Konserwator zabytków

Konserwator zabytków

Działka budowlana znajdująca się na terenie objętym ochroną konserwatorską większości inwestorów automatycznie kojarzy się z problemami. Czy jednak słusznie? Jedno jest pewne – wokół roli konserwatora zabytków krąży tyle mrożących krew w żyłach opowieści, że inwestorzy często wolą zawczasu zrezygnować z zakupu takiej parceli, aby narażać się na problemy. Naszym zdaniem warto poważnie rozważyć taką inwestycję, bo choć budowa domu objęta nadzorem konserwatora wymaga dodatkowych formalności, to nie jest niemożliwa. Dowiedz się, na co powinieneś się przygotować, planując budowę domu jednorodzinnego na terenie objętym nadzorem konserwatorskim? Mamy nadzieję, że rzetelne informacje na ten temat pomogą Ci podjąć świadomą decyzję o inwestycji w tego rodzaju teren lub rezygnacji z takiego zakupu.

Spis treści:

Jak sprawdzić, czy działka objęta jest ochroną konserwatorską?
Kim jest konserwator zabytków?
Rola rejestru ochrony zabytków
Na czym polega ochrona konserwatorska?
Budowa domu jednorodzinnego na działce objętej ochroną konserwatorską
Na czym polega nadzór archeologiczny na budowie?
Archeolog coś znalazł na naszej działce – co to oznacza?
Jak uniknąć niespodzianek archeologicznych podczas budowy domu?
Działka objęta ochroną konserwatorską – czy warto ją kupić?

Jak sprawdzić, czy działka objęta jest ochroną konserwatorską?

To czy działka objęta jest ochroną konserwatorską lub znajduje się na terenie stanowiska archeologicznego, powinniśmy sprawdzić jeszcze zanim zdecydujemy się na zakup konkretnej parceli. Możemy się tego dowiedzieć, analizując Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub występując z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy – jeśli działka nie figuruje w MPZP lub gdy na danym terenie on nie istnieje.

Kim jest konserwator zabytków?

Konserwator zabytków to nazwa zwyczajowa specjalisty zajmującego się ochroną, renowacją, rekonstrukcją i konserwacją zabytków. Myli się jednak ten, kto myśli, że w zakresie jego zainteresowań znajdują się jedynie budynki czy pomniki wybudowane w dawnych czasach. Konserwator zabytków zajmuje się również przedmiotami, które archeolodzy odkryli w wykopaliskach prowadzonych na terenie całego kraju.

Jeśli zaś chodzi o stanowisko konserwatora zabytków w administracji publicznej to obecnie funkcję tą pełni wojewódzki konserwator zabytków, który zajmuje się zarządzaniem oraz nadzorem nad urzędem ochrony zabytków. W praktyce w każdym województwie znajduje się Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków zajmujący się ochroną budowli oraz przedmiotów zamieszczonych w rejestrze zabytków.

Rola rejestru ochrony zabytków

Ustawa o ochronie zabytków zobowiązuje administrację państwową do:

dbania o stan oraz otoczenie obiektów objętych nadzorem,
planowania zadań ochronnych w zakresie obszarów, na których mogą znajdować się nieodkryte zabytki.

W celu realizacji powyższych zadań tworzone są rejestry zabytków i listy pomników historii oraz wyznaczane są strefy ochrony konserwatorskiej. Najczęściej są to tereny, na których w przeszłości istniały osady ludzkie, więc przypuszczalnie mogą się na nich znajdować zabytkowe artefakty, które jeszcze nie zostały odkryte. Takie tereny z reguły wydzielone są w okolicach odkrytych wcześniej zabytków oraz w pobliżu rzek, gdzie często gromadzili się nasi przodkowie. Za ochronę tych terenów odpowiadają władze lokalne, a całość działań nadzoruje wojewódzki konserwator zabytków.

Obecność budynku w rejestrze zabytków oznacza dla jego właściciela zarówno przywileje, jak i obowiązki. Powinien on dbać o zabytek a każdą pracę związaną z jego remontem, przebudową, renowacją czy zmianą musi zgłosić służbom konserwatorskim lub konserwatorowi budowlanemu. Nadzór specjalistów jest również niezbędny w trakcie przeprowadzania właściwych robót w zabytku.

Na czym polega ochrona konserwatorska?

Jeśli na obszarze gminy znajdują się obiekty zabytkowe lub istnieje realne prawdopodobieństwo, że mogą się tam znajdować, wyznaczane są strefy ochrony konserwatorskiej. W praktyce oznacza to, że wszystkie prace budowlane, remontowe oraz konserwatorskie przed ich przeprowadzeniem należy zgłosić do wojewódzkiego konserwatora zabytków, który określi szczegółowe zasady ich prowadzenia.

Jeśli podczas kontroli wymarzonej działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego okazuje się, że teren, na którym się znajduje, objęty jest ochroną konserwatorską lub obserwacją archeologiczną nie musi to wcale oznaczać problemów podczas budowy. Ochrona konserwatorska może co prawda narzucać nam pewne ograniczenia w zakresie charakteru dopuszczalnej zabudowy lub wskazywać odpowiednią organizację prac na placu budowy a w przypadku obserwacji archeologicznej musimy liczyć się ze znalezieniem zabytkowych artefaktów podczas prac ziemnych. Jednak budowa domu w takim miejscu jak najbardziej jest możliwa, jeśli tylko nie zagraża ona zabytkom. Co ważne to w zakresie obowiązków inwestora leży zapewnienie nadzoru archeologicznego na budowie – nikt się za niego tym nie zajmie.

Budowa domu jednorodzinnego na działce objętej ochroną konserwatorską

Budowa domu na obszarze objętym ochroną konserwatorską wymaga uzyskania zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie badań archeologicznych na terenie naszej parceli. Po uzyskaniu tej zgody musimy wystąpić o obowiązkowe pozwolenie na budowę. Obowiązek ten dotyczy także budowy obiektów, które w normalnych okolicznościach wymagałyby jedynie zgłoszenia budowy – warto mieć tego świadomość. Oczywiście możemy Cię wyręczyć w tych formalnościach, jeśli tylko zdecydujesz się na kompleksową budowę domu z New-House.

Jak w praktyce wygląda prowadzenie badań archeologicznych na działce? Oznacza to, że musimy zapewnić nadzór archeologa nad prowadzonymi pracami ziemnymi. To po stronie inwestora leży znalezienie specjalisty, który zajmie się realizacją zaleceń dotyczących zakresu i rodzaju niezbędnych badań zawartych w decyzji konserwatora. Po stronie archeologa leży dopilnowanie wszystkich niezbędnych procedur. Inwestor musi „jedynie” opłacić pracę archeologa, choć ochrona zabytków to przecież w założeniu obowiązek państwa.

Na czym polega nadzór archeologiczny na budowie?

Obecność archeologa na budowie wymagana jest po zdjęciu hummusu, czyli w praktyce po usunięciu wierzchniej warstwy żyznej ziemi na miejscu, w którym ma powstać dom. Może się jednak zdarzyć, że archeolog będzie chciał być obecny już na etapie zdejmowania hummusu, aby mieć pewność, że wykorzystywany sprzęt czegoś interesującego nie uszkodził. Hummus zdejmowany jest po obrysie planowanego budynku z metrowym zapasem z każdej ze stron. Prace te prowadzone są najczęściej z użyciem koparki. Archeolog poddaje odsłonięty grunt drobiazgowej analizie celem sprawdzenia, czy nie znajduje się w nim nic, co mogłoby go zainteresować. Jeśli nic takiego nie znajdzie, zrobi notatki i zdjęcia, po czym będziemy mogli kontynuować prace ziemne.

Kolejnym momentem, w którym konieczna będzie obecność archeologa na budowie, są wykopy ław fundamentowych oraz wykonanie przyłączy prądu, gazu, wody i kanalizacji. Gdy również na tych etapach nic nie znajdzie, przygotuje sprawozdanie i budowa będzie mogła być kontynuowana. Warto dopilnować, aby wpis archeologa znalazł się również w dzienniku budowy, ponieważ bez niego niemożliwy będzie odbiór techniczny budynku przez nadzór budowlany.

Archeolog coś znalazł na naszej działce – co to oznacza?

W sytuacji, gdy podczas prowadzonych prac ziemnych archeolog znajdzie coś, co go zainteresuje, to w miejscu znaleziska oznacza się stanowisko archeologiczne. W kolejnym kroku powiadamiany jest wojewódzki konserwator zabytków, który zleca przeprowadzenie ratowniczych badań wykopaliskowych. Niestety w czasie ich trwania jakiekolwiek prace budowlane zostają wstrzymane, a na działkę wkracza archeolog. Jego zadaniem jest ręczne przekopanie terenu stanowiska archeologicznego. Praktyka pokazuje, że w przypadku znalezienia najczęściej odnajdywanych artefaktów, czyli narzędzi i ceramiki cały proces nie zajmuje więcej niż kilka dni. Na zakończenie archeolog przygotowuje wymaganą dokumentację, a odkryte przedmioty zabiera, ponieważ wszystko, co znalezione w ziemi jest własnością państwa.

Znacznie poważniej sytuacja wygląda, gdy na terenie działki znaleziono fragmenty budynków lub nekropolie. W takiej sytuacji budowa jako taka staje pod poważnym znakiem zapytania. A koszty dalszych badań spadają na inwestora będącego jednocześnie właścicielem działki. Na szczęście takie sytuacje mają miejsce niezwykle rzadko.

Jak uniknąć niespodzianek archeologicznych podczas budowy domu?

Jeśli chcesz uniknąć niekoniecznie przyjemnych niespodzianek archeologicznych w trakcie budowy domu, możesz zdecydować się na zlecenie badań archeologicznych przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę. Takie działanie nie jest obowiązkowe i niestety niemało kosztuje. Jednak ewentualna niemożność prowadzenia działań budowlanych na działce może być znacznie bardziej dotkliwa.

Działka objęta ochroną konserwatorską – czy warto ją kupić?

Jeśli masz „na oku” działkę objętą ochroną konserwatorską, powinieneś porozmawiać z konserwatorem lub lokalnym archeologiem celem ustalenia prawdopodobieństwa ewentualnych problemów w trakcie budowy. Należy bowiem mieć świadomość, że obszar naszego kraju jest dość mocno przebadany pod kątem archeologicznym i szansa na odkrycie czegoś, co trwale pokrzyżuje nam plany, związane z budową domu są dość niewielkie. Najczęściej nadzór archeologiczny to formalność, która może co najwyżej nieco opóźnić prowadzone prace.

Z naszego wieloletniego doświadczenia jasno wynika, że inwestorzy nie powinni niejako z automatu skreślać działek objętych nadzorem konserwatorskim, ponieważ sprawne wybudowanie na nich domu jednorodzinnego jak najbardziej jest możliwe. Klientom, którzy kompleksową budowę domu zlecają New-House możemy zaoferować fachowe wsparcie na każdym etapie realizacji inwestycji niezależnie od tego, na jakim terenie jest przeprowadzana. Na swoim koncie mamy więc również budowy prowadzone na działkach objętych ochroną konserwatorską. Z naszą pomocą takie inwestycje realizowane są sprawnie i terminowo. Ze swojej strony bierzemy na siebie zarówno wszystkie wymagane prawem formalności, jak i również fizyczne prace prowadzone na placu budowy.

Budując z New-House masz spokojną głowę, ponieważ Twój dom jest w rękach specjalistów, którzy zadbają o niego dokładnie tak samo, jakby budowali go dla siebie i swoich bliskich. Klienci doceniają takie podejście i naszym skromnym zdaniem jest to nasz klucz do wieloletniej obecności na rynku. Bo musisz wiedzieć, że domy dla polskich rodzin budujemy nieprzerwanie od 1991 roku, czyli od ponad 30 lat. Ciągle poszerzamy naszą ofertę, aby jak najlepiej odpowiadać na realne potrzeby współczesnych inwestorów. Jeśli zastanawiasz się, co dokładnie możemy dla Ciebie zrobić, skontaktuj się z nami już dziś. Możesz to zrobić każdego dnia tygodnia, ponieważ jesteśmy do Twojej dyspozycji od poniedziałku do niedzieli w godzinach 7.00 – 21.00. Pozwól sobie na luksus, jaki daje mieszkanie we własnym domu wybudowanym dla Ciebie przez profesjonalistów z New-House.