Kredyty
Dokumentacja
Zagospadorowanie terenu
Usługi
Każda działka budowlana niezależnie od jej docelowego przeznaczenia (np. na dom jednorodzinny, budownictwo wielorodzinne, siedzibę przedsiębiorstwa czy fabrykę) ma wymóg posiadania dostępu do drogi publicznej. Dlaczego ustawodawca zdecydował się na taką regulację prawną? Najprawdopodobniej dlatego, że każda budowa wymaga zastosowania zarówno maszyn, które muszą jakoś dojechać, jak i materiałów budowlanych, które muszą zostać jakoś dowiezione. Jednak to nie wszystko. Każdy obiekt ze względów bezpieczeństwa powinien znajdować się w zasięgu dojazdu np. służb ratunkowych czy straży pożarnej.
Zapisy w ustawie Prawo budowlane w art. 5 ust. 1 pkt 9, jak również rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dn. 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (§14) jasno stanowią, że w sytuacji, gdy działka nie ma dostępu do drogi publicznej, jej właściciel nie otrzyma decyzji o warunkach zabudowy oraz jeśli na danym terenie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, nie otrzyma pozwolenia na budowę, ponieważ na takiej parceli po prostu budować nie wolno.
Poszukując terenu pod budowę, należy zwrócić baczną uwagę na to czy rozważane przez nas działki mają dostęp do drogi publicznej, a jeśli nie to, na jakich zasadach można go uzyskać. Inwestorzy zlecający kompleksową budowę domu firmie New-House mogą liczyć na profesjonalną pomoc na każdym etapie inwestycji budowlanej. Oznacza to, że jesteśmy wsparciem również podczas poszukiwania działki pod budowę. Nie tylko znajdziemy dla Ciebie odpowiednią parcelę, ale sprawdzimy ją drobiazgowo również w kontekście dostępu do drogi publicznej. Z naszą pomocą będziesz dysponował kompletem niezbędnych informacji i na ich podstawie podejmiesz świadomą decyzję o zakupie konkretnego terenu lub rezygnacji z niego i poszukiwaniu innego miejsca.
Definicję drogi publicznej znajdziemy w artykule 1 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, w myśl którego podstawowym wyróżnikiem jest tu ogólna dostępność danej drogi – może z niej korzystać każdy, bez potrzeby ubiegania się o niczyją zgodę, o ile tylko robi to w zgodzie z przepisami. W praktyce użytkowanie zgodne z przepisami oznacza np. że nie przekraczamy dozwolonej prędkości, nie jedziemy pod prąd czy nie idziemy środkiem pasa na drodze szybkiego ruchu.
Drogi publiczne dzielimy na cztery kategorie. To, do której kategorii zaliczona zostanie konkretna droga, zależy od tego, kto nią zarządza. I tak oto mamy:
drogi krajowe zarządzane przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad,
drogi wojewódzkie podlegające zarządowi województwa,
drogi powiatowe podlegające zarządowi powiatu,
drogi gminne zarządzane przez wójtów i burmistrzów gmin.
Co ważne organy zarządzające drogami odpowiadają również za ich ewidencję. Jeśli więc inwestor nie jest pewien czy droga biegnąca w okolicy jego działki jest drogą publiczną, to informację tą uzyska we właściwej jednostce samorządowej. Można to zrobić zarówno telefonicznie, jak i drogą pisemną. Należy bowiem mieć świadomość, że nie każda droga, na której jest asfalt czy kostka brukowa będzie z automatu drogą publiczną. Co ciekawe takiego statusu czasem nie mają nawet drogi, które formalnie należą do gminy np. drogi wewnętrzne.
Mogłoby się wydawać, że jeśli działka budowlana graniczy z drogą publiczną, to sprawa jest załatwiona. Jednak niekoniecznie, ponieważ niezbędny jest jeszcze zjazd z tej drogi na działkę, który powinien wykonać właściciel parceli po wcześniejszym uzyskaniu zezwolenia od zarządcy konkretnej drogi. Zarządca, podejmując decyzję o wydaniu takowego zezwolenia, powinien kierować się zarówno tzw. słusznym interesem obywatela, jak i również interesem społecznym, warunkami technicznymi oraz wymogami bezpieczeństwa w ruchu lądowym. Zarządca może zakazać wykonania zjazdu na działkę np. w poniższych sytuacjach:
jeśli zjazd położony byłby za blisko skrzyżowania dróg o dużym natężeniu ruchu,
jeśli działka budowlana graniczy z autostradą,
jeśli konstrukcja rowu melioracyjnego znajdującego się pomiędzy drogą publiczną a działką budowlaną nie pozwala na stworzenie nasypu niezbędnego do wykonania bezpiecznego zjazdu.
Najczęściej zezwolenie wydawane jest na czas nieoznaczony, zdarza się jednak tak, że z uwagi na warunki zezwolenie wydawane jest na czas oznaczony. W zezwoleniu znajdziemy lokalizację zjazdu oraz parametry, które należy zastosować w projekcie zjazdu, który musi uzyskać akceptację od zarządcy drogi. Niezbędne będzie także uzyskanie zgody na prowadzenie robót w pasie drogowym oraz pozwolenie na budowę. Inwestorzy współpracujący z New-House mogą liczyć na kompleksową pomoc naszych specjalistów podczas sporządzania niezbędnej dokumentacji oraz przeprowadzania robót w zakresie wykonania zjazdu z drogi publicznej.
W sytuacji, gdy parcela ma dostęp do drogi, która nie jest drogą publiczną, jednak do takowej prowadzi, nie musimy się martwić, ponieważ art. 2 pkt 14 ustawy z dn. 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że za dostęp do drogi publicznej uznać można też dostęp pośredni, np. właśnie z udziałem drogi wewnętrznej.
Drogi wewnętrzne co do zasady nie są drogami publicznymi, nawet jeśli w praktyce należą do gminy. Jednakże rada gminy może włączyć konkretną drogę do zasobu dróg gminnych po przejęciu jej z rąk prywatnych. Co ważne gmina musi taką drogę utrzymywać, co oznacza np. jej naprawy czy odśnieżanie w sezonie zimowym. Jeśli natomiast droga wewnętrzna jest ogólnodostępna, to zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 maja 2015 roku można z niej korzystać bez dopełniania dodatkowych formalności. Wyrok ten stanowi bowiem, że „warunek dostępu do drogi publicznej poprzez [taką] drogę wewnętrzną jest spełniony także wówczas, gdy inwestor nie legitymuje się żadnym tytułem prawnym [do niej]”.
Nierzadko mamy do czynienia z sytuacją, w której obok działki nie przebiega żadna droga – ani wewnętrzna, ani publiczna. Najczęściej zdarza się, to gdy działka powstała w wyniku podziału większej parceli lub gdy otoczenie wokół jest dopiero na etapie rozwoju. W takiej sytuacji nie pozostaje nam nic innego jak uzyskać dostęp do drogi publicznej przez inną działkę – oczywiście za zgodą jej właściciela. Może się to odbyć na jeden z trzech sposobów.
Odkupienie części sąsiadującej działki
Do tego potrzebna jest jednak dobra wola jej właściciela i zaakceptowanie projektowanego podziału przez gminę. Należy jednak mieć świadomość, że sąsiedzi niechętnie przystają na takie propozycje.
Umowa o korzystanie z nieruchomości, która ma dostęp do drogi publicznej
Umowa tego typu stanowi, że osoba, której działka nie ma dostępu do drogi publicznej może korzystać z działki osoby, która taki dostęp posiada i wygasa w przypadku sprzedaży którejkolwiek z działek.
Tego rodzaju dokument powinien zawierać poniższe informacje:
Precyzyjnie określone zasady, na jakich odbywać się będzie korzystanie z działki posiadającej dostęp do drogi publicznej.
Warunki ewentualnego wynagrodzenia dla właściciela, który użycza sąsiadowi swojej nieruchomości.
Na temat domowników, najemców oraz gości właściciela działki nieposiadającej dostępu do drogi publicznej, którzy będą korzystać z przejazdu przez działkę sąsiada. Nie można zapomnieć także o usługodawcach tj. kurierzy, listonosze, serwisanci itp.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej
To zdecydowanie trwalsze rozwiązanie niż sporządzenie umowy. Jest to tak zwane ograniczone prawo rzeczowe, czyli inaczej mówiąc prawo do korzystania z rzeczy (w tym przypadku nieruchomości) w ograniczonym zakresie (przez działkę można przejść lub przejechać, ale nie może jej zastawić lub sprzedać).
Służebność od umowy różni to, że przypisana jest do konkretnej posesji, a nie do jej właściciela. Gdy działka zostanie sprzedana i właściciel się zmieni, nie trzeba służebności ustalać od nowa.
Służebność drogi koniecznej można ustanowić na jeden z trzech sposobów:
Ustanowienie służebności drogowej w formie aktu notarialnego
Jeśli właściciele sąsiadujących ze sobą działek porozumieli się, można sporządzić umowę w formie aktu notarialnego, która precyzyjnie określa obowiązki i prawa obu stron, wynagrodzenie związane z ustanowieniem służebności (lub jego brak), częstotliwość jego wypłacania (miesięcznie, rocznie, jednorazowo itp.), przebieg drogi koniecznej w terenie, oraz informacje czy służebność ma być ustanowiona terminowo, czy bezterminowo.
Informację u służebności należy również umieścić w odpowiednich działach ksiąg wieczystych obu nieruchomości, których dotyczy umowa.
Ustanowienie służebności drogowej przez sąd
Zgodnie z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia potrzebnej służebności drogowej za wynagrodzeniem. Jeśli więc sąsiedzi nie są skorzy do współpracy i nie interesuje ich podpisanie umowy ustanowienia służebności – co jak praktyka pokazuje, zdarza się nad wyraz często – można taką służebność ustalić przez sąd. Odpowiedni wniosek zawierający właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które można poprowadzić drogę konieczną, składa się we właściwym sądzie rejonowym. Jest to postępowanie nieprocesowe, co oznacza, że sąd po zapoznaniu się z wnioskiem wydaje stosowne orzeczenie i wskazuje w nim wybrany przez siebie (a nie wnioskodawcę) przebieg drogi koniecznej oraz wysokość wynagrodzenia z tytułu jej ustanowienia.
Ustanowienie służebności drogowej przez zasiedzenie
Odnosi się ono do sytuacji, w której np. właściciel działki nieposiadającej dostępu do drogi publicznej przez 20 lat docierał do niej przez działkę sąsiada i nikt tego nie kwestionował, a trasa ta w owym czasie była poddawana konserwacji. Jeśli tylko uda się powyższe fakty udowodnić, można złożyć w sądzie wniosek o ustanowienie służebności przez zasiedzenie. Jest to korzystne, ponieważ cały proces przebiega szybciej niż w standardowym postępowaniu sądowym opisanym powyżej, nie trzeba wypłacać odszkodowania, a sąd nie wyznaczy trasy innej niż ta wskazana przez wnioskodawcę.
Pamiętaj: decydując się na kompleksową budowę domu z firmą New-House możesz liczyć na profesjonalne wsparcie specjalistów, w zakresie sprawdzenia, czy konkretna działka ma dostęp do drogi publicznej, a jeśli takowego nie posiada, to pomożemy Ci go ustanowić w jeden z opisanych powyżej sposobów. Możesz na nas również podczas załatwiania innych formalności urzędowych niezbędnych do sprawnego i terminowego wybudowania domu jednorodzinnego.
