Podnoszenie poziomu gruntu przy budowie domu – zasadność, prawo i przepisy
Spis treści:
Nawiezienie ziemi na teren działki podczas prowadzonych prac budowlanych może skutkować podniesieniem terenu. Każde tego typu samowolne działanie traktowane jest przez prawo budowlane jako istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego (art. 36a ust. 5) i wymaga podjęcia odpowiednich działań na gruncie formalnym. Nie dzieje się tak bez powodu. Podwyższenie terenu może bowiem nieść za sobą negatywne konsekwencje dla sąsiednich działek oraz nieruchomości na nich zlokalizowanych np. spływ wód opadowych.
Poziom terenu określa projekt
Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego w paragrafie 8, ustępie 2, punkcie 3 określa, że część opisowa projektu zagospodarowania działki lub terenu powinna określać ukształtowanie terenu. W praktyce oznacza to, że projekty domów muszą zawierać nie tylko informacje na temat wymiarów obiektu czy jego odniesienia względem gruntu, ale także samego poziomu terenu posiadanej działki budowlanej. Tak więc każda zmiana w tym zakresie jest ważnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu inwestycji.
Co zrobić, gdy wiemy, że podniesienie terenu działki nastąpi?
W takiej sytuacji konieczne jest uzyskanie decyzji, która zatwierdzi zamienny projekt budowlany. Wniosek o podniesienie terenu składamy do odpowiedniego organu nadzorującego.
Co zrobić, gdy podwyższenie terenu działki już nastąpiło?
Jeśli w toku prac nastąpiło podniesienie gruntu, co do którego nie uregulowaliśmy odpowiednich formalności to mamy do czynienia z samowolą budowlaną, czyli bezprawnym dokonaniem istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego. W takim przypadku należy wdrożyć określoną procedurę naprawczą. W najgorszym razie niezbędne będzie w przypadku podniesionego gruntu przywrócenie stanu poprzedniego sprzed podniesienia terenu działki.
Inwestor zobowiązany jest przez organ nadzorujący do wykonania we własnym zakresie i przedstawienia zamiennego projektu budowlanego. Należy zawrzeć w nim zmiany, jakie wynikają z przeprowadzonych już robót budowlanych. Może się także zdarzyć, że organ nałoży na inwestora obowiązek doprowadzenia budowy do stanu zgodnego z obowiązującym prawem. Procedura naprawcza co do zasady ma w konsekwencji prowadzić do tego, aby inwestycja była jednocześnie zgodna z obowiązującym prawem oraz z zatwierdzonym projektem budowlanym.
Spływ wód opadowych na sąsiednie nieruchomości
Podwyższenie terenu może sprawić, że wody opadowe będą spływały na tereny gruntów sąsiednich co w konsekwencji zagrozić może nieruchomościom, które się tam znajdują. Jeśli istnieje takie prawdopodobieństwo, inwestor zostanie zobowiązany do montażu odpowiednich rozwiązań, które mają zapobiec temu negatywnemu scenariuszowi. Także w tym przypadku obowiązkiem inwestora będzie przygotowanie zamiennego projektu budowlanego.
Zasady dotyczące montażu urządzeń zapobiegających spływowi wód na sąsiadujące nieruchomości określają zapisy zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Paragraf 20 tego dokumentu jasno wskazuje, że zabronione jest dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na sąsiednie nieruchomości.
Co robić, jeśli na pobliskiej działce podniesiono grunt?
Sytuacja, kiedy to my podczas budowy podwyższymy teren, jest jednym z możliwych scenariuszy. Drugim jest sytuacja, kiedy to na sąsiedniej działce podniesiono grunt lub zaistniało podniesienie poziomu drogi. Jeśli w związku z tą sytuacją mamy uzasadnione obawy, że może dojść do zalania terenu naszej nieruchomości, powinniśmy podjąć stosowne kroki.
Na początek warto porozmawiać z właścicielem działki i dowiedzieć się, czy zdecydował się na wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom poprzez działanie na jego gruncie wód opadowych. Jeśli na podwyższonej działce budowana jest nieruchomość, to można sprawdzić w starostwie czy podniesienie gruntu naniesione jest na projekt budowlany. Takie informacje zostaną udzielone właścicielom sąsiadujących nieruchomości, ponieważ zgodnie z obowiązującym prawem ich teren znajduje się w bezpośrednim obszarze oddziaływania nowo budowanej inwestycji. Jeśli okaże się, że podniesienie nie zostało zgłoszone, to należy powiadomić o tym fakcie nadzór budowlany.
Co robić w przypadku zalania?
Jeśli wody opadowe, faktycznie zaczną zalewać działkę, trzeba podjąć kroki formalne. W tym celu należy złożyć do wójta wniosek o nakazanie właścicielowi sąsiedniej działki instalacji urządzeń, które docelowo zapobiegną zalewaniu lub przywrócenia stanu sprzed podtopienia. A jeśli woda spowodowała zniszczenia, można wystąpić o ustalenie odpowiedniego odszkodowania do Marszałka Województwa, w którym mieszkamy.
Jeżeli chcieliby Państwo otrzymać pomoc w sprawdzeniu wybranej działki zapraszamy na stronę https://new-house.com.pl/dzialki. Przeprowadzimy szczegółową analizę działki pod względem geologicznym jak i możliwości zabudowy. Dzięki nam Państwo ustrzeżą się błędu i nie zakupią projektu, którego wybudować na działce się nie da. Zapraszamy!
