Spis treści:

Warunki zabudowy działki – najważniejsze informacje

Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana w przypadku, gdy w danym regionie nie funkcjonuje plan zagospodarowania przestrzennego. Jak się jednak okazuje, oznacza to, że o warunki zabudowy działki trzeba się ubiegać znacznie częściej niż było to wstępnie planowane.

Warunki zabudowy miały służyć jako instrument wspierający w miejscach, gdzie wspominanego wyżej planu brakuje. Niestety, w wielu miejscach w Polsce szybciej spotkamy się z tym, że trzeba będzie się ubiegać o wydanie decyzji niż zapoznanie się z gotowym planem zagospodarowania przestrzennego. Często to budzi to wiele niejasności dla inwestorów. Przychodzimy z pomocą i postaramy się odpowiedzieć na najczęściej pojawiające się pytania o warunki zabudowy.

Co to są warunki zabudowy?

Zacznijmy od podstaw. Warunki zabudowy, co to właściwie jest? Są to informacje określające sposób, w jaki może zostać zagospodarowany dany teren np. czy może tam zostać wykonana realizacja budowy domu lub inne prace budowlane. Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana przez miejscowy urząd pod który podlega wybrany teren. Warunki zabudowy można podzielić na dwa rodzaje: te dotyczące inwestycji celu publicznego i dla pozostałych inwestycji. Dziś zajmiemy się tym drugim rodzajem. Skoro już Państwo wiedzą co to są warunki zabudowy, przejdźmy do tego jak je można pozyskać.

Warunki zabudowy działki – kiedy o nie wystąpić?

Decyzja o warunkach zabudowy jest przede wszystkim uzależniona od tego, czy w danym regionie funkcjonuje plan zagospodarowania przestrzennego. Uzyskać ją można w lokalnym urzędzie, na przykład w urzędzie miasta, gminy, urzędzie powiatowym, wojewódzkim czy dzielnicowym. Uzyskanie takiej decyzji jest konieczne, jeśli planują Państwo na przykład:

Wybudować dom lub inny budynek, a także wykonać wymagające zezwolenia roboty budowlane na terenie działki,
Zmienić przeznaczenie działki, na przykład z rolnej na budowlaną. Wiele osób nas pyta czy można zmienić warunki zabudowy działki – owszem, jest to możliwe po uzyskaniu odpowiednich zezwoleń z urzędu.
Zmienić przeznaczenie użytkowe budynku, który mieści się na działce.

Warto wiedzieć, że są przewidziane odstępstwa od tych warunków. Niektóre prace wykonywane na wybranym terenie nie wymagają by decyzja o warunkach zabudowy została uzyskana.
Decyzja o warunkach zabudowy nie jest wymagana, gdy:

Chcą Państwo dokonać okresowej (nie trwającej dłużej niż rok) zmiany zagospodarowania terenu. Warunkiem jest, że wybrane działanie nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę,
Wykonywane prace nie spowodują zmiany zagospodarowania terenu oraz celu użytkowania budynku. Podejmowane czynności powinny opierać się na remoncie, montażu lub przebudowie, ale bez uwzględnienia zmiany określonej formy architektonicznej obiektu.

Kto może wystąpić o warunki zabudowy?

Czasami nasi klienci przychodzą do nas z prośbą o odpowiedź na pytanie, kto może złożyć wniosek o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy przysługuje każdemu – nie trzeba być inwestorem, aby mieć możliwość uzyskania takich danych. Trzeba mieć jednak na uwadze, że część terenów obejmuje zakaz wydawania takowych decyzji. Informacje o zakazie można znaleźć w uchwale o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji, taką wiadomość może też przekazywać uchwała w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Warto również mieć na uwadze fakt, że nie zawsze uzyska się pozytywną zgodę na realizację. Na przykład jeśli chodzi o to, kto może wystąpić o warunki zabudowy działki rolno-budowlanej, sprawa ma się nieco inaczej niż w przypadku standardowych gruntów. Aktualnie o decyzję o warunkach zabudowy przestrzeni rolnej może się ubiegać osoba, która nie zajmuje się rolnictwem, jednak może być to maksymalny obszar jednego hektara. Jeżeli inwestor wnioskuje w sprawie działki powyżej hektara musi wiedzieć, że zostanie zobowiązany do prowadzenia działalności rolniczej. W przypadku takich działek istotna jest również klasa gruntu – im bardziej wartościowa pod względem minerałów działka, tym trudniej będzie uzyskać pozwolenie.

Decyzja o warunkach zabudowy – krok po kroku

Podstawowe informacje o tym, co to są warunki zabudowy, kto może wystąpić o warunki zabudowy, kiedy i po co się uzyskuje – to dopiero wstęp do uzyskania najpotrzebniejszej wiedzy. W tym podpunkcie zamierzamy przeprowadzić Państwa przez kolejne etapy uzyskiwania decyzji, aby było to możliwie jak najbardziej jasne i klarowne.

Przygotowanie i złożenie wniosku

Odpowiednie dokumenty, wymagane przy składaniu wniosku, znajdą Państwo na oficjalnej stronie GOV. Należy je wydrukować, wypełnić i złożyć w odpowiednim urzędzie. Wniosek zostanie sprawdzony przez urzędników. Jeżeli okaże się, że dokumenty są np. niekompletne, dostaną Państwo około tygodnia na ich uzupełnienie. Ważne, żeby zrobić to w wymaganym terminie, ponieważ później urząd pozostawi wniosek bez rozpoznania. Przy składaniu wniosku należy uiścić opłatę skarbową.

Ustalenie stron postępowania administracyjnego

Jeżeli Państwa wniosek był wypełniony poprawnie, wówczas decyzja o warunkach zabudowy działki przechodzi do kolejnego etapu. Teraz zaczyna się etap postępowania administracyjnego – urząd musi wysłać wniosek do osób, które należą do stron postępowania tj. na przykład do właścicieli lub użytkowników wieczystych. Co ważne, zawiadomione strony mogą brać czynny udział w całym postępowaniu. Zostaną Państwo powiadomieni przez urząd o wybranym sposobie postępowania.

Ocena merytoryczna

Decyzja o warunkach zabudowy jest uzależniona od wyniku takiej oceny. Wniosek może zostać na tym etapie odrzucony, jeśli okaże się, że w danym miejscu obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, który jest hierarchicznie ważniejszym wyznacznikiem. Odrzucenie wniosku może również nastąpić, jeżeli dany plan jest w trakcie tworzenia.

Analiza urbanistyczna

Ten etap wnioskowania polega na poddaniu analizie wszelkich warunków i zasad prawnych zagospodarowania terenu i zabudowy, a także stanu faktycznego i prawnego samego terenu. Podana analiza jest bardzo ważna, jeśli chodzi o warunki zabudowy, ponieważ pozwala na wyznaczenie dokładnych parametrów działki, takich jak linia zabudowy, szerokość i wysokość elewacji, geometria dachu itp.

Decyzja o warunkach zabudowy uzgadniana z innymi urzędami

Urząd, do którego został złożony wniosek, musi uzgodnić zasadność wydanej decyzji z innymi urzędami. Ważne jest aby warunki zabudowy działki zostały również poddane analizie pod kątem komunikacji, ochrony środowiska lub ochrony zabytków. To, jakie urzędy będą wybrane do rozpatrywania wniosku, zależy od wybranego terenu.

Zawiadomienie stron

Zanim zostanie Państwu dostarczona ostateczna decyzja, wcześniej o podjętej decyzji muszą zostać powiadomione wszystkie strony postępowania. Każda ze stron, w tym również Państwo, może się wypowiedzieć na temat sugerowanego rozpatrzenia wniosku.

Decyzja o warunkach zabudowy

Ostatni z wszystkich etapów to moment, w którym urząd oddaje Państwu oficjalną informację na temat rozpatrzonego wniosku. Jeśli planowana inwestycja spełniła wszystkie warunki, będzie to odpowiedź pozytywna.

Mamy nadzieję, że ten artykuł odpowiedział na Państwa pytania i rozwiał wszelkie wątpliwości – zarówno o to czym są warunki zabudowy, kiedy i po co się składa o nie wniosek, jak i o to, kto może złożyć wniosek o warunki zabudowy.

Jeśli chcą się z nami Państwo skontaktować, nasze dane można znaleźć pod adresem: https://new-house.com.pl/kontakt.