Projekt zagospodarowania terenu

Projekt zagospodarowania terenu decyduje o tym, czy nasz dom będzie usytuowany zgodnie z prawem, rozsądnie. Dzięki niemu dowiemy się, jak urządzić teren naszej działki oraz czy znajdzie się miejsce na ogród.

Projekt budowlany składa się z projektu domu, a także projektu zagospodarowania terenu. Plan zagospodarowania terenu jest ważnym dokumentem projektowym, stanowi wymóg prawa budowlanego. Dotyczy projektów indywidulnych oraz gotowych projektów domów typowych. Wykonuje się go do każdego rodzaju budynku, zabudowy czy też innych obiektów budowlanych. W przypadku projektu indywidualnego projekt zagospodarowania terenu jest jego naturalną konsekwencją, natomiast w przypadku projektów gotowych należy go wykonać jako uzupełnienie w postaci adaptacji projektu do działki.

Projekt zagospodarowania działki musi być przygotowany przez osobę, która:
• ma uprawnienia budowlane do projektowania,
• jest członkiem izby samorządu zawodowego.

Projekt zagospodarowania nie musi być wykonany przez tę samą osobę, która sporządzała projekt architektoniczny naszego budynku, może to zrobić inna osoba. Bez planu nie uzyskamy pozwolenia na budowę wymarzonej inwestycji.

Plan wykonuje się na mapie geodezyjnej, najczęściej w skali 1:500 lub 1:000, by widoczna była cała planowana i istniejąca zabudowa terenu. Na mapie zaznacza się wjazd i wejście na działkę, obrys domu z jego wymiarami zewnętrznymi. Poza tym wyznaczane jest miejsce na studnię, składowanie odpadów, szambo czy oczyszczalnię ścieków. Na projekcie zagospodarowania zaznacza się układ komunikacyjny, miejsce na samochód, a także ogrodzenie. Projekt zagospodarowania terenu może uwzględniać również przebieg poszczególnych przyłączy mediów — chodzi tu o gaz czy wodę.

Należy pamiętać, aby mapa była czytelna i nie pozostawiała żadnych niedomówień formalnych, gdyż utrudni to jej uzgodnienie i przedłuży proces projektowy.

Oprócz rysunku na mapie w projekcie zagospodarowania terenu przygotowuje się część opisową projektu. Powinna ona zawierać takie informacje jak: powierzchnia zabudowy projektowanych i adaptowanych obiektów budowlanych, powierzchnia dróg, parkingów, placów i chodników, powierzchnia zieleni oraz innych części terenu.

Projekt zagospodarowania działki może stanowić osobny tom dokumentacji, dlatego warto oprawić go w okładkę formatu A4.

Plan zagospodarowania terenu wykonuje się zgodnie z wytycznymi zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej inwestycji lub zgodnie z założeniami planu miejscowego.

W projekcie zagospodarowania terenu muszą być zachowane minimalne odległości od:
• sąsiednich działek,
• sąsiedniej zabudowy przy uwzględnieniu zacieniania,
• granicy działki, drogi,
• strefy lasu,
• zbiorników wodnych,
• urządzeń i obiektów uciążliwych, takich jak: śmietnik, szambo, miejsca postojowe, parkingi, podziemne sieci,
• linii wysokiego, średniego napięcia.

W praktyce prawo budowlane przewiduje możliwość skorzystania z zasady wzajemności w przypadku sytuowania zabudowy przy granicy działki. Oznacza to, że jeśli u sąsiadów w odległości np. 2 m od działki jest ulokowany garaż, to na naszej działce można w tej samej odległości postawić budynek, który nie będzie zaciemniał budynków sąsiada. Będzie to dobre rozwiązanie, a zarazem spore ułatwienie dla osób, które posiadają małą działkę.

Więcej o minimalnych odległościach można się dowiedzieć z artykułu na naszym blogu: https://new-house.com.pl/akademia-budowlana/post/616.

Projekt zagospodarowania terenu określa miejsce, w którym znajdą się zarówno dom, jak i inne obiekty. Architekt, który sporządza projekt zagospodarowania działki, powinien znaleźć optymalne usytuowanie naszego domu. Musi przeanalizować wszystkie ograniczenia, które mogą wystąpić na zakupionej przez nas działce.

Niewątpliwie ważnym elementem projektu zagospodarowania terenu jest orientacja względem stron świata. Budynek należy tak usytuować na działce, aby pomieszczenia były odpowiednio doświetlone i położone na jej właściwej stronie. Dobre planowanie pozwoli cieszyć się praktycznie usytuowanym domem, jak również atrakcyjnym ogrodem. Dobry projekt precyzyjnie określeni lokalizację obiektów gospodarczych, tj. altany śmietnikowej lub zbiornika na nieczystości. Profesjonalnie przygotowany projekt zawiera również informacje o planowanym przebiegu przyłączy instalacji gazowej, elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej. Pozwoli to uniknąć problemów na etapie budowy domu. Zwłaszcza że problemy z wyznaczaniem tras przyłączy przez wykonawców to dość częsty przypadek, powodujący niepotrzebny stres.

Gotowy projekt domu jednorodzinnego można kupić za ok. 2000 - 3000 zł. Adaptacja takiego projektu może kosztować kilka tysięcy złotych. Koszty te w dużej mierze zależą od lokalnych cen takich usług, ale również od ilości zmian, które będą konieczne do wprowadzenia oraz od stopnia trudności prac. Projekt zagospodarowania terenu to koszt od kilkuset do kilku tysięcy złotych - cena zależy od stopnia skomplikowania projektu.

Projekt indywidualny, czyli tworzony na zamówienie inwestora przez konkretne biuro projektowe, to koszt rzędu kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Koszty są bardzo zróżnicowane i zależą nie tylko od lokalnych cen takich usług, lecz także od liczby zmian koniecznych do wprowadzenia w projekcie gotowym. Jeżeli projekt gotowy nie będzie wymagał żadnych zmian, to z pewnością będzie tańszy niż projekt na zamówienie. Natomiast gdy pojawi się konieczność wprowadzenia zmian, okazać się może, że cena projektu gotowego będzie porównywalna z ceną projektu indywidualnego.

Projekt zagospodarowania terenu może się wydawać mniej istotny w procesie wyboru projektu domu czy samej budowy, ale należy poświęcić temu niemało uwagi, by w przyszłości ze spokojem cieszyć się funkcjonalnym i pięknym otoczeniem.