Budynek biurowy musi spełniać określone wymogi i być zgodny z obowiązującymi standardami, aby być miejscem, w którym możliwa będzie komfortowa praca umysłowa. To oznacza, że inwestorzy planujący budowę takiego budynku muszą sprostać pewnym formalnościom. Jedną z nich jest oczywiście pozwolenie na budowę w budynku biurowym. W niniejszym artykule powiemy o tym, w jaki sposób inwestor może uzyskać takie pozwolenie, a także, jakie są inne formalności, na które powinny być przygotowane osoby decydujące się na ten rodzaj inwestycji.
Zakup działki pod budowę budynku biurowego – na co zwrócić uwagę?
Omawiając formalności związane z budową budynku biurowego nie sposób pominąć etap zakupu działki budowlanej. Inwestor przymierzający się do budowy takiego obiektu powinien być bardziej wyczulony na takie kwestie, jak dostęp do sieci uzbrojenia terenu, dostęp do drogi publicznej oraz oczywiście warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Warunki te można znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli na danym obszarze nie obowiązuje MPZP, wówczas inwestor powinien wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Przede wszystkim należy przeanalizować przeznaczenie działki oraz szczegółowe warunki zabudowy, które decydują o tym, jaki dokładnie budynek można wybudować na konkretnej parceli. Inwestorzy planujący budowę budynku biurowego zwykle mają dość skonkretyzowane oczekiwania. I te właśnie oczekiwania powinny być zestawione z warunkami zabudowy. Warto bowiem pamiętać, że pozwolenie na budowę w budynku biurowym zostanie wydanie w sytuacji, gdy założenia projektu budowlanego będą zgodne z obowiązującymi na tym terenie warunkami zabudowy.
Czy pozwolenie na budowę w budynku biurowym jest potrzebne?
Tak, w zdecydowanej większości przypadków budynki biurowe to obiekty budowlane, do budowy których potrzebne jest pozwolenie ze strony organu administracyjnego. Wyjątek mogą jedynie stanowić modułowe kontenery biurowe, które zwykle ustawia się na działce na określony czas. Są to obiekty całoroczne, wyposażone w instalacje niezbędne do normalnej eksploatacji, ale fakt, że nie są one stałe związane z gruntem fundamentami czyni je obiektami tymczasowymi. Dzięki temu nie potrzebują one pozwolenia na budowę. Nas jednak interesują pełnoprawne budynki biurowe na stałe posadowione w gruncie, a do ich budowy pozwolenie będzie konieczne.
Co należy zrobić przed wizytą w urzędzie?
Po zakupie działki budowlanej należy podjąć przygotowania związane z uzyskaniem określonych przyłączy oraz ewentualnym wykonaniem zjazdu z drogi publicznej. Należy także wystąpić z wnioskiem o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż będą one potrzebne na etapie projektowania. Jeśli na danym obszarze nie obowiązuje MPZP, wówczas należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Kolejnym krokiem jest skorzystanie z usług geodety, który sporządzi mapę do celów projektowych na podstawie mapy zasadniczej.
Następnie rozpoczyna się etap projektowania, który jest już ściśle związany z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Architekt musi dostosować projekt do specyfiki działki budowlanej i do obowiązujących tu warunków zabudowy. Do tego dochodzą liczne normy i standardy wynikające z przeznaczenia budynku na powierzchnię biurową. Zgodność i kompletność dokumentacji projektowej to połowa sukcesu w sprawnym załatwieniu wszelkich formalności. Projekt budowlany budynku biurowego składa się z trzech części: projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego. Aby uzyskać pozwolenie na budowę budynku biurowego potrzebne są dwa pierwsze projekty. Projekt techniczny będzie natomiast wymagany przy formalnościach związanych z zakończeniem budowy i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.
Jak wyglądają formalności związane z uzyskaniem pozwolenia?
Przed wizytą w urzędzie należy wydrukować i wypełnić stosowny wniosek. Następnie należy sprawdzić, czy posiadamy wszystkie dokumenty potrzebne do załatwienia sprawy. Na liście wymaganych dokumentów znajdują się:
- projekt budowlany w trzech egzemplarzach,
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
- decyzja o warunkach zabudowy (jeśli nie obowiązuje MPZP),
- dokument zaświadczający uprawnienia architekta,
- oświadczenie architekta o wykonaniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami,
- oświadczenie o prawie do dysponowania działką na cele budowlane,
- potwierdzenie wniesienia opłaty skarbowej,
- ekspertyza z badań geotechnicznych (jeśli była wymagana).
W zależności od specyfiki inwestycji potrzebne mogą być również inne dokumenty, np. ustalenia i opinie. Jeśli pracownik stwierdzi brak wymaganych dokumentów, wówczas trzeba je będzie uzupełnić w przeciągu 14 dni. Wniosek wraz z pełną dokumentacją składa się w urzędzie miasta lub w starostwie. Uprzednio warto uiścić stosowną opłatę skarbową, która obowiązuje w przypadku takich obiektów, jak budynek biurowy.
Co dalej? Organ administracji będzie analizował zgodność projektu i obszar oddziaływania inwestycji. Decyzja powinna zostać wydana najpóźniej po 65 dniach od momentu przyjęcia wniosku. Jeśli decyzja będzie pozytywna, potrzebnych jest dodatkowe 14 dni na to, aż stanie się ona prawomocna. Dopiero wtedy pozwolenie na budowę w budynku biurowym staje się ważne i upoważnia inwestora do rozpoczęcia prac budowlanych.
Formalności związane z zakończeniem budowy budynku biurowego
Po zakończeniu budowy konieczne jest dokonanie przeglądu technicznego budynku, a także skorzystanie z usług geodety, który sporządzi powykonawczą inwentaryzację geodezyjną. O zakończeniu budowy w pierwszej kolejności należy zawiadomić Państwową Inspekcję Sanitarną i Państwową Straż Pożarną. Organy te mają 14 dni na wydanie ewentualnego sprzeciwu lub zastrzeżeń. W przypadku braku zastrzeżeń można już dokonać odbioru budynku. W tym celu należy skompletować wszystkie wymagane dokumenty i złożyć zawiadomienie w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. W przeciągu 7 dni od złożenia takiego zawiadomienia inspektorat powiadomi inwestora o terminie kontroli. Jeśli w trakcie kontroli nie stwierdzone zostaną żadne nieścisłości lub nieprawidłowości, wydane zostanie pozwolenie na użytkowanie budynku.
