Osoby zainteresowane budową domu na działce rolnej muszą przejść przez czasochłonną procedurę odrolnienia działki. W pierwszej kolejności należy zmienić przeznaczenie gruntu lub uzyskać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy, a następnie wyłączyć ją z produkcji rolnej. Po pomyślnym załatwieniu tych formalności działka przestaje być nieruchomością rolną, co pozwoli przejść do kolejnych formalności związanych z budową domu. W niniejszym artykule tłumaczymy jak wygląda wyłączenie działki z produkcji rolnej, a także, ile kosztuje taka procedura.
W jakim celu dokonuje się wyłączenia działki z produkcji rolnej?
Wyłączenie działki z produkcji rolnej to procedura niezbędna w sytuacji, gdy inwestor chce wybudować dom na działce, która do tej pory służyła jako nieruchomość rolna. Biorąc pod uwagę, że rolnictwo jest niezwykle ważnym sektorem w naszym kraju, przepisy związane z odrolnianiem działek rolnych są bardzo rygorystyczne. Już na wstępie warto zauważyć, że nie zawsze udaje się zakończyć takie przedsięwzięcie sukcesem. Wyłącznie działki z produkcji rolnej poprzedza zmiana przeznaczenia gruntu lub uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Dopiero po pomyślnym wyłączeniu działki z produkcji rolnej możliwe staje się podjęcie formalności związanych z budową domu.
Kwestie uzyskania zgody o zmianie przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze reguluje ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (UOGRiL). Warto zwrócić uwagę na art. 10a tej ustawy. Stanowi on, że jeżeli nieruchomość rolna jest położona w granicy administracyjnej miasta, wówczas uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego nie jest wymagane. To właśnie takie działki rolne są najbardziej łakomym kąskiem dla inwestorów, którzy myślą o zakupie nieruchomości rolnej z myślą o budowie domu. Niestety, tego typu działki są również odpowiednio droższe.
Jakie formalności należy zrealizować w pierwszej kolejności?
Jak już mówiliśmy, wyłączenie działki z produkcji rolnej będzie możliwe dopiero po zmianie przeznaczenia działki rolnej. Przebieg tej procedury zależy od kilku czynników, a mianowicie: od powierzchni działki, od klasy gruntów rolnych oraz od tego, czy na danym obszarze obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z UOGRiL odrolnienie użytków rolnych klas I - III wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju i wsi. Wniosek w tej sprawie musi złożyć wójt. Z tego względu grunty klasy I - III są zdecydowanie najtrudniejsze do odrolnienia.
Jeśli na danym obszarze obowiązuje MPZP, wówczas inwestor powinien złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia działki rolnej. Decyzja w tej sprawie zależy od właściwego organu administracyjnego. Wniosek z różnych przyczyn może zostać odrzucony. Jeśli organ przychyli się do wniosku właściciela działki, wówczas trzeba poczekać, aż uchwalony zostanie nowy plan miejscowy. Jeśli na danym obszarze nie obowiązuje MPZP, wówczas inwestor powinien wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Taka decyzja może być wydana jedynie dla gruntów niższej klasy IV - VI (poza kilkoma wyjątkami), a ponadto, działka musi spełniać kilka wymogów, np. posiadać dostęp do drogi i sieci uzbrojenia terenu.
Wyłączenie działki z produkcji rolnej - przebieg formalności
Dopiero w momencie, gdy uda się zmienić przeznaczenie działki lub uzyskać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy, możliwe staje się wyłączenie działki z produkcji rolnej. Wniosek w tej sprawie można złożyć w starostwie powiatowym właściwym ze względu na lokalizację działki. Samo złożenie wniosku jest bezpłatne. Do wniosku należy załączyć następujące dokumenty:
- aktualny wyrys z rejestru gruntów;
- wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy;
- dokument potwierdzający prawo do dysponowania działką;
- oświadczenie o wartości rynkowej 1 m2 gruntu objętego wnioskiem;
- plan zagospodarowania działki, na którym zaznaczona jest powierzchnia do wyłączenia z produkcji rolnej.
Jeśli sprawę w naszym imieniu załatwiać będzie ktoś inny, wówczas do wniosku należy dołączyć także pełnomocnictwo. Czas oczekiwania na decyzję ze strony organu administracyjnego nie powinien być dłuższy, niż 1 miesiąc. Gdy decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej stanie się ostateczna, inwestor zyska możliwość wniesienia wniosku w sprawie wydania pozwolenia na budowę domu.
Ile kosztuje wyłączenie działki z produkcji rolnej?
Wyłączenie działki z produkcji rolnej może wiązać się z koniecznością uiszczenia opłaty, której wysokość zależy od klasy gruntów ornych. Dla 1 ha klasy I jest to ponad 437 tys. złotych! Za wyłączenie hektara gruntów ornych klasy VI trzeba zapłacić ponad 87 tys. złotych. Jest to opłata jednorazowa. Do tego dochodzi opłata roczna w wysokości 10% opłaty jednorazowej. Taką opłatę ponosi się przez następne 10 lat. Opłaty można uniknąć w sytuacji, gdy wyłączamy z produkcji rolnej obszar do 0,5 ha, a celem tej czynności jest uzyskanie możliwości wybudowania domu jednorodzinnego.
