Jak powinien być usytuowany dom na działce?

To jak usytuowana będzie nieruchomość na działce budowlanej, zależy w głównej mierze od przepisów prawa budowlanego. Jednak aranżując posiadany teren, warto zwrócić uwagę także na usytuowanie domu względem stron świata, ponieważ może ono znacząco wpłynąć na przyszłe koszty ogrzewania. Należy również rozważyć warunki terenowe panujące na naszej posesji, gdyż ich najlepsze wykorzystanie znacznie podniesie funkcjonalność budynku oraz jego bezpośredniego otoczenia. Poznajmy więc najważniejsze zasady związane z rozmieszczeniem domu na działce.

Usytuowanie domu na działce a przepisy prawa

Rozmieszczenie domu na obszarze posiadanej przez nas działki budowlanej zależne jest po pierwsze od Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub uzyskanych przez inwestora Warunków Zabudowy. MPZP określa między innymi, jaki procent działki może zostać zabudowany i jaki procent powierzchni biologicznie czynnej musi zostać zachowany. Wskazuje także linie zabudowy domu – najczęściej jest to minimum 5 metrów.

Kolejnym dokumentem, który precyzuje nam warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku. Według nich dom, który w swoim przeznaczeniu ma być zamieszkiwany przez ludzi, powinien znajdować się w miejscu, w którym nie występują uciążliwości oraz zagrożenia dla mieszkańców. Należą do nich np. hałas, nadmierne drgania, prawdopodobieństwo zalania wodami opadowymi, znaczne zanieczyszczenie środowiska naturalnego, możliwość wystąpienia osunięć gruntu, promieniowanie, pole elektromagnetyczne, uciążliwości i bezpośrednie zagrożenia wynikające z prowadzonej działalności wydobywczej paliw kopalnych tj. węgiel.

Z kolei prawo budowlane określa nam minimalną odległość budynku od granicy działki.  Na mocy tego prawa usytuowanie domu na działce musi zostać wykonane w taki sposób, aby minimalne odległości od granicy działki wynosiły następująco:
• 4 metry od granicy działki – w przypadku ściany z oknami lub drzwiami zwróconej w stronę granicy,
• 3 metry od granicy działki – w przypadku ściany bez okien i drzwi zwróconej w stronę granicy. 

Należy jednak wspomnieć, że prawo dopuszcza wyjątki od powyższych wytycznych. Dopuszcza się bowiem budowę w odległości półtora metra od granicy działki lub bezpośrednio na granicy działki, jeśli jej szerokość wynosi 16 metrów i mniej a Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego przewiduje taką możliwość. Jednak ściana bezpośrednio sąsiadująca z granicą działki nie może mieć drzwi ani okien.

Usytuowanie domu na działce a jego energooszczędność

Odpowiednie położenie domu może znacząco zmienić jego zapotrzebowanie na energię niezbędną do ogrzewania. Dlatego też budownictwo energooszczędne zwraca dużą uwagę na właściwe ustawienie domu względem stron świata.

Najważniejsze w tym przypadku są: 

• Strona północna
Działka z wjazdem od strony północnej daje duże możliwości w zakresie usytuowania domu. W takiej sytuacji od strony ulicy najkorzystniej ulokować jest wejście oraz garaż, dzięki czemu zacieniony teren będzie obejmował podjazd, oraz dojście do nieruchomości.
Północna strona jest najzimniejsza, tak więc tutaj powinny się znaleźć wnętrza niewymagające wysokich temperatur np. kuchnia (w której podczas gotowania jest dostatecznie ciepło), garaż czy pomieszczenia magazynowo – gospodarcze. Można również rozważyć osłonięcie domu od strony północnej np. wysokimi drzewami lub budynkami gospodarczymi. Ograniczymy tym samym wyziębienie budynku przez porywisty wiatr.

• Strona południowa
Z racji tego, iż jest to strona najbardziej ciepła, powinniśmy na niej umieścić duże przeszklenia pomieszczeń dziennych tj. salon, gabinet czy jadalnia. Dzięki temu wnętrza te będą nie tylko doskonale oświetlone, ale również dogrzane z wykorzystaniem promieni słonecznych. Jeśli od strony południowej mamy także ulicę to warto zadbać o to, aby dom był od niej odpowiednio oddalony i to nie tylko z powodu hałasu. Oddalenie to pozwoli nam wykorzystać nasłonecznioną przestrzeń przed domem do stworzenia komfortowego miejsca wypoczynku.

Kwestią, która zasługuje na szczególną uwagę, jest także ukierunkowanie dachu domu. Jeśli jest on zorientowany w stronę słońca, w okresie zimowym dostarczy nam do wnętrza więcej ciepła. Nie wspominając już o tym, że odpowiednia ekspozycja dachu jest wręcz konieczna, jeśli rozważamy późniejszy montaż ogniw fotowoltaicznych. Nawet jeśli nie chcemy zrobić tego na etapie budowy, to przygotowanie pod nie odpowiedniego gruntu w postaci właściwego umiejscowienia dachu zaprocentuje nam w przyszłości. Warto o tym pomyśleć już na etapie projektowania nieruchomości.

Usytuowanie domu na działce a warunki terenowe

Specyfika gruntów na działce budowlanej wcale nie musi być jednorodna. Może się bowiem zdarzyć, że ziemia na posiadanym przez nas terenie jest mocno zróżnicowana, a co za tym idzie, jego nośność jest różna. Dom należy usytuować w lokalizacji o możliwie najwyższej nośności podłoża. Przyda się nam to tego badanie gruntu.

Inwestorzy powinni wziąć pod uwagę także poziom gleby. Najkorzystniej jest wybudować dom w najwyższym punkcie posiadanej działki. Ma to znaczenie nie tylko od strony ekspozycji nieruchomości i efektownych widoków z jej okien, ale również ze względu na fundamenty, które w takiej lokalizacji będą najlepiej zabezpieczone przed wodami opadowymi. Niestety, fakty są takie, że malownicze doliny są piękne do pierwszego zalania domu po obfitych deszczach.

Usytuowanie domu a zagospodarowanie całej działki
Planując lokalizację domu na działce, warto spojrzeć szerzej na aranżację całej posiadanej przestrzeni. Dom co do zasady powinien znaleźć się w centralnym punkcie i powinien zapewniać nam prywatność. Podobnie sprawa ma się z ogrodem lub terenem rekreacyjnym znajdującym się wokół nieruchomości. Ruchliwa droga, bliskość sąsiadów lub wysokie drzewa mogą mieć znaczący wpływ na to, w jaki sposób zaplanujemy zarówno samo usytuowanie domu, jak i jego bezpośrednie otoczenie. Warto od początku patrzeć na projekt całościowo, ponieważ dzięki temu z pewnością unikniemy pomyłek, które w późniejszym okresie mogą być trudne, lub niezwykle kosztowne do naprawienia.

Usytuowanie domu a pomoc fachowca

Umiejscowienie domu na posiadanym terenie wydaje się proste tylko z pozoru. Trzeba wziąć pod uwagę wiele różnorodnych czynników, z których inwestor niekoniecznie zdaje sobie sprawę. Niestety pominięcie choć jednego z nich może przynieść nieprzyjemne konsekwencje wcześniej lub później.

Dlatego planując usytuowanie budynku, warto skorzystać z pomocy doświadczonego architekta, który zwróci uwagę na wszystko, co konieczne i pomoże nam dopasować posiadany projekt do specyfiki posiadanej działki budowlanej. A jeśli uda się nam znaleźć specjalistę, który ma doświadczenie w pracy z projektami domów energooszczędnych to tym lepiej, ponieważ zwiększa to nasze szanse na właściwe umiejscowienie nieruchomości także pod kątem zmniejszenia kosztów jej ogrzewania. Pomocny może być również geodeta, który uwzględni specyfikę sąsiadujących z naszą posesją terenów.

Być może część inwestorów skrzywiła się teraz na myśl o dodatkowych kosztach, jakie trzeba ponieść już na starcie, korzystając z pomocy architekta czy geodety – warto jednak pamiętać, że dom budujemy najczęściej raz w życiu, warto więc zadbać o to, by była to inwestycja, zrealizowana jak należy – także pod względem przestrzennym.