Powierzchnia użytkowa i powierzchnia zabudowy

Jak mierzymy powierzchnię użytkową?

Najwięcej problemów sprawia powierzchnia użytkowa, ponieważ obowiązują aż trzy różne kryteria, które różnią się nieco między sobą. Z technicznego punktu widzenia najbardziej miarodajna jest definicja wynikająca z rozporządzenia Ministra Transportu i Budownictwa. Powierzchnię użytkową możemy zatem definiować na następujące sposoby:

• Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu i Budownictwa, powierzchnia użytkowa to powierzchnia pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m (100% powierzchni), o wysokości równej lub większej od 1,40 i mniejszej niż 2,20 metrów (50%). Definicja ta jest powiązana z normą PN-ISO 9836:2015-12, która zakłada, że powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto odpowiadająca celom i przeznaczeniu.
• Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, powierzchnia użytkowa to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem klatki schodowej oraz szybów dźwigowych. A zatem, definicja ta uwzględnia także poddasza użytkowe, sutereny oraz piwnicę. Powierzchnię użytkową na podstawie tej definicji oblicza się celem określenia kwoty podatku od nieruchomości.
• Zgodnie z ustawą o prawach lokatora, powierzchnia użytkowa lokalu obejmuje wyłącznie powierzchnię pomieszczeń służącym celom mieszkalnym i gospodarczym, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Ta definicja nie liczy natomiast pomieszczeń pomocniczych, takich jak: suszarnia, pralnia, strych, schowek, antresola, loggia czy taras.

We wszystkich kwestiach czysto technicznych oraz formalnych interesuje nas interpretacja uwzględniona w rozporządzeniu Ministra Transportu i Budownictwa, ponieważ to właśnie ona jest uważana za najbardziej miarodajną.

Powierzchnia użytkowa lokalu (mieszkania)

Warto pamiętać o tym, że projektanci opisujący parametry techniczne swoich projektów bardzo często wykorzystują powierzchnię użytkową lokalu, której najbliżej do definicji wynikającej z ustawy o prawach lokatora. Projektant bierze pod uwagę wszystkie pomieszczenia mieszkalne i nie zawsze uwzględnia w swoich obliczeniach garaż czy pomieszczenia gospodarcze. Jednak po wczytaniu się w szczegóły projektu powinniśmy znaleźć szczegółowe informacje o powierzchni użytkowej zgodnie z definicją obecną w rozporządzeniu Ministra Transportu i Budownictwa, powierzchni zabudowy, jak również powierzchni całkowitej.

Parametry techniczne budynku a zagospodarowanie terenu działki

Działka budowlana może być zagospodarowana zgodnie z wytycznymi opisanymi w warunkach zabudowy. Takie warunki zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. Dokumenty te mogą zawierać informacje na temat maksymalnej dopuszczalnej powierzchni zabudowy oraz powierzchni całkowitej, współczynnika intensywności zabudowy, jak również wymaganej powierzchni czynnej biologicznie. Projekt budowlany musi być zgodny z tymi warunkami, ponieważ to podstawa do otrzymania pozwolenia na budowę domu.