Wysokie ceny działek budowlanych skłaniają inwestorów do poszukiwania alternatywnych sposobów pozyskania gruntu, na którym zbudują oni swój wymarzony dom. Jednym z takich pomysłów jest zakup działki rolnej, która przeważnie będzie dostępna w dużo niższej cenie. Osoby niebędące rolnikami mogą jednak zakupić bez ograniczeń wyłącznie małe działki rolne o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. No i pojawia się oczywiście pytanie kluczowe: czy na działce rolnej można postawić dom?
Do czego służy działka rolna?
Działka rolna to nieruchomość gruntowa, która może być wykorzystywana do prowadzenia działalności rolnej, w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, w tym również produkcji sadowniczej, ogrodniczej i rybnej. Na działkach rolnych można wyodrębnić działki siedliskowe, które są przeznaczone pod zabudowania gospodarstwa rolnego. Chodzi o tzw. zabudowania zagrodowe, w skład których wchodzi dom rolnika prowadzącego tu gospodarstwo, jak również budynki gospodarcze, które są niezbędne do prowadzenia działalności rolnej. Tylko rolnicy mają możliwość wyodrębnienia działki siedliskowej na gruntach rolnych.
Z definicji działka rolna nie służy zatem do budowy obiektów mieszkalnych i taka forma inwestycji nie wchodzi w grę, o ile wcześniej działka nie zostanie odrolniona i wyłączona z produkcji rolnej. Inwestorzy, którzy zastanawiają się, czy na działce rolnej można postawić dom, muszą być świadomi, że procedura odrolnienia jest czasochłonna i problematyczna. W wielu sytuacjach kończy się decyzją odmowną. Natomiast bez zmiany przeznaczenia gruntu nie ma możliwości budowy domu na działce rolnej.
Kto może wybudować dom na działce rolnej?
Możliwość budowy domu na działce rolnej mają jedynie rolnicy prowadzący na tym obszarze działalność rolną. Mają oni prawo wyznaczyć fragment nieruchomości rolnej jako działkę siedliskową pod zabudowę zagrodową. W skład tej zabudowy wchodzi dom rolnika oraz budynki gospodarcze potrzebne do prowadzenia gospodarstwa. Co ciekawe, osoby niebędące rolnikami mają prawo zakupu działki siedliskowej wraz z zabudowaniami. Nie będą mieli jednak możliwości postawienia tu nowego domu lub innych obiektów, ponieważ w świetle prawa dalej jest to nieruchomość rolna.
Budowa domu na działce rolnej przez nie-rolnika
Atrakcyjne ceny działek rolnych, a także fakt, że często są położone w malowniczej okolicy sprawiają, że popularne jest pytanie o to, czy na działce rolnej można postawić dom. Osoba niebędąca rolnikiem nie ma takiej możliwości, nawet w przypadku działki siedliskowej. Istnieje jednak furtka, a mianowicie możliwość zmiany przeznaczenia działki rolnej na budowlaną. Jeśli uda się zmienić przeznaczenie gruntu, wówczas po wyłączeniu działki z produkcji rolnej pojawi się możliwość wybudowania domu na tym terenie. Jest to jednak kręta i problematyczna droga związana z licznymi formalnościami.
Jak wygląda procedura odrolnienia działki?
Przebieg tej procedury zależy od tego, czy na danym obszarze występuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a także, jakie są jego dokładne ustalenia. W praktyce możemy wyróżnić trzy różne warianty odrolnienia działki, a mianowicie:
- Sprzyjający plan miejscowy - jeśli na danym obszarze występuje MPZP, a ponadto przewiduje on funkcję budowlaną mieszkalną dla wybranej działki rolnej, wówczas sytuacja jest bardzo dobra. Wystarczy jedynie wyłączyć grunt z produkcji rolnej, a następnie można przejść do formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Niestety jest to dość rzadka sytuacja.
- Niesprzyjający plan miejscowy - plan miejscowy dla terenów rolnych w większości przypadków nie przewiduje budowy obiektów mieszkalnych. W tej sytuacji możesz wystąpić z wnioskiem o zmianę przeznaczenia działki w planie miejscowym. Decyzja zależy jednak od gminy, która w wielu przypadkach odrzuci taki wniosek, co zamknie dalszą drogę do odrolnienia działki. W przypadku pozytywnej decyzji i tak trzeba być cierpliwym, ponieważ wejdzie ona w życie dopiero po uchwaleniu nowego planu, co może zająć wiele miesięcy. Po zmianie przeznaczenia działki należy ją wyłączyć z produkcji rolnej i rozpocząć starania ukierunkowane na zdobycie pozwolenia na budowę.
- Brak planu miejscowego - na terenach wiejskich dość często zdarza się, że dany obszar nie jest objęty MPZP. Co wtedy? W przypadku działek o gruntach rolnych klasy I - III nie ma praktycznie żadnych szans na odrolnienie W przypadku klas rolnych IV - VI można wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Działka musi jednak spełniać kilka wymogów - dostęp do drogi, przynajmniej jedna działka z tej samej drogi musi być zabudowana w sposób umożliwiający określenie warunków zabudowy, teren musi posiadać uzbrojenie potrzebne do realizacji inwestycji. Jeśli uzyskasz decyzję o warunkach zabudowy, musisz wyłączyć grunt z produkcji rolnej.
Odrolnienie działki to proces, który może zająć wiele miesięcy, a ponadto, inwestor nigdy nie ma pewności, że procedurę uda się zrealizować pozytywnie (może po za pierwszym wariantem). Warto także pamiętać, że wyłączenie działki z produkcji rolnej wiąże się z jednorazową opłatą oraz opłatami cyklicznymi, które trzeba będzie pokrywać raz do roku przez 10 lat.
Czy zakup działki rolnej z myślą o budowie domu to dobry pomysł?
Znasz już odpowiedź na pytanie, czy na działce rolnej można postawić dom. Taką możliwość mają jedynie rolnicy w ramach wyodrębnienia gruntu pod zabudowę zagrodową. Osoby niebędące rolnikami mogą starać się o zmianę przeznaczenia gruntu, a po uzyskaniu decyzji pozytywnej o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Jest to jednak dość skomplikowany i czasochłonny proces, który w wielu przypadkach kończy się fiaskiem. Szanse na powodzenie tej misji zależą od wielu czynników, w tym od powierzchni działki oraz klasy gruntów ornych na danym terenie. Zakup działki rolnej z myślą o budowie domu jest zatem bardzo ryzykowny. Inwestorzy powinni również pamiętać o tym, że wyłączenie działki z produkcji rolnej wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty jednorazowej oraz rocznej opłaty cyklicznej przez kolejne 10 lat.
