Grunty orne a budowa domu

Wysokie ceny działek budowlanych sprawiają, że dużym zainteresowaniem cieszą się grunty orne. Są to inaczej działki rolne przeznaczone do różnych form produkcji rolnej. Na takich działkach znajdują się pola uprawne, sady, stawy, łąki, pastwiska. Zabudowa jest możliwa jedynie w przypadku wydzielonych działek siedliskowych. Grunty orne a budowa domu to dość złożony temat. W tym artykule tłumaczymy, kto może wybudować dom na gruntach ornych i jak można to zrobić.

Czy budowa domu na gruntach rolnych jest możliwa?

Grunty orne są wykorzystywane do produkcji rolnej i z definicji nie służą one do budowy domów. Jednym wyjątkiem są działki siedliskowe, czyli wydzielone z działki rolnej działki pod zabudowę zagrodową. Tylko rolnik ma możliwość wydzielenia siedliska pod budowę domu oraz innych budynków gospodarczych. Ponadto, musi on spełniać kilka warunków, a mianowicie, od przynajmniej 5 lat prowadzić osobiście gospodarstwo rolne na terenie danej gminy. Jest jednocześnie właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub dzierżawcą działki rolnej o dostatecznie dużej powierzchni. Minimalną powierzchnię działki rolnej pod siedlisko określa gmina na podstawie uśrednionych powierzchni innych gospodarstw rolnych. Działkę siedliskową może kupić osoba niebędąca rolnikiem, ale tylko rolnik ma możliwość jej zabudowania, a zatem także budowy domu.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby wybudować dom na gruntach ornych?

Budowa domu na gruntach ornych jest możliwa wyłącznie w przypadku rolników, którzy przez co najmniej pięć lat prowadzą gospodarstwo rolne na terenie konkretnej gminy, a jednocześnie dysponują dostatecznie dużą działką rolną. Czy to całkowicie przekreśla szanse osób niebędących rolnikami? Teoretycznie nie, ponieważ istnieje możliwość przekształcenia działki rolnej w budowlaną. Należy jednak pamiętać, że zagadnienie grunty orne a budowa domu jest bardzo złożone. Osoby zainteresowanie przekształceniem działki rolnej muszą być przygotowane na to, że jest to dość trudna i czasochłonna procedura, a ponadto, nie ma gwarancji, że zakończy się ona sukcesem.

Czy możliwe jest przekształcenie gruntów ornych w działkę budowlaną?

W wielu przypadkach istnieje możliwość przekształcenia gruntów rolnych w działkę budowlaną. To jedyna droga dla osób, które chcą wybudować dom na gruntach ornych, nie będąc rolnikiem i nie planując prowadzenia gospodarstwa rolnego. W praktyce wiele zależy jednak od takich czynników, jak: dokładna lokalizacja działki, powierzchnia, klasa gruntów ornych. W przypadku dużych działek rolnych o wysokiej klasie gruntu szanse na przekształcenie działki rolnej są praktycznie minimalne, ale już w przypadku mniejszych działek o gorszym gruncie szanse znacząco wzrastają. Przebieg tej procedury zależy od tego, czy działka jest położona na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Konieczne jest także wyłącznie działki z produkcji rolnej.

Jak wygląda procedura przekształcania gruntów ornych?

Jeśli działka jest położona na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w pierwszej kolejności należy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia działki. W przypadku gruntów o wyższej klasie rolnej o duże powierzchni potrzebna jest zgoda ministra. Organ administracyjny zawsze może odrzucić wniosek, jeśli uzna, że zmiana przeznaczenia gruntu będzie miała negatywne skutki. Z kolei w przypadku pozytywnej decyzji właściciel działki będzie musiał poczekać na uchwalenie nowego planu miejscowego, co może potrwać nawet kilka lat. Dopiero po zmianie przeznaczenia można wyłączyć działkę z produkcji rolnej. To pokazuje, że grunty rolne a budowa domu w przypadku obecności MPZP jest naprawdę trudne i skomplikowane.

Nieco inaczej wygląda sytuacja, gdy obszar nie jest objęty MPZP. Wówczas do budowy domu potrzebna będzie decyzja o warunkach zabudowy. Działka musi jednak spełniać pewne wymagania, aby taka decyzja została wydana, a mianowicie: posiadać dostęp do drogi publicznej, sąsiadować z przynajmniej jedną zabudowaną działką, mieć dostęp do sieci uzbrojenia terenu potrzebnej do realizacji planowanej inwestycji. W przypadku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy istnieje możliwość wyłączenia działki z produkcji rolnej, co da zielone światło do budowy domu.

Grunty orne a budowa domu – dla kogo jest to rozwiązanie?

Wiemy już, że budowa domu na gruntach ornych jest możliwa wyłącznie w przypadku rolników prowadzących na tym terenie gospodarstwo rolne i spełniających określone warunki. W przypadku osób niebędących rolnikami konieczne okaże się przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną. To dość czasochłonna, a zarazem złożona procedura, która nie zawsze kończy się sukcesem. W związku z tym, jest to rozwiązanie adresowane do osób cierpliwych, którym nie spieszy się z rozpoczęciem inwestycji. Jednocześnie, przed zakupem działki rolnej należy ją dokładnie przeanalizować, aby ocenić szanse na pomyślne przekształcenie działki i wyłączenie jej z produkcji rolnej.