Kredyty
Dokumentacja
Zagospadorowanie terenu
Zakup działki budowlanej w dogodnej lokalizacji w mieście lub na przedmieściach staje się coraz trudniejszym wyzwaniem i wymaga sporych nakładów finansowych. Dlatego też, wielu inwestorów decyduje się na zakup zabudowanej działki z myślą o wyburzeniu istniejącego budynku i postawieniu na jego miejscu nowego domu. W wielu przypadkach taki plan okazuje się bardzo dobry i opłacalny. Planując rozbiórkę budynku musimy jednak zadbać o stosowne formalności, które pozwolą przeprowadzić te prace budowlane w zgodzie z obowiązującymi przepisami.
Spis treści:
Rozbiórka w świetle prawa budowlanego
Kiedy można usunąć dom bez pozwolenia na budowę?
Jak złożyć zgłoszenie o wyburzeniu domu?
Jak zdobyć pozwolenie potrzebne do wyburzenia domu?
Czy możliwe jest wyburzenie budynku wpisanego do rejestru zabytków?
Kiedy potrzebny jest projekt rozbiórki?
W jakich sytuacjach wyburzanie budynku to dobra opcja?
Rozbiórka domu krok po kroku
Ile kosztuje rozbiórka budynku?
Kto odpowiada za wyburzanie domu?
W obowiązującym na dzień dzisiejszy Prawie budowlanym nie istnieje definicja rozbiórki. Jednak zgodnie z art. 3 ust. 7, rozbiórka to rodzaj robót budowlanych, a to oczywiście oznacza, że jest ona objęta pewnymi formalnościami, o których koniecznie musi pamiętać inwestor. Wyburzanie budynku zapoczątkowane bez pozwolenia może skutkować poważnymi karami. W obowiązującym prawie budowlanym bardzo istotny jest także art. 28, z którego wynika, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Wyjątki od tej reguły wprowadza natomiast art. 29 – 31, w których będzie także o rozbiórce.
A zatem, co do zasady, rozbiórka ro prace budowlane, które można rozpocząć dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Rzeczywiście jest to nieco abstrakcyjne biorąc pod uwagę, że prace będą polegać nie na budowaniu, ale na usuwaniu konstrukcji. Chodziło jednak o to, aby nie multiplikować różnych przepisów prawnych, a jednocześnie zachować kontrolę nad tym, w jaki sposób inwestorzy zarządzają terenem swojej działki budowlanej. Jak się jednak okazuje, w wielu przypadkach wyburzanie domu nie będzie wymagało pozwolenia na budowę, a formalności ograniczą się do zgłoszenia. W tym celu należy zajrzeć do wspomnianych już art. 29 – 31.
W wielu przypadkach wyburzanie budynku będzie możliwe bez konieczności zdobywania pozwolenia na budowę, a jedynie po złożeniu stosownego zgłoszenia. Zgodnie z ust. 1 art. 31, pozwolenia na budowę nie trzeba do rozbiórki następujących budynków:
Budynki i budowle o wysokości poniżej 8 metrów, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości. Budynki te nie mogą być wpisane do rejestru zabytków lub objęte ochroną konserwatorską.
Budynki i obiekty, na budowę których niewymagane jest pozwolenie na budowę, o ile oczywiście nie podlegają ochronie jako zabytki,
Budynki i budowle na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej, z wyłączeniem obiektów wpisanych do rejestru zabytków.
W przypadku powyższych obiektów budowlanych pozwolenie na rozbiórkę nie będzie konieczne. Wystarczy złożyć odpowiednie zgłoszenie wraz ze zgodą właściciela do starostwa powiatowego lub urzędu miasta (w wydziale architektoniczno-budowlanym). Organ ma 30 dni na zapoznanie się ze sprawą i ewentualny sprzeciw, który zablokuje możliwość rozpoczęcia prac budowlanych. Organy administracyjne mogą dojść do wniosku, że rozbiórka obiektów może pogorszyć stosunki wodne, stan środowiska lub warunki sanitarne. Ponadto, organ może stwierdzić, że wyburzanie domu stanowi zagrożenie dla innych nieruchomości. Jeśli tak się stanie, właściciel działki otrzyma sprzeciw. W takich sytuacjach konieczne będzie ubieganie się o pozwolenie na budowę.
Co ciekawe, istnieje zapis, który dopuszcza rozpoczęcie robót zabezpieczających lub rozbiórkowych przed uzyskaniem pozwolenia lub przed zgłoszeniem, o ile zachodzą faktyczne przesłanki, że obecny stan rzeczy stanowi zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Wówczas prace można rozpocząć wcześniej, aby usunąć to zagrożenie. Nie zwalnia to jednak z obowiązku załatwianie niezbędnych formalności najszybciej, jak to tylko możliwe.
Po zapoznaniu się z budynkiem stojącym na Twojej działce budowlanej masz pewność, że kwalifikuje się on do obiektów, które nie wymagają pozwolenia na budowę w celu rozpoczęcia rozbiórki. W takiej sytuacji wystarczy zgłoszenie rozbiórki budynku. Takowe zgłoszenie należy złożyć do starostwa powiatowego lub wydziału architektoniczno-budowlanego przy urzędzie miasta. W zgłoszeniu robót budowlanych należy zamieścić następujące informacje:
Nazwa i charakterystyka obiektu,
Wysokość obiektu,
Odległość obiektu od granicy działki,
Dokładna lokalizacja,
Zakres planowanych robót budowlanych,
Sposób wykonania robót budowlanych,
Przewidywany termin rozpoczęcia robót (min. 21 dni od daty zgłoszenia).
W wielu przypadkach organ administracyjny może wymagać dodatkowych dokumentów potrzebnych do szczegółowego zbadania sprawy. Konieczne mogą okazać się następujące załączniki: mapa ewidencyjna, szkice, rysunki, uzgodnienia, decyzje, opinie, zgoda właściciela budynku. Organ ma 30 dni na zapoznanie się z treścią wniosku. Jeśli w tym czasie właściciel nie otrzyma pisemnego sprzeciwu, wówczas jest to cicha zgoda, która umożliwia rozpoczęcie prac budowlanych. Organ może jednak wnieść sprzeciw w drodze decyzji administracyjnej. Przykładowe powody sprzeciwu to: w danej sytuacji wymagane jest jednak pozwolenie na budowę, rozbiórka będzie stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia, wyburzanie może niekorzystnie wpłynąć na stan środowiska.
Jeśli budynek stojący na Twojej działce budowlanej nie kwalifikuje się do obiektów, które można wyburzyć bez pozwolenia lub Twoje zgłoszenie spotkało się ze sprzeciwem, wówczas konieczne będzie ubieganie się o pozwolenie na budowę. Wymaga to dodatkowych formalności i trwa znacznie dłużej, niż samo zgłoszenie. Co więcej, konieczny może być projekt rozbiórki przygotowany przez wykwalifikowanego architekta. Taki projekt będzie stanowił gwarancję przeprowadzenia planowanych prac rozbiórkowych w sposób bezpieczny. Wymagana może być także specjalistyczna ekspertyza rzeczoznawcy na temat aktualnego stanu obiektu. Złożenie wniosku o wydanie pozwolenia wiąże się z opłatą 36 zł + 17 zł opłaty skarbowej. Wniosek o pozwolenie na rozbiórkę powinien być złożony z plikiem niezbędnych załączników, takich jak:
Zgoda właściciela obiektu,
Szkic usytuowania obiektu budowlanego,
Opis zakresu i sposobu prowadzenia robót budowlanych,
Projekt rozbiórki,
Opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mieniu,
Potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej,
W zależności od sytuacji i specyfiki obiektu, czasem potrzebne będą również: pozwolenie wodnoprawne, pozwolenie na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku, dokumentacja strzałowa, decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach. Jeśli wniosek będzie niekompletny, wnioskodawca otrzyma powiadomienie i zostanie poproszony o jego uzupełnienie. Dopiero gdy wniosek będzie kompletny, rozpocznie się czas oczekiwania na decyzję, która powinna zapaść w przeciągu 65 dni od dnia prawidłowego złożenia i przyjęcia wniosku. Do tego trzeba doliczyć 14 dni na uprawomocnienie się decyzji. Dopiero wtedy możliwe będzie rozpoczęcie prac rozbiórkowych.
Może się okazać, że obiekt znajdujący się na Twojej działce budowlanej jest obiektem wpisanym do krajowego rejestru zabytków lub objętym ochroną konserwatorską. Czy istnieje możliwość wyburzenia takiego obiektu? Jak najbardziej, aczkolwiek nie będzie to zadanie łatwe. W pierwszej kolejności należy uzyskać decyzję Generalnego Konserwatora Zabytków o skreśleniu z rejestru zabytków. Potrzebne będzie również uzyskanie pozwolenia prowadzenie robót budowlanych przy lub w otoczeniu obiektu wpisanego do rejestru zabytków. Takie pozwolenie wydaje wojewódzki lub miejski konserwator zabytków. Jeśli jednak wartość historyczna obiektu jest duża, wyburzanie nie będzie możliwe. Takie obiekty można jedynie modernizować i remontować w celu zachowania ich w odpowiednim stanie.
Czasami, niezbędnym załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę domu jest projekt rozbiórki przygotowany przez wykwalifikowanego architekta posiadającego stosowne uprawnienia. Może to wynikać z lokalizacji obiektu, jego gabarytów, rodzaju konstrukcji oraz konieczności zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia. Projekt rozbiórki na pewno będzie konieczny w przypadku dużych i wysokich budynków położonych blisko innych nieruchomości, obiektów o skomplikowanej konstrukcji, a także obiektów posiadających wspólną ścianę z innym obiektem. Z powyższych uwarunkowań wynikać będą także koszty projektu rozbiórki. Może on kosztować ok. 2 tys. złotych.
Zakup działki budowlanej w dobrej lokalizacji w mieście lub na przedmieściach to coraz trudniejsze zadanie. Nawet jeśli uda nam się znaleźć taką działkę, często jest ona bardzo droga. Nie dziwi zatem fakt, że wielu inwestorów decyduje się na zakup zabudowanej działki budowlanej z myślą o wyburzeniu obiektu oraz postawieniu w jego miejsce nowego budynku. Nawet po doliczeniu kosztów rozbiórki, finansowo takie rozwiązanie może się okazać bardzo korzystne.
Wyburzanie domu nie jest jedyną opcją. Inwestorzy mogą również podjąć się generalnego remontu, przebudowy lub rozbudowy istniejącego już obiektu. W takich sytuacjach często konieczna będzie ekspertyza rzeczoznawcy, który oceni stan obiektu i stwierdzi, czy można bezpiecznie podjąć prace budowlane. W przypadku działek rolnych, a mianowicie siedlisk, rozbudowa istniejącego już obiektu może być możliwa do podjęcia przez osoby, które nie prowadzą działalności rolniczej, bez konieczności odrolnienia działki. Jest to zresztą zapis, z którego wielu inwestorów skwapliwie korzysta.
Wyznacznikiem często są fundamenty obiektu. Jeśli są one nienaruszone i można na nich wznieść konstrukcję nośną, wówczas rozbudowa może być dobrym rozwiązaniem. Bardzo popularne jest zresztą przekształcanie murowanych obiektów gospodarczych, np. obory lub stodoły w dom jednorodzinny. Jeśli jednak budynek znajduje się w opłakanym stanie, wówczas wyburzanie i budowa od zera jest lepszym, szybszym i tańszym rozwiązaniem.
Być może przymierzasz się do wyburzenia budynku, aby w jego miejsce wznieść nowy dom. Jeśli zastanawiasz się, w jaki sposób będzie przebiegała rozbiórka, przygotowaliśmy krótki przewodnik krok po kroku, w którym uwzględniliśmy najważniejsze etapy. Wyburzanie domu przebiega w następujący sposób:
Pierwszym krokiem jest załatwienie formalności, czyli zgłoszenie prac budowlanych lub uzyskanie pozwolenia na budowę. Warto zadbać także o profesjonalny projekt rozbiórki.
Prace zaczynają się od demontażu istniejącego ogrodzenia (o ile oczywiście jest to konieczne) i zabezpieczenia terenu. Warto jak najszybciej zadbać o kontenery na odpady budowlane.
Kolejnym krokiem jest sprawdzenie wszystkich urządzeń instalacyjnych i odłączenie ich, celem zapewniania bezpiecznego przebiegu prac.
Teren rozbiórki musi zostać oznaczony tablicą informacyjną w widocznym miejscu. Jest to obowiązek kierownika budowy lub właściciela obiektu.
Należy w widoczny sposób zabezpieczyć strefy niebezpieczne, a zatem otoczyć taśmą ostrzegawczą strefy, na które mogą spadać elementy rozbieranego obiektu.
Prace rozbiórkowe przebiegają w następującej kolejności: najpierw okna i drzwi, następnie urządzenia, instalacje i elementy stalowe, rozbiórka pokrycia dachowego i dachu, rozbiórka ścian działowych i nośnych.
Jeśli fundamenty budynku są „zdrowe” i można na nich wznieść nowy dom, wówczas wystarczy zabezpieczyć fundamenty i można na tym zakończyć prace rozbiórkowe.
Jeśli fundamenty nie nadają się do ponownego wykorzystania, należy je wyburzyć, a następnie prawidłowo zasypać wykopy w ziemi. Teren należy utwardzić i wyrównać.
Ostatnim etapem jest dokładne posprzątanie terenu, z uwzględnieniem skrupulatnego posegregowania wszystkich śmieci i odpadów budowlanych.
Jeśli rozbiórka wymagała uzyskania pozwolenia na budowę, wówczas po zakończeniu prac należy jeszcze zgłosić zakończenie prac stosownemu organowi administracyjnemu.
Czas trwania prac rozbiórkowych zależy od specyfiki obiektu, technologii, w jakiej został on wykonany, a także od powierzchni i wysokości. Prace muszą być prowadzone w sposób przemyślany i ustrukturyzowany, ponieważ tylko w ten sposób można zachować odpowiedni poziom bezpieczeństwa ludzi i mienia. Jeśli do rozbiórki wykorzystany zostanie specjalistyczny sprzęt (jest to rozwiązanie znacznie droższe od ręcznej rozbiórki), wyburzanie domu można zakończyć nawet w przeciągu kilku dni. Ręczna rozbiórka może natomiast zająć do kilku tygodni.
Koszty rozbiórki zależą przede wszystkim od technologii, w jakiej wzniesiono budynek, a także od zastosowanych materiałów budowlanych. O ile rozebranie domu z drewna zbudowanego w technologii szkieletowej jest szybkie, proste i przyjemne, o tyle wyburzanie domu z żelbetonu oraz innych, trwałych materiałów murowanych, może wymagać specjalistycznego sprzętu, a także zajmuje więcej czasu. To wszystko wpływa na dość duży rozstrzał cenowy, który waha się od 50 zł za metr sześcienny, nawet do 200 zł za metr sześcienny. To oznacza, że wyburzenie domu o powierzchni 100m2 (kubatura ok. 500m3) może kosztować od 25,000 do 100,000 złotych. Tańszą, ale dłuższą i bardziej męczącą techniką jest rozbiórka ręczna. W ostatecznym rozrachunku opłacalnym rozwiązaniem może się jednak okazać droższa rozbiórka wykonana przy użyciu specjalistycznego sprzętu.
Jeśli budynek można rozebrać bez pozwolenia na budowę, rozbiórki samodzielnie może dokonać nawet właściciel działki we własnej osobie. W przypadku uzyskania pozwolenia na budowę konieczne jest natomiast wskazanie kierownika budowy. Do jego obowiązków należeć będzie zabezpieczenie terenu, umieszczenie tabliczki informacyjnej, kierowanie przebiegiem prac, a także prowadzenie dziennika rozbiórki. Najlepszym rozwiązaniem jest wybór wykwalifikowanej firmy budowlanej, co gwarantuje przeprowadzenie wszystkich prac w sposób fachowy i bezpieczny.
Firma budowlana New House oferuje swoim klientom kompleksowe usługi budowlane, w tym również prace rozbiórkowe i wyburzanie istniejących obiektów. Pomożemy inwestorom w załatwieniu niezbędnych formalności, a następnie krok po kroku zajmiemy się profesjonalną rozbiórką. Wyburzanie domu może być etapem dłuższej współpracy, której celem będzie postawienie nowego domu. Naszą firmę cechuje wykwalifikowana i doświadczona kadra, profesjonalny sprzęt, a także terminowość. Z przyjemnością pomożemy CI szybko i sprawnie usunąć istniejący budynek w celu zwolnienia miejsca na działce pod wymarzony dom.
