Tereny objęte zagrożeniem powodziowym są określane mianem terenów zalewowych. Są to tereny, które ulegają zalaniu przez wodę w przypadku nagłego wezbrania poziomu wody w okolicznych rzekach. Warto jednak nadmienić, że nie tylko tereny zalewowe mogą zostać zalane wodą podczas powodzi. W przypadku ekstremalnych sytuacji powódź może rozszerzyć się na bardzo rozległe tereny, na których takie ryzyko normalnie nie występuje. Z tego artykułu dowiesz się, czy możliwa jest budowa domu na terenach objętych zagrożeniem powodziowym.
Tereny zalewowe – co warto wiedzieć?
Tereny zalewowe fachowo określamy formą akumulacyjną stanowiącą najniższy poziom doliny rzecznej. Przeważnie tereny te są suche, ale istnieje ryzyko, że w przypadku gwałtownego podniesienia się poziomu wody w okolicznej rzece może dojść do zalania tych terenów wodą. Takie ryzyko jest największe przy ulewnych deszczach lub roztopach dużych mas śnieżnych. Na obszarach zalewowych najczęściej położone są nieużytki, które czasami mogą być wykorzystywane jako pastwisko. W przeszłości jednak dochodziło do sytuacji, że na terenach zalewowych powstawały nie tylko domy, ale całe gospodarstwa rolne, a nawet osiedla.
Budowa domu na terenach zalewowych w przeszłości
Choć trudno w to uwierzyć, to przed 2018 rokiem inwestorzy z powodzeniem mogli otrzymać pozwolenie na budowę domu na terenie zalewowym. Dawniej była to w zasadzie norma. O tym, czym to grozi można było przekonać się chociażby w 1997 roku, przy okazji Powodzi Tysiąclecia. Wówczas całkowitemu zniszczeniu uległy tysiące domów wybudowanych na terenach zalewowych. Powódź dotarła wówczas na tereny położone w sporej odległości od obszarów zalewowych. Zalaniu uległa spora powierzchnia Wrocławia. Współcześnie realizacja jakichkolwiek inwestycji na terenach zalewowych jest dużo trudniejsza, a wręcz niemożliwa. Wszystko za sprawą ważnych zmian przepisów, które weszły w życie dopiero w 2018 roku.
Czy obecnie możliwa jest budowa domu na terenie zalewowym?
20 lipca 2017 roku uchwalona została nowelizacja ustawy Prawo Wodne, która zaczęła obowiązywać od początku 2018 roku. Powyższa nowelizacja wprowadziła restrykcyjne normy i kryteria związane z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy na obszarach, na których nie uchwalono planu miejscowego. W ramach obowiązujących przepisów decyzja nie może zostać wydana dla terenów zagrożonych powodzią raz na 10 lat i raz na 100 lat. Ponadto wygaszone zostały decyzje wydane przed 2018 rokiem. Innymi słowy, obecny kształt ustawy Prawo Wodne wyklucza możliwość budowy domu na terenach zalewowych objętych wysokim zagrożeniem powodziowym.
Jak sprawdzić, czy działka znajduje się na terenach zalewowych?
W Polsce ogólnodostępne są mapy hydrogeologiczne oraz mapy zagrożenia i ryzyka powodziowego aktualizowane przez Wody Polskie. W ten sposób można łatwo sprawdzić, czy obszar, na którym chcemy zakupić działkę znajduje się na tego typu terenach. Z pomocą przychodzi również Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Obecnie dokument ten jest uchwalany w porozumieniu z Wodami Polskimi i obejmuje tereny objęte zagrożeniem powodziowym. Działki położone na tych obszarach nie nadają się na żadne inwestycje. Jeśli na danym obszarze nie obowiązuje MPZP, wówczas inwestor może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jak już jednak wiesz, w przypadku terenów zalewowych spotkamy się z odmową wydania takiej decyzji.
Inwestorzy przymierzający się do zakupu działki pod budowę domu muszą być zatem bardzo ostrożni, a przed podjęciem decyzji o zakupie powinni dokładnie zweryfikować warunku zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę jest właśnie zagrożenie powodziowe. Tego typu zagrożenia najczęściej występują na obszarach położonych blisko rzeki.
Warunki wodno-gruntowe – w jaki sposób można je określić przed budową domu?
Działka wcale nie musi znajdować się na terenach o wysokim zagrożeniu powodziowym, aby fundamenty domu były narażone na oddziaływanie wody lub nadmiernej wilgoci. Bardzo istotną kwestią są bowiem warunki wodno-gruntowe. Źródłem zagrożenia mogą być chociażby spoiste grunty o bardzo niskiej przepuszczalności. Tego typu grunty dużo wolniej odprowadzają wodę, co w przypadku ulewnego deszczu lub roztopów stwarza zagrożenie, że na działce przez dłuższy czas będzie się utrzymywać woda. Kolejnym czynnikiem ryzyka jest wysoki poziom wód gruntowych. Przezorny inwestor na etapie przygotowań do budowy domu powinien zatem sprawdzić, czy tego typu zagrożenia dotyczą jego działki budowlanej. Jak to zrobić?
W tym celu należy skorzystać z usług firm realizujących badania geotechniczne. Polegają one na pobraniu próbek gruntu, na podstawie których określone zostaną szczegółowe warunki wodno-gruntowe. Na ich podstawie można ocenić stopień zagrożenia i dobrać odpowiednie rozwiązania. Na podstawie ekspertyzy dobiera się typ fundamentów oraz rodzaj hydroizolacji, a także ustala się, czy na danym terenie warto zastosować drenaż opaskowy, który odprowadza wodę z dala od fundamentów. W niektórych przypadkach badania geotechniczne są obligatoryjne. O tym, czy trzeba je wykonać na danej działce budowlanej decyduje architekt odpowiedzialny za projekt architektoniczno-budowlany.
