Budowa domu to bardzo złożona i czasochłonna procedura, przy której stosunkowo łatwo o pewne niedopatrzenia. Inwestorom przygotowującym się do rozpoczęcia budowy często zależy na czasie, a jak wiadomo, pośpiech jest złym doradcą. Drobne niedopatrzenia i błędy często wymagają wprowadzenia zmian w projekcie. W tym miejscu należy wiedzieć, że zmiany istotne będą wymagać dodatkowych formalności. W tym artykule wyjaśniamy, kiedy inwestor może nanieść zmiany w projekcie, a także, kiedy to są to zmiany istotne.
Na jakich etapach inwestor może wprowadzać zmiany w projekcie?
Biorąc pod uwagę, że budowa domu to bardzo kosztowna inwestycja, naturalnym jest to, że inwestorom zależy na tym, aby ich przyszły dom był w pełni przystosowany do ich potrzeb oraz oczekiwań. A to czasami oznacza konieczność wprowadzenia pewnych zmian. Zmiany te można wprowadzać przed budową domu, na etapie projektowania, jak również w trakcie budowy domu. Należy jednak pamiętać, że w przypadku zmian istotnych, zmiany nanoszone w trakcie budowy powinny być ograniczone do absolutnego minimum, ponieważ wymaga to dostarczenia do organu administracyjnego zamiennego projektu budowlanego. Zmiany te muszą zostać zatwierdzone przez organ. W innym razie mogą pojawić się poważne problemy z formalnym zakończeniem budowy.
Dlatego też, inwestor powinien skonkretyzować swoje oczekiwania przed wyborem projektu. Wszelkie zmiany najlepiej jest bowiem wprowadzić przed rozpoczęciem budowy domu, tak, aby nie trzeba było wykonywać projektu zamiennego. Warto przy tym zauważyć, że nieistotne zmiany można wprowadzić w trakcie budowy bez takiego projektu – wystarczy jedynie adnotacja w dzienniku budowy. To projektant lub kierownik budowy decydują o tym, czy zmiana zostanie zaklasyfikowana jako istotna lub nieistotna, ale ewentualne konsekwencje wynikające z nieprawidłowej klasyfikacji mogą spaść na inwestora. Proces nanoszenia zmian na etapie projektowania domu zależy od tego, czy inwestor zdecyduje się na gotowy projekt domu, czy też na projekt indywidualny.
Zmiany w gotowym projekcie domu
Gotowy projekt domu kupuje się z katalogu pracowni architektonicznej. Taki projekt musi oczywiście zostać przystosowany do specyfiki działki, na której będzie realizowany. W związku z tym powierza się go architektowi, który zajmie się adaptacją projektu. Adaptacja dzieli się na dwie części – obowiązkową oraz dobrowolną. Część obowiązkowa obejmuje wszystkie czynności oraz zmiany, które mają umożliwić realizację projektu na wybranej działce budowlanej. Z kolei zmiany dobrowolne to te, o które inwestor poprosi architekta, aby dostosować przyszły dom do swoich potrzeb.
Inwestor może zatem zadysponować dowolne zmiany w gotowym projekcie, ale warto pamiętać, że zmiany istotne (które wpływają na cechy charakterystyczne budynku) wymagają zgody ze strony pierwotnego autora gotowego projektu. Z tego względu większość pracowni architektonicznych do teczki z dokumentami załącza także zgodę na wprowadzanie zmian w projekcie, dzięki czemu nie trzeba kontaktować się z autorem z prośbą o pozwolenie na wprowadzenie zmian. Każda zmiana dobrowolna w gotowym projekcie domu oznacza dodatkowe koszty. Im bardziej złożona i zaawansowana jest adaptacja, tym większe będzie wynagrodzenie architekta.
Zmiany w projekcie indywidualnym
Zgoła inaczej wygląda to w przypadku projektu indywidualnego, który powstaje na zamówienie. W tym przypadku to indywidualne oczekiwania i potrzeby inwestora wyznaczają architektowi kierunek działań. W pierwszej kolejności tworzy on projekt koncepcyjny i to na tym etapie pojawia się szerokie pole manewru do naniesienia zmian. Na podstawie koncepcji i wizualizacji przyszłego domu inwestor może poprosić o zmiany, które pozwolą przystosować dom do jego potrzeb. Dopiero po zaakceptowaniu koncepcji powstaje profesjonalny projekt architektoniczno-budowlany. W tym projekcie również można wprowadzić zmiany, ale zwykle wiąże się to z dodatkowym wydatkiem, jako iż każda istotna zmiana wymaga już sporych zmian w samej konstrukcji budynku.
Jakie zmiany w trakcie budowy domu są definiowane jako istotne?
W wielu przypadkach pojawia się konieczność wprowadzenia zmian już w trakcie budowy domu. Może to wynikać chociażby z błędów popełnionych na etapie projektowania lub też ze względu na charakterystykę działki budowlanej. Za zmiany istotne uważa się takie, które ingerują w cechy charakterystyczne budynku, takie jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczba kondygnacji. Warto jednak zauważyć, że dopuszczalne jest odstępstwo od wymiarów z zatwierdzonego projektu w zakresie do 2% i nie jest to traktowane jako zmiana.
O tym, czy zmiana jest traktowana jako istotna lub nieistotna decyduje projektant lub kierownik budowy. Jednak finalnie to nadzór budowlany zdecyduje o tym, czy zmiany faktycznie były nieistotne. Jeśli nieistotne zmiany zostaną jednak uznane za istotne, wówczas konsekwencje spadają na inwestora, choć ma on oczywiście prawo pociągnąć do odpowiedzialności projektanta lub kierownika budowy. Wprowadzenie istotnych zmian bez stosownych formalności grozi poważnymi problemami z formalnym zakończeniem budowy domu. W skrajnym przypadku inwestor będzie miał obowiązek cofnięcia tych zmian, co oczywiście może oznaczać ogromne koszty.
Jakich formalności wymagają istotne zmiany przy budowie domu?
Jeśli zmiany zostaną sklasyfikowane przez kierownika budowy lub projektanta za nieistotne, wówczas wystarczy odpowiednia adnotacja w dzienniku budowy. Jeśli jednak zmiany zostaną zaklasyfikowane jako istotne, wówczas przed przystąpieniem do realizacji takich zmian należy przygotować projekt zamienny, który składa się w urzędzie, który wcześniej wydał pozwolenie na budowę. Dopiero po zaakceptowaniu projektu zamiennego można bez obaw wprowadzić zmiany w trakcie budowy domu. Realizowanie takich zmian bez projektu zamiennego jest samowolą i może nieść ze sobą bardzo poważne konsekwencje. Jeśli natomiast chodzi o istotne zmiany na etapie projektowania, wówczas potrzebna jest zgoda pierwotnego autora projektu. W przypadku gotowych projektów domów pracownia zwykle załącza w dokumentacji zgodę na wprowadzanie zmian.
_small.jpg)
