Jednym z podstawowych parametrów każdego obiektu jest powierzchnia użytkowa. Zgodnie z uproszczoną definicją, powierzchnia użytkowa to po prostu powierzchnia wszystkich lokali i pomieszczeń związanych z codziennym użytkowaniem budynku. W praktyce kwestia ta nie jest tak oczywista, ponieważ różne akty prawne mogą przedstawiać nieco inną definicję. W niniejszym artykule tłumaczymy, co to jest powierzchnia użytkowa i jakie pomieszczenia obejmuje.
Czym właściwie jest powierzchnia użytkowa?
Powierzchnia użytkowa określa sumę powierzchni lokali oraz pomieszczeń znajdujących się wewnątrz budynku. Dokładne obliczenia zależą jednak od przyjętych kryteriów. W Polsce możemy spotkać się z przynajmniej czterema różnymi definicjami, które mogą się nieznacznie różnić. Definicje powierzchni użytkowej zawierają: ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r., rozporządzenie ministra rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, ustawa o ochronie praw lokatorów, a także ustawa o podatku od spadku i darowizn.
Analizując gotowe projekty domów często zwracamy uwagę na to, jaka będzie powierzchnia użytkowa przyszłego domu wybudowanego zgodnie z danym projektem. W przypadku projektów wiążąca okazuje się definicja zgodna z normą PN-ISO 9836:2015-12, według której powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu. Jest obliczana dla wymiarów budynku w stanie wykończonym, na poziomie podłogi, nie licząc listew przypodłogowych i progów. Do powierzchni zalicza się elementy nadające do demontażu, w tym ścianki działowe. Z kolei rozporządzenie ministra rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego precyzuje, że powierzchnia pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej 2,20 m należy zaliczyć w obliczeniach w 100%, natomiast w przypadku wysokości równej lub większej od 1,40 m zalicza się jedynie 50%. Części pomieszczenia o wysokości poniżej 1,40 m nie są liczone.
Różne definicje powierzchni użytkowej
Jak już mówiliśmy, dokładna definicja tego, czym jest powierzchnia użytkowa zależy od przyjętych kryteriów. Poniżej omówiliśmy już definicję dla prawa budowlanego. Nieco inne zapisy zawierają natomiast inne akty prawne, które mogą znaleźć zastosowanie np. przy wyliczaniu podatku od nieruchomości. W ten sposób możemy wskazać trzy kolejne definicje:
- Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wskazuje, że powierzchnię użytkową budynku lub jej części należy mierzyć po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, za wyjątkiem powierzchni klatek schodowych i szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Na podstawie tej definicji wyliczany jest podatek od nieruchomości.
- Ustawa o ochronie praw lokatorów zalicza do powierzchni użytkowej powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się natomiast: powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.
- Ustawa o podatku od spadków i darowizn uznaje, że powierzchnia użytkowa budynku obejmuje powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni piwnic, klatek schodowych oraz szybów. Na podstawie tego aktu prawnego nalicza się podatek od spadku lub darowizny.
Jak widzisz, to konkretny akt prawny decyduje o tym, czym jest powierzchnia użytkowa. To sprawia, że powierzchnia użytkowa dla podatku od nieruchomości i podatku od spadku będzie inna. Jeszcze inna może być powierzchnia użytkowa podana w specyfikacji technicznej obiektu.
Jakie pomieszczenia obejmuje powierzchnia użytkowa
Jeśli analizujesz gotowy projekt domu przed zakupem, o powierzchni użytkowej decydować będzie prawo budowlane oraz ustawa o ochronie praw lokatorów. I tak, do powierzchni użytkowej zaliczyć należy: wszystkie pokoje, kuchnię, jadalnię, spiżarnię, przedpokój, hol, korytarz, łazienki oraz inne pomieszczenia mieszkalne i gospodarcze, w tym również garażu. Do powierzchni użytkowej nie liczymy natomiast: balkonów, loggi, antresoli, szaf wnękowych, schowków w ścianach, pralni, suszarni, strychów, a także piwnicy.
Jak wybrać projekt domu pod kątem powierzchni użytkowej?
Powierzchnia użytkowa na poddaszu lub w antresoli jest mieszona w nieco inny sposób, a wszystko za sprawą skosów dachu, które odbierają wolną przestrzeń i ograniczają swobodę w zagospodarowaniu wnętrza. Kwestię tę reguluje już wspomniane rozporządzenie ministra rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Zgodnie z tym rozporządzeniem, powierzchnię pomieszczeń lub ich fragmentów liczymy w 100%, jeśli ich wysokość przekracza 2,2 m lub w 50% jeśli jest równa lub większa niż 1,40 m. Do powierzchni użytkowych nie liczymy natomiast części pomieszczenia, których wysokość nie przekracza 1,40 m.
