Powierzchnia użytkowa i powierzchnia zabudowy

Szukając odpowiedniego projektu domu mamy styczność z powierzchnią użytkową, która informuje nas o tym, jaka jest powierzchnia wszystkich pomieszczeń dostępnych w domu. Jednak należy zwrócić uwagę także na powierzchnię zabudowy, która ma ogromny wpływ w kontekście prawidłowego zagospodarowania działki zgodnie z warunkami zabudowy. W tym artykule skupimy się na zdefiniowaniu kluczowych parametrów technicznych budynku.

Co to jest powierzchnia zabudowy?

Powierzchnia zabudowy to inaczej powierzchnia liczona po zewnętrznym obrysie budynku, czyli po jego zewnętrznych krawędziach. Do tej powierzchni wlicza się także wszystkie dobudówki, które są na stałe związane z gruntem, a zatem: garaże, ogrody zimowe, wykusze, wiatrołapy. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się natomiast powierzchni obiektów, które nie wystają ponad poziom terenu (np. piwnica), powierzchni całkowitej elementów drugorzędnych (np. schody, daszek), powierzchni zabudowy elementów stojących na słupach drewnianych i murowanych (np. pergola), czy też powierzchni budowli pomocniczych, np. szopy czy szklarni.

Powierzchnia zabudowy to jeden z kluczowych czynników opisanych w warunkach zabudowy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy też decyzja o warunkach zabudowy wyznaczają, jaka jest maksymalna dopuszczalna powierzchnia zabudowy, a jaką część działki powinna stanowić powierzchnia czynna biologicznie. A zatem, analizując projekt domu należy zwrócić uwagę, czy powierzchnia zabudowy domu jest zgodna z warunkami zabudowy przypisanymi do działki.

Czym jest powierzchnia całkowita?

Powierzchnia całkowita budynku uwzględnia powierzchnię wszystkich kondygnacji (podpiwniczenia, parteru, pięter, poddasza) liczona po obrysie zewnętrznym ścian. Do tej powierzchni wliczane są także elementy drugorzędne, jak również dobudówki, a zatem: schody zewnętrzne, garaż, zjazd do garażu, taras. To właśnie powierzchnia całkowita jest największym z parametrów technicznych określających parametry budynku. Powierzchnia całkowita również może być uwzględniona w warunkach zabudowy. Tutaj z pewnością warto zwrócić uwagę na współczynnik intensywności zabudowy.

Jak mierzymy powierzchnię użytkową?

Najwięcej problemów sprawia powierzchnia użytkowa, ponieważ obowiązują aż trzy różne kryteria, które różnią się nieco między sobą. Z technicznego punktu widzenia najbardziej miarodajna jest definicja wynikająca z rozporządzenia Ministra Transportu i Budownictwa. Powierzchnię użytkową możemy zatem definiować na następujące sposoby:

• Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu i Budownictwa, powierzchnia użytkowa to powierzchnia pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m (100% powierzchni), o wysokości równej lub większej od 1,40 i mniejszej niż 2,20 metrów (50%). Definicja ta jest powiązana z normą PN-ISO 9836:2015-12, która zakłada, że powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto odpowiadająca celom i przeznaczeniu.
• Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, powierzchnia użytkowa to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem klatki schodowej oraz szybów dźwigowych. A zatem, definicja ta uwzględnia także poddasza użytkowe, sutereny oraz piwnicę. Powierzchnię użytkową na podstawie tej definicji oblicza się celem określenia kwoty podatku od nieruchomości.
• Zgodnie z ustawą o prawach lokatora, powierzchnia użytkowa lokalu obejmuje wyłącznie powierzchnię pomieszczeń służącym celom mieszkalnym i gospodarczym, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Ta definicja nie liczy natomiast pomieszczeń pomocniczych, takich jak: suszarnia, pralnia, strych, schowek, antresola, loggia czy taras.

We wszystkich kwestiach czysto technicznych oraz formalnych interesuje nas interpretacja uwzględniona w rozporządzeniu Ministra Transportu i Budownictwa, ponieważ to właśnie ona jest uważana za najbardziej miarodajną.

Powierzchnia użytkowa lokalu (mieszkania)

Warto pamiętać o tym, że projektanci opisujący parametry techniczne swoich projektów bardzo często wykorzystują powierzchnię użytkową lokalu, której najbliżej do definicji wynikającej z ustawy o prawach lokatora. Projektant bierze pod uwagę wszystkie pomieszczenia mieszkalne i nie zawsze uwzględnia w swoich obliczeniach garaż czy pomieszczenia gospodarcze. Jednak po wczytaniu się w szczegóły projektu powinniśmy znaleźć szczegółowe informacje o powierzchni użytkowej zgodnie z definicją obecną w rozporządzeniu Ministra Transportu i Budownictwa, powierzchni zabudowy, jak również powierzchni całkowitej.

Parametry techniczne budynku a zagospodarowanie terenu działki

Działka budowlana może być zagospodarowana zgodnie z wytycznymi opisanymi w warunkach zabudowy. Takie warunki zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. Dokumenty te mogą zawierać informacje na temat maksymalnej dopuszczalnej powierzchni zabudowy oraz powierzchni całkowitej, współczynnika intensywności zabudowy, jak również wymaganej powierzchni czynnej biologicznie. Projekt budowlany musi być zgodny z tymi warunkami, ponieważ to podstawa do otrzymania pozwolenia na budowę domu.