Budowa to skomplikowane przedsięwzięcie, które przed inwestorem stawia szereg wyzwań. Pierwsze istotne obowiązki pojawiają się jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Spełnienie szeregu obowiązków nakładanych na inwestorów na mocy przepisów prawa mają na celu zachowanie maksymalnego poziomu bezpieczeństwa, a także utrzymania odpowiedniego ładu przestrzennego.
Na co należy zwrócić szczególną uwagę, planując budowę budynku biurowego? Jakie formalności musi spełnić inwestor planujący budowę biurowca? Sprawdź jak uzyskać pozwolenie na budowę biurowca i o czym należy pamiętać, aby usprawnić proces budowy budynku biurowego.
Budynek biurowy – czyli jaki?
Budynek biurowy, potocznie nazywany biurowcem, to specyficzny rodzaj zabudowy, z przeznaczeniem usługowym. Budynki biurowe przybierać mogą różne formy i wielkości, zapewniając przestrzeń dla przedsiębiorców, do realizacji celów biznesowych, związanych z wykonywaniem pracy umysłowej. Budynek biurowy stanowi miejsce pracy dla działalności biurowej.
Dla maksymalnego powodzenia inwestycji zdecydowana większość obiektów biurowych wznoszona jest w dogodnych lokalizacjach, blisko centrum miasta, zapewniając liczne pomieszczenia. Nowoczesne biurowce osiągają powierzchnię nawet do kilku tysięcy metrów kwadratowych, zapewniając tym samym maksymalny poziom zwrotu z inwestycji.
Co do zasady, budynki biurowe nie mogą być zamieszkane, a przekształcenie budynku biurowego na cele mieszkaniowe wymaga spełnienia szeregu dodatkowych kryteriów.
Pozwolenie na budowę budynku biurowego – czy jest konieczne?
Nowelizacja Ustawy prawo budowlane znacząco złagodziła procedury dotyczące budowy domów jednorodzinnych, zapewniając możliwość wznoszenia obiektów o powierzchni do 70 metrów kwadratowych bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Przepisy te nie obejmują jednak budowy budynków biurowych. Te niezależnie od planowanej powierzchni zabudowy wymagają spełnienia szeregu formalności, w tym złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.
Co ważne, uzyskanie stosownego pozwolenia na budowę jest wymagane nie tylko wówczas, gdy planowana jest budowa zupełnie nowego obiektu biurowego, ale również w przypadku, gdy planowana jest realizacja takich prac budowlanych, jak:
- rozbudowa budynku biurowego,
- nadbudowa dodatkowego piętra,
- odbudowa budynku biurowego,
- przebudowa obiektu biurowego.
Budowa budynku biurowego – czy jest możliwa na danym obszarze?
Jeszcze przed przystąpieniem do opracowania projektu budynku biurowego oraz złożenia dokumentacji we właściwym starostwie powiatowy, inwestor powinien określić, czy na danym obszarze możliwa jest realizacja tego typu przedsięwzięcia. W tym celu należy się zapoznać z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a w przypadku jego braku, z warunkami zabudowy.
Oba te dokumenty wskazują podstawowe wymagania, jakie powinien spełnić budynek wznoszony na danym obszarze, wskazując również sposób jego przeznaczenia. Niektóre typy gruntów nie dopuszczają wznoszenia na danym obszarze budynków biurowych, dlatego tak ważne jest, by jeszcze przed zakupem działki na cele inwestycyjne, zapoznać się z jej specyficznym przeznaczeniem.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego wskaże również specyficzne kryteria, jakim odpowiadać powinna zabudowa wznoszona na danym obszarze. Szczególną uwagę warto zwrócić na maksymalną wysokość budynku, a także wskaźnik intensywności zabudowy. Znając te dane, można z łatwością oszacować rentowność inwestycji, zmniejszając ryzyko poniesienia niewspółmiernie wysokich kosztów, do późniejszych zysków.
Wybierz odpowiedni projekt budynku biurowego
Jednym z kluczowych załączników, dołączanych do wniosku o pozwolenie na budowę jest kompleksowa dokumentacja projektowa. Złożony projekt budowlany powinien składać się z kilku sekcji – projektu zagospodarowania działki, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego. Co więcej, w zależności od potrzeb, projekt budowlany powinien zawierać dodatkowe opinie, uzgodnienia i pozwolenia.
Aby zyskać gwarancję, że projekt spełni szczegółowe wymagania organów administracji publicznej, jego wykonanie należy zlecić wykwalifikowanej pracowni architektonicznej. Doświadczony architekt, dysponujący odpowiednią wiedzą, doświadczeniem i umiejętnościami, a także posiadający stosowne uprawnienia przygotuje kompleksowy projekt, który stanowić będzie swego rodzaju instrukcję budowy budynku biurowego.
W zależności od potrzeb i preferencji inwestor może zdecydować się na wybór gotowego projektu, dostępnego w bazie pracowni architektonicznej lub zdecydować się na zamówienie projektu indywidualnego budynku biurowego.
Projekty gotowe budynków biurowych dostępne są w różnych stylistykach, pozwalając na odpowiednie dopasowanie typu budowli do preferencji inwestora oraz do otoczenia. To zwykle uniwersalne konstrukcje, które sprawdzą się na typowej działce budowlanej. Z uwagi na schematyczność projektu oraz jego ogólną dostępność, projekty gotowe są znacznie tańsze, a ich cena waha się w przedziale od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, w zależności od wielkości zabudowy, rodzaju zastosowanych rozwiązań technologicznych oraz ogólnej złożoności projektu.
Jednak znacznie niższy koszt zakupu, to nie jedyna przewaga projektów gotowych. Dodatkową zaletą tego typu rozwiązań jest szybkość realizacji. Gotowy projekt budynku biurowego wymaga wyłącznie drobnych prac adaptacyjnych, pozwalających na dopasowanie budowli do charakterystyki działki budowlanej, a także do zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (lub Warunków Zabudowy).
Projekt indywidualny budynku biurowego to bez wątpienia usługa premium. Tego typu projekt powstaje na podstawie długich konsultacji z inwestorem, pozwalając na pełne dopasowanie formy, stylistyki oraz ogólnej funkcjonalności budynku do indywidualnych potrzeb inwestora. Projekty indywidualne pozwalają na maksymalne wykorzystanie potencjału danego gruntu. Wybierając projekt indywidualny, można starannie zabudować cały obszar, pamiętając o zachowaniu kluczowych parametrów.
Jednak tego typu udogodnienia wiążą się ze znacznie wyższym kosztem realizacji. Szacuje się, że w zależności od planowanej wielkości budynku, rodzaju zastosowanych rozwiązań technologicznych oraz ogólnej złożoności projektu, wykonanie projektu indywidualnego może pochłonąć od kilkunastu tysięcy złotych, do nawet 5% wartości całej inwestycji. Również znacznie dłuższy jest czas oczekiwania na gotowy projekt. Projekty indywidualne tworzone są w czasie rzeczywistym i wymagają wielokrotnych konsultacji z inwestorem. To sprawia, że na gotowy komplet dokumentów projektowych niekiedy trzeba czekać nawet do pół roku.
Projekt gotowy – uzyskaj pozwolenie na budowę
Dysponując kompletną dokumentacją projektową, można przygotować dokumenty niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. Jak już wcześniej wspomnieliśmy, tego typu decyzja administracyjna wymagana jest każdorazowo, podczas planowanej budowy, rozbudowy, nadbudowy, odbudowy oraz przebudowy obiektów budowlanych, w tym budynków biurowych.
W zależności od miejsca realizacji inwestycji, komplet dokumentów związanych z ubieganiem się o wydanie pozwolenia na budowę należy złożyć we właściwym urzędzie. W przypadku dużych miast na prawach powiatu dokumentację należy złoży w urzędzie miasta, planując inwestycję w stolicy, komplet dokumentów należy złożyć w urzędzie dzielnicowym miasta stołecznego Warszawy. W pozostałych przypadkach dokumentację należy złożyć w starostwie powiatowym lub, w przypadku spełnienia szczegółowych kryteriów, w urzędzie wojewódzkim.
Od 2021 roku inwestorzy mogą złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę w formie elektronicznej, za pośrednictwem dedykowanego portalu administracyjnego.
Co powinien zawierać wniosek o pozwolenie na budowę?
Planując złożenie wniosku o pozwolenie na budowę budynku biurowego, należy zwrócić szczególną uwagę na staranne przygotowanie kompleksowej dokumentacji. Termin rozpatrzenia wniosku liczony jest od dnia złożenia kompletnego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. To sprawia, że nawet niewielkie zaniedbanie, w postaci pominięcia jednego z załączników, może wydłużyć czas oczekiwania nawet o 21 dni, a w przypadku niedołączenia brakujących załączników pozostawieniem sprawy bez rozpatrzenia.
Weryfikacja formalna wniosku o wydanie pozwolenia na budowę trwa do 14 dni. W tym czasie urząd właściwy dla miejsca realizacji inwestycji oceni kompletność dokumentacji, a w przypadku wykrycia jakichkolwiek braków, wezwie do ich uzupełnienia. Podczas oceny formalnej, urząd sprawdzi kompletność wniosku, w którego skład wchodzą takie dokumenty, jak:
- wniosek o pozwolenie na budowę,
- projekt architektoniczno-budowlany,
- projekt zagospodarowania działki lub terenu,
- oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- informacja uzupełniająca do wniosku o pozwolenie na budowę,
- zaświadczenie izby samorządu zawodowego, potwierdzające kwalifikacje architekta odpowiedzialnego za przygotowanie projektu,
- oraz pozostałe dokumenty, wymagane odrębnymi przepisami prawa.
Wniosek złożony, co dalej?
Organ administracji publicznej w terminie do 65 dni zapozna się z kompletem dokumentów, oceniając ich zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. W przypadku braku przeciwwskazań urząd wyda decyzję w oparciu o obowiązujące przepisy Kodeksu Prawa Administracyjnego.
W przypadku wystąpienia takich potrzeb urząd może wskazać szczegółowe zalecenia, określając szczególne warunki dotyczące zabezpieczenia terenu budowy, czasu użytkowania obiektów tymczasowych oraz określić dodatkowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie.
Po otrzymaniu pozwolenia na budowę inwestor musi rozpocząć realizację prac budowlanych nie później niż w okresie 3 lat od wydania decyzji. Po tym czasie pozwolenie na budowę traci swoją moc i tym samym konieczne jest ponowne wystąpienie z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Co ważne, pozwolenie na budowę traci swoją moc również wówczas, gdy prace budowlane zostaną przerwane na okres dłuższy niż 3 lata.
Ile kosztuje pozwolenie na budowę budynku biurowego?
Jak w przypadku niemal każdej czynności administracyjnej, również w przypadku wnioskowania o wydanie pozwolenia na budowę budynku biurowego inwestor zobowiązany jest do wniesienia stosownych opłat skarbowych.
W przypadku wniosku o wydanie pozwolenia na budowę budynku biurowego opłata skarbowa wynosi 1 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej, przeznaczonej na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna, jednak nie więcej niż 539 złotych.
Opłatę skarbową należy wnieść w terminie do 3 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę na konto właściwego urzędu miasta lub gminy.
Co więcej, w przypadku planowanego ustanowienia pełnomocnictwa konieczne jest wniesienie dodatkowej opłaty skarbowej w wysokości 17 złotych. Opłata nie dotyczy pełnomocnictwa udzielanego współmałżonkom, dzieciom, rodzicom, rodzeństwu, wnukom oraz dziadkom.
Opłaty skarbowe można uregulować przelewem, wpłacając wymaganą kwotę na konto właściwego urzędu.
