Odrolnienie działki

Odrolnienie działki

Przeglądając ogłoszenia o sprzedaży ziemi pewnie nie raz i nie dwa trafiłeś na parcele zlokalizowane w niezwykle malowniczych miejscach, które łączyło jedno – były działkami rolniczymi. Idziemy o zakład, że w każdej z takich sytuacji zastanawiałeś się jakich formalności należy dopełnić i ile zapłacić, aby przekształcić taką działkę w teren nadający się pod budowę domu jednorodzinnego i czy jest to przedsięwzięcie warte zachodu? W niniejszym tekście spróbujemy przybliżyć Ci ten temat, abyś docelowo mógł świadomie podjąć decyzję o zakupie działki rolnej lub rezygnacji z takiej inwestycji.

Spis treści:

Działka budowlana czy rolnicza – jak to sprawdzić?
Odrolnienie działki – na czym polega?
Jakie grunty wymagają odrolnienia?

Grunty klas I-III – kiedy można je wyłączyć z produkcji rolnej?
Grunty z gleb pochodzenia mineralnego klas IV-VI – czy trzeba je odrolnić?

Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej – kto może go złożyć?
Odrolnienie działki – krok po kroku

Złożenie wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej
Decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej
Odwołanie od decyzji o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolnej
Opłaty za wyłączenie gruntów rolnych z produkcji

Kiedy nie zapłacisz za odrolnienie działki?
Czy można zrezygnować z wyłączenia gruntów rolnych?
Kara za budowę domu na działce rolnej bez pozwolenia
Sprzedaż działki posiadającej decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Łatwiejszy sposób na odrolnienie działki

Działka budowlana czy rolnicza – jak to sprawdzić?

To, że aktualny właściciel działki opisał ją w ogłoszeniu jako budowlaną, nie oznacza, że jest to zgodne z prawdą. W naszej wieloletniej działalności wielokrotnie spotykaliśmy się z sytuacją, w której taka parcela okazywała się działką rolniczą. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie terenu, na którym planujemy wybudować dom jednorodzinny, należy każdorazowo sprawdzić, czy wybraną działkę będziemy mogli bez dodatkowych formalności wykorzystać do tego celu.

Przeznaczenie gruntów na konkretnym terenie określa Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony przez gminę. W sytuacji, gdy wybrana przez inwestora działka przeznaczona jest na cele rolnicze należy w urzędzie gminy złożyć wniosek o wprowadzenie zmian w MPZP. Warto wiedzieć, że wyłączenie z produkcji rolnej działek znajdujących się na terenie miasta nie wymaga zmian w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

Jeśli natomiast MPZP w gminie nie istnieje, sposób zagospodarowania działki możesz poznać, wybierając jeden z poniższych sposobów:

Składasz do urzędu gminy wniosek o opracowanie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, w którym wskazujesz cel, na jaki ma być przeznaczona Twoja działka.
Składasz do urzędu gminy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla konkretnej działki, na której planujesz wybudować dom.

Odrolnienie działki – na czym polega?

Odrolnienie działki w praktyce oznacza rozpoczęcie innego użytkowania niż rolnicze. Warto również wiedzieć, że jest to także jeden z warunków uzyskania pozwolenia na budowę nierolniczego obiektu (w tym przypadku domu jednorodzinnego) na konkretnym terenie. To czy konieczne będzie uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłącznie gruntu z produkcji rolniczej, zależy od klasy gruntu na konkretnej działce.

Jakie grunty wymagają odrolnienia?

Odrolnienia zgodnie z obowiązującym w naszym kraju prawem wymagają:

użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb,
użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego,
inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych

grunty znajdujące się pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, które służą potrzebom rolnictwa,
grunty znajdujące się pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami, które służą wyłącznie do produkcji rolniczej oraz przetwórstwa rolno-spożywczego,
grunty znajdujące się pod budynkami i urządzeniami, które służą bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,
grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,
grunty rodzinnych ogrodów działkowych,
grunty ogrodów botanicznych,
grunty znajdujące się pod urządzeniami służącymi do melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,
grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,
grunty torfowisk i oczek wodnych,
grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Grunty klas I-III – kiedy można je wyłączyć z produkcji rolnej?

Pozytywna decyzja odnośnie do odrolnienia gruntów klas od I do III zostanie wydana w sytuacji, jeśli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy przewidują przeznaczenie działki do innych celów niż cele stricte rolnicze.

Grunty z gleb pochodzenia mineralnego klas IV-VI – czy trzeba je odrolnić?

Co do zasady prawo stanowi, że grunty rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego klas IV do VI nie wymagają wyłączenia z produkcji rolnej. Należy jednak mieć świadomość obowiązujących wyjątków od tej reguły. Wyłączenie gruntów o tych klasach jest konieczne w poniższych sytuacjach:

gdy grunty znajdują się pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,
gdy grunty znajdują się pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej, oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu,
gdy grunty znajdują się pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,
gdy grunty znajdują się na terenie parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,
gdy grunty należą do rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,
gdy grunty znajdują się pod urządzeniami służącymi do melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,
gdy są to grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,
gdy grunty znajdują się na terenie torfowisk i oczek wodnych,
gdy grunty znajdują się pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej – kto może go złożyć?

Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej może złożyć właściciel gruntu. Jednak może to być również posiadacz będący samoistnym zarządcą lub użytkownik wieczysty oraz dzierżawca, czyli w praktyce osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna, która nie posiada osobowości prawnej. Wniosek należy złożyć w starostwie powiatowym, urzędzie miasta lub gminy, urzędzie miasta na prawach powiatu przed planowanym rozpoczęciem innego niż rolnicze użytkowania gruntu, ale również przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę.

Odrolnienie działki – krok po kroku

Złożenie wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej

Najczęściej wymagane dokumenty:

wniosek o wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej,
wypis z rejestru gruntów,
wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego,
decyzja o warunkach zabudowy,
dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości tj. umowa kupna-sprzedaży, umowa darowizny, poświadczony skrócony odpis księgi wieczystej,
dokument określający wartość rynkową gruntu rolnego objętego inwestycją,
projekt zagospodarowania działki lub terenu zawierający mapę do celów projektowych przygotowaną przez geodetę oraz opis własności gruntów, oraz zestawienie powierzchni z zaznaczoną powierzchnią i klasą gruntów przeznaczonych do wyłączenia z produkcji,
ewentualne pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych,
potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za ewentualne pełnomocnictwo.

Złożenie wniosku jest bezpłatne. Przed złożeniem wniosku należy sprawdzić jakie dokumenty są wymagane w przypadku konkretnego urzędu. Nadto warto pamiętać, że jeśli urzędnicy stwierdzą błędy lub braki formalne we wniosku, lub załącznikach to wezwą Cię do ich poprawienia, lub uzupełnienia, na co będziesz mieć 7 dni od daty otrzymania wezwania. Inwestorzy, którzy kompleksową budowę domu zlecają New-House mogą liczyć na wsparcie fachowców na etapie przygotowywania wniosku oraz kompletowania niezbędnej dokumentacji, dzięki czemu cały proces przebiega sprawnie i bez zbędnych opóźnień.

Decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej

Na decyzję o odrolnieniu działki czeka się nie dłużej niż miesiąc, a jeśli termin ten miałby zostać przekroczony do maksymalnie dwóch miesięcy, składający wniosek musi zostać o tym poinformowany. W decyzji zostaną określone grunty podlegające wyłączeniu oraz ich położenie, czyli obręb geodezyjny, numery ewidencyjne działek, powierzchnia i klasa gleb. W dokumencie tym znajdziesz również należność za wyłączenie z produkcji rolniczej, kwoty pomniejszenia tej należności oraz wysokość opłat rocznych z tytułu wyłączenia. Nadto w decyzji może zostać określony również obowiązek zdjęcia próchniczej warstwy gleby z wyłączonego gruntu oraz odpowiedniego jej wykorzystania. Decyzja o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej jest niezbędna, aby uzyskać pozwolenie na budowę.

Odwołanie od decyzji o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolnej

Od otrzymanej decyzji o odrolnieniu można się odwołać w terminie 14 dni od daty jej otrzymania. Należy to zrobić bezpośrednio do samorządowego kolegium odwoławczego. Jeśli więc inwestor nie zgadza się z kwotą należności lub wskazanych w decyzji opłat rocznych ma pełne prawo dochodzić swoich racji. Jeśli jednak nie ma zastrzeżeń i zależy mu na szybszym uprawomocnieniu decyzji, może zrzec się odwołania.

Opłaty za wyłączenie gruntów rolnych z produkcji

Obowiązek uiszczenia opłaty jednorazowej nazywanej należnością oraz cyklicznej opłaty rocznej przez okres 10 lat powstaje w momencie faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Należność

To jednorazowa opłata za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej. Stawki, na podstawie których wylicza się należność, zależą od klasy gruntów, których dotyczą.

W przypadku gleb pochodzenia mineralnego i organicznego stawki są następujące:

gleby klasy I – 437 175 zł za 1 ha,
gleby klasy II – 378 885 zł za 1 ha,
gleby klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha,
gleby klasy IIIb – 262 305 za 1 ha,
łąki i pastwiska trwałe I – 437 175 zł za 1 ha,
łąki i pastwiska trwałe II – 361 398 za 1 ha,
łąki i pastwiska trwałe III – 291 450 za 1 ha.

W przypadku gleb pochodzenia organicznego stawki są następujące:

gleby klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha,
gleby klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha,
gleby klasy V – 116 580 zł za 1 ha,
gleby klasy VI – 87 435 zł za 1 ha,
łąki i pastwiska trwałe IV – 174 870 zł za 1 ha,
łąki V – 145 725 za 1 ha,
pastwiska trwałe V – 116 580 za 1 ha,
łąki i pastwiska trwałe VI – 87 435 zł za 1 ha.

w odniesieniu do gruntów pod stawami rybnymi, gruntów rodzinnych ogródków działkowych, gruntów ogrodów botanicznych, gruntów pod urządzeniami przeznaczonymi do melioracji wodnych, urządzeniami przeciwpowodziowymi i przeciwpożarowymi, urządzeniami zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizację oraz utylizację ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, gruntów zrekultywowanych dla potrzeb rolnictwa, torfowisk i oczek wodnych obowiązuje stawka - 233 160 zł za 1 ha.

Należność należy uiścić w terminie 60 dni od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna i ostateczna.

Warto również wiedzieć, że w przypadku, gdy cena gruntu przewyższa wysokość należności, wówczas należności się nie płaci. W sytuacji odwrotnej, w której cena gruntu jest niższa od wyliczonej należności, inwestor pokrywa jedynie różnicę pomiędzy wyliczoną kwotą należności a wartością ziemi.

Opłaty roczne

Każda z opłat rocznych (wnoszonych przez 10 lat do dnia 30 czerwca) wynosi 10% należności za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji – w tym przypadku niepomniejszonej o cenę gruntu. Jeśli zaś mamy do czynienia z czasowym wyłączeniem gruntu z produkcji opłaty roczne wnosi się przez okres wyłączenia jednak nie dłużej niż 20 lat. Zarówno należność, jak i opłaty roczne wpłaca się na konto organu, który wydał decyzję o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej.

Pieniądze pozyskane z tytułu odrolnienia gruntów są do dyspozycji zarządów województw, które przeznaczają je między innymi na:

rekultywację gruntów rolnych,
odkamienianie gruntów rolnych,
zapobieganie procesom erozji gruntów rolnych,
modernizację dróg dojazdowych do gruntów rolnych

W ten sposób szkody wyrządzone terenom rolniczym wskutek ich zabudowania są rekompensowane w innych miejscach.

Kiedy nie zapłacisz za odrolnienie działki?

Jednorazowej opłaty oraz opłat rocznych za odrolnienie działki nie musi płacić inwestor, który chce przeznaczyć pod budownictwo mieszkaniowe:

grunty rolne nieprzekraczające 500 metrów kwadratowych w przypadku domu jednorodzinnego,
grunty rolne nieprzekraczające 200 metrów kwadratowych na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynków wielorodzinnych.

Za każdy metr kwadratowy przekroczenia powyższych wartości urząd naliczy zarówno opłatę jednorazową, jak i również opłaty roczne – warto mieć tego świadomość, szczególnie że 500 metrów kwadratowych to wcale nie jest tak dużo, jak się wydaje.

Obowiązek uiszczenia zarówno opłaty jednorazowej, jak i opłat rocznych nie powstaje jeszcze w dwóch przypadkach:

gdy wyłączenie gruntów z produkcji rolnej dotyczy części gruntu rolnego znajdującego się bezpośrednio pod zabudową zagrodową, a jego powierzchnia nie przekracza 30 procent całkowitej powierzchni gruntu rolnego znajdującego się w konkretnym gospodarstwie. Nie może być to jednak więcej niż 500 metrów kwadratowych,
gdy właściciel gruntów przeznaczonych do wyłączenia z produkcji rolnej we wniosku o wyłączenie tych gruntów zobowiąże się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi zabudowa zagrodowa.

Czy można zrezygnować z wyłączenia gruntów rolnych?

Oczywiście można zrezygnować z wyłączenia gruntów rolnych z produkcji rolniczej. Nadto, jeśli rezygnacja z części lub całości uzyskanego prawa nastąpi w ciągu dwóch lat od decyzji, inwestor otrzyma zwrot wpłaconej należności odpowiednio do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji. Zwrot ten wypłacany jest w ciągu 90 dni od zgłoszenia rezygnacji.

Kara za budowę domu na działce rolnej bez pozwolenia

Jeśli zdecydujesz się na to, aby grunty rolnicze użytkować inaczej niż w celach rolniczych bez stosownego zezwolenia, musisz liczyć się z konsekwencjami natury finansowej. Naruszenie przepisów ustawy oznacza karę wysokości dwukrotnej kwoty należności.

Co ważne urzędników nie będzie interesowało:

jak długo użytkowałeś grunt niezgodnie z jego przeznaczeniem,
czy bezprawne wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej było czasowe, czy trwałe,
czy docelowo zrezygnowałeś z nierolniczego użytkowania gruntu i przywróciłeś go do stanu wcześniejszego.

Sprzedaż działki posiadającej decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Jeśli chcesz sprzedać działkę, dla której została wydana decyzja, jednakże nie została ona jeszcze wyłączona z produkcji, to obowiązek uiszczenia opłaty jednorazowej przechodzi na nowego nabywcę. Od chwili, gdy nastąpi faktyczne wyłączenie gruntu rolniczego z produkcji, będzie on również musiał uiszczać opłaty roczne przez okres 10 lat. W sytuacji, gdy grunty zostały wyłączone z produkcji przed ich sprzedażą, nowy nabywca jest zobowiązany do zapłaty opłat rocznych. W obu przypadkach uprzedzić o tym kupującego, aby uniknąć ewentualnych niejasności i nieporozumień w przyszłości.

Łatwiejszy sposób na odrolnienie działki

Uzyskanie decyzji o przeznaczeniu użytków rolnych klas od I do II na cele nierolnicze nie jest konieczne, jeśli grunty te spełniają łącznie poniższe warunki:

co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy,
grunty te położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej,
grunty te położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej,
powierzchnia gruntów nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Przez zwartą zabudowę ustawodawca rozumie zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, z wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m.

Nietrudno zauważyć, że odrolnienie gruntu to proces dość skomplikowany i czasochłonny. Nadto wymagający wiedzy i doświadczenia. Dlatego też inwestorzy współpracujący z New-House w zakresie kompleksowej budowy domów jednorodzinnych mogą liczyć na wsparcie podczas formalności związanych z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej. Ze swojej strony służymy pomocą również na pozostałych etapach realizacji inwestycji budowlanej. Począwszy od znalezienia działki i gotowego projektu domu poprzez wszystkie formalności natury urzędowej związane czy to z podłączeniem mediów, czy uzyskaniem pozwolenia na budowę na fizycznych pracach budowlanych, aranżacji wnętrz i zagospodarowaniu terenu wokół nieruchomości kończąc. Nasi specjaliści biorą na siebie także sprawy związane z odbiorem technicznym budynku.

Wszystko po to, aby maksymalnie odciążyć inwestorów, i by w trakcie budowy mogli spokojnie żyć, wypełniając swoje obowiązki rodzinne i zawodowe. Jeśli taka budowa domu jest tym, czego realnie potrzebujesz, zapraszamy do kontaktu z naszymi doradcami, którzy są do Twojej dyspozycji 7 dni w tygodniu w godzinach 7.00 – 21.00. Zbuduj swój dom z firmą New-House, która domy dla polskich rodzin buduje nieprzerwanie od ponad 30 lat. Zaufaj profesjonalistom i śpij spokojnie!