Przebudowa starego domu to skomplikowany proces, który pochłania wiele czasu i środków. Jednak pozwala na nowo tchnąć życie w dawno zapomniane budynku. Na tego typu rozwiązania najchętniej decydują się pasjonaci, poszukujący prawdziwych domów z duszą i choć jest to ciekawy sposób na stworzenie własnego, wymarzonego mieszkania, to może nieść ze sobą szereg niespodzianek.
Czym dokładnie jest przebudowa starego domu? Dowiedz się, na czym polega przebudowa i jakie formalności należy spełnić, aby ta została przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.
Przebudowa – definicja
Szczegółowa definicja pojęcia „przebudowa” została opisana w art. 3 ust. 7a Ustawy Prawo Budowlane. Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, za przebudowę uznaje się wykonywanie wszystkich tych robót budowlanych, które prowadzą do zmiany parametrów użytkowych bądź technicznych już istniejącego obiektu budowlanego. Wyjątek stanowią tutaj jednak takie specyficzne parametry jak kubatura, powierzchnia zabudowy, długość, szerokość i wysokość, a także liczba kondygnacji.
Tym samym, przebudowa obejmuje swym zakresem wszystkie te prace, które nie ingerują w istniejącą bryłę budynku, a także nie powodują zmiany jej kubatury i wymiarów. Co ważne, w ramach przebudowy można wykonać również skomplikowane prace remontowe, nie tylko te o znaczeniu typowo kosmetycznym.
Jakie roboty budowlane stanowią przebudowę?
Decydując się na przebudowę starego domu, należy przygotować się na szereg prac budowlanych, które pozwolą na dostosowanie budynku, do potrzeb przyszłych mieszkańców. Jednak jeszcze przed przystąpieniem do planowanych prac, warto wiedzieć, jakie działania w szczególności mogą być uwzględnione jako przebudowa.
Znajomość odpowiedniej kwalifikacji robót budowlanych pozwoli na staranne dopełnienie wszelkich formalności, koniecznych do załatwienia, jeszcze przed ich rozpoczęciem.
Wśród najczęściej wykonywanych robót budowlanych, spełniających znamiona przebudowy, wymienić można:
- podzielenie domu na dwa mieszkania,
- modernizacja domu,
- wydzielenie wewnątrz domu lokalu użytkowego,
- przebudowa istniejących instalacji, w tym elektrycznych i wodno-kanalizacyjnych,
- wymiana lub modernizacja istniejącej instalacji grzewczej,
- wykonanie nowych otworów drzwiowych i okiennych,
- wykonanie nowych otworów wentylacyjnych i podprowadzenie wymaganych przewodów,
- przebudowa, wyburzenie lub postawienie nowych ścianek działowych,
- dostosowanie części poddasza lub piwnicy na cele mieszkaniowe,
- ocieplenie budynku.
W przypadku wątpliwości co do specyfiki planowanych prac warto zwrócić się z zapytaniem do pracowników starostwa. Złożenie prośby o kwalifikację planowanych prac pozwoli na dostosowanie odpowiedniego trybu – wnioskowania o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy, pozwalającego na rozpoczęcie prac budowlanych.
Jakie formalności należy spełnić podczas przebudowy starego domu?
Jeszcze do niedawna niemal wszystkie prace budowlane wymagały spełnienia ściśle określonych formalności. Obecnie osoby planujące przebudowę domu, w tym starego, nie muszą wnioskować o pozwolenie na budowę. Wyjątek stanowią tutaj obiekty, wpisane do rejestru zabytków oraz te, które mogą znacząco oddziaływać na środowisko lub obszar Natura 2000.
Należy przy tym pamiętać, że brak konieczności wnioskowania o pozwolenie na budowę, nie zwalnia inwestora w całości, z konieczności załatwiania licznych formalności. Część prac, wpisujących się w definicję przebudowy, wymaga zgłoszenia budowy. Jedynie w przypadku realizacji prac, stanowiących bieżącą konserwację budynku, nie ma potrzeby zgłaszania planowanego działania do urzędu.
Tym samym, wszystkie prace budowlane, związane z przebudową przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych budynku (pod warunkiem, że nie prowadzą do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania) wymagają zgłoszenia do odpowiedniego urzędu, wraz z załączonym projektem.
A jakie prace nie wymagają zgłoszenia (ani wnioskowania o pozwolenie na budowę)? Wszystkie te prace, które nie dotyczą przegród zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych budynku. Tym samym, wymiana okien i drzwi, instalacji czy ocieplenie budynku (i wiele innych), mogą być przeprowadzone, bez konieczności spełniania dodatkowych formalności.
Zgłoszenie budowy – jak załatwić wymagane formalności?
Planując prace budowlane, spełniające kryteria wynikające z definicji przebudowy, wymagające zgłoszenia, należy ściśle przestrzegać określonych formalności. Nawet niewielkie uchybienia skutkować może odrzuceniem zgłoszenia, a rozpoczęcie prac przed upływem czasu, w jakim urząd wyrazić może sprzeciw, skutkować może wystąpieniem samowoli budowlanej.
Przed rozpoczęciem przebudowy starego domu, należy w pierwszym kroku ocenić kwalifikację prac budowlanych. Warto w tym celu skonsultować się z wykwalifikowanym architektem lub zwrócić z prośbą o interpretację do właściwego starostwa, lub urzędu miasta. W przypadku prac spełniający przesłanki do zgłoszenia budowy, konieczne jest ścisłe przestrzeganie określonych formalności.
Dokument zgłoszenia budowy powinien zawierać w szczególności:
- datę rozpoczęcia i zakończenia prac,
- opis rodzaju prac,
- oświadczenie dotyczące prawa do dysponowania lokalem,
- ewentualne dodatkowe pozwolenia, uzgodnienia i opinie, które mogą być wymagane odrębnymi przepisami.
Warto pamiętać, że w przypadku zgłoszenia budowy, inwestor nie otrzymuje informacji zwrotnej z urzędu. Od chwili zgłoszenia budowy, administracja ma 21 dni na wyrażenie sprzeciwu, w przypadku wystąpienia ściśle określonych przesłanek. Jeżeli po upływie wskazanego czasu urząd nie wyrazi sprzeciwu, to znaczy, że można przystąpić do realizacji prac.
Przebudowa starego domu – samowola budowlana
Staranne określenie kwalifikacji planowanych prac budowlanych i spełnienie wymaganych przepisami prawa formalności jest niezwykle ważne. Rozpoczęcie prac budowlanych, w tym tych związanych z przebudową starego domu, bez uprzedniego zgłoszenia budowy lub wnioskowania o pozwolenie na budowę, a także bez odczekania wymaganego czasu czy wbrew sprzeciwowi ze strony organu sprawi, że przeprowadzone prace budowlane zostaną uznane za samowolę budowlaną.
Co więcej, za samowolę budowlaną mogą zostać uznane wszystkie te prace, które zostały wykonane, a nie były ujęte w opisie planowanych do przeprowadzenia prac, w zgłoszeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na budowę.
Samowola budowlana jest wyraźnym naruszeniem przepisów i może być wysoko karana. W przypadku, gdy inspektor nadzoru budowlanego wykryje wystąpienie samowoli budowlanej, może nakazać m.in. rozbiórkę danej części obiektu. Co więcej, przestępstwo samowoli budowlanej może być karane sądownie, a w zależności od stopnia przewinienia, sąd może nałożyć na pozwanego karę grzywny, karę ograniczenia wolności, a w przypadku szczególnie ciężkiego naruszenia również karę pozbawienia wolności do lat 2.
Jak zalegalizować samowolę budowlaną przy przebudowie starego domu?
Choć samowola budowlana jest przestępstwem, to w niektórych przypadkach można skutecznie uniknąć rozbiórki i zasądzonych dodatkowo kar. Jednak warto pamiętać, że jest to proces długotrwały i kosztowny, dlatego mimo wszystko należy zadbać o to, by prowadzona przebudowa starego domu była wykonana z pełnym poszanowaniem obowiązujących przepisów prawa.
Aby uniknąć sankcji karnych, związanych z samowolą budowlaną należy zgłosić się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, w celu legalizacji samowoli budowlanej. Należy jednak pamiętać, że nie każda samowola budowlana może zostać zalegalizowana. Aby tak się mogło stać, prowadzone prace muszą spełniać dwie przesłanki:
- być zgodne z przepisami o warunkach technicznych,
- być zgodne z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym.
Przedsięwzięcie, spełniające powyższe przesłanki mogą być uznane za zgodne z Prawem Budowlanym, otwierając drogę do procedury legalizacyjnej. Wówczas, konieczne jest złożenie w terminie wskazanym przez inspektora ściśle określonych dokumentów do odpowiedniego urzędu. Dodatkowo konieczne jest wpłacenie opłaty legalizacyjnej, której wysokość waha się, w zależności od rodzaju i charakterystyki obiektu, od 25 do nawet 900 tys. złotych.
Ważne formalności przy przebudowie starego domu
Jak widać, samowola budowlana jest kosztownym rozwiązaniem. Poza znaczącym wzrostem kosztów związanych z realizacją planowanego przedsięwzięcia może wiązać się z dodatkowym nałożeniem kary pozbawienia wolności. Właśnie dlatego tak ważne jest, by jeszcze przed rozpoczęciem planowanej przebudowy starego domu, zaznajomić się z przepisami, dotyczącymi wymaganych formalności. Jest to szczególnie ważne, bo choć zdecydowania większość prac, które zgodnie z definicją stanowią przebudowę, nie wymaga od inwestora żadnych dodatkowych działań, to niektóre narzucają konieczność spełnienia szeregu formalności.
Warto pamiętać, że nieznajomość prawa, nie zwalnia przed koniecznością jego przestrzegania. Dlatego, zamiast podejmować pochopne decyzje, warto zwrócić się po fachowe doradztwo. Współpraca z architektem nie tylko pozwoli lepiej zaprojektować efekty planowanej przebudowy starego domu, ale dodatkowo pozwoli zredukować ryzyko wystąpienia samowoli budowlanej.
