Działki

Wybór działki to jedna z najważniejszych decyzji przy budowie domu, która znacząco wpływa na życie rodziny przez wiele kolejnych lat. Dlatego warto dobrze zaplanować jej zakup. Poniżej przedstawiamy najistotniejsze kryteria przy wyborze działki.

1. Lokalizacja działki
Działki w lepszej lokalizacji, posiadające dostęp do większej ilości mediów, będą droższe, i odwrotnie. Warto zwrócić szczególną uwagę na podejrzanie niską cenę. Należy wtedy sprawdzić jakie projekty inwestycyjne są planowane w okolicy naszej działki.

2. Kształt i rozmiar działki
Optymalny kształt działki to kwadrat lub prostokąt o min. szerokości 15 m; trójkątne bądź trapezowe kształty mogą utrudniać wpisanie budynku w działkę; minimalny metraż dla domów jednorodzinnych to 600-700m².

3. Dostęp do mediów
Idealny dostęp do mediów to: energia elektryczna, woda, gaz, kanalizacja, ale w praktyce rzadko są dostępne wszystkie te media. Do użytkowania wystarczające jest, aby działka posiadała dostęp do prądu. Pozostałe media można zorganizować w inny sposób. Przykładowo, jeśli w danej chwili nie ma dostępu do miejskich wodociągów, można wywiercić własną studnię, która w późniejszym okresie może zostać wykorzystana do podlewania ogródka, własne szambo, a w przypadku braku dostępu do gazu można wykorzystać pompę ciepła lub ogrzewanie elektryczne.

4. Zalesienie działki
Wiąże się zwykle ze zmniejszeniem powierzchni zabudowy i formalnościami z odlesieniem.

wybor_dzialki_22.jpg
dzialka2.jpg

5. Rodzaj gruntu budowlanego 

Przed wyborem działki pod budowę należy sprawdzić, czy grunt jest nośny (np. torf utrudnia i podnosi koszty budowy), na jakiej głębokości jest poziom wody gruntowej. W przypadku wątpliwości warto skorzystać z pomocy specjalistów i wykonać badania geologiczne.
 
6. Ukryte instalacje 
Warto także sprawdzić, czy przez działkę nie przebiegają widoczne lub niewidoczne, podziemne instalacje. Nie muszą stanowić one od razu problemu, ale zazwyczaj są wymogi minimalnych odległości budowanego domu od takich instalacji. 
 
7. Sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania
Konieczne przy zakupie działki budowlanej wydaje się być sprawdzenie, jakie możliwości daje działka od strony prawnej. Dzisiaj na większości terenów budowlanych występują już miejscowe plany zagospodarowania. W takim przypadku konieczne jest sprawdzenie w Urzędzie Gminy, co na danej działce możemy zbudować. Wypis z miejscowego planu będzie regulował powierzchnię zabudowy, ilość możliwych kondygnacji, kąt dachu oraz możliwość zbudowania domu o tzw. nowoczesnej architekturze. 
 
8. Indywidualne warunki zabudowy 
Jeśli na danym terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić do Gminy o warunki zabudowy. Są one ustalane indywidualnie dla danego projektu. Procedura budowy domu w takim przypadku wydłuża się o ok. 3 miesiące. Warunki zabudowy mogą zdeterminować rodzaj i styl wybranego projektu domu.
 
Jeżeli mieliby Państwo więcej pytań, zachęcamy do kontaktu pod numerem telefonu 504-125-130 lub przez formularz kontaktowy.
 

Działki


Pierwsza decyzja w procesie budowy domu to wybór działki. Możemy Państwu pomóc w tym procesie zarówno znajdując działkę jak i sprawdzić ją pod kątem miejscowego planu, a także możemy ocenić pod kątem budowlanym.


Przed budową domu zdecydowaną większość inwestorów czeka bardzo poważne zadanie, czyli zakup działki. Na jakie elementy trzeba koniecznie zwrócić uwagę, by działka nam odpowiadała? Jakie ukształtowanie terenu, rodzaj gruntu czy powierzchnię powinna mieć nieruchomość? Dlaczego warto zwrócić się o pomoc przy zakupie działki do naszych specjalistów? Podpowiadamy!


Wybór i kupno działki budowlanej jest dla wielu inwestorów kwestią trudniejszą niż zdecydowanie się na konkretny projekt domu. Zanim inwestor podpiszę umowę, powinien zwrócić uwagę na kilka aspektów, dzięki którym można uniknąć późniejszych kłopotów.


Działki na sprzedaż? Sprawdź cenę!



Jednym z najważniejszych dla osób szukających działki budowlanej kryteriów jest bez wątpienia cena gruntu. Należy mieć świadomość, że ceny działek są uzależnione od naprawdę wielu czynników: jej powierzchni, usytuowania, otoczenia, stanu prawnego itp. Co do zasady, miejskie działki budowlane – w Warszawie, Gdańsku czy Poznaniu – będą droższe niż nieruchomości na wsi.


Według wyliczeń jednego z portali finansowych, w ostatnim czasie cena działek budowlanych w Warszawie wyniosła średnio 807 zł za metr kwadratowy, a w województwie mazowieckim – 186 zł za metr kwadratowy. Koszt działki budowlanej we Wrocławiu to około 446 zł za metr kwadratowy, w województwie dolnośląskim – 97 zł za metr kwadratowy. Cena metra kwadratowego działki budowlanej w Poznaniu to 527 zł, w całym województwie – 118 zł. Na drugim biegunie jest m.in. Gorzów Wielkopolski (60 zł za metr kwadratowy) oraz Olsztyn (212 zł za metr kwadratowy). W New-House klienci z Warszawy i okolic mogą liczyć na naszą pomoc w wyborze odpowiedniej działki – jeśli istnieje taka potrzeba, nasi specjaliści mogą pojechać z inwestorem i obejrzeć daną nieruchomość.


Powierzchnia działki



Kolejna bardzo ważna sprawa to powierzchnia wybranej działki budowlanej. Przyjęło się, że minimalna powierzchnia nieruchomości pod budowę domu jednorodzinnego to około 700 metrów kwadratowych, choć optymalnie byłoby zakupić działkę o powierzchni około 1000 metrów kwadratowych. Jest to oczywiście zależne m.in. od wielkości domu, jaki chce zbudować inwestor oraz od tego, jak duży planuje mieć ogród.


Warto również pamiętać, że powierzchnia działki budowlanej musi być również zgodna z przepisami prawa. Każda ściana przyszłego budynku powinna być oddalona od granicy działki o co najmniej 3 metry (bez okien) lub 4 metry (z oknami). Dla wygody i komfortu użytkowania, np. bezproblemowego zaparkowania samochodu przed domem, budynek powinien być usytuowany co najmniej 6 metrów od frontu. Przed domem powinno się znaleźć również nieco miejsca dla pozytywnie wpływającej na estetykę posesji zieleni. W New-House oferujemy naszym klientom pomoc na tym etapie inwestycji i sprawdzenie, czy projekt domu, o którym myśli inwestor, da się bez problemu zbudować na wybranej przez niego działce.


Kształt działki


To równie ważny aspekt jak powierzchnia nieruchomości. Działki o nieregularnych kształtach – np. trójkątne lub w kształcie trapezu – mogą być kłopotliwe pod kątem wkomponowania w nie wymarzonego domu. Podobnie, jeśli mamy do czynienia z działką długą, ale wąską (o szerokości niższej niż 16 metrów) – wówczas może być trudno znaleźć gotowy projekt domu i trzeba będzie zwrócić do biura architektonicznego o wykonanie projektu na indywidualne zamówienie.


Z kształtem działki powiązane są również inne kwestie. Wiele osób chciałoby, aby wjazd na działkę znajdował się od północy, a ogród – od południa. W praktyce nie jest łatwo znaleźć tego typu nieruchomości. Istotne jest ukształtowanie terenu. Występujące na działce spadki terenu mogą być kłopotliwe podczas budowy i generować dodatkowe koszty związane z zastosowaniem odpowiednich technologii.



Dojazd, rodzaj gruntu, dostęp do mediów



Inwestor planujący budowę domu musi pamiętać, że działka musi posiadać drogę dojazdową o szerokości określonej w przepisach. Najlepiej, jeśli jest to droga publiczna. Jeśli nie – konieczne będzie ustanowienie służebności tzw. drogi koniecznej przez inne działki. W większości przypadków nie ma z tym problemu, ale jeśli sąsiad jest uparty, sprawa może nawet skończyć się w sądzie.


Wiele osób przez zakupem działki decyduje się na badania gruntu. Nie jest to konieczność, ale seria odwiertów pozwala uzyskać wiedzę o rodzaju gruntu czy poziomie wód gruntowych. Badania gruntu odpowiedzą na pytania, czy w gruncie nie ma np. przewagi torfu uniemożliwiającej standardowe metody budowy, pozostałości innych budynków itp. Warto też sprawdzić, czy działka nie znajduje się na terenie zalewowym. Mapy zagrożenia powodziowego są ogólnodostępne.


Niezwykle istotną kwestią przy zakupie działki budowalnej jest dostęp do mediów. Działki uzbrojone są oczywiście sporo droższe niż te nieuzbrojone, ale należy pamiętać, że budowa wszystkich przyłączy – energetycznego, wodno-kanalizacyjnego oraz gazowego – jest czasochłonna i wiąże się z koniecznością wydania sporych sum pieniędzy. Zanim jednak w ogóle inwestor zacznie planować budowę tych przyłączy, musi sprawdzić, czy istnieje możliwość podłączenia nieruchomości do sieci energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej oraz gazowej.

W New-House możemy pomóc w tych kwestiach – począwszy od strony dokumentacyjnej, przez sprawdzenie, czy i jaki dom można zbudować na danej działce aż po ocenę przydatności nieruchomości do celów budowlanych.


Lokalizacja


Dość częstym błędem popełnianych przez inwestorów jest zakup działek umiejscowionych z dala od infrastruktury. W takiej sytuacji załatwienie niemalże każdej sprawy wymaga skorzystania z samochodu. Warto sprawdzić, jak daleko od działki znajdują się przystanki komunikacji miejskiej czy PKS-u, stacja kolejowa, przystanek tramwajowy (w przypadku działek miejskich) itp. Należy zorientować się, gdzie znajduje się najbliższy sklep, ośrodek zdrowia, placówki oświatowe itp. Nie wolno pomijać kwestii okolicznej zabudowy. Jeśli w przeważającej części są to domy, nie ma powodów do niepokoju. Jeżeli jednak w sąsiedztwie znajduje się duży supermarket, zakład produkcyjny czy warsztat samochodowy, może to mieć negatywny wpływ na komfort codziennego funkcjonowania.


Stan prawny działki


Przed zakupem działki należy udać się do wydziału geodezji miejscowego starostwa i w ewidencji gruntów i budynków pobrać wypis z rejestru gruntów oraz mapę z informacjami o powierzchni działki, klasie gruntu, właścicielach oraz numerze księgi wieczystej. Dzięki tej ostatniej można sprawdzić m.in. jakie jest przeznaczenie działki, czy nie jest obciążona hipoteką, czy nie jest na niej ustanowiona służebność itp. Oprócz tego inwestor ustali z całą pewnością, czy osoba, z którą rozmawia jest jedynym właścicielem nieruchomości.


Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego czy Warunki Zabudowy?


Kolejnym bardzo ważnym krokiem podczas zakupu działki budowlanej jest sprawdzenie w odpowiednim urzędzie gminy, czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli tak, dowiemy się z tego dokumentu, jakie są dopuszczalne parametry techniczne zabudowy danej działki. Niekiedy jest ona zbyt mała, by budować na niej dom. Jeśli nie ma jednak stworzonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co nadal jest w naszym kraju normą, trzeba będzie wystąpić do urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Co ważne, wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy – nie trzeba być właścicielem nieruchomości ani posiadać innego tytułu do dysponowania działką.


Przekształcenie działki rolnej na budowlaną


Zdarza się, że choć w ofercie działka figuruje jako budowlana, to jednak analiza dokumentów wykazuje, że jest to grunt rolny. Wówczas koniecznie jest przekształcenie działki rolnej na budowlaną, czyli tzw. odrolnienie. Jeśli grunt znajduje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako rolny, decyzja o odrolnieniu zależy wyłącznie od gminy i może być naprawdę długotrwała. Jeśli MPZP nie ma, potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie, że na danej nieruchomości można zbudować dom.


Niestety nie ma żadnej gwarancji, że wniosek o odrolnienie zostanie rozpatrzony zgodnie z wolą inwestora. Grunty rolne, tak jak leśne, podlegają szczególnej ochronie. Na cele nierolnicze i nieleśne można przekazywać przede wszystkim grunty określone jako nieużytki oraz grunty o najniższej przydatności produkcyjnej (wówczas cały proces prowadzi odpowiednia gmina). Odrolnienie użytków rolnych o klasie przydatności produkcyjnej I-III wymaga już zgody ministra rolnictwa.


Osoba, która otrzymała zgodę na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, musi opłacić jednorazową opłatę oraz opłaty roczne, a w przypadku gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie związane z przedwczesną wycinką drzew. Wysokość opłat zależy m.in. od rodzaju gruntu, a dokładnie określono to w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W wielu przypadkach jednak inwestor nie uiszcza opłaty za odrolnienie działki – pomniejsza się ją bowiem o wartość gruntu ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami.



Działka rolno budowlana a budowa domu


Na zakup działki rolno budowlanej decyduje się wielu inwestorów. Dzieje się to za sprawą dwóch głównych zalet tego wyboru – niska cena za metr kwadratowy oraz często malownicze położenie terenu. Działka rolno budowlana a budowa domu to jednak zupełnie inna kwestia niż w przypadku zwykłej działki budowlanej. Trzeba się przygotować na dużo pracy formalnej, ale ma to swoje korzyści.


Działka rolno-budowlana wymaga od inwestora zdobycia różnych informacji oraz pozwoleń, aby mieć pewność, że na tym terenie może zostać zrealizowana dana budowa. Czym jest działka rolno budowlana? Kto może ją kupić? Jakie musi spełniać standardy, żeby realizacja domu była na niej możliwa? To wiele pytań, które często pojawiają się w głowach inwestorów, którzy stoją przed podjęciem decyzji o budowie domu. Jako firma z sukcesywnie zdobywanym od 1991 roku doświadczeniem, chcemy Państwu pomóc znaleźć rozwiązanie na te pytania. Zawsze dzielimy się naszą wiedzą z klientami, bo wiemy, że tylko świadome podejmowanie decyzji może dać realne efekty.


Działka rolno budowlana definicja


Czym jest działa rolno budowlana w rzeczywistości? To jedna z wielu rodzajów działek, ale tę wyróżnia fakt, że jest ona mieszana – powstała z połączenia dwóch rodzajów terenu, w tym przypadku części rolnej oraz budowlanej. Z tego względu osoby, które interesuje działka rolno budowlana, definicja często odstrasza swoim skomplikowaniem. Inwestor, do którego należy działka rolno-budowlana musi najpierw udać się do urzędu, żeby dostać pozwolenie na zabudowanie terenu. Niestety, nie zawsze uzyskanie takiej zgody jest możliwe.


Jak uzyskać zgodę na zabudowę działki rolno-budowlanej?


Działka rolno budowlana a budowa domu to nie taka prosta sprawa. Aby uzyskać zgodę na realizację należy udać się do urzędu gminy, w którym mieści się działa. Tam powinno się złożyć wniosek o sprawdzenie czy istnieje możliwość wykonania zabudowy na wybranym terenie. Od czego zależy odpowiedź z urzędu? Przede wszystkim pod uwagę jest brane to, jakie działka rolno-budowlana ma warunki ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W innym przypadku konieczne jest wnioskowanie o decyzję o warunkach zabudowy. Na podstawie tych warunków działka rolno-budowlana ma również formułowaną konkretną definicję.


Zakup działki rolno budowlanej nie zawsze jest jednak dobrym rozwiązaniem dla inwestora. Kiedy można się spotkać z odmową urzędu? Każda działka rolno budowlana jest przydzielona do danej klasy gruntowej. Klasy gruntów rolnych to: I, II, IIIA, IIIB, IV, IV,V I VI. Ta klasyfikacja pozwala na określenie bogactwa mineralnego oraz organicznego działki. Jeżeli wybrany teren jest wartościowym dla rolnictwa terenem, nie otrzymają Państwo zgody na wykonanie budowy. Klasy gleby, które zazwyczaj łączą się z uzyskaniem odmowy z urzędu to: I, II, III, IIIa, IIIb. Zdarzają się jednak wyjątki, gdzie taka działka jest możliwa do zagospodarowania, lecz tylko na wykazanej części próchniczej gleby.


Działka rolno budowlana - kto może kupić?

Jeszcze do niedawna nieruchomości rolne mogli zakupywać wyłącznie rolnicy. Wiele nowości wniosły jednak zmiany wprowadzone w 2019 roku. Działka rolno-budowlana nie przysługuje osobom związanym wyłącznie z rolnictwem, lecz na zakup działki rolno budowlanej może się zdecydować każda osoba zainteresowana takim terenem. Od 26 czerwca na frazę „działka rolno budowlana kto może kupić” istnieje jednoznaczna odpowiedź – każdy. Przyjrzyjmy się jednak dokładniej wszystkim regulacjom prawnym. Do niedawna zakup działki rolnej był możliwy dla przeciętnej osoby, ale tylko takiej o maksymalnym obszarze 30 arów. Aktualne zmiany pozwalają każdemu na zakupienie działki rolnej nawet o powierzchni jednego hektara, bez uzyskiwania zgody od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Należy jednak pamiętać, że przy zakupie działki rolnej, która będzie przekraczać wymienioną wielkość terenu, inwestor zostaje odgórnie zobowiązany do rozpoczęcia własnej działalności rolniczej.

Kolejnym, bardzo istotnym wyznacznikiem, jest również inne obostrzenie prawne. Jeśli interesuje Państwa działka rolno budowlana i planują ją Państwo zakupić, warto mieć na uwadze, że polskie prawo zakazuje sprzedaży takowego terenu, a także przekazywania go osobom trzecim, przez pięć lat. Ta regulacja prawna została niedawno złagodzona, bo wcześniej dany okres wynosił aż 10 lat od zakupu działki. Co ważne – dotyczy to wyłącznie działki rolno budowlanej mieszczącej się na terenach wiejskich, natomiast w mieście to prawo nie obowiązuje.

Jak się w takim razie ma działka rolno budowlana a budowa domu w mieście? Okazuje się, że w miastach obowiązuje prawo pierwokupu dla dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Oznacza to tyle, że działka rolno budowlana w mieście jest bardzo trudna do kupienia. Takie działanie ma na celu zapobieganie intensywnemu przekształcaniu terenów rolnych w osiedla mieszkaniowe przez deweloperów.

Co więcej, regulacje prawne z 2019 roku pozwalają również na to, by działka rolno budowlana była przekazywana rodzinie w szerszym rozumieniu tego słowa. Aktualnie do tego grona spadkobierców zaliczają się małżonkowie, rodzice, dziadkowie, dzieci, pasierby, rodzeństwo, a nawet dzieci rodzeństwa. W tym przypadku liczy się przede wszystkim stopień pokrewieństwa.


Działka rolno budowlana a budowa domu jednorodzinnego

Jeżeli zdobędą już Państwo odpowiednie pozwolenia i pojawią się zdecydowane pobudki do tego, by budowa została zrealizowana, mogą się pojawić kolejne pytania. Ile kosztuje budowa domu jednorodzinnego? Ile kosztuje sam projekt domu i czy lepiej jest wybrać projekt indywidualny, gotowy czy może adaptację? Służymy pomocą – jesteśmy firmą, która od lat wykonuje kompleksową budowę domów. Taka usługa polega na wsparciu inwestora już przy wyborze działki oraz projektu, następnie przy budowie, wykonywaniu prac pod klucz i uzyskiwaniu koniecznych odbiorów końcowych.

Na naszej stornie internetowej została dla inwestorów przygotowana szeroka baza bogata w gotowe projekty domów jednorodzinnych. Jest to zestawienie domów, które różnią się na wiele sposobów – z łatwością znajdą tam Państwo małe i średnie domy jednorodzinne, a także wille i prawdziwe rezydencje. Oferowane domy, poza metrażem i ceną, różnią się również pod kątem stylistyki projektowej, a także rodzaju budowy. Na stronie każdego projektu można poznać jego cenę oraz koszt budowy domu do stanu deweloperskiego i zamówić szczegółową wycenę.

Z doświadczenia jednak wiemy, że nie zawsze gotowe projekty domów są dobre, jeśli w grę wchodzi działka rolno budowlana. Działka rolno budowlana a budowa domu rodzi taki problem, że niejednokrotnie grunt okazuje się specyficznym terenem i wymaga indywidualnej współpracy z architektem. Oczywiście, w ofercie naszych usług istnieje również możliwość skorzystania z takiego rozwiązania. Nasi architekci pracowali już na różnych działkach i są profesjonalistami w swoim fachu. Zachęcamy, by na naszej stronie obejrzeć przykładowe realizacje, które powstały w ramach ich projektów .



Jeśli są Państwo zainteresowani współpracą z naszą firmą, zachęcamy do kontaktu. Pracujemy przez siedem dni w tygodniu, od godziny 7 do 21 i jesteśmy otwarci na wszelkie Państwa pytania. Wiemy, że działka rolno budowlana może budzić wiele wątpliwości i pytań, ale zawsze oferujemy inwestorom nasze wsparcie. Nie warto rezygnować z budowy domu na takim gruncie, czasami wystarczy złożyć odpowiednie wnioski w urzędzie, a następnie zacząć realizację budowy swojego wymarzonego domu. Nasze dane kontaktowe znajdą Państwo pod adresem: https://new-house.com.pl/kontakt.

Kontakt

Jesteśmy do dyspozycji 7 dni w tygodniu, od 7:00 do 21:00.

Chętnie odpowiemy na każde pytanie.
Zachęcamy do kontaktu.

kontakt90@new-house.com.pl

+48 504 125 130

r_skulimowski_contact_section_new