Budowa budynków biurowych pod klucz – New-House

• Koszt budynku biurowego w 2026 roku zależy głównie od: metrażu, standardu (stan surowy / deweloperski / pod klucz), instalacji (HVAC, ppoż, teletechnika, BMS), układu funkcjonalnego, terenu i formalności.
• Największe przekroczenia budżetu biorą się z jednego miejsca: niedoprecyzowanego zakresu.
• Małe budynki biurowe często mają wyższą cenę za m² (mniej efektu skali), a większe wymagają mocnej koordynacji branż i decyzji inwestora na czas.
• Jeśli chcesz mieć spokój: ustal zakres w 3 standardach, dopiero potem porównuj oferty.
• Kalkulator ma dać Ci logiczny punkt startu. Realna wycena to zawsze: projekt + zakres + lokalizacja + ryzyka + harmonogram.

Ten kalkulator nie jest po to, żeby "ładnie wyglądało". Jest po to, żebyś w 3-5 minut zobaczył realny rząd wielkości, a potem przeszedł do konkretnej wyceny, kiedy zakres będzie dopięty.

W praktyce inwestor potrzebuje odpowiedzi na 3 pytania:

• Ile to będzie kosztowało łącznie?
• Co dokładnie jest w tej cenie?
• Gdzie są ryzyka, które mogą podnieść budżet i czas?

W kalkulatorze (i w rzetelnej wycenie) kluczowe są:

• Metraż i liczba kondygnacji
• Standard: stan surowy / deweloperski / pod klucz
• Lokalizacja: logistyka, dostęp do mediów, ograniczenia miejskie
• Konstrukcja: prostota bryły vs rozwiązania wymagające
• Instalacje: HVAC, ppoż, elektryka, teletechnika, monitoring, kontrola dostępu, BMS
• Układ funkcjonalny: open space / gabinety / sale / serwerownia / zaplecze
• Wymogi: ergonomia, akustyka, dostępność, ewakuacja
• Teren: parkingi, drogi, odwodnienia, oświetlenie, zieleń, ogrodzenie

Wniosek: dwie inwestycje o tym samym metrażu mogą mieć zupełnie inne koszty, bo w biurowcu samo "m²" nie wystarcza. Liczy się m² + instalacje + funkcja + standard + teren + formalności.

Poniżej masz prostą metodę, która daje bezpieczny rząd wielkości i pozwala porównywać oferty.

• Podaj metraż (m²) i liczbę kondygnacji
• Zaznacz, czy budynek ma elementy wymagające (np. duże przeszklenia, wysoki hol, duże rozpiętości)

Wybierz jeden z 3 standardów:

• Stan surowy - gotowa bryła, bazowe przygotowania pod instalacje i dalsze prace
• Deweloperski - przygotowany pod aranżację biura (dużo "niewidocznej" pracy)
• Pod klucz - gotowy do pracy w uzgodnionym standardzie

Wybierz jeden wariant:

• 1,00 - prosta bryła, standardowe instalacje, łatwa logistyka
• 1,08 - typowa inwestycja (najczęstszy scenariusz)
• 1,18 - premium/wymagająca (komfort, automatyka, akustyka, trudniejszy teren)

Uwzględnij od razu:

• teren i prace zewnętrzne (parkingi, drogi, odwodnienia, oświetlenie)
• przyłącza i moce (czasem temat większy niż się wydaje)
• uruchomienia i dokumentację odbiorową (HVAC/ppoż/BMS)

Dodaj 7-12% rezerwy.

• 7% jeśli masz dopięty projekt i zakres
• 12% jeśli jesteś na etapie koncepcji / wiele decyzji przed Tobą

• Budżet bazowy = metraż × stawka standardu × mnożnik złożoności
• Budżet bezpieczny = budżet bazowy + teren/przyłącza (jeśli osobno) + rezerwa 7-12%

Najważniejsza zasada jest jedna:\ "Realizacja biurowca przebiega bezproblemowo tylko wtedy, gdy zakres prac jest precyzyjnie zdefiniowany już na samym starcie."

Największe składniki budżetu:

• stan surowy + konstrukcja
• elewacja i stolarka
• HVAC (komfort i koszty eksploatacji)
• instalacje wewnętrzne (elektryka, teletechnika, wod-kan, ppoż)
• wykończenie i akustyka
• teren zewnętrzny
• formalności, uzgodnienia, odbiory

"W 2026 roku kluczowymi czynnikami budującymi wartość inwestycji są:

• Efektywność i komfort: zaawansowane systemy HVAC, szczelność budynku oraz inteligentne sterowanie.
• Funkcjonalność: doskonała akustyka i ergonomia. Punkt ciężkości przesuwa się z estetyki na użyteczność - biuro musi być przede wszystkim sprawnym narzędziem pracy."

To nie jest wycena, tylko mapa: dzięki niej wiesz, gdzie zadać właściwe pytania.

Często słyszy się, że budowa drożeje przez sytuację rynkową. Jednak z naszego doświadczenia wynika, że budżet najczęściej "rozjeżdża się" przez tzw. płynny zakres prac. Diabeł tkwi w szczegółach, które na etapie wstępnej wyceny są często pomijane lub niedoszacowane.

10 najczęstszych pułapek budżetowych, które eliminujemy:

• 1. Niepełne instalacje: Hasło "wentylacja w cenie" często ukrywa brak jednostek chłodzących lub kosztownych rozruchów. Podobnie z elektryką - wycena bez osprzętu końcowego i opraw to tylko połowa kosztu.
• 2. Instalacje PPOŻ: Wstępna wycena obejmuje często tylko podstawę, a realne koszty pojawiają się dopiero po uzgodnieniach z rzeczoznawcą.
• 3. Szara strefa "Shell & Core" a "Fit-out": Brak precyzyjnej granicy, gdzie kończy pracę Generalny Wykonawca, a zaczyna aranżacja wnętrz, generuje luki w budżecie.
• 4. Zagospodarowanie terenu: Odsuwanie prac zewnętrznych na "bliżej nieokreśloną przyszłość" sprawia, że na koniec inwestycji brakuje środków na ten istotny element.
• 5. Niedoszacowane przyłącza: Zbyt niskie założenia mocy przyłączeniowych i kosztów mediów.
• 6. Akustyka zostawiona na koniec: Poprawianie błędów akustycznych w gotowym budynku to najdroższy rodzaj poprawek.
• 7. Zmiany funkcjonalne w trakcie budowy: Przesuwanie ścian i zmiana układu pomieszczeń, gdy prace już trwają.
• 8. Opóźnione decyzje inwestorskie: Brak harmonogramu wyboru materiałów blokuje front robót i generuje przestoje.
• 9. Iluzoryczne oszczędności: "Taniej na papierze" często oznacza wycięcie z kosztorysu elementów, które są technicznie niezbędne i i tak wrócą jako roboty dodatkowe.

Jak zabezpieczamy Twój budżet? Nie pozwalamy na domysły. Stosujemy precyzyjne checklisty, ustalamy porównywalny standard dla wszystkich oferentów i wprowadzamy sztywny plan decyzji inwestorskich. Dzięki temu wiesz, za co płacisz, a budżet jest zamknięty przed wbiciem pierwszej łopaty.

W mniejszych obiektach część etapów wygląda podobnie do domów, ale w biurowcu szybciej wchodzisz w świat: instalacji, ppoż, uruchomień, formalności i koordynacji.

• Działka + MPZP/WZ
• Koncepcja funkcji i standardu
• Projekt i uzgodnienia branżowe
• Formalności
• Stan zerowy
• Stan surowy
• Stan surowy zamknięty
• Elewacja + instalacje
• Deweloperski / pod klucz
• Uruchomienia i regulacje
• Odbiory i pozwolenie na użytkowanie
• Teren zewnętrzny

Największym zabójcą terminów są: zmiany w trakcie oraz brak decyzji w odpowiednim momencie.

Poniżej masz widełki, które dają bezpieczny punkt startu. Finalna wycena zależy od projektu, zakresu i lokalizacji.

Jak to czytać:

• małe metraże częściej są bliżej góry widełek
• większe obiekty mogą mieć niższą stawkę za m², ale rośnie znaczenie koordynacji i formalności
• w biurach instalacje potrafią zmienić wynik bardziej niż "ładniejsze wykończenie"

To widełki orientacyjne dla wariantu "typowy budynek" z tabeli powyżej.

Doprecyzowanie:

• dodaj rezerwę 7-12%
• jeśli teren i przyłącza są liczone osobno - zaplanuj je jako osobny budżet

Najlepszy model jest prosty: ludzie + funkcje + komfort + rezerwa na rozwój.

Przykładowa logika:

• praca netto: 6-10 m² / osoba
• komunikacja + wspólne + techniczne: +25-45%
• jeśli masz strefy reprezentacyjne lub wymagający standard: dodaj kolejne % w zależności od założeń

Detale, które decydują o spokoju Inwestora.

Czym różni się budowa przewidywalna od takiej, która ciągle zaskakuje kosztami? Przygotowaniem. Dlatego w naszej pracy standardem są:

• Szczegółowe checklisty i porównania ofert (jabłka do jabłek, a nie gruszki do pietruszki).
• Jasna definicja "co nie wchodzi" - żeby uniknąć rozczarowań.
• Harmonogram decyzji - bo wiemy, że na materiały trzeba czekać.
• Baza wiedzy (FAQ, słownik) - żebyśmy mówili tym samym językiem.

To właśnie te elementy sprawiają, że proces inwestycyjny jest poukładany, a nie "gaszeniem pożarów".

Jeśli porównujesz oferty, przejdź punkt po punkcie. Oferta jest porównywalna dopiero wtedy, gdy porównujesz ten sam standard i ten sam zakres instalacji, terenu oraz uruchomień.

• przygotowanie i zabezpieczenie placu budowy
• roboty ziemne i wykopy
• fundamenty + izolacje przeciwwilgociowe i termiczne
• konstrukcja ścian nośnych / słupów
• stropy i elementy konstrukcyjne
• dach/stropodach z warstwami
• komunikacja pionowa (jeśli dotyczy)
• stolarka zewnętrzna (okna, drzwi, bramy)
• szczelność bryły
• elewacja w zakresie uzgodnionym (nazwać zakres)
• przepusty i trasy pod instalacje
• przygotowanie pod przyłącza mediów
• odwodnienia w zakresie uzgodnionym
• elementy ppoż w zakresie uzgodnionym (nazwać)
• uporządkowanie i zabezpieczenie obiektu do dalszych prac
• dokumentacja powykonawcza w zakresie uzgodnionym
• harmonogram i punkty odbioru etapów
• jasna lista: co nie wchodzi (np. fit-out, docelowe instalacje, uruchomienia)

• wszystkie elementy stan surowy
• docieplenie i finalna elewacja zgodnie z projektem
• ściany działowe w układzie funkcjonalnym
• tynki/przygotowanie powierzchni
• wylewki i przygotowanie pod posadzki
• elektryka: rozdzielnie, trasy, okablowanie bazowe
• przygotowanie pod awaryjne (jeśli dotyczy)
• wod-kan dla sanitariatów i zaplecza
• wentylacja i przygotowanie pod chłód lub pełne HVAC (jasno)
• teletechnika: trasy i punkty bazowe
• przygotowanie pod monitoring/kontrolę dostępu (jeśli dotyczy)
• ppoż zgodnie z projektem i uzgodnieniami (jasno)
• przygotowanie pod sufity i oświetlenie
• przygotowanie pod aranżację biura
• podstawowe próby/uruchomienia (jasno: jakie)
• odbory częściowe i protokoły
• dokumentacja instalacji w zakresie uzgodnionym
• harmonogram decyzji inwestora (punktowo)
• granica fit-out (gdzie kończy się wykonawca)
• lista: co nie wchodzi

• wszystkie elementy stanu deweloperskiego
• posadzki/okładziny w standardzie uzgodnionym
• sufity, w tym akustyczne (jeśli zakładane)
• malowanie i wykończenie ścian
• drzwi wewnętrzne i zabudowy
• strefy wspólne (recepcja/lobby) w standardzie uzgodnionym
• biały montaż i armatura
• elektryka: osprzęt, oprawy, awaryjne (jeśli dotyczy)
• teletechnika w zakresie uzgodnionym
• aneksy/kuchnie/zaplecza (jeśli dotyczy)
• serwerownia/UPS (jeśli dotyczy)
• kontrola dostępu/monitoring (jeśli dotyczy)
• BMS/automatyka (jeśli dotyczy)
• uruchomienia HVAC i regulacje + protokoły
• testy ppoż + dokumentacja odbiorowa
• oznakowanie ewakuacyjne i BHP (w wymaganym zakresie)
• akustyka: sufity/przegrody/drzwi (dopiąć)
• porządki i przygotowanie do użytkowania
• komplet dokumentów powykonawczych
• wsparcie w odbiorach i pozwoleniu na użytkowanie
• szkolenie użytkownika (instalacje/BMS/ppoż)
• lista: co nie wchodzi (meble, branding, specjalistyczne IT, jeśli nie uzgodnione)

800, 1200 czy 2500 m²? Zobacz, gdzie uciekają pieniądze.

Każda wielkość budynku rządzi się swoimi prawami. Zamiast zgadywać, zobacz, na co musisz uważać:

🔹 800 m²: Mały budynek, konkretne wymogi Tutaj koszt "robią" instalacje i teren. Jeśli źle dobierzesz przyłącza lub zlekceważysz temat wód opadowych i parkingu, budżet pęknie.

• Złota zasada: Najpierw standard ogólny, potem detale. Odwrócenie tej kolejności to najczęstszy błąd.

🔹 1200 m²: Ryzyko chaosu Większa powierzchnia to więcej instalacji, które lubią na siebie wpadać (kolizje).

• Złota zasada: Eliminujemy szarą strefę. Musisz wiedzieć, gdzie kończy się nasza praca, a zaczyna aranżacja wnętrz (fit-out). Wprowadzamy punkty kontrolne i "zamrażamy" zmiany w kluczowych momentach, by uniknąć opóźnień.

🔹 2500 m²+: Logistyka ponad wszystko Przy tej skali wyzwaniem nie jest samo murowanie, ale zapanowanie nad armią podwykonawców i tonami dokumentacji.

• Złota zasada: Tutaj o terminie oddania decydują sprawne odbiory i uruchomienia systemów. Bez precyzyjnego planu utkniesz w papierach na tygodnie.

Poniżej masz format, którego inwestorzy naprawdę potrzebują: metraż, standard, czas, ryzyko, jak je wyłączyliśmy, wnioski.

• Metraż: 269 m²
• Standard: porównanie 3 standardów
• Przykładowe liczby z opracowań:
• stan surowy: 510 tys. zł
• stan deweloperski: 1,02 mln zł
• stan pod klucz: 1,22 mln zł
• Największe ryzyko: dokładanie standardu w trakcie
• Jak wyłączamy: zakres na start + progi zmian + checklista decyzji
• Wniosek: różnica między deweloperskim a pod klucz bywa mniejsza niż koszt stresu, czasu i przeróbek

• Metraż: 596 m²
• Standard: deweloperski vs pod klucz
• Przykładowe liczby z materiałów: 1,20 mln vs 1,74 mln (dla określonych założeń)
• Największe ryzyko: płynny zakres IT/teletechniki/HVAC
• Jak wyłączamy: warsztat zakresu + moce na początku + harmonogram branż
• Wniosek: przewagę daje biuro tanie w utrzymaniu i wygodne w pracy - to zaczyna się w projekcie i instalacjach

• Metraż: 2500 m²
• Największe ryzyko: logistyka + koordynacja branż + formalności odbiorowe
• Jak wyłączamy: prowadzenie jak projekt + decyzje wcześniej + odbiory cząstkowe
• Wniosek: duże biuro musi być zaplanowane, a spokój wynika z procesu

To jest najkrótsza droga do bezpieczeństwa.

• Standard: czy to naprawdę stan surowy/deweloperski/pod klucz?
• HVAC: czy jest chłód, strefowanie, uruchomienia?
• PPOŻ: co dokładnie obejmuje zakres?
• Elektryka: czy są oprawy, osprzęt, rozdzielnie finalne?
• Teletechnika: czy jest system czy tylko trasy?
• Teren: czy parking/odwodnienia/oświetlenie są w budżecie?
• Odbiory: kto robi uruchomienia i dokumenty?
• Granica fit-out: gdzie kończy się wykonawca?

*Złota zasada:* porównuj dopiero, gdy jest ten sam standard i ten sam zakres instalacji + terenu + uruchomień.

Typowo poza podstawową wyceną mogą być:

• zakup działki
• projekt i uzgodnienia, jeśli liczysz osobno
• opłaty urzędowe i przyłączeniowe
• wzmocnienia sieci lub przebudowy poza działką
• specjalistyczne IT i wyposażenie, jeśli nie uzgodnione
• meble i branding
• dodatkowe systemy bezpieczeństwa, jeśli nie uzgodnione
• nietypowe prace terenowe, jeśli nie ujęte
• fit-out przy stan surowy, jeśli jest po stronie inwestora/najemcy

Żeby budowa nie stała i nie drożała, decyzje muszą mieć kolejność.

• standard realizacji
• układ funkcjonalny
• granica fit-out
• zakres instalacji
• budżet i rezerwa
• teren zewnętrzny w założeniach

• stolarka i parametry
• główne trasy instalacji
• moce i rozdzielnie
• uzgodnienia ppoż i kluczowe wymagania

• docelowy HVAC i sterowanie
• akustyka (sufity/przegrody/drzwi)
• standard wykończeń
• bezpieczeństwo i teletechnika (jeśli dotyczy)

• po zatwierdzeniu koncepcji
• po zatwierdzeniu tras instalacji
• po zatwierdzeniu stolarki/elewacji
• przed wejściem ekip wykończeniowych
• przed uruchomieniami

• Stan surowy - gotowa bryła, bazowe przygotowania
• Fit-out - aranżacja biura pod użytkownika/najemcę
• HVAC - wentylacja/klimatyzacja/ogrzewanie
• BMS - automatyka i zarządzanie budynkiem
• PPOŻ - zabezpieczenia i wymagania przeciwpożarowe

To moduł, który najczęściej "ratuje" budżet - bo pokazuje, gdzie zwykle dzieje się błąd.

Koszt konsekwencji: dopłaty w trakcie + spory + opóźnienia.\ Lekarstwo: jeden standard, jedna checklista, jedna macierz porównania.

Koszt konsekwencji: przeróbki tras, kolizje, gorszy komfort.\ Lekarstwo: minimum decyzji instalacyjnych przed wejściem ekip.

Koszt konsekwencji: chaos odpowiedzialności i faktury "znikąd".\ Lekarstwo: jedna linia w umowie: gdzie kończy się wykonawca.

Koszt konsekwencji: drogie poprawki i niezadowolenie użytkowników.\ Lekarstwo: akustyka w standardzie, nie "w bonusie".

Koszt konsekwencji: decyzje pod presją i cięcie jakości.\ Lekarstwo: rezerwa 7-12% jako element budżetu, nie "marża strachu".

New-House działa w modelu, który inwestorzy lubią za jedną rzecz: pewność.

• stała cena podczas kontraktu
• budowa bez zaliczek
• rozliczanie etapów po 100% satysfakcji
• 10 lat gwarancji
• budowa w całej Polsce
• 30+ lat doświadczenia i tysiące zrealizowanych inwestycji
• zespół z bardzo dużym stażem
• kompleksowość od formalności po teren