Akademia budowlana
Blog o budowie domu - zapraszamy do New-House!
W New-House doskonale wiemy, że budowa domu to dla wielu osób największa inwestycja w życiu, wymagająca zaangażowania dużych środków finansowych, czasu i poświęcenia. Stąd właśnie nasz cel, by każdy, kto rozważa taki pomysł, mógł w jednym miejscu znaleźć wszystkie najważniejsze informacje o budowie domu – blog "Akademia budowlana" autorstwa naszych ekspertów spełnia te oczekiwania!
Umów termin spotkania na Google Meet. Rezerwacje są możliwe wyłącznie na kolejne dni robocze, w godzinach od 8:00 do 20:00. Na dziś zapisy nie są już dostępne.
Inż. Robert Skulimowski
Właściciel, Prezes New-House Robert Skulimowski Sp.k.
1 godzina
Od poniedziałku do piątku
8:00 - 20:00
Google Meet
Chętnie odpowiemy na każde pytanie.
Zachęcamy do kontaktu.
Wybierz dzień
Przepraszamy, obecny termin został już zajęty
Prosze wybrać nowy termin
Przepraszamy, wystąpił błąd podczas wysyłania formularza.
Prosimy spróbować ponownie lub skontaktować się z nami, jeśli problem będzie się powtarzał
Generalny wykonawca budowy domu 2026: jak bezpiecznie podpisać umowę? Stała cena vs kosztorys i ukryte koszty
Generalny wykonawca budowy domu 2026 – umowa i stała cena Jeśli budujesz dom 200–500 m² w 2026 roku, najwięcej ryzykujesz nie na „cenie”, tylko na umowie i załącznikach: zakresie, standardzie i procedurze zmian. Stała cena działa, gdy opis jest twardy. Płatność po odbiorze etapu ucina zaliczki i wymusza jakość. Stała cena wygrywa, gdy umowa zamyka zakres, standard materiałów i procedurę zmian. Odbiory etapów + protokoły to Twoja tarcza przed „dopłatami znikąd”. Najdroższe są „niewidzialne koszty”: zaplecze budowy, geodeta, geotechnika, organizacja i koordynacja. Kontakt (wycena + analiza Twojej sytuacji): +48 504 125 130 | kontakt@new-house.com.pl W mailu podaj: numer telefonu, województwo i planowaną powierzchnię domu. {{ ContactForm }} Co tak naprawdę kupujesz, gdy zatrudniasz generalnego wykonawcę Zatrudniając generalnego wykonawcę, kupujesz jedno centrum odpowiedzialności: umowę, harmonogram, budżet i jakość w jednym miejscu. W 2026 roku inwestor premium płaci za spokój: ktoś prowadzi projekt od działki i dokumentów, przez budowę, po odbiór i ogród, bez przerzucania winy na nikogo. Jedna firma. Jedna odpowiedzialność. Jeśli budujesz dom 200–500 m², skala robi swoje. Masz więcej instalacji. Więcej detali. Więcej ryzyk. Generalny wykonawca ma sens, gdy chcesz: zamknąć budżet w umowie, mieć jedno miejsce rozliczeń, mieć realny harmonogram, mieć proces odbiorów etapów, mieć spójny standard materiałów, mieć koordynację branż i ekip. Generalny wykonawca = firma, która bierze na siebie koordynację całej budowy i odpowiada za efekt. Dla inwestora to oznacza: mniej telefonów, mniej „kto to zawalił”, więcej kontroli. W New-House robimy to kompleksowo „od działki po ogród”: pomoc w zakupie działki, projekt i dokumenty (WZ/MPZP, pozwolenie), przyłącza, budowa, odbiór budynku, zagospodarowanie terenu i ogród. W SKRÓCIE Generalny wykonawca ma dać jedną odpowiedzialność. Umowa ma zamknąć zakres, standard i harmonogram. W dużym domu premium płacisz za spokój i przewidywalność. Stała cena (ryczałt) vs rozliczenie kosztorysowe: gdzie rodzą się dopłaty Stała cena (ryczałt) ogranicza ryzyko dopłat, ale w 2026 roku działa tylko wtedy, gdy umowa ma twardy zakres, standard i prostą procedurę zmian. Rozliczenie kosztorysowe przenosi część ryzyka na inwestora: każda luka w kosztorysie i każdy „drobny” dodatek staje się dopłatą. Nie wtedy, gdy jest „ładna”. Tylko gdy jest konkretna. W 2026 roku inwestorzy premium mają jeden największy strach: „Miałem budżet X. Skończyłem na X + 30%.” To się dzieje zwykle z dwóch powodów: umowa ma luki, standard i zakres są opisane ogólnie. Ryczałt (stała cena) = ustalona kwota za określony zakres i standard. Jeśli zakres i standard są twarde, cena jest twarda. Kosztorys (rozliczenie kosztorysowe) = płacisz za faktycznie wykonane pozycje i materiały; ryzyko wzrostu cen częściej wraca do inwestora. Tabela, którą warto wkleić do notatek Obszar ryzyka Ryczałt (stała cena) Kosztorys Standard materiałów musi być opisany w załączniku często „pływa” w trakcie Zmiany inwestora wyceniane przed robotą (aneks) doliczane „po drodze” Braki w wycenie ryzyko wykonawcy, jeśli zakres jasny ryzyko inwestora Wzrost cen zwykle po stronie wykonawcy (przy stałej cenie) często wraca do inwestora „Wyłączenia” mają być krótkie i zrozumiałe potrafią rosnąć Jeśli ktoś daje Ci „stałą cenę”, a jednocześnie: nie ma listy standardu, nie ma listy wyłączeń, nie ma procedury zmian, to nie masz stałej ceny. Masz obietnicę. W SKRÓCIE Stała cena działa tylko z twardym zakresem i standardem. Kosztorys lubi dopłaty, gdy opis jest ogólny. Najważniejsza jest procedura zmian: wycena i akceptacja przed robotą. „Budowa bez zaliczek” i odbiór etapów: jak to działa w praktyce Model bez zaliczek oznacza, że pieniądze idą za wynikiem: po zakończeniu etapu nasz kierownik zgłasza gotowość, Inspektor Nadzoru odbiera prace, a fakturę wystawiamy dopiero po usunięciu usterek i 100% satysfakcji inwestora. W praktyce to realnie tnie ryzyko i wymusza jakość. To jest proste. I skuteczne. Proces wygląda tak: Nasz kierownik budowy kończy etap. Zgłasza Inspektorowi Nadzoru gotowość do odbioru. Inspektor odbiera etap albo zgłasza usterki. Usuwamy usterki. Dopiero wtedy wystawiamy fakturę. Nie płacisz „za obietnicę”. Płacisz „za odebrane”. To ma dwa efekty: wykonawca nie idzie na skróty, inwestor ma realną kontrolę. W SKRÓCIE Brak zaliczek = pieniądze idą po wykonaniu, nie przed. Odbiór etapu przez Inspektora chroni jakość. Faktura po 100% satysfakcji ucina spór o „niedoróbki”. Harmonogram, brygady i opóźnienia: co umowa musi zawierać Harmonogram ma chronić termin i pieniądze, więc w 2026 roku wpisz go do umowy jako plan etapów z datami, zależnościami i kryteriami odbioru. Uwzględnij pogodę, dostępność materiałów i decyzje inwestora. W New-House przypisujemy do etapów konkretne brygady, a nie „kogoś znajdziemy”. Opóźnienia mają przyczyny. Nie wymówki. Najczęściej opóźnia: pogoda, dostępność materiałów (znamy to – np. 2018), zmiany inwestora, opóźnione decyzje (np. wybór okien, płytek), błędy koordynacji ekip. Co wpisujesz do umowy? harmonogram etapów, kryteria odbioru etapu, procedurę zgłaszania gotowości do odbioru, kary umowne za opóźnienia, zasady zmian i aneksów, zasady pracy w „przerwach pogodowych”. U nas działa to tak: piszemy szczegółowy harmonogram całej budowy, przypisujemy konkretne brygady naszych pracowników do etapów, pracują u nas ludzie z 15–25 letnim stażem, na całość prac dajemy 10 lat gwarancji. W SKRÓCIE Harmonogram musi być w umowie, nie w „mailu po podpisie”. Kryteria odbioru etapu są równie ważne jak daty. W dużych domach wygrywa planowanie brygad i koordynacja branż. Ukryte koszty, których konkurencja często nie liczy Ukryte koszty to zwykle „niewidzialna logistyka”: zaplecze budowy, ogrodzenie tymczasowe, kontenery, WC, geodeta, badania geotechniczne, nadzór kierownika i realne detale dachu czy podbitki. Jeśli ich nie ma w ofercie, dopłacisz. W 2026 roku liczymy je wprost od razu, bez drobnego druku. To jest sedno. Właśnie tu są dopłaty. Przykłady rzeczy, które często „znikają” z ofert: kontener biurowy na budowie, WC dla pracowników, kontenery na gruz i odpady, ogrodzenie tymczasowe na czas budowy, geodeta (tyczenie i inwentaryzacja), geolog / badania zagęszczenia gruntu, nadzór kierownika budowy, pełny zakres dachu (np. policzony spadzisty, a brak płaskiego), podbitka, obróbki, drobnica, standard materiałów „zaniżony” względem projektu. Miałeś przykład ekstremalny. Dom 900 m². Konkurencja napisała drobnym druczkiem, że oferta nie uwzględnia betonu. To nie jest „różnica stylu”. To jest pułapka. U nas koszty liczymy kompleksowo: zaplecze budowy, ogrodzenie tymczasowe, kontenery, geodeta, geotechnika, nadzór kierownika, realny zakres dachu i detali. I to robi różnicę w spokoju inwestora. W SKRÓCIE Największe dopłaty biorą się z pominięć, nie z „droższej cegły”. Dopytaj o zaplecze, kontenery, geodetę, geotechnikę, nadzór. Oferta ma być kompletna i zgodna z projektem. {{ CalculatorBuilding }} Przykłady realnych kosztów (211 / 348 / 857 m²) – jak czytać liczby Porównuj koszty etapami: stan surowy z dachem, deweloperski, pod klucz i pod klucz z ogrodem. Liczby „za m²” mają sens dopiero, gdy znasz zakres i standard. Pokażę Ci trzy realne przykłady New-House (211, 348 i 857 m²), żebyś widział, co czytać w wycenie. Bo to etapami płacisz. Etapami kontrolujesz. Poniżej masz trzy przykłady z wycen projektów na New-House – pokazuję je, bo budujesz dla ludzi, którzy chcą liczb. Przykład 1: 211 m² – „Dom z widokiem 3 wariant B” (budowa domu premium) Ceny aktualne na dzień 10 lutego 2026. Stan surowy z dachem: od 779 807 zł (od 3 696 zł/m²) Stan deweloperski (łącznie): od 1 558 517 zł (od 7 386 zł/m²) Pod klucz (łącznie): od 1 754 747 zł (od 8 316 zł/m²) Pod klucz z ogrodem: od 1 857 047 zł (od 8 802 zł/m²) To pokazuje jedną rzecz: wykończenie i ogród w dużym domu premium to nie „kosmetyka”. To budżet. Przykład 2: 348 m² – „Willa Floryda 5” (dom duży, premium) Ceny aktualne na dzień 10 lutego 2026. Stan surowy z dachem: od 1 036 883 zł (od 2 980 zł/m²) Stan deweloperski (łącznie): od 2 552 587 zł (od 7 335 zł/m²) Pod klucz (łącznie): od 2 843 863 zł (od 8 172 zł/m²) Pod klucz z ogrodem: od 2 978 713 zł (od 8 560 zł/m²) To pokazuje jeszcze coś: w dużym metrażu „za m²” potrafi spadać w SSZ, ale rosną koszty wykończenia i instalacji. Przykład 3: 857 m² – „Rezydencja Floryda” (skala maksymalna) Ceny aktualne na dzień 10 lutego 2026. Stan surowy z dachem: od 3 949 842 zł (od 4 609 zł/m²) Stan deweloperski (łącznie): od 6 869 147 zł (od 8 016 zł/m²) Pod klucz (łącznie): od 7 586 456 zł (od 8 853 zł/m²) Pod klucz z ogrodem: od 7 721 306 zł (od 9 010 zł/m²) Tu działa jedna zasada: im większa skala, tym ważniejszy jest proces. Bez procesu zjesz pieniądze na „poprawkach”. Co masz sprawdzić w każdej wycenie (minimum) czy standard materiałów jest spisany (załącznik), czy zakres instalacji jest opisany, czy są ujęte koszty organizacji budowy, czy są ujęte odbiory etapów i nadzór, czy jest procedura zmian. W SKRÓCIE Patrz na etapy, nie tylko na „za m²”. Standard i zakres decydują o cenie bardziej niż metraż. W dużych domach wygrywa kontrola procesu i załączników. Bezpieczeństwo prawne i techniczne: gwarancja, kary umowne, OC, WT 2021 Bezpieczeństwo budowy wynika z ról i protokołów: kierownik budowy prowadzi dziennik i organizuje roboty, Inspektor Nadzoru odbiera etapy, a umowa zamyka temat kar, gwarancji i odpowiedzialności. Działamy zgodnie z wymaganiami Prawa budowlanego i WT 2021. Dajemy 10 lat gwarancji i kary za opóźnienia. Papier ma sens. Gdy działa w praktyce. Co jest kluczowe w Twojej umowie? 7.1. Kierownik budowy i Inspektor Nadzoru Masz dwie role, które trzymają budowę w ryzach: Kierownik budowy – po stronie wykonawcy (organizuje, odpowiada za proces, prowadzi dziennik budowy). Inspektor Nadzoru inwestorskiego – po stronie inwestora (kontroluje jakość, odbiera etapy, zgłasza usterki). To jest zdrowy układ. To działa. 7.2. Kary umowne za opóźnienia U Ciebie to jest jasne: kary w wysokości ustawowych odsetek za każdy dzień opóźnienia, liczone od wartości niewykonanych etapów. To jest czytelne. I policzalne. 7.3. Gwarancja i odpowiedzialność W New-House dajemy 10 lat gwarancji na całość prac. To nie jest marketing. To jest deklaracja procesu. 7.4. OC wykonawcy Poproś o polisę OC. Zobacz zakres. Zobacz sumę. Nie po to, żeby „szukać problemu”. Po to, żeby go nie mieć. 7.5. WT 2021 i praktyka budowy W 2026 roku standard energetyczny i zgodność z WT 2021 nie są „opcją”. To warunek odbioru. Zwróć uwagę na: izolacje, mostki termiczne, okna, montaż, szczelność, wentylację (często rekuperacja), instalacje grzewcze, detale, które robią bilans. Jak zweryfikować generalnego wykonawcę w 15 minut (bez dzwonienia do „znajomych”) Weryfikacja wykonawcy nie wymaga „znajomości w branży”. Sprawdź dane rejestrowe, staż, realizacje, wzór umowy i listę wyłączeń. Poproś o polisę OC i przykład protokołu odbioru. Zobacz, czy firma ma stałe brygady i procedury zmian. To zrobisz w 15 minut na spokojnie. To jest normalne. Tak robią inwestorzy premium. Masz trzy cele: potwierdzić, że firma istnieje i działa stabilnie, zobaczyć, czy ma realne realizacje i referencje, upewnić się, że bierze odpowiedzialność za całość. Szybka checklista weryfikacyjna Krok 1: dokumenty firmy wpis w KRS/CEIDG, NIP, REGON – spójne dane, ta sama nazwa, brak „dziwnych” zmian co pół roku, pełne dane do faktury w stopce oferty, polisa OC działalności (zakres i suma ubezpieczenia). Krok 2: umowa i załączniki czy dostajesz umowę przed podpisem, a nie „na spotkaniu”, czy umowa ma harmonogram rzeczowo-finansowy, czy ma procedurę zmian (wycena i akceptacja przed robotą), czy ma protokoły odbioru etapów. Krok 3: dowody wykonawstwa zdjęcia z budów i opis etapów, realizacje „od zera do odbioru”, referencje z nazwą miejscowości i zakresem prac. Krok 4: pytania kontrolne (10 minut rozmowy) Zadaj trzy pytania. Wystarczy. „Kto odpowiada za koordynację branż i harmonogram?” „Kiedy wystawiacie fakturę: przed czy po odbiorze etapu?” „Co w Waszych wycenach jest zawsze wliczone, a czego konkurencja często nie liczy?” Jeśli ktoś zaczyna mówić ogólnie, masz sygnał. W SKRÓCIE Sprawdź rejestry, OC, realizacje, referencje. Zobacz umowę i załączniki przed podpisem. Zadaj trzy pytania, które obnażają brak procesu. 3 krótkie cytaty z referencji „Z czystym sumieniem możemy polecić firmę New-House wszystkim planującym budowę domu.” — Ilona Wilkowiecka i Filip Stojewski „Zdecydowaliśmy się na budowę domu z New-House ze względu na dobrą komunikację i łatwość rozmowy.” — Sebastian Strzałkowski „Jakość, profesjonalizm, fachowość, uczciwość - te słowa charakteryzują firmę budowlaną New-House i jego właściciela Roberta Skulimowskiego…” — Oksana i Bartosz Skowron Checklisty do podpisu umowy i do startu budowy (do skopiowania) Checklisty odcinają emocje od decyzji. Gdy w 2026 roku masz przed sobą umowę na dom 200–500 m², odhaczysz zakres, standard, załączniki, harmonogram, odbiory, kary i gwarancje. Sprawdzisz też, czy wycena zawiera „niewidzialne koszty” placu budowy. Poniżej dostajesz listy do skopiowania. Nie ufaj pamięci. Ufaj liście. Checklista A: minimalny komplet do umowy umowa główna (jasna, bez „mgły”), załącznik: zakres robót (co jest, czego nie ma), załącznik: standard materiałów i urządzeń, harmonogram rzeczowo-finansowy (etapy, terminy, wartości), protokoły odbioru etapów, procedura zmian (wycena + akceptacja przed robotą), kary umowne, gwarancja / rękojmia, OC wykonawcy. Checklista B: wycena – czy nie ma „dziur” zaplecze budowy (kontener, WC, ogrodzenie tymczasowe), odpady (kontenery), geodeta, geotechnika / badania, nadzór kierownika budowy, pełny dach (wszystkie połacie i detale), podbitka, obróbki, drobnica, zgodność standardu z projektem. Checklista C: start budowy – proces kto prowadzi dziennik budowy, kto zgłasza gotowość do odbioru, jak szybko Inspektor odbiera etapy, jak zapisujesz usterki i ich usuwanie, kiedy wystawiasz fakturę. W SKRÓCIE Minimalny komplet to umowa + załączniki + harmonogram + odbiory. Wycena musi mieć logistykę budowy, nie tylko „mury”. Proces odbiorów jest ważniejszy niż „promocja”. {{ ContactForm }} FAQ – pytania, które zadają inwestorzy 200–500 m² W FAQ zebrałem pytania, które najczęściej zatrzymują inwestora premium przed podpisaniem umowy: dopłaty, zmiany projektu, opóźnienia, gwarancja, odbiory i ryzyko „małego druku”. Czytaj odpowiedzi jak instrukcję do rozmowy z wykonawcą. Jeśli w jego odpowiedziach brakuje jasnego konkretu, masz sygnał ostrzegawczy. Czy stała cena oznacza, że nigdy nie dopłacę? Stała cena działa dla ustalonego zakresu i standardu – dopłata pojawia się dopiero, gdy zmieniasz zakres, standard albo projekt. To uczciwe. I przewidywalne. Najczęstsze zmiany inwestora, które robią różnicę: większe przeszklenia, droższe wykończenie, zmiana układu instalacji, zmiany w kuchni i łazienkach, dodatkowe elementy ogrodu, rozbudowa automatyki. Czy rozliczanie po odbiorze etapu nie spowalnia budowy? Nie spowalnia, jeśli harmonogram i kryteria odbioru są jasne, a Inspektor Nadzoru ma czas na odbiory. W praktyce to przyspiesza. Bo nie ma powrotów do niedoróbek. Czy w dużym domu 300–500 m² da się utrzymać porządek kosztów? Da się, jeśli masz: standard materiałów, procedurę zmian i etapowe rozliczenie po odbiorze. Bez tego budżet pływa. Z tym budżet jest policzalny. Czy mogę mieć „pod klucz”, ale bez ryzyka, że dostanę dom bez gniazdek? Tak – wpisz w załącznikach dokładny zakres wykończenia i instalacji, a „pod klucz” przestaje być hasłem. To ma być lista. Nie slogan. W SKRÓCIE Dopłaty biorą się głównie ze zmian zakresu i „dziur” w opisie. Odbiór etapów nie hamuje, tylko porządkuje. „Pod klucz” musi mieć załącznik z zakresem i standardem. Co dalej: jak zamrozić cenę i wystartować bez stresu Żeby „zamrozić” cenę w 2026 roku, musisz najpierw domknąć trzy rzeczy: zakres, standard i harmonogram. Dopiero potem stała cena ma sens. U nas zaczynasz od przesłania projektu i oczekiwań, dostajesz spójną wycenę etapów, a później podpisujesz umowę z gwarancją stałej ceny i budową bez zaliczek. W SKRÓCIE Zamknij zakres, standard i harmonogram przed podpisaniem umowy. Startuj bez zaliczek: faktura dopiero po odbiorze etapu. Zrób analizę umowy i wyceny: kontakt@new-house.com.pl | +48 504 125 130 Zrób to w trzech krokach: Wyślij projekt + lokalizację + oczekiwania (standard, terminy). Dostajesz wycenę etapów i załączniki (zakres, standard). Podpisujesz umowę z gwarancją stałej ceny. A potem budujemy: dokumenty, przyłącza, budowa, odbiór, ogród i zagospodarowanie. AUTOR: Inż. Robert Skulimowski Właściciel i Prezes New-House Robert Skulimowski Sp.k. Ekspert budownictwa z ponad 30-letnim doświadczeniem. Od 1991 roku nieprzerwanie prowadzi firmę New-House, specjalizującą się w kompleksowej budowie domów jednorodzinnych „od działki po ogród”. Nadzorował realizację ponad 2 500 inwestycji w całej Polsce. Łączy inżynierską precyzję z praktycznym podejściem do finansów inwestora — tak, aby budowa była przewidywalna, bezpieczna i bez ukrytych kosztów. Masz pytania dotyczące kosztorysu lub budowy? Skontaktuj się ze mną bezpośrednio: Tel: +48 504 125 130 E-mail: robert.skulimowski@new-house.pl Strona: new-house.com.pl
Ile kosztuje indywidualny projekt domu w 2026 roku?
Masz działkę i chcesz dom na lata. W 2026 roku projekt indywidualny często kosztuje więcej niż ludzie zakładają. To boli. My upraszczamy proces: najpierw pilnujemy budżetu, potem rysujemy, a na końcu budujemy według planu. Spokojnie. Jeśli chcesz porównać swój budżet z realiami rynku, napisz na kontakt@new-house.pl lub zadzwoń +48 504 125 130. Zrobimy konkret. KWINTESENCJA : W 2026 rynek wycenia projekt indywidualny zwykle na 150–200 zł netto/m². Twardo. W New-House oferujemy 100 zł/m², gdy budujesz z nami w modelu „Zaprojektuj i Wybuduj”. Prosto. Kontrolujemy koszt na etapie koncepcji, więc nie płacisz za projekt, którego nie zbudujesz. Koniec niespodzianek. Dobieramy Pakiet Technologiczny (pompa ciepła, rekuperacja, PV, magazyn energii) pod WT 2021 i realia 2026. Z góry. Prowadzimy formalności: MPZP/WZ, pozwolenie na budowę, przyłącza. Ty akceptujesz decyzje. Budujemy w całej Polsce, bez zaliczek, z rozliczeniem po wykonaniu etapów i z 10 lat gwarancji. Bez sztuczek. {{ ContactForm }} Ile kosztuje indywidualny projekt domu w 2026 roku? W 2026 roku indywidualny projekt domu kosztuje najczęściej 150–200 zł netto za m², czyli przy 150 m² zwykle 22 500–30 000 zł. W New-House oferujemy 100 zł/m², gdy budujesz z nami, bo zarabiamy na sprawnej realizacji, a projekt traktujemy jako narzędzie kontroli kosztu i harmonogramu. To realne widełki. Rynek tak działa. Projekt indywidualny obejmuje pracę architekta i koordynację branż. To nie tylko rzut. W 2026 płacisz też za ryzyko. Krótko. Ceny materiałów i robocizny zmieniają się, więc projekt bez weryfikacji kosztowej bywa piękny i nieużyteczny. Dzieje się. Co dokładnie podbija cenę projektu w 2026 Nie uciekam w „to zależy”. Masz konkret. Te czynniki najczęściej robią różnicę w wycenie: Złożoność bryły: załamania, wykusze, lukarny, duże przeszklenia. Robią efekt. Kosztują. Konstrukcja: stropy, rozpiętości, podciągi, nietypowe dachy. Tu rośnie praca konstruktora. Warunki działki: spadek terenu, wysoki poziom wód, słabe grunty. Wymuszasz wzmocnienia. Formalności: MPZP, WZ, uzgodnienia, warunki przyłączeń. Zjadają czas. Standard energetyczny: rozwiązania pod WT 2021, EP, szczelność, eliminacja mostków termicznych. To trzeba policzyć. Instalacje: rekuperacja, pompa ciepła, PV, magazyn energii, inteligentne sterowanie. Wpływają na projekt od początku. Koordynacja branż: architekt, konstruktor, instalacje, PZT/PAB/PT, dopięcie dokumentacji. To jest robota. Terminy: ekspres zawsze kosztuje. Prosto. Definicja: EP (energia pierwotna) EP to wskaźnik, który pokazuje, ile nieodnawialnej energii zużywa budynek w skali roku. Zgodnie z WT 2021 dom nie może przekroczyć 70 kWh/(m²·rok). Dla inwestora oznacza to prostą rzecz: bez dobrej izolacji i OZE rachunki rosną. Tabela: cennik projektu indywidualnego 2026 Zakres Typowa cena rynkowa w 2026 Co zwykle dostajesz Koncepcja + PAB/PT (architekt + koordynacja) 150–200 zł/m² Rysunki + opis + podstawowa koordynacja Projekt z rozbudowaną koordynacją instalacji 180–240 zł/m² Więcej detali, częściej lepsze branże Projekt „design-build” (projekt pod wykonawstwo) 100 zł/m² (New-House) Projekt + kontrola budżetu + plan realizacji Nie obiecujemy cudów. Dajemy przewidywalność. W 2026 to jest waluta. Rynkowo projekt indywidualny w 2026 kosztuje 150–200 zł/m². Cena rośnie przez bryłę, grunt, instalacje i formalności. Najdroższy błąd to projekt bez kontroli kosztów. Dlaczego w New-House oferujemy indywidualny projekt domu za 100 zł/m²? Oferujemy 100 zł/m², bo projektujemy po to, żeby budować: kontrolujemy koszt na koncepcji, dobieramy technologie pod WT 2021 i realia 2026, a zarabiamy na realizacji inwestycji. Dzięki temu dostajesz projekt „wykonalny”, bez efektownych rozwiązań, które rozwalają budżet po podpisaniu umowy. Działamy od 1991 roku. To zobowiązuje. Zbudowaliśmy ponad 2500 domów. Mamy praktykę. Biuro projektowe często kończy pracę na dokumentacji. Kropka. My bierzemy odpowiedzialność za efekt na działce. To różnica. W modelu „Zaprojektuj i Wybuduj” projekt jest początkiem. Nie finałem. Dlatego pilnujemy rzeczy, które w 2026 rujnują budżet: „Fajne” detale konstrukcyjne, których nikt nie policzył w kosztorysie. Duże przeszklenia bez przemyślanego współczynnika U, zacienienia i mostków termicznych. Instalacje dobierane na końcu, kiedy ściany już stoją. Harmonogram bez zamówień z wyprzedzeniem, przez co czekasz na okna i bramy. My tego nie robimy. My planujemy. To jest biznes i dom jednocześnie. Chcesz zobaczyć, jak wygląda podejście projektowe, kiedy ktoś potem buduje? Wejdź w indywidualny projekt domu 100 zł/m² działa, bo projekt jest elementem realizacji, nie osobnym produktem. Projektujemy „wykonalnie” i kosztowo, bez udziwnień. Bierzemy odpowiedzialność za harmonogram i budowę w całej Polsce. Co obejmuje cena 100 zł/m² i co dostajesz realnie? Cena 100 zł/m² obejmuje zaprojektowanie domu z myślą o wykonawstwie: koncepcję, dopięcie dokumentacji projektowej, koordynację rozwiązań konstrukcyjnych i instalacyjnych oraz dobór Pakietu Technologicznego pod WT 2021. W praktyce dostajesz projekt, który od startu „trzyma” koszt i pozwala zbudować dom bez nerwów. To jest konkret. Bez ozdobników. W 2026 liczy się kompletność. Poniżej masz prosty zakres, żeby nie było niedomówień. Zakres „w cenie” w modelu „Zaprojektuj i Wybuduj” Analiza potrzeb: metraż, układ, styl, budżet, priorytety. Krótko. Koncepcja + korekty do momentu, gdy budżet się spina. Bez „a potem się zobaczy”. Koordynacja dokumentacji projektowej: architektura + konstrukcja + założenia instalacyjne. Zaplanowanie technologii: pompa ciepła, rekuperacja, PV, magazyn energii, przygotowanie pod smart. Przygotowanie założeń pod harmonogram i wycenę wykonawczą. Konsultacje pod MPZP/WZ, żeby bryła pasowała do prawa i działki. Co zwykle jest poza stawką 100 zł/m² (i dlaczego) Nie ukrywamy tego. To uczciwe. Te elementy wymagają zewnętrznych usług lub opłat urzędowych: Mapa do celów projektowych od geodety. Badania geotechniczne gruntu. Opłaty urzędowe i uzgodnienia przyłączy (zależne od operatorów). Projekty przyłączy w zakresie wymaganym przez gestorów sieci. Projekt wnętrz i szczegółowe wizualizacje aranżacyjne (możemy zrobić, ale to osobny zakres). Chcesz pełną obsługę od działki po ogród? Zobacz, jak działa kompleksowa budowa domu: https://new-house.com.pl/budowa-domu {{ ContactForm }} Tabela: W cenie / poza ceną Element W cenie 100 zł/m² Poza ceną Koncepcja i korekty pod budżet ✓ Koordynacja rozwiązań konstrukcyjnych i instalacyjnych ✓ Pakiet Technologiczny pod WT 2021 / standard 2026 ✓ Mapa do celów projektowych ✓ Geotechnika ✓ Opłaty urzędowe ✓ 100 zł/m² to projekt pod wykonawstwo i budżet. W cenie masz technologię i koordynację, nie tylko rysunek. Poza ceną zostają usługi geodety, geotechnika i opłaty. Kluczowa przewaga: kontrola budżetu na etapie koncepcji Kontrola budżetu na koncepcji polega na tym, że zanim dopniemy projekt, sprawdzamy koszt bryły, konstrukcji i kluczowych decyzji materiałowych w realiach 2026. Jeśli koszt przekracza Twój limit, zmieniamy bryłę i rozwiązania od razu, a nie po wbiciu łopaty. Oszczędzasz czas i nerwy. Tak pracujemy. Bez romantyzmu. Budżet rządzi. Najczęstszy scenariusz na rynku wygląda tak: kupujesz projekt, a potem odkrywasz, że budowa kosztuje dużo więcej. Pęka plan. My odwracamy kolejność. Prosto. Jak wygląda nasza pętla „budżet → projekt → budowa” w 2026 Ustalasz maksymalny budżet całej inwestycji i priorytety. My robimy koncepcję bryły i układu. My weryfikujemy koszt koncepcji w bieżących stawkach. Jeśli budżet się nie spina, upraszczamy bryłę, zmieniamy materiały, optymalizujemy konstrukcję. Dopiero potem dopinamy dokumentację i harmonogram. To jest przewidywalne. To jest spokojne. Tak wygrywasz w 2026. Przykłady decyzji, które natychmiast wpływają na koszt Garaż w bryle vs wiata. Różnica bywa duża. Dach wielospadowy vs prosty dwuspadowy. Koszt rośnie szybko. Duże przeszklenia i systemy przesuwne vs standardowe okna. Komfort ma cenę. Piwnica vs brak piwnicy. To często osobny budżet. Ogrzewanie i wentylacja: dobór urządzeń pod EP i rachunki. To trzeba policzyć. Trzy krótkie „case’y” z praktyki kosztorysowej Case A: dom ok. 150 m², prosta bryła, cel: budżet kontrolowany → decyzja: uproszczenie dachu + redukcja przeszkleń → efekt: koszt spina się bez cięć jakości. Case B: dom ok. 200 m², garaż w bryle, duże przeszklenia → decyzja: korekta rozpiętości stropu + zmiana układu słupów → efekt: mniej stali i mniejsze ryzyko wykonawcze. Case C: dom ok. 300 m², wysoki standard energii → decyzja: PV + magazyn energii dobrany do profilu zużycia → efekt: spełnienie WT 2021 i przygotowanie na przyszłe wymagania. Sprawdzamy koszt koncepcji w realiach 2026, zanim dopniemy projekt. Zmieniamy bryłę i rozwiązania na papierze, nie na budowie. Największy zysk to brak kosztownych poprawek. Co to jest WT 2021 i jak rozumiemy „WT 2026” w praktyce? WT 2021 to obowiązujące warunki techniczne, które narzucają m.in. limit EP i standard izolacji. My projektujemy w 2026 tak, żeby dom spełniał WT 2021 bez gimnastyki na końcu i żeby miał niskie rachunki: izolacja, szczelność, eliminacja mostków termicznych oraz OZE, czyli pompa ciepła, rekuperacja, PV i często magazyn energii. To nie jest teoria. To są rachunki. W 2026 ludzie to czują. Definicja: WT 2021 WT 2021 to zestaw wymagań technicznych dla budynków. Dla domu jednorodzinnego kluczowy jest limit EP oraz parametry przegród i instalacji. Dla inwestora oznacza to proste pytanie: czy dom będzie tani w utrzymaniu, czy tylko ładny na wizualizacji. Co projektujemy pod „WT 2026” To nasz standard roboczy. Nie jest przepisem. Jest podejściem do ryzyka. Projektujemy instalacje od początku, a nie „po murach”. Zakładamy wzrost kosztu energii i planujemy pod to. Dobieramy technologie, które łatwo serwisujesz w Polsce. Trzymamy EP w ryzach bez sztuczek projektowych. Pakiet Technologiczny: co zwykle dobieramy Pompa ciepła jako główne źródło ogrzewania i c.w.u. Rekuperacja z odzyskiem ciepła i sensowną trasą kanałów. Fotowoltaika dobrana do profilu zużycia. Magazyn energii, gdy ma sens ekonomiczny i techniczny. Przygotowanie pod smart: sterowanie strefami, rolety, monitoring zużycia. Chcesz o tym pogadać na liczbach, a nie na hasłach? Umów rozmowę z inżynierem: https://new-house.com.pl/kontakt W SKRÓCIE: WT 2021 wymusza kontrolę EP i jakości przegród. „WT 2026” to projektowanie pod rachunki i przyszłe wymagania. Pakiet Technologiczny planujemy od pierwszej kreski. Jak wygląda proces od pierwszej rozmowy do pozwolenia na budowę? Proces w 2026 wygląda tak: ustalamy budżet i funkcję domu, robimy koncepcję, liczymy koszt, dopinamy dokumentację pod MPZP/WZ i prowadzimy formalności do pozwolenia na budowę. Ty podejmujesz decyzje, my dowozimy dokumenty i terminy, żeby budowa ruszyła bez chaosu. To jest czytelne. Bez biegania. Tak lubią inwestorzy premium. Krok po kroku, bez dygresji Rozmowa startowa: potrzeby, budżet, działka, styl. Analiza MPZP lub WZ: czy plan pozwala na to, co chcesz. Koncepcja: układ, bryła, ustawienie na działce. Kontrola kosztu koncepcji w realiach 2026. Dopięcie dokumentacji projektowej i uzgodnień. Wniosek o pozwolenie na budowę i prowadzenie tematu. Przygotowanie pod przyłącza i organizację budowy. Chcesz zacząć od rozmowy? Masz proste CTA: darmowa konsultacja → https://new-house.com.pl/kontakt Ustalamy budżet zanim dopniemy projekt. Prowadzimy formalności pod MPZP/WZ i pozwolenie na budowę. Ty zatwierdzasz, my realizujemy proces. Umowa rezerwacyjna – co zabezpiecza i kiedy ma sens? Umowa rezerwacyjna zabezpiecza termin realizacji i uruchamia pracę zespołu: rezerwujemy moce, planujemy proces formalny i przygotowujemy inwestycję do startu budowy. Ma sens, gdy chcesz konkretną datę wejścia na budowę i chcesz uniknąć kolejek do ekip w 2026. To daje spokój. Naprawdę. I porządek. W praktyce umowa rezerwacyjna robi trzy rzeczy: Rezerwuje termin wejścia ekip na działkę. Ustawia odpowiedzialność za formalności i przygotowanie dokumentów. Porządkuje komunikację i decyzje, żeby proces się nie rozmył. To jest proste. Działa. Tak budujemy. W SKRÓCIE: Rezerwujesz termin i moce przerobowe. Ustalasz zasady i odpowiedzialność za formalności. Minimalizujesz ryzyko opóźnień w 2026. Harmonogram rzeczowo-finansowy: co dostajesz i jak to czytać? Harmonogram rzeczowo-finansowy pokazuje kolejność prac, wejścia ekip, zamówienia i płatności po wykonaniu etapu. W New-House rozliczamy się bez zaliczek i po odbiorze prac, więc harmonogram w 2026 działa jak mapa: wiesz, gdzie jesteś i ile zostało do końca. To jest ulga. Serio. Masz kontrolę. Przykładowy fragment harmonogramu (do wklejenia) Etap Co robimy Co kontrolujesz Kiedy płacisz Stan „zero” roboty ziemne, fundament, izolacje odbiór zakresu po odbiorze etapu Stan surowy ściany, strop, dach odbiór konstrukcji po odbiorze etapu Stolarka i szczelność okna, drzwi, testy szczelność, detale po montażu Instalacje rekuperacja, CO, elektryka protokoły i trasy po wykonaniu Nie zaskakujemy. Nie prosimy o zaliczki. Rozliczamy uczciwie. W SKRÓCIE: Harmonogram pokazuje etapy, zamówienia i płatności. Płacisz po wykonaniu, nie przed. W 2026 to minimalizuje stres i opóźnienia. Pakiet Technologiczny w 2026: pompa ciepła, rekuperacja, PV, magazyn energii W 2026 dobieramy Pakiet Technologiczny tak, żeby dom spełniał WT 2021, miał niskie EP i dawał komfort bez przeróbek: projektujemy miejsce na urządzenia, trasy kanałów i przewody, planujemy bilans energii, a potem dopasowujemy sprzęt do metrażu i stylu życia. To jest system, nie gadżety. To ma sens. Gdy liczysz. I mieszkasz. Jak wybieramy rozwiązania, żeby nie przepalić budżetu Nie robimy katalogu. Robimy dobór. W praktyce patrzymy na: Metraż i kubaturę: to determinuje moc i przepływy. Izolacyjność przegród i szczelność: bez tego technologia nie uratuje. Układ domu: trasy kanałów rekuperacji i rozdział stref grzewczych. Dostępność serwisu i części w Polsce. Możliwości przyłączeniowe i moc elektryczną. Styl życia: praca z domu, ładowanie auta, basen, sauna. To zmienia bilans. Sens ekonomiczny magazynu energii: dobieramy go pod zużycie, nie pod modę. Chcesz wejść w temat technologii? Mamy to podane prosto: energooszczędne technologie → https://new-house.com.pl/technologie W SKRÓCIE: Pakiet Technologiczny projektujemy jako system. Dobieramy rozwiązania pod EP, komfort i serwis. Unikasz przeróbek, bo instalacje planujemy od początku. „Nie mam czasu na budowę” – jak działa kompleksowa obsługa New-House Kompleksowa obsługa polega na tym, że my prowadzimy budowę domu, koordynujemy ekipy i zamówienia, pilnujemy jakości oraz formalności, a Ty dostajesz harmonogram, odbiory etapów i jeden punkt odpowiedzialności. W 2026 to najszybsza droga do domu bez drugiego etatu na budowie. To brzmi prosto. Bo jest. Jedna firma. Jedna odpowiedzialność. W New-House robimy to tak: Budujemy w całej Polsce. Dajemy stałą cenę w umowie i transparentne zasady. Nie bierzemy zaliczek. Rozliczamy etapy po wykonaniu i odbiorze. Dajemy 10 lat gwarancji. Prowadzimy inwestora przez „działka → projekt → dokumenty → przyłącza → budowa → ogród → odbiór”. Jeśli chcesz zobaczyć to w jednym miejscu: https://new-house.com.pl/budowa-domu W SKRÓCIE: Masz jeden punkt odpowiedzialności za budowę. Dostajesz harmonogram i rozliczenia po wykonaniu. W 2026 oszczędzasz czas i nerwy. {{ ContactForm }} Czy projekt indywidualny za 100 zł/m² się opłaca? Tak, opłaca się, jeśli budujesz z nami: oszczędzasz na starcie w porównaniu do rynkowych 150–200 zł/m², ale większy zysk bierze się z kontroli kosztów i eliminacji poprawek. W 2026 jedna błędna decyzja w projekcie potrafi kosztować więcej niż cały projekt, więc bezpieczeństwo wygrywa. To jest rachunek. Nie emocja. Policzmy. Gdzie powstają realne oszczędności Mniej poprawek na budowie, bo projekt uwzględnia wykonawstwo. Mniej „dodatków” w trakcie, bo harmonogram i zakres są czytelne. Mniej przeróbek instalacji, bo planujemy je na etapie projektu. Niższe rachunki, gdy technologia wspiera EP i komfort. Mniej kosztów czasu: nie prowadzisz budowy jak drugiej pracy. Trzy szybkie sygnały, że ten model jest dla Ciebie Masz budżet i chcesz go dowieźć. Chcesz jedną firmę odpowiedzialną za efekt. Chcesz spokoju w 2026. Jeśli chcesz sprawdzić, czy Twój dom zmieści się w budżecie, napisz lub zadzwoń: kontakt@new-house.pl +48 504 125 130 Możesz też kliknąć: sprawdź wycenę budowy → https://new-house.com.pl/kosztorysy FAQ: koszt projektu domu 2026, WT 2021 i formalności Ile trwa projekt indywidualny domu w 2026? Najczęściej trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy, bo obejmuje koncepcję, korekty, dopięcie dokumentacji i formalności pod MPZP/WZ. U nas czas skraca to, że od razu liczymy koszt koncepcji i nie wracamy do tematu po budowie. Pracujemy etapami. To jest proces. Nie sprint. Da się to ułożyć. Czy 100 zł/m² to oferta dla każdego? Nie, to oferta dla inwestorów, którzy budują z nami w modelu „Zaprojektuj i Wybuduj”, bo wtedy projekt jest elementem realizacji. Jeśli chcesz tylko dokumentację bez budowy, rynek wyceni projekt inaczej. My nie udajemy. Mówimy wprost. Jasne zasady. Od początku. Bez kruczków. Czy projekt obejmuje rozwiązania pod pompę ciepła i rekuperację? Tak, uwzględniamy je na etapie projektu, bo wpływają na układ pomieszczeń, trasy kanałów i dobór izolacji pod WT 2021. Dzięki temu nie kujesz ścian w trakcie budowy. Projekt ma służyć wykonaniu. To oszczędza pieniądze. I czas. Koniec. Co muszę mieć, żeby zacząć projekt? Najlepiej: działkę lub wybrany obszar, orientacyjny budżet i listę potrzeb. Jeśli masz MPZP lub decyzję WZ, to przyspiesza. Jeśli nie masz, też poprowadzimy temat, ale zaczniemy od weryfikacji, co prawo dopuszcza. Bez chaosu. Po kolei. Tak trzeba. Czy WT 2021 oznacza, że dom musi mieć fotowoltaikę? Nie zawsze, ale w praktyce OZE ułatwia spełnienie limitu EP i obniża rachunki, dlatego często dobieramy PV jako element systemu. Gdy PV nie ma sensu, szukamy innych rozwiązań, które trzymają EP i komfort. Liczymy. Nie moda. Matematyka. To działa. Czy mogę zmieniać koncepcję, jeśli budżet nie wychodzi? Tak. Właśnie po to robimy kontrolę budżetu na koncepcji: zmieniamy bryłę, układ, materiały i decyzje instalacyjne zanim dopniemy projekt. Lepiej poprawić rysunek niż fundament. Prosto. Korekta na papierze. Nie na budowie. Kropka. Czy zapewniacie kierownika budowy? Tak, w modelu kompleksowym zapewniamy prowadzenie procesu budowy, a kierownik budowy pełni rolę wymaganą prawem. Koordynujemy też dziennik budowy i odbiory etapów, żebyś miał kontrolę. To jest część odpowiedzialności. Jedna ekipa. Jedna odpowiedzialność. Spokojnie. Jak zacząć? Napisz na kontakt@new-house.pl lub zadzwoń +48 504 125 130. Opisz działkę, metraż i budżet. My wrócimy z konkretnymi pytaniami i propozycją kolejnych kroków. Bez prezentacji na pół godziny. Szybko. Rzeczowo. Gotowe. O Autorze: Inż. Robert Skulimowski Właściciel i Prezes New-House Robert Skulimowski Sp.k. Ekspert budownictwa z ponad 30-letnim doświadczeniem. Od 1991 roku nieprzerwanie prowadzi firmę New-House, specjalizującą się w kompleksowej budowie domów jednorodzinnych „od działki po ogród”. Nadzorował realizację ponad 2 500 inwestycji w całej Polsce. Łączy inżynierską precyzję z praktycznym podejściem do finansów inwestora — tak, aby budowa była przewidywalna, bezpieczna i bez ukrytych kosztów. Masz pytania dotyczące kosztorysu lub budowy? Skontaktuj się ze mną bezpośrednio: Tel: +48 504 125 130 E-mail: robert.skulimowski@new-house.pl Strona: new-house.com.pl
Koszt budowy domu 300 m² w 2026 – realne ceny, etapy i harmonogram | New-House
Koszt budowy domu 300 m² w 2026 roku – realne ceny, etapy budowy domu i harmonogram od działki po ogród (A–Z) Dla kogo: dla osób planujących budowę dużego domu 270–350 m² (willi / rezydencji) i chcących poznać realne koszty oraz etapy budowy domu. Co załatwisz u nas: dostajesz wycenę + harmonogram + kompleksową realizację A–Z: pomoc w wyborze działki, projekt, dokumenty, przyłącza, budowa, wykończenie, ogród i doprowadzenie do odbioru budynku do użytkowania. Ostatnia aktualizacja treści: 5 lutego 2026 (piszę to w realiach 2026 roku, na bazie aktualnych kosztorysów New-House i praktyki z budów). Kwintesencja (najważniejsze wnioski w 60 sekund) Dom ok. 300 m² to inwestycja, gdzie o budżecie decydują głównie: działka (dojazd, logistyka), bryła, dach, przeszklenia, piwnica i standard pod klucz + ogród. W tej klasie budynków w Polsce domy buduje się praktycznie w 100% w technologii murowanej tradycyjnej — bo daje stabilność, akustykę i trwałość „na pokolenia”, a kosztorys jest bardziej przewidywalny. Jeśli jest piwnica, to konstrukcyjnie jest ona w 100% żelbetowa, a przy wysokich wodach gruntowych standardem jest „biała wanna” (płyta i ściany żelbetowe w układzie wodoszczelnym). Dach w domach 300 m² bywa płaski (stropodach) albo spadzisty — a przy spadzistym w praktyce najczęściej wybiera się dachówkę ceramiczną, rzadziej blachę. Realny harmonogram w 2026 roku (typowo): dokumenty 2 miesiące + pozwolenie 3 miesiące + stan surowy 4 miesiące + deweloperski 3 miesiące + pod klucz 3 miesiące. Ogród robimy w trakcie prac pod klucz, więc zwykle nie wydłuża całej budowy. Najważniejsze: dobór działki do projektu. Zły dojazd, brak miejsca na logistykę czy problem z wodami gruntowymi potrafią dodać tygodnie lub miesiące. Chcesz policzyć koszt Twojego domu? Napisz na kontakt@new-house.pl albo zadzwoń +48 504 125 130 — przygotujemy realną wycenę i harmonogram. Jak rozumieć „koszt budowy domu 300 m²” w 2026 roku W 2026 roku największy błąd inwestora wygląda tak: bierze „cenę za m² z internetu” i mnoży przez 300. To daje liczbę, która nie uwzględnia najdroższych dźwigni: dachu, przeszkleń, piwnicy, logistyki działki, standardu wnętrz i ogrodu. Dlatego w New-House koszt dużego domu zawsze rozbijamy na cztery budżety: Działka i przygotowanie (sprawdzenia MPZP/WZ, media, geotechnika, dojazd, niwelacje, odwodnienia) Budynek (stan surowy → deweloperski → pod klucz) Ogród i teren (podjazdy, tarasy, ogrodzenie, nawodnienie, oświetlenie, nasadzenia) Czas i decyzje (im szybciej podejmujesz decyzje, tym mniej kosztuje chaos) W praktyce dom 300 m² kupuje się po to, by zyskać spokój, komfort i pewność, a nie po to, by codziennie walczyć z ekipami i dopłatami „w trakcie”. Projekt gotowy czy projekt indywidualny przy 300 m²? W tej klasie metrażu najczęściej spotkasz dwa sensowne scenariusze: Scenariusz A: projekt gotowy + dobra adaptacja To działa, jeśli: projekt jest bardzo bliski Twoim oczekiwaniom działka jest „przyjazna” (bez skrajnych ograniczeń) nie planujesz bardzo indywidualnej funkcji (SPA, kino, wyjątkowe przeszklenia, nietypowe strefy) {{ ProjectsLink }} Scenariusz B: projekt indywidualny (najczęstsza praktyka przy 300 m²) Przy 300 m² projekt indywidualny często wygrywa, bo: dom ma być dopasowany do stylu życia, nie do katalogu łatwiej wykorzystać działkę, widok, prywatność i układ stron świata mniej kosztuje przerabianie rozwiązań „po fakcie” Jeśli mam doradzić prosto: przy 300 m² najczęściej lepiej zaczynać od projektu indywidualnego albo od gotowego, ale „premium”, który i tak mocno dopasujesz. Chcesz, żebym podpowiedział, co ma sens u Ciebie? Napisz na kontakt@new-house.pl lub zadzwoń +48 504 125 130. Technologia budowy dużych domów: murowane 100%, piwnice żelbetowe, dach płaski lub spadzisty To ważne, bo w 2026 roku jest dużo marketingu „szybkich technologii”. Tylko że w segmencie 300 m² inwestorzy wybierają to, co daje spokój na lata. Dlaczego przy 300 m² domy buduje się praktycznie zawsze w technologii murowanej tradycyjnej? Bo murowany dom daje: stabilny komfort termiczny (latem przyjemniej, zimą cieplej) lepszą akustykę (duży salon i duża kubatura potrafią „grać”) pewność nośności przy dużych rozpiętościach, ciężkich wykończeniach i przeszkleniach Piwnica: 100% żelbet, a przy wodzie — „biała wanna” Jeżeli jest piwnica, to: płyta i ściany są żelbetowe przy wysokich wodach gruntowych lub trudnych warunkach stosuje się technologię białej wanny To jest różnica między piwnicą suchą przez lata a piwnicą, która byłaby źródłem stresu. Dach: płaski (stropodach) czy spadzisty? Domy 300 m² buduje się jako: stropodach (płaski dach) — nowoczesna bryła, czysta forma dach spadzisty — klasyczna rezydencja Przy spadzistym najczęściej wybiera się dachówkę ceramiczną, bo jest trwała, wygląda prestiżowo i dobrze tłumi deszcz. Blacha jest rzadziej, ale czasem ma sens w nowoczesnych projektach. Etapy budowy domu i realny harmonogram w 2026 roku (2 + 3 + 4 + 3 + 3) Wielu inwestorów chce jedną odpowiedź: „ile to trwa?”. W 2026 roku uczciwy harmonogram wygląda tak: Dokumenty: ok. 2 miesiące (koncepcja, projekt/adaptacja, geotechnika, uzgodnienia, przygotowanie do wniosku) Pozwolenie: realnie ok. 3 miesiące (czas urzędowy; kluczowa jest kompletność dokumentacji) Stan surowy: ok. 4 miesiące (fundament/płyta, ściany, stropy, dach) Deweloperski: ok. 3 miesiące (okna, instalacje, tynki, wylewki, elewacja, przygotowanie do wykończenia) Pod klucz: ok. 3 miesiące (łazienki, podłogi, malowanie, drzwi, biały montaż, końcowe montaże) Ogród i zagospodarowanie terenu wykonujemy podczas prac pod klucz, więc zwykle nie wydłuża to całego procesu. Dla jasności: piszę to 5 lutego 2026 i to są realia, które widać na budowach — o ile działka i logistyka nie robią „niespodzianek”. Realne wyceny z New-House: 3 konkretne przykłady (brutto) + cena za m² Poniżej są trzy przykłady z Twojej strony — to jest dokładnie to, czego szuka czytelnik w 2026 roku: twarde liczby i podział na etapy. Tabela porównawcza kosztów (PLN brutto) Projekt Powierzchnia Stan surowy z dachem Deweloperski (razem z surowym) Pod klucz (razem z deweloperskim) Pod klucz z ogrodem Willa Floryda 5 348 m² od 1 036 883 zł (od 2 980 zł/m²) od 2 552 587 zł (od 7 335 zł/m²) od 2 843 863 zł (od 8 172 zł/m²) od 2 978 713 zł (od 8 560 zł/m²) Willa Floryda 4 327 m² od 989 919 zł (od 3 027 zł/m²) od 1 986 118 zł (od 6 074 zł/m²) od 2 259 817 zł (od 6 911 zł/m²) od 2 394 667 zł (od 7 323 zł/m²) Dom z Widokiem wariant P (odbicie lustrzane) 277 m² od 797 719 zł (od 2 880 zł/m²) od 1 750 262 zł (od 6 318 zł/m²) od 2 007 872 zł (od 7 248 zł/m²) od 2 110 172 zł (od 7 618 zł/m²) Linki do projektów (do wstawienia jako wewnętrzne linkowanie w tekście): https://new-house.com.pl/projekt/willa-floryda-5-19724 https://new-house.com.pl/projekt/willa-floryda-4-1448 https://new-house.com.pl/projekt/dom-z-widokiem-wariant-p-odbicie-lustrzane-25447 Jak czytać te liczby w praktyce: widzisz, jak zmienia się koszt przy przejściu z surowego do deweloperskiego i pod klucz widzisz, że „pod klucz z ogrodem” nie jest dodatkiem symbolicznym — to realny etap, który daje spójne zakończenie inwestycji widzisz też, że cena za m² zależy od projektu i standardu — a nie od „średniej rynkowej” Chcesz porównać swój pomysł do tych trzech przykładów? Napisz na kontakt@new-house.pl lub zadzwoń +48 504 125 130. {{ ContactForm }} Trzy mini-case’y z budów (czyli: gdzie naprawdę rodzi się koszt i termin) Te trzy sytuacje pokazują, dlaczego przy 300 m² tak ważne są: działka, logistyka i warunki gruntowe. Mini-case: Willa Floryda 2 pod Warszawą – piękny dom na małej działce i trudny dojazd Budowaliśmy pod Warszawą dom Willa Floryda 2 – prawie 300 m². Dom okazały, ale działka była dość mała. Największym wyzwaniem nie była technologia, tylko logistyka: bardzo trudny dojazd i praktycznie brak możliwości zawrócenia na działce i drodze dojazdowej. Budowa z tego względu była wymagająca i przez logistykę wydłużyła się o około dwa miesiące. To świetnie pokazuje, jak ważny jest wybór działki adekwatny do projektu. Poza tym budowa do stanu pod klucz przebiegała sprawnie. Wniosek dla inwestora: zanim „zakochasz się” w projekcie, sprawdź działkę pod kątem dojazdu, miejsca na rozładunek, manewrowania i składowania materiałów. To jest realny koszt i realny czas. Mini-case: Dom z Widokiem pod Rembertowem – wysokie wody gruntowe + piwnica + igłofiltry Pod Rembertowem budowaliśmy Dom z Widokiem. Wyzwanie: wysokie wody gruntowe. Same wody nie musiałyby być problemem, gdyby nie piwnica. Zastosowaliśmy igłofiltry do ściągnięcia wody; pracowały przez około miesiąc podczas wykonywania piwnicy. Piwnica została wykonana w technologii: płyta fundamentowa żelbetowa i ściany żelbetowe jako biała wanna. Po związaniu betonu zdjęliśmy igłofiltry i poziom wody podniósł się. Izolacja białej wanny zadziałała — piwnica pozostała sucha. Reszta budowy przebiegła sprawnie. Wniosek dla inwestora: piwnica przy wysokich wodach gruntowych jest do zrobienia, ale wymaga doświadczenia, organizacji i technologii (biała wanna). To nie jest miejsce na przypadkową ekipę. Mini-case: Projekty LK Projekt (Leszek Kalandyk) – dużo żelbetu i pracochłonności Budujemy też dużo domów firmy LK Projekt. To bardzo nowoczesna architektura z dużą ilością żelbetów, gzymsów, słupów i podciągów. Takie domy wymagają doświadczonej firmy budowlanej, bo jest dużo szalowania i dużo robót żelbetowych. Projekty pana Leszka Kalandzyka mają często wysokie kondygnacje i dużą kubaturę, czyli dużą pracochłonność. Na naszej stronie jest wiele propozycji tych projektów — zachęcam do ich obejrzenia, także w realizacjach. Wniosek dla inwestora: przy nowoczesnych projektach „żelbetowych” koszt i termin w największym stopniu zależą od doświadczenia wykonawcy i organizacji robót (szalunki, zbrojenie, betonowanie). Od czego zależy cena budowy domu 300 m² w 2026 roku (10 czynników – prosto i konkretnie) Działka: dojazd, miejsce na logistykę, warunki gruntowe, poziom wód Bryła: im bardziej skomplikowana, tym drożej (robocizna i detale) Dach: stropodach vs dach wielospadowy z załamaniami Piwnica: brak vs żelbet vs „biała wanna” i odwadnianie Przeszklenia: ilość, wielkość, systemy HS, aluminium Standard instalacji: ogrzewanie, rekuperacja, automatyka Standard pod klucz: łazienki, okładziny, stolarka wewnętrzna, detale Tempo decyzji inwestora: opóźnione wybory = przestoje = koszt Ogród i teren: podjazdy, ogrodzenie, odwodnienia, nawodnienie, oświetlenie Model prowadzenia budowy: jedna odpowiedzialność vs kilka ekip Jeśli chcesz, pokażę Ci, które 3 czynniki najbardziej „ruszą” budżet w Twoim pomyśle — kontakt@new-house.pl, +48 504 125 130. Co wchodzi w zakres, a co trzeba doprecyzować (żeby nie było niespodzianek) Wchodzi w model A–Z New-House (typowo): pomoc w sprawdzeniu działki (MPZP/WZ, media, ryzyka) projekt / adaptacja + koordynacja formalności pozwolenie i dokumenty (w praktyce prowadzimy inwestora przez cały proces) budowa: stan surowy → deweloperski → pod klucz zagospodarowanie terenu i ogród (równolegle z wykończeniem) doprowadzenie do odbioru budynku do użytkowania Do doprecyzowania zawsze (bo to zmienia budżet): czy ma być piwnica i w jakiej technologii dach: płaski czy spadzisty, jaki standard pokrycia standard stolarki i przeszkleń standard wnętrz (komfort / premium / premium+) zakres ogrodu (podjazd, ogrodzenie, nawodnienie, oświetlenie) Dlaczego warto budować z New-House 30+ lat doświadczenia, 2500+ zrealizowanych domów i budynków Generalny wykonawca: jedna firma, pełna odpowiedzialność Budowa w całej Polsce Kompleksowo A–Z: działka, projekt, dokumenty, przyłącza, budowa, wykończenie, ogród, odbiór Stała cena w umowie — jasne zasady i przewidywalność Brak zaliczek — rozliczamy etapy po wykonaniu i odbiorze Doświadczeni, stali ludzie (ekipy i inżynierowie) 10 lat gwarancji Szybkość reakcji na lead (bo to też jest element zaufania): większość klientów wybiera firmę, która odpowie jako pierwsza kontakt w kilka minut jest wielokrotnie skuteczniejszy niż po dłuższym czasie Dlatego odpowiadamy szybko i konkretnie. CTA: Zamów wycenę i harmonogram — kontakt@new-house.pl | +48 504 125 130 Referencje „Decyzja o budowie domu zapadła jesienią – miał być to nasz trzeci budowany dom, więc poprzeczka została postawiona bardzo wysoko. Wybraliśmy firmę New-House ze względu na ich ogromne doświadczenie w realizacji luksusowych rezydencji oraz profesjonalne podejście do klienta. Cały proces, od momentu adaptacji projektu po finalne wykończenie, przebiegał niezwykle sprawnie i terminowo. Szczególnie doceniamy fakt, że firma wzięła na siebie wszelkie formalności, co pozwoliło nam uniknąć stresu związanego z urzędami. Jakość użytych materiałów oraz precyzja wykonania detali architektonicznych przerosły nasze oczekiwania. Z czystym sumieniem polecamy tę firmę każdemu, kto planuje budowę dużego, wymagającego domu.” „Firma New-House realizowała dla nas kompleksową budowę domu w latach 2018/2019, przejmując wszystkie obowiązki od fundamentów aż po stan deweloperski. Wybrany przez nas projekt był wymagający, jednak profesjonalizm ekipy budowlanej oraz doskonały nadzór sprawiły, że prace postępowały bez zakłóceń. Bardzo cenimy sobie transparentność finansową oraz regularne raportowanie postępów na placu budowy. Dzięki ich doradztwu udało nam się wprowadzić kilka nowoczesnych rozwiązań, które znacząco podniosły komfort użytkowania budynku. Wszystkie etapy zostały zakończone zgodnie z harmonogramem, co w dzisiejszych czasach jest rzadkością. Współpraca z panem Robertem i jego zespołem była dla nas czystą przyjemnością i poczuciem bezpieczeństwa.” „Budowałem z firmą New-House modernistyczny dom w okolicach podwarszawskich i muszę przyznać, że był to strzał w dziesiątkę. Od samego początku imponowało mi ich merytoryczne wsparcie oraz znajomość najnowszych technologii budowlanych stosowanych w większych obiektach. Ekipy wykonawcze wykazały się wysoką kulturą pracy i dbałością o porządek na terenie inwestycji, co było dla mnie bardzo ważne. Firma zapewniła pełną logistykę materiałową, dzięki czemu nie musiałem tracić czasu na szukanie dostawców czy transportów. Komunikacja z biurem była wzorowa, a wszelkie moje sugestie były natychmiast analizowane i wdrażane w życie. Efekt końcowy to solidny i piękny dom, który w pełni oddaje założenia nowoczesnej architektury.” Trzy standardy budowy domu 300 m² w 2026 roku Żeby nie zostawić czytelnika z samą tabelą projektów, dopiszmy prostą mapę standardów: Standard komfortowy: rozsądne materiały, solidne wykończenie, bez „fanaberii”, ale nadal premium w jakości Standard premium: wyższy poziom stolarki, łazienek, detali, często więcej przeszkleń Standard premium+: najwyższe detale, drogie okładziny, dużo elementów indywidualnych, często zaawansowana automatyka W praktyce Twoje trzy projekty pokazują, że realne „pod klucz z ogrodem” w 2026 roku bardzo często mieści się w przedziale ok. 7 300–8 600 zł/m² brutto — zależnie od projektu i standardu. CTA: chcesz, żebym dobrał standard do Twojego budżetu i stylu życia? kontakt@new-house.pl, +48 504 125 130. Checklista inwestora przed rozmową Jeśli chcesz dostać bardzo trafną wycenę od razu, przygotuj: lokalizacja działki i numer ewidencyjny (jeśli masz) MPZP albo WZ (albo informacja, że trzeba uzyskać) czy ma być piwnica dach: płaski czy spadzisty czy chcesz duże przeszklenia i w jakiej skali standard: deweloperski / pod klucz / pod klucz z ogrodem budżet widełkowy i preferowany termin startu Wysyłasz to na kontakt@new-house.pl i oddzwaniasz lub oddzwaniamy: +48 504 125 130. Najczęstsze błędy przy domach 300 m² (i jak ich uniknąć) wybór działki bez sprawdzenia logistyki do projektu (dojazd, manewry, rozładunki) pomijanie geotechniki i ryzyk wód gruntowych decyzje o oknach, dachu i instalacjach „za późno” odkładanie ogrodu na koniec (a potem pół roku życia w błocie) rozbijanie budowy na wiele ekip bez jednej odpowiedzialności Ryzyka w 2026 roku i jak je kontrolujemy ryzyko gruntu i wody → geotechnika + właściwy projekt fundamentu + biała wanna, gdy trzeba ryzyko logistyki działki → plan dostaw, organizacja placu budowy, kolejność prac ryzyko kosztów „w trakcie” → precyzyjny kosztorys etapów + jasny standard ryzyko terminów → harmonogram, bufor, zamknięcie kluczowych decyzji wcześnie FAQ Czy koszt budowy domu 300 m² w 2026 roku da się policzyć dokładnie? Tak — pod warunkiem, że określisz projekt, działkę i standard. Wtedy kosztorys przestaje być „wróżeniem” i staje się planem. Czy przy 300 m² lepiej wybrać projekt indywidualny? Najczęściej tak. Przy takim metrażu i budżecie dopasowanie funkcji do stylu życia ma większą wartość niż oszczędność na starcie. Czy piwnica zawsze jest droga? Piwnica jest kosztowna, bo to żelbet i robota w gruncie. Przy wysokiej wodzie dochodzą technologie typu biała wanna i czasem odwadnianie. Czy dach płaski jest zawsze tańszy? Nie zawsze. Liczy się detal i geometria. Czasem prosty stropodach bywa tańszy niż skomplikowany dach wielospadowy, ale są wyjątki. Czy ogród trzeba robić na końcu? Nie. Najlepiej planować go od razu i robić równolegle z pod klucz — wtedy nie wydłuża inwestycji. Ile trwa budowa w 2026 roku? Typowo: dokumenty 2 miesiące, pozwolenie 3, stan surowy 4, deweloperski 3, pod klucz 3. Działka i logistyka potrafią dodać czas. Czy New-House pomaga w działce i dokumentach? Tak. W modelu A–Z prowadzimy inwestora od działki, przez projekt, pozwolenia i przyłącza, aż po odbiór i ogród. Czy da się mieć stałą cenę w umowie? Da się, jeśli kosztorys jest realny, a zakres i standard są jasno opisane. Czy mogę zlecić tylko stan surowy albo deweloperski? Tak. Realizujemy różne zakresy. Natomiast najwięcej spokoju i spójności daje A–Z. Co jest najważniejsze, jeśli chcę uniknąć stresu? Działka dopasowana do projektu, decyzje podjęte wcześnie, i jedna firma odpowiedzialna za całość. Podsumowanie Jeśli planujesz dom ok. 300 m² w 2026 roku, klucz do spokoju jest prosty: działka dopasowana do projektu, murowana technologia, jasny harmonogram etapów budowy domu, precyzyjny kosztorys i jedna odpowiedzialność. Zamów wycenę i harmonogram bez zobowiązań: kontakt@new-house.pl | +48 504 125 130 {{ ContactForm }} Autor inż. Robert Skulimowski Właściciel New-House Robert Skulimowski Sp.k. Od 1991 roku z sukcesem prowadzi firmę New-House, nadzorując budowę domów jednorodzinnych i budynków biurowych w całej Polsce. Na koncie ma 2 500+ zrealizowanych inwestycji. Masz pytania? Napisz: robert.skulimowski@new-house.pl lub kontakt@new-house.pl Zadzwoń: +48 504 125 130
Stan Deweloperski vs Pod Klucz 2026 – Gdzie uciekają pieniądze? Raport cenowy i analiza standardów New-House.
Stan Deweloperski vs Pod Klucz 2026 – Gdzie uciekają pieniądze? Raport cenowy i analiza standardów New-House Autor: inż. Robert Skulimowski Stanowisko: Właściciel, Prezes New-House Robert Skulimowski Sp.k. Doświadczenie: 30+ lat w branży, ponad 2500 zrealizowanych domów Data aktualizacji: Luty 2026 Wstęp: Marzenie o kawie na tarasie a inżynierska rzeczywistość Każda budowa zaczyna się od emocji. Pan Michał, jeden z naszych Inwestorów, powiedział mi kiedyś: „Panie Robercie, ja nie chcę kupować pustaków i betonu. Ja chcę kupić ten moment, w którym usiądę z żoną na tarasie z widokiem na las i poczuję, że jestem u siebie”. To piękna wizja. Jednak jako inżynier z 30-letnim stażem wiem, że droga do tego tarasu wiedzie przez setki decyzji finansowych. Jeśli dziś wpisujesz w Google frazy typu „koszt budowy domu 2026”, „stan deweloperski cena” albo „ile kosztuje łazienka”, to znaczy, że szukasz twardego gruntu pod nogami. Chcesz wiedzieć, ile realnie musisz wydać, żeby zamieszkać, i gdzie czyhają pułapki, które mogą zrujnować Twój budżet. W tym raporcie New-House, napisanym z perspektywy realiów 2026 roku, rozbieram proces budowy i wykończenia na czynniki pierwsze. Bez ukrywania kosztów, bez gwiazdek drobnym drukiem. Pokażę Ci, dlaczego „tania budowa” to mit i jak bezpiecznie przejść drogę od dziury w ziemi do gotowych podłóg. Część 1: Analiza Rynku 2026 – Czego szukają świadomi Inwestorzy? W 2026 roku rynek budowlany dojrzał. Klienci nie pytają już tylko „za ile?”, ale pytają „co dokładnie wchodzi w cenę?”. Poniżej przedstawiam analizę trzech kluczowych obszarów, o które najczęściej pytacie nas podczas konsultacji. 1. Kosztorys budowy domu 2026: Jak czytać, żeby nie zbankrutować? Większość internetowych kalkulatorów to pułapka. Pokazują uśrednione ceny, które nie uwzględniają specyfiki Twojej działki czy standardu materiałów. Problem: Kosztorys ofertowy od „taniej ekipy” często pomija zaplecze budowy, wywóz gruzu, sprzęt ciężki czy pełną izolację. To pozorna oszczędność, która mści się fakturami dodatkowymi. Podejście New-House: Nasz kosztorys to „mapa drogowa”. Dajemy Ci stałą cenę w umowie na określony zakres. W 2026 roku bezpieczeństwo finansowe to podstawa – musisz wiedzieć, że cena z umowy to cena końcowa. 2. Koszt budowy domu pod klucz 2026: Cena za m² to nie wszystko To najczęściej wyszukiwana fraza. Inwestorzy są zmęczeni koordynowaniem pięciu różnych firm (hydraulik, tynkarz, płytkarz). Realne widełki: W New-House koszt prac wykończeniowych waha się zazwyczaj od 1 700 zł do 2 200 zł za m² powierzchni użytkowej. Od czego to zależy? Od Twoich decyzji. Nie mamy sztywnych wariantów „A, B, C”, bo budujemy dla klientów premium. Standard zawsze wynika z projektu wnętrz lub Twojego indywidualnego wyboru materiałów. 3. Koszt budowy do stanu deweloperskiego 2026: Newralgiczny moment Dla wielu to etap „pomiędzy”. Już są mury, ale jeszcze nie da się mieszkać. Pułapka: Jeśli na tym etapie zostaną popełnione błędy (np. krzywe posadzki, brak dylatacji, źle dobrana pompa ciepła), koszty wykończenia „pod klucz” poszybują w górę. Parkieciarz nie położy deski na krzywej wylewce bez drogiego równania podłoża. Część 2: Definicje Standardów w New-House – Precyzja Inżynierska Na rynku budowlanym panuje chaos pojęciowy. „Deweloperski” u jednego wykonawcy to gołe ściany, u nas – dom gotowy technicznie. Uporządkujmy to. Co to jest „Stan Deweloperski” w New-House? (Standard 2026) To etap, który następuje po Stanie Surowym Zamkniętym (dach, okna). Wtedy wchodzimy my i instalujemy „układ nerwowy” i „skórę” domu wewnątrz. W zakres naszego stanu deweloperskiego wchodzi: Instalacje: Kompletna elektryka i hydraulika rozprowadzona po budynku. Ściany i Sufity: Tynki wewnętrzne (gipsowe lub cementowo-wapienne) oraz posadzki cementowe przygotowane pod wykończenie. Zabudowy: Płyty kartonowo-gipsowe na sufitach i skosach (jeśli występują w projekcie). Elewacja: Wykonana „na gotowo” (tynk, kolor, parapety zewnętrzne) oraz ocieplenie dachu/poddasza. Źródła Ciepła i Nowoczesne Technologie: W 2026 roku standardem w New-House są rozwiązania energooszczędne. Statystyki naszych realizacji mówią same za siebie: Pompa ciepła: Wybiera ją ponad 90% naszych Klientów. Ogrzewanie gazowe: To już margines, poniżej 10% realizacji. Rekuperacja (wentylacja mechaniczna): Montujemy ją w ok. 80% domów, dbając o jakość powietrza i odzysk ciepła. Fotowoltaika: Częsty wybór, zapewniający niezależność energetyczną. Wniosek: Odbierasz dom ciepły, szczelny, z działającymi instalacjami. Co to jest „Stan Pod Klucz” w New-House? To usługa dla tych, którzy cenią swój czas. Nie zamykamy Cię w sztywne ramy 2-3 pakietów. Przy ogromnym wyborze materiałów na rynku, uczciwe podejście to takie, które realizuje Twoją wizję lub wizję architekta wnętrz. W zakres „Pod Klucz” wchodzi: Ściany: Co ważne – w pracach pod klucz zawsze wykonujemy gładzie gipsowe. To standard premium, który zapewnia idealnie gładkie ściany pod malowanie. Podłogi: Układanie warstw wierzchnich: gres, terakota, deska, parkiet, klepka lub kamień. Łazienki: Kompleksowe wykończenie „na gotowo” z białą armaturą. Stolarka: Montaż drzwi wewnętrznych, parapetów, wykończenie schodów. Malowanie: Na gotowo, na wybrane kolory. Czego NIE robimy w tym standardzie? Mebli ruchomych (sofy, łóżka). Mebli kuchennych i sprzętu AGD. Zabudów meblowych na wymiar (szafy wnękowe). Statystyka New-House: Aż 70% naszych Klientów po odebraniu stanu deweloperskiego decyduje się na kontynuowanie współpracy z nami przy pracach pod klucz (a często także przy zakładaniu ogrodu). To najlepszy dowód zaufania i jakości naszej pracy. Część 3: Gdzie uciekają pieniądze? Studium Przypadku: Łazienka Klienci często pytają: „Dlaczego wycena wykończenia tak się różni?”. Odpowiedź tkwi w detalu. Pokażę Ci to na konkretnym wyliczeniu z życia wziętym, dla standardowej łazienki o powierzchni 6–8 m². Zobacz, jak decyzje materiałowe wpływają na budżet. Wariant 1: Łazienka BASIC Funkcjonalna, estetyczna, na dobrych materiałach, ale bez ekstrawagancji. Płytki: Cena 120–180 zł/m². Bateria umywalkowa: 400–700 zł. WC: Stelaż podtynkowy + miska: 1 500–2 500 zł. Strefa kąpieli: Prysznic z brodzikiem lub klasyczna kabina: 2 500–4 500 zł. Meble/Ceramika: Standardowa szafka z umywalką: 1 500–3 000 zł. Podsumowanie kosztów (Basic): Materiały: ok. 12 000 – 20 000 zł Robocizna: ok. 8 000 – 14 000 zł RAZEM: 20 000 – 34 000 zł Wariant 2: Łazienka PREMIUM To standard, który często widujemy w projektach architektów wnętrz. Spieki, detale, ukryte systemy. Płytki/Spieki: Cena 350–600 zł/m² (lub kamień naturalny). Armatura: Markowa, designerska: 1 500–3 500 zł/szt. WC Premium: Toaleta myjąca lub wysoki design: 3 500–7 000 zł. Strefa kąpieli: Walk-in z odpływem liniowym w posadzce + szkło na wymiar: 6 000–12 000 zł. Meble: Zabudowy na wymiar, fornir, blaty kamienne: 6 000–15 000 zł. Detale: Podświetlenia LED, wnęki, półki w ścianach. Podsumowanie kosztów (Premium): Materiały: ok. 30 000 – 70 000 zł Robocizna (bardziej skomplikowana): ok. 14 000 – 28 000 zł RAZEM: 44 000 – 98 000 zł Wniosek: Różnica na JEDNEJ łazience wynosi najczęściej 25 000 – 60 000 zł. A przecież w domu masz zazwyczaj dwie lub trzy łazienki. To tutaj „uciekają” pieniądze – nie na robociźnie New-House, ale na wyborze materiałów i stopniu skomplikowania detali. Część 4: Dlaczego warto budować z New-House? (10 Filarów Bezpieczeństwa) Od 1991 roku budujemy domy w całej Polsce. Przetrwaliśmy każdą zmianę rynkową, bo opieramy się na solidnych fundamentach. Oto dlaczego ponad 2500 rodzin powierzyło nam swoje oszczędności: 30+ lat doświadczenia: Jesteśmy stabilną firmą, a nie „spółką na jedną budowę”. Nadzorowałem budowę ponad 2500 domów. Generalny Wykonawca: Jedna umowa, jedna odpowiedzialność. Nie musisz godzić tynkarza z elektrykiem. My to robimy. Budujemy w całej Polsce: Niezależnie od lokalizacji Twojej działki, dostarczamy ten sam wysoki standard. Kompleksowość A-Z: Od pomocy w znalezieniu działki, przez projekt, pozwolenia, przyłącza, budowę, aż po ogród i odbiór budynku. Pozwolenie na budowę GRATIS: Bierzemy na siebie biurokrację. Koszt projektu budowlanego i formalności jest w cenie budowy. Stała cena w umowie: Wiesz, ile zapłacisz. Chronimy Cię przed niespodziewanymi dopłatami. Brak zaliczek: To ewenement. Płacisz dopiero PO wykonaniu i odebraniu etapu prac. To gwarancja Twojego bezpieczeństwa finansowego. Stali pracownicy: Nasi majstrowie i inżynierowie pracują z nami od 15–25 lat. To zgrane ekipy, a nie ludzie z łapanki. Elastyczność: Możemy zakończyć na stanie surowym, deweloperskim lub pod klucz. Ty decydujesz. 10 lat gwarancji: Dajemy Ci pewność na piśmie. Twój dom jest bezpieczny na lata. {{ ContactForm }} Część 5: VAT 8% vs 23% – Matematyka, która się opłaca Budując systemem gospodarczym i kupując materiały samodzielnie w marketach, płacisz 23% VAT. Zlecając nam usługę kompleksową (materiał + robocizna) w budownictwie mieszkaniowym, korzystasz z preferencyjnej stawki 8% VAT. Co to oznacza w praktyce? Przy wykończeniu domu o wartości netto 300 000 zł, różnica w podatku wynosi 45 000 zł. Budując samemu: oddajesz te pieniądze państwu. Budując z nami: te pieniądze zostają w Twojej kieszeni (np. na lepszą kuchnię). Część 6: Harmonogram i Gwarancja Terminu W budownictwie czas to pieniądz. Każdy miesiąc opóźnienia to koszty wynajmu obecnego mieszkania. Dzięki stałym ekipom, nasze terminy są nieosiągalne dla systemu gospodarczego: Domy do 200 m²: Stan pod klucz realizujemy w ok. 2 miesiące. Domy do 500 m²: Czas realizacji to ok. 3 miesiące. Rezydencje 700 m²+: Potrzebujemy 4–5 miesięcy. Budując systemem gospodarczym, ten sam zakres prac trwa średnio o 2 miesiące dłużej na samym wykończeniu, nie licząc opóźnień na etapie stanu surowego (często 4-5 miesięcy). Co mówią nasi Klienci? Referencje Nie musisz wierzyć nam na słowo. Oto opinie Inwestorów, którzy już mieszkają w domach New-House: „I tak oto mamy Nasz Dom.” „Nie przesadzę, jeżeli powiem, że New-House to firma godna polecenia. Cały proces przebiegł sprawnie, a efekt końcowy spełnia nasze marzenia.” — Paweł Oszytko „Pełen profesjonalizm” „Przy budowie naszego domu, firma New-House wykazała się pełnym profesjonalizmem, zarówno na etapie formalności, jak i samej budowy. Polecamy!” — Aleksandr Łojczenko „Sprostali naszym wymaganiom” „Jesteśmy bardzo zadowoleni ze współpracy z firmą braci Skulimowskich. Jesteśmy osobami bardzo wymagającymi, a firma sprostała naszym oczekiwaniom w 100%.” — Julia Stępień (Zobacz setki referencji na naszej stronie: new-house.com.pl/referencje) Część 7: Najczęstsze błędy „tanich ekip” (System Gospodarczy) Dlaczego 70% klientów woli budować dalej z nami? Bo widzą, co dzieje się na budowach sąsiadów. Pękające gładzie: Źle wykonane stelaże GK i brak dylatacji. Efekt? Sufit do zrywania po roku. Krzywe posadzki: Brak dylatacji obwodowych. Efekt? Pękające płytki wielkoformatowe i głuche odgłosy. Łazienki bez hydroizolacji: Zalane sufity i grzyb w ścianach. Naprawa wymaga kucia całej łazienki. Brak kultury pracy: Porysowane okna, zniszczone drzwi, brak zabezpieczeń. My dbamy o porządek na każdym etapie. FAQ – Pytania i Odpowiedzi (Rok 2026) 1. Czy muszę mieć projekt wnętrz? Przy standardzie „pod klucz” jest to zalecane. Około 50% naszych klientów decyduje się na projekt (robimy go za dodatkowym wynagrodzeniem). Drugie 50% samodzielnie wybiera materiały. W obu przypadkach realizujemy Twoją wizję. 2. Jakie źródło ciepła jest standardem w 2026 roku? Zdecydowanie pompa ciepła – wybiera ją ponad 90% naszych Inwestorów. Gaz to rozwiązanie schodzące, poniżej 10%. Standardem jest też rekuperacja (80% domów). 3. Czy w stanie pod klucz są gładzie? Tak. W New-House w pracach pod klucz zawsze wykonujemy gładzie gipsowe. To podstawa estetycznego wykończenia ścian. 4. Czy robicie kuchnie i szafy? Nie. Nasz standard pod klucz obejmuje elementy stałe (podłogi, łazienki, drzwi, ściany). Meble ruchome i zabudowy stolarskie (kuchnia) leżą po stronie Klienta, choć przygotowujemy pod nie wszystkie instalacje. 5. Czy mogę zobaczyć Wasze realizacje? Oczywiście. Zbudowaliśmy ponad 2500 domów. Skontaktuj się z nami, a pokażemy Ci domy referencyjne. 6. Czy pomagacie przy ogrodzie? Tak! Budujemy kompleksowo. Wykonujemy podjazdy, ogrodzenia, nasadzenia, systemy nawadniania. Wychodzisz z gotowego domu na gotowy trawnik. 7. Ile trwa budowa domu 150 m²? Cały proces budowy z New-House przebiega sprawnie. Sam etap wykończenia pod klucz dla takiego domu to około 2 miesiące. 8. Jakie marki instalujecie? Stawiamy na sprawdzone rozwiązania. Pompy ciepła (Panasonic, Daikin, Mitsubishi), rekuperacja (Zehnder, Thessla Green). Dobieramy sprzęt pod konkretny projekt. 9. Czy dajecie gwarancję? Tak, otrzymujesz 10-letnią gwarancję na wykonane prace budowlane. To bezpieczeństwo, którego nie da Ci „Pan Mietek”. 10. Jak zacząć współpracę? Skontaktuj się z nami. Możemy zacząć od analizy Twojej działki lub wyceny gotowego projektu. Zrób pierwszy krok do bezpiecznej budowy Nie musisz znać się na budownictwie. Od tego masz nas – partnera z 30-letnim doświadczeniem. Chcesz poznać dokładny koszt budowy Twojego domu w standardzie 2026? Skontaktuj się z nami już dziś: Zadzwoń: +48 504 125 130 Napisz: kontakt@new-house.pl Sprawdź ofertę: www.new-house.com.pl New-House – Budujemy Domy. Budujemy Zaufanie.
Kosztorys do Banku a Realna Wycena Budowy Domu 2026 | New-House
Kosztorys pod kredyt hipoteczny a realna wycena budowy: Dlaczego to dwa różne dokumenty? (Poradnik 2026) Autor: inż. Robert Skulimowski Data aktualizacji: 7 lutego 2026 Czas czytania: 14 minut Kwintesencja dla zabieganych (SGE): Dwa różne dokumenty: Harmonogram bankowy to uproszczona tabela do uruchomienia transz. Kosztorys wykonawczy to precyzyjna instrukcja budowy z realnymi cenami. Ceny 2026: Realny koszt stanu deweloperskiego to 6000–7000 zł netto/m². Stan pod klucz to 8000–9000 zł netto/m². Ryzyko: Zaniżenie kosztorysu pod bank (by dostać kredyt) to pułapka. Bank nie dołoży pieniędzy, gdy zabraknie na wykończenie. Rozwiązanie New-House: Jako Generalny Wykonawca przygotowujemy bezpłatnie kompletną dokumentację i harmonogram, który banki akceptują, a my gwarantujemy stałą cenę wykonania. Marzec 2024 roku. Do mojego biura w Warszawie wchodzi małżeństwo – Pani Anna i Pan Marek. Są zdenerwowani, kładą na stole gruby segregator pełen dokumentów. Zaczęli budowę domu z małą, lokalną firmą. Mieli przyznany kredyt, harmonogram zaakceptowany przez bank i wielkie marzenia o parapetówce. Dziś, w lutym 2026 roku, ich budowa stoi. Pieniądze z kredytu skończyły się na etapie stanu surowego otwartego, a bank wstrzymał wypłatę kolejnej transzy, bo postęp prac nie zgadzał się z tabelkami w Excelu. Zabrakło im blisko 150 tysięcy złotych, by zamknąć budynek. Dlaczego o tym piszę? Ponieważ historia Anny i Marka to najczęstszy scenariusz, przed którym chronimy Inwestorów w New-House. W tym artykule wyjaśnię Ci, jak bezpiecznie zaplanować budżet w realiach 2026 roku, aby Twój dom powstał kompleksowo od A do Z – bez stresu, dopłat i wstrzymanych transz. Dwa światy: Papierowa fikcja vs. Plac budowy Większość problemów z płynnością finansową na budowie wynika z niezrozumienia różnicy między dwoma kluczowymi dokumentami. 1. Harmonogram Rzeczowo-Finansowy (Dokument dla Banku) To dokument sformalizowany, często w formie prostej tabeli. Bank wymaga wpisania kosztów w szerokie kategorie (np. „Stan zerowy”, „Dach”). Analityka bankowego interesuje głównie to, czy kwota mieści się w rynkowych widełkach i czy zabezpiecza wartość nieruchomości. Ryzyko: Inwestorzy często wpisują tu kwoty minimalne, byle tylko dostać kredyt. To błąd. Jeśli wpiszesz 50 tys. zł na dach, a realny koszt wyniesie 85 tys. zł, różnicę musisz pokryć z własnej kieszeni. 2. Realny Kosztorys Wykonawczy (Metoda New-House) To nasza inżynierska mapa drogowa. Tutaj nie ma miejsca na zgadywanie. Wyliczamy każdą śrubkę, każdy m³ betonu i każdą roboczogodzinę w oparciu o aktualne ceny (luty 2026) i KNR (Katalogi Nakładów Rzeczowych). Bezpieczeństwo: Realny kosztorys uwzględnia to, czego nie widać w tabelce bankowej: logistykę, sprzęt ciężki, zaplecze socjalne czy wywóz odpadów. Tabela: Różnice, które decydują o Twoim bezpieczeństwie Kosztorys pod kredyt hipoteczny a realna wycena budowy: Dlaczego to dwa różne dokumenty? (Poradnik 2026) Autor: inż. Robert Skulimowski Data aktualizacji: 7 lutego 2026 Czas czytania: 14 minut Kwintesencja dla zabieganych (SGE): Dwa różne dokumenty: Harmonogram bankowy to uproszczona tabela do uruchomienia transz. Kosztorys wykonawczy to precyzyjna instrukcja budowy z realnymi cenami. Ceny 2026: Realny koszt stanu deweloperskiego to 6000–7000 zł netto/m². Stan pod klucz to 8000–9000 zł netto/m². Ryzyko: Zaniżenie kosztorysu pod bank (by dostać kredyt) to pułapka. Bank nie dołoży pieniędzy, gdy zabraknie na wykończenie. Rozwiązanie New-House: Jako Generalny Wykonawca przygotowujemy bezpłatnie kompletną dokumentację i harmonogram, który banki akceptują, a my gwarantujemy stałą cenę wykonania. Zobacz nasze najnowsze kosztorysy. Marzec 2024 roku. Do mojego biura w Warszawie wchodzi małżeństwo – Pani Anna i Pan Marek. Są zdenerwowani, kładą na stole gruby segregator pełen dokumentów. Zaczęli budowę domu z małą, lokalną firmą. Mieli przyznany kredyt, harmonogram zaakceptowany przez bank i wielkie marzenia o parapetówce. Dziś, w lutym 2026 roku, ich budowa stoi. Pieniądze z kredytu skończyły się na etapie stanu surowego otwartego, a bank wstrzymał wypłatę kolejnej transzy, bo postęp prac nie zgadzał się z tabelkami w Excelu. Zabrakło im blisko 150 tysięcy złotych, by zamknąć budynek. Dlaczego o tym piszę? Ponieważ historia Anny i Marka to najczęstszy scenariusz, przed którym chronimy Inwestorów w New-House. W tym artykule wyjaśnię Ci, jak bezpiecznie zaplanować budżet w realiach 2026 roku, aby Twój dom powstał kompleksowo od A do Z – bez stresu, dopłat i wstrzymanych transz. Dwa światy: Papierowa fikcja vs. Plac budowy Większość problemów z płynnością finansową na budowie wynika z niezrozumienia różnicy między dwoma kluczowymi dokumentami. 1. Harmonogram Rzeczowo-Finansowy (Dokument dla Banku) To dokument sformalizowany, często w formie prostej tabeli. Bank wymaga wpisania kosztów w szerokie kategorie (np. „Stan zerowy”, „Dach”). Analityka bankowego interesuje głównie to, czy kwota mieści się w rynkowych widełkach i czy zabezpiecza wartość nieruchomości. Ryzyko: Inwestorzy często wpisują tu kwoty minimalne, byle tylko dostać kredyt. To błąd. Jeśli wpiszesz 50 tys. zł na dach, a realny koszt wyniesie 85 tys. zł, różnicę musisz pokryć z własnej kieszeni. 2. Realny Kosztorys Wykonawczy (Metoda New-House) To nasza inżynierska mapa drogowa. Tutaj nie ma miejsca na zgadywanie. Wyliczamy każdą śrubkę, każdy m³ betonu i każdą roboczogodzinę w oparciu o aktualne ceny (luty 2026) i KNR (Katalogi Nakładów Rzeczowych). Bezpieczeństwo: Realny kosztorys uwzględnia to, czego nie widać w tabelce bankowej: logistykę, sprzęt ciężki, zaplecze socjalne czy wywóz odpadów. Tabela: Różnice, które decydują o Twoim bezpieczeństwie Cecha Harmonogram do Banku Kosztorys New-House Cel Uruchomienie kredytu i transz. Precyzyjne zaplanowanie budowy. Szczegółowość Ogólna (np. "Ściany"). Szczegółowa (rodzaj pustaka, zaprawa, robocizna). Ceny Często uśrednione wskaźniki. Realne oferty rynkowe na rok 2026. Ryzyko Wysokie. Ryzyko niedoszacowania. Minimalne. Gwarancja stałej ceny. Co bank naprawdę sprawdza na budowie? (Inspekcja transzy) Wiele osób myśli, że po przyznaniu kredytu bank po prostu przelewa pieniądze. Rzeczywistość w 2026 roku jest inna. Banki skrupulatnie weryfikują postępy przed wypłatą kolejnej transzy. Co sprawdza analityk lub inspektor bankowy? Dziennik budowy: Czy wpisy kierownika budowy pokrywają się z harmonogramem? Stan zaawansowania: Czy „30% stanu surowego” w tabeli to faktycznie wymurowane ściany, czy tylko palety z cegłami na działce? (Materiały na placu często nie są uznawane za wbudowane!). Zdjęcia: Wymagana jest dokumentacja fotograficzna z geolokalizacją. Faktury (rzadziej): W kredytach hipotecznych banki rzadziej rozliczają faktury co do złotówki, ale muszą widzieć efekt prac. Dlaczego to ważne? Jeśli w harmonogramie bankowym zadeklarowałeś wykonanie dachu w II transzy, a zrobisz w tym czasie instalacje (bo np. cieśla się spóźnił) – bank może wstrzymać wypłatę pieniędzy. Budując z New-House, nasz dział koordynacji pilnuje, aby postęp prac na budowie idealnie pokrywał się z harmonogramem wysłanym do banku. {{ ContactForm }} Checklista: Dokumenty do banku, które musisz przygotować Zanim udasz się do banku po kredyt na budowę, przygotuj teczkę z poniższymi dokumentami. W New-House pomagamy naszym klientom skompletować większość z nich. [ ] Projekt budowlany (zatwierdzony). [ ] Pozwolenie na budowę (lub zgłoszenie z pieczęcią urzędu). [ ] Dziennik budowy (zarejestrowany, pierwsza strona). [ ] Kosztorys inwestorski / Harmonogram rzeczowo-finansowy (na druku bankowym). [ ] Umowa z Generalnym Wykonawcą (to podnosi wiarygodność!). [ ] Wypis i wyrys z rejestru gruntów (dla działki). [ ] Dokument potwierdzający własność działki (Akt notarialny / KW). [ ] Decyzja o warunkach zabudowy (jeśli brak MPZP). [ ] Operat szacunkowy (wycena przyszłej wartości domu – zlecana zazwyczaj przez bank). Ile realnie kosztuje budowa domu w 2026 roku? Konkretne stawki W Internecie wciąż można znaleźć nieaktualne cenniki. Jako firma, która odpowiada za jakość i daje 10 lat gwarancji, operujemy na realnych stawkach rynkowych. Poniżej przedstawiamy bezpieczne widełki cenowe netto (należy doliczyć 8% VAT dla budownictwa mieszkaniowego). Cennik Budowy Domu 2026 (Dane New-House) Zakres prac Cena netto za m² (powierzchni użytkowej) Co otrzymujesz? Stan Deweloperski 6 000 – 7 000 PLN Dom z zewnątrz gotowy (elewacja, okna, dach), wewnątrz tynki, wylewki, wszystkie instalacje. Budynek gotowy do wykończenia. Stan "Pod Klucz" 8 000 – 9 000 PLN Dom gotowy do wprowadzenia (podłogi, malowanie, łazienki, drzwi). Opcja dla ceniących czas. Uwaga: Podane ceny są szacunkowe i dotyczą domów o standardowej bryle. W przypadku skomplikowanych projektów lub trudnych warunków gruntowych ceny mogą być wyższe. Warto pamiętać o różnicach regionalnych – budowa w Warszawie i okolicach, ze względu na logistykę i koszty robocizny, plasuje się zazwyczaj w górnych granicach widełek. Gdzie zniknęło 150 tysięcy złotych? Abyś zrozumiał wagę problemu, przeanalizujmy autentyczny (zanonimizowany) przykład z 2025 roku. Inwestycja: Dom 160 m² pod Piasecznem. Inwestor: Pan Jacek (budowa systemem gospodarczym). Kosztorys do banku: 850 000 zł (zrobiony "na styk"). Rzeczywistość: Roboty ziemne: Wycena bankowa zakładała 15 000 zł. Okazało się, że grunt jest gliniasty i trzeba wymienić podłoże. Realny koszt: 45 000 zł (-30 tys.). Inflacja materiałowa: Między kosztorysem a zakupem okien minęło 8 miesięcy. Cena wzrosła o 12% (-15 tys.). Zapomniane pozycje: Pan Jacek nie wpisał do banku: przyłączy (woda, prąd, gaz), ogrodzenia placu budowy, toalety dla robotników i wywozu kontenerów z gruzem. Łącznie: -40 tys. Błędy wykonawcze: Poprawki po taniej ekipie dekarskiej kosztowały kolejne 25 tys. Efekt: Budowa stanęła przed tynkami. Wniosek: Przy kredycie zawsze przyjmij bufor bezpieczeństwa min. 10-15% lub podpisz umowę z firmą, która gwarantuje stałą cenę – taką jak New-House. Co najczęściej jest pomijane w kosztorysie bankowym? (Uważaj na to!) To „ukryte koszty”, o których inwestorzy zapominają, a które trzeba pokryć z własnej kieszeni: Przyłącza mediów (projekt + wykonanie) – to często kilkadziesiąt tysięcy złotych. Zagospodarowanie terenu (wyrównanie działki po budowie, wywóz ziemi). Logistyka (droga dojazdowa dla ciężkiego sprzętu – utwardzenie gruzem lub płytami). Geodezja (tyczenie budynku, inwentaryzacja powykonawcza, mapy). Zaplecze budowy (kontenery, prąd budowlany, woda). Kierownik budowy (jeśli budujesz systemem gospodarczym, musisz go opłacić oddzielnie). W New-House wszystkie te elementy są uwzględnione w naszej wycenie kompleksowej. Nie zaskoczymy Cię fakturą za „nieprzewidziane wydatki”. Twój kredyt bez stresu – proces w New-House Współpracujemy z dedykowanymi ekspertami kredytowymi. Dzięki temu, że jesteśmy Generalnym Wykonawcą, banki często patrzą na naszych Klientów przychylniejszym okiem – nasza obecność minimalizuje ryzyko, że dom nie powstanie. Jak pomagamy Ci w 4 krokach? Weryfikacja zdolności: Sprawdzamy Twoje możliwości finansowe jeszcze przed podpisaniem umowy. Dokumentacja A–Z w cenie: Nasz dział przygotowania inwestycji wypełnia za Ciebie harmonogram rzeczowo-finansowy i kompletuje załączniki. Usługa jest bezpłatna. Realistyczny Harmonogram: Tworzymy plan, który jest zgrany z rzeczywistym tempem prac naszych ekip. Dzięki temu transze wpływają na czas. Bezpieczeństwo: Stosujemy zasadę brak zaliczek. Płacisz za wykonany etap prac. To najbezpieczniejszy model dla Ciebie i dla banku. Opinie Inwestorów (Dowód zaufania) "Budujemy dom 180 m² pod Wrocławiem. Baliśmy się, że bank odrzuci nasz wniosek przez skomplikowaną bryłę dachu. Zespół New-House przygotował tak precyzyjny harmonogram, że analityk nie miał żadnych pytań. Jesteśmy już po stanie surowym, wszystko idzie zgodnie z planem." — Tomasz i Anna, realizacja: dom piętrowy, 2025 "Pan Robert Skulimowski to fachowiec, który rozumie nie tylko budowlankę, ale i finanse. Stała cena w umowie uratowała nasz budżet, gdy ceny styropianu nagle skoczyły. Polecam opcję kompleksową." — Marek, realizacja: rezydencja pod Konstancinem, 320 m² FAQ – Pytania o koszty i banki (2026) 1. Czy kosztorys przygotowany przez New-House jest honorowany przez wszystkie banki? Tak. Nasze dokumenty spełniają standardy większości banków w Polsce (PKO BP, Pekao, ING, mBank i inne). 2. Co jeśli ceny materiałów wzrosną w trakcie budowy? W New-House, podpisując umowę na dany zakres, gwarantujemy stałą cenę. Ryzyko inflacji bierzemy na siebie. Ty śpisz spokojnie. 3. Czy muszę mieć wkład własny? Tak, w 2026 roku banki nadal wymagają wkładu własnego (zazwyczaj 10-20%). Często wkładem własnym jest wartość Twojej działki. 4. Ile kosztuje przygotowanie dokumentacji kredytowej przez New-House? Jest to usługa całkowicie bezpłatna w ramach kompleksowej obsługi budowy. Podsumowanie W 2026 roku nie stać Cię na błędy w kosztorysie. Zaniżanie kosztów „pod bank” to krótka droga do wstrzymania budowy. Wybierając New-House, zyskujesz partnera, który zdejmuje z Ciebie ciężar formalności i gwarantuje, że dom powstanie w ustalonym budżecie. Chcesz sprawdzić realny koszt budowy i swoją zdolność kredytową? Nie zgaduj. Skonsultuj swój projekt z inżynierami, którzy wybudowali ponad 2500 domów. >> Sprawdź koszt budowy w naszym kalkulatorze (Aktualizacja 2026) lub skontaktuj się z nami bezpośrednio: {{ ContactForm }}
Koszt budowy domu 150 m2 w 2026 r. – Realny kosztorys | New-House
Koszt budowy domu 150 m2 w 2026 roku Data aktualizacji: Styczeń 2026 1. Dom 150 m2 – marzenie a finansowa rzeczywistość 2026 roku Pamiętam Pana Michała, który przyszedł do naszego biura w Warszawie z teczką pełną inspiracji i lekkim niepokojem w oczach. Przez lata mieszkał z rodziną w 50-metrowym mieszkaniu w bloku. Jego marzenie było proste: przestrzeń. Chciał domu, w którym każdy ma swój kąt, a niedzielną kawę pije się na tarasie z widokiem na ogród, a nie na balkon sąsiada. Jednak paraliżowało go jedno pytanie, które słyszę od 30 lat: "Panie Robercie, czy mnie na to stać? Czy budowa mnie nie zrujnuje?". Dziś Pan Michał mieszka w swoim wymarzonym domu o powierzchni 150 m2. Budowa przebiegła terminowo, a budżet został dotrzymany co do złotówki. Dlaczego o tym piszę? Ponieważ w 2026 roku, w gąszczu sprzecznych informacji w internecie, poczucie bezpieczeństwa finansowego jest towarem deficytowym. Decyzja o budowie domu to dla 99% z nas największa inwestycja życia. Jako inżynier i właściciel firmy New-House, która od 1991 roku wybudowała ponad 2500 domów, czuję się w obowiązku przedstawić Państwu realny, uczciwy obraz kosztów budowy domu 150 m2 w 2026 roku. Bez ukrywania trudnych tematów, bez zaniżania wycen "pod klienta", ale z konkretnymi rozwiązaniami, które zapewnią Państwu spokój i bezpieczeństwo. Ten artykuł to nie jest zwykły wpis blogowy. To kompendium wiedzy oparte na aktualnych kosztorysach z naszych placów budów. Pokażę Państwu, dlaczego 150 m2 to "złoty środek" polskiego budownictwa i ile dokładnie trzeba zainwestować, by wprowadzić się do domu gotowego, ciepłego i trwałego na pokolenia. 2. Najważniejsze wnioski dla Inwestora (Executive Summary) Szanuję Twój czas. Jeśli szukasz szybkiej esencji wiedzy o kosztach budowy w 2026 roku, oto najważniejsze fakty: Metraż optymalny: Dom o powierzchni ok. 150 m2 to idealny balans między komfortem dla 4-5 osobowej rodziny a kosztami eksploatacji. Realny budżet: Aby wybudować dom 150 m2 "pod klucz" w dobrym standardzie w 2026 roku, należy liczyć się z inwestycją rzędu 9 000 – 11 000 zł brutto za m2. Oferty obiecujące 5000 zł/m2 za stan pod klucz są nierealne i zazwyczaj oznaczają drastyczne dopłaty w trakcie prac. Dach ma znaczenie: Dom z płaskim dachem jest droższy w budowie za m2 niż dom z dachem spadzistym (różnica może wynosić nawet 1000-1500 zł/m2), co pokażemy na przykładach. Bezpieczeństwo ceny: W New-House oferujemy stałą cenę w umowie. W realiach 2026 roku, gdzie ceny materiałów mogą fluktuować, przenosimy ryzyko wzrostu cen na siebie. Ty śpisz spokojnie. Kompleksowość to oszczędność: Budowa systemem gospodarczym wydaje się tańsza o ok. 20%, ale po doliczeniu czasu inwestora, błędów ekip i braku gwarancji, realna oszczędność topnieje. My budujemy od A do Z – od działki po ogród. Dla kogo jest ten artykuł? Dla osób planujących budowę domu jednorodzinnego (ok. 150 m2) w Polsce, które szukają rzetelnej wyceny i partnera, a nie najtańszych, ryzykownych półśrodków. 3. Ile kosztuje budowa domu 150 m2 w 2026? Tabela realnych kosztów Poniżej prezentuję uśrednione widełki rynkowe dla domu o powierzchni 150 m2, budowanego w technologii tradycyjnej murowanej, przy założeniu standardu energooszczędnego (WT 2021/2026). Etap budowy Zakres prac (w skrócie) Szacunkowy koszt (brutto) Cena za m2 (brutto) Stan Surowy Otwarty (SSO) Fundamenty, ściany nośne, stropy, konstrukcja dachu 430 000 – 550 000 zł ok. 2 900 – 3 600 zł Stan Surowy Zamknięty (SSZ) SSO + pokrycie dachu, okna, drzwi zewnętrzne, brama 550 000 – 680 000 zł ok. 3 700 – 4 500 zł Stan Deweloperski SSZ + instalacje, tynki, wylewki, ocieplenie, elewacja 1 150 000 – 1 250 000 zł ok. 7 700 – 8 300 zł Stan Pod Klucz Deweloperski + podłogi, malowanie, łazienki, kotłownia 1 300 000 – 1 500 000 zł ok. 9 000 – 10 500 zł Pod Klucz z Ogrodem Dom gotowy + podjazd, ogrodzenie, taras, zieleń 1 400 000 – 1 650 000 zł ok. 9 500 – 11 000 zł Ważna uwaga: Powyższe ceny są szacunkowe. W New-House nie "wróżymy z fusów". Każdy projekt wyceniamy indywidualnie. Chcesz poznać dokładną kwotę dla Twojego wymarzonego domu? {{ CalculatorBuilding }} 4. Analiza Case Study 1: Willa Parkowa (159 m2) – koszt domu z dachem spadzistym Teoria to jedno, ale najlepiej operować na konkretach. Przyjrzyjmy się jednemu z najpopularniejszych projektów w naszej ofercie – Willa Parkowa. To klasyczna elegancja, dach wielospadowy i optymalny metraż dla rodziny. Projekt: Willa Parkowa (zobacz szczegóły) Powierzchnia użytkowa: 159 m2 Typ dachu: Spadzisty (wielospadowy) Rok wyceny: 2026 Szczegółowy kosztorys budowy – Willa Parkowa Etap prac Wartość etapu (PLN Brutto) Cena jednostkowa (PLN/m2) Stan surowy z dachem (SSZ) od 542 080 PLN od 3 788 PLN Prace deweloperskie (łącznie z SSZ) od 1 154 955 PLN od 8 071 PLN Prace pod klucz (gotowy do zamieszkania) od 1 312 365 PLN od 9 171 PLN Prace pod klucz z ogrodem od 1 375 365 PLN od 9 611 PLN Wnioski eksperta: Willa Parkowa to doskonały przykład optymalizacji kosztów. Mimo rozbudowanej bryły dachu, cena za metr kwadratowy w stanie pod klucz (ok. 9 171 zł) jest bardzo atrakcyjna. Wynika to z faktu, że przy metrażu ~160 m2 koszty stałe (przyłącza, projekt, kocioł, transporty) rozkładają się na większą powierzchnię. To dowód na to, że budowa nieco większego domu (160 m2 vs 120 m2) może być ekonomicznie uzasadniona w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni życiowej. 5. Analiza Case Study 2: HomeKONCEPT 58 (142 m2) – koszt domu z płaskim dachem Dla porównania weźmy nowoczesny projekt, który również cieszy się ogromnym zainteresowaniem inwestorów ceniących modernizm. Projekt: HomeKONCEPT 58 Powierzchnia użytkowa: 142 m2 Typ dachu: Płaski Rok wyceny: 2026 Szczegółowy kosztorys budowy – HomeKONCEPT 58 Etap prac Wartość etapu (PLN Brutto) Cena jednostkowa (PLN/m2) Stan surowy z dachem (SSZ) od 620 049 PLN od 4 852 PLN Prace deweloperskie (łącznie z SSZ) od 1 194 049 PLN od 9 343 PLN Prace pod klucz (gotowy do zamieszkania) od 1 334 629 PLN od 10 443 PLN Prace pod klucz z ogrodem od 1 397 629 PLN od 10 936 PLN Wnioski eksperta: Zauważyli Państwo różnicę? Dom mniejszy (142 m2) jest droższy w budowie za metr kwadratowy (10 443 zł/m2) niż większa Willa Parkowa. Dlaczego? Płaski dach: Wymaga specjalistycznych izolacji i technologii stropodachu, co jest droższe niż klasyczna więźba. Przeszklenia: Nowoczesne projekty typu HomeKONCEPT mają zazwyczaj duże, panoramiczne okna (często aluminiowe lub HS), które znacząco podnoszą koszt stanu surowego zamkniętego. Elewacja: Modernistyczne bryły często wykorzystują droższe materiały elewacyjne (kamień, drewno egzotyczne, spiek). To kluczowa lekcja: koszt budowy domu 150m2 zależy nie tylko od metrażu, ale przede wszystkim od bryły i technologii. 6. Co dokładnie wchodzi w cenę? Rozbijamy etapy budowy Klienci często pytają: "Panie Robercie, ale co ja właściwie dostaję w stanie deweloperskim?". Brak precyzji w tym zakresie to najczęstsza przyczyna konfliktów z niesolidnymi wykonawcami. W New-House stawiamy na pełną transparentność. 1. Stan Surowy (SSO i SSZ) – Fundament Twojego Bezpieczeństwa To etap, w którym powstaje konstrukcja. W New-House obejmuje on: Geodezja: Wytyczenie budynku. Roboty ziemne: Zdjęcie humusu, wykopy. Fundamenty: Ławy lub płyta fundamentowa (zależnie od gruntu) z pełną izolacją przeciwwilgociową i termiczną. Ściany: Murowane z certyfikowanych materiałów (Porotherm, Silka, Ytong). Stropy: Żelbetowe wylewane lub prefabrykowane. Dach: Kompletna więźba, foliowanie/deskowanie, pokrycie docelowe (dachówka/blacha), orynnowanie. Stolarka (SSZ): Montaż okien (zwykle 3-szybowych, ciepły montaż), drzwi wejściowych i bramy garażowej. 2. Stan Deweloperski – Dom, który "żyje" To najdroższy i najbardziej skomplikowany etap. Obejmuje: Instalacje: Elektryka, wod-kan, ogrzewanie (podłogówka), wentylacja (rekuperacja). Tynki: Wewnętrzne (gipsowe lub cementowo-wapienne). Posadzki: Wylewki betonowe z izolacją. Ocieplenie poddasza: Wełna mineralna lub piana PUR + zabudowa G-K. Elewacja: Kompletne ocieplenie (styropian/wełna) i tynk zewnętrzny. W New-House stan deweloperski oznacza budynek przygotowany do prac wykończeniowych – ściany są proste, instalacje działają, budynek jest ciepły. 3. Stan Pod Klucz – Wejdź i mieszkaj To moment, w którym budowa zamienia się w dom. Kotłownia: Montaż źródła ciepła (np. Pompa Ciepła) i uruchomienie. Wykończenie: Gładzie, malowanie, układanie podłóg, montaż drzwi wewnętrznych. Łazienki: Biały montaż, glazura, armatura. Odbiory: Przygotowanie dokumentacji do PINB i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Pamiętaj: W New-House budujemy kompleksowo. Oznacza to, że nie musisz szukać osobnego hydraulika, tynkarza i dekarza. Masz jednego partnera, jedną umowę i jedną gwarancję na wszystko. 7. 7 kluczowych czynników wpływających na koszt budowy domu w 2026 roku Analizując koszt budowy domu 150m2, musisz wziąć pod uwagę zmienne, które mogą podnieść lub obniżyć wycenę nawet o 30%. Bryła budynku: Prosta bryła na planie prostokąta z dachem dwuspadowym jest najtańsza. Każdy wykusz, lukarna, balkon czy skomplikowany dach wielospadowy to dodatkowe koszty robocizny i materiałów oraz ryzyko mostków termicznych. Rodzaj dachu: Dach płaski jest nowoczesny, ale droższy w wykonaniu niż prosty dach dwuspadowy. Dachówka ceramiczna jest droższa od betonowej czy blachodachówki. Warunki gruntowe: To często "koszt ukryty". Jeśli działka ma słabą nośność (torfy, gliny), konieczna może być wymiana gruntu lub droższa płyta fundamentowa zamiast ław. Dlatego w New-House zawsze zalecamy badania geotechniczne przed zakupem działki. Liczba kondygnacji: Dom parterowy o powierzchni 150 m2 ma dużą powierzchnię fundamentów i dachu (drogie elementy). Dom z poddaszem o tym samym metrażu ma mniejszy rzut, co może generować oszczędności, mimo konieczności wykonania stropu i schodów. Przeszklenia: Duże okna typu HS (przesuwne bezprogowe) to koszt rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Standardowe okna balkonowe są znacznie tańsze. Instalacje: Pompa ciepła z rekuperacją to wyższy koszt startowy niż kocioł gazowy, ale niższe rachunki w przyszłości. W 2026 roku standardem staje się jednak energooszczędność. Lokalizacja: Koszty robocizny i usług (np. sprzętu ciężkiego) są wyższe w okolicach Warszawy czy Krakowa niż w mniejszych miejscowościach. 8. Ukryte koszty budowy – o czym Inwestorzy zapominają, a co my załatwiamy Wiele firm podaje "gołą" cenę za budowę domu, nie wspominając o kosztach okołobudowlanych. W New-House gramy w otwarte karty. Budując z nami, masz pewność, że te elementy są zaopiekowane: Dokumentacja: Adaptacja projektu, mapy do celów projektowych, badania gruntu. Przyłącza: Fizyczne wykonanie przyłączy wody, prądu, kanalizacji do budynku (często koszt 15-30 tys. zł). Zaplecze budowy: Ogrodzenie tymczasowe, toaleta dla pracowników, prąd budowlany, kontener na śmieci. Kierownik budowy: Niezbędny prawnie, dbający o jakość i wpisy do dziennika budowy. Geodeta: Tyczenie budynku i inwentaryzacja powykonawcza. W naszej usłudze kompleksowej "od A do Z" większość tych formalności i logistyki bierzemy na siebie. Ty nie musisz biegać po urzędach ani szukać geodety. 9. System gospodarczy vs Generalny Wykonawca – analiza opłacalności W 2026 roku wciąż wielu Inwestorów zastanawia się: "A może zbuduję sam? Będzie taniej". Teoretycznie system gospodarczy (samodzielne zatrudnianie ekip, kupowanie materiałów) pozwala zaoszczędzić ok. 15-20% kosztów. Ale czy na pewno? Ryzyka systemu gospodarczego: Brak gwarancji ceny: Kupujesz materiały na bieżąco. Jeśli stal zdrożeje o 30% (jak w 2021 roku), Twój budżet pęka. Błędy wykonawcze: Źle wylany strop czy mostki termiczne w ociepleniu to koszty napraw idące w dziesiątki tysięcy złotych po kilku latach. Czas: Budowa gospodarcza trwa średnio 3-5 lat. Budowa z New-House to 9-12 miesięcy do stanu pod klucz. Czas to pieniądz (wynajem mieszkania, inflacja). Rozmyta odpowiedzialność: Gdy pęka rura, hydraulik zwala winę na murarza, a murarz na producenta kleju. Ty zostajesz z problemem. Generalny Wykonawca (New-House): Jedna umowa, jedna firma. 10 lat gwarancji na całość. Stała cena niezależna od inflacji. Oszczędność na VAT: Usługa kompleksowa jest opodatkowana stawką 8% VAT (materiały + robocizna). Kupując materiały samemu, płacisz 23% VAT. To realna oszczędność 15% na materiałach! 10. Jak obniżyć koszty budowy domu bez utraty jakości? Porady eksperta Jeśli budżet na Twój wymarzony dom 150 m2 jest napięty, nie oszczędzaj na jakości materiałów konstrukcyjnych czy izolacji. Oszczędzaj na formie: Wybierz prostą bryłę: Zrezygnuj z balkonów (są drogie i generują mostki cieplne), wykuszy i skomplikowanych załamań ścian. Dach dwuspadowy: Jest tańszy w wykonaniu niż wielospadowy (mniej odpadów dachówki, prostsza więźba). Optymalizacja okien: Zamiast wielkich przeszkleń w każdym pokoju, zastosuj duże okno tarasowe w salonie, a w sypialniach standardowe wymiary. Garaż w bryle czy wiata? Budowa garażu w bryle to koszt ok. 40-60 tys. zł. Wiata jest znacznie tańsza. Zamrażaj zmiany: Najdroższe są zmiany dokonywane w trakcie budowy. Przemyśl projekt dokładnie na etapie "papierowym". W New-House nasi architekci pomogą Ci zoptymalizować projekt pod Twój budżet. 11. Dlaczego warto budować z New-House? Gwarancja stałej ceny i spokoju Na polskim rynku budowlanym działamy od ponad 3 dekad. Nie jesteśmy firmą "teczkową". Jesteśmy partnerem, który bierze pełną odpowiedzialność za Twoje marzenia. Nasze kluczowe wartości: 30+ lat doświadczenia: Ponad 2500 wybudowanych domów. Wiemy o budowie wszystko. Generalny Wykonawca: Budujemy kompleksowo w całej Polsce. Od szukania działki, przez projekt, pozwolenia, budowę, aż po ogród. Pozwolenie na budowę GRATIS: Przy kompleksowej współpracy, formalności bierzemy na siebie bezpłatnie. Stała cena w umowie: To nasz wyróżnik w 2026 roku. Cena, którą podpisujesz, jest ostateczna. Nie ma "waloryzacji inflacyjnej" czy dopłat do betonu. Brak zaliczek: Szanujemy Twoje pieniądze. Płacisz dopiero po wykonaniu i odebraniu danego etapu prac. To my kredytujemy start budowy. Stali pracownicy: Nasi kierownicy budów i majstrowie pracują z nami po 15-25 lat. To zgrane ekipy, a nie ludzie z łapanki. 10 lat gwarancji: Jesteśmy pewni naszej jakości, dlatego dajemy gwarancję dłuższą niż standard rynkowy. Chcesz sprawdzić naszą jakość? Umów się na wizytę na jednej z naszych trwających budów. Zobacz na własne oczy, jak pracujemy. Zadzwoń: +48 504 125 130 12. Opinie naszych Klientów Nic nie mówi o jakości firmy tak dobrze, jak słowa ludzi, którzy już w swoich domach mieszkają. "Budowa z New-House była dla nas zaskoczeniem - pozytywnym. Nasłuchaliśmy się horrorów od znajomych budujących gospodarczo. U nas? Harmonogram co do dnia, budżet co do złotówki. Panowie zostawili po sobie taki porządek, że można było jeść z podłogi. Polecam opcję pod klucz." – Marek i Anna z Piaseczna, realizacja 2024 "Jestem osobą wymagającą i zajętą. Nie miałem czasu pilnować ekipy. New-House zajął się wszystkim, łącznie z mediami i odbiorami urzędowymi. Robert Skulimowski to fachowiec starej daty w najlepszym znaczeniu tego słowa – słowny i konkretny." – Tomasz, inwestor spod Wrocławia "Marzyliśmy o Willi Parkowej. Cena wydawała nam się na początku wyższa niż u "pana Mietka", ale po podliczeniu całości (brak VAT 23%, brak poprawek, gwarancja) wyszło na to samo, a zyskaliśmy 10 lat spokoju. Dom jest ciepły, rachunki niskie." – Rodzina Kowalskich, realizacja Wielkopolska 13. FAQ – Najczęściej zadawane pytania o koszt budowy 150 m2 1. Jaki jest minimalny budżet na budowę domu 150 m2 w 2026 roku? Aby wybudować dom 150 m2 do stanu deweloperskiego w systemie generalnego wykonawstwa, należy liczyć się z kwotą minimum 800 000 – 900 000 zł brutto. Budowa "pod klucz" to wydatek rzędu 1,1 – 1,3 mln zł. Poniżej tych kwot ryzyko niskiej jakości materiałów jest bardzo wysokie. 2. Czy koszt budowy domu 150 m2 obejmuje działkę? Nie. Wszystkie podane w artykule kwoty dotyczą wyłącznie kosztów budowy domu. Koszt działki to osobna inwestycja, zależna od lokalizacji. 3. Ile trwa budowa domu 150 m2 z New-House? Stan surowy zamknięty osiągamy zazwyczaj w 3-4 miesiące. Budowa do stanu deweloperskiego zajmuje ok. 6-8 miesięcy. Dom pod klucz jesteśmy w stanie oddać w 9-12 miesięcy od wejścia na budowę. 4. Co jest tańsze: dom 150 m2 parterowy czy z poddaszem? Zazwyczaj dom z poddaszem użytkowym o tej samej powierzchni użytkowej (150 m2) jest tańszy w budowie. Wynika to z mniejszej powierzchni fundamentów i dachu, które są najdroższymi elementami stanu surowego. 5. Czy mogę zamówić sam stan surowy? Tak, w New-House jesteśmy elastyczni. Możemy wybudować dom do stanu surowego, deweloperskiego lub pod klucz. Jednak najkorzystniejszą finansowo i gwarancyjnie opcją jest budowa kompleksowa. 14. Podsumowanie i Twoja checklista przed startem Budowa domu 150 m2 to wyzwanie, ale z odpowiednim partnerem staje się ekscytującą przygodą. W 2026 roku kluczem do sukcesu nie jest szukanie najtańszych rozwiązań, ale przewidywalność kosztów. Twoja checklista na start: Określ budżet: Sprawdź swoją zdolność kredytową i oszczędności. Wybierz działkę: Pamiętaj o badaniach gruntu (pomożemy Ci w tym!). Wybierz projekt: Dopasowany do działki i budżetu (Willa Parkowa? HK58? A może projekt indywidualny?). Zamów wycenę: Skontaktuj się z nami, aby poznać realny kosztorys ofertowy, a nie wirtualne szacunki. Jesteśmy tu, aby pomóc Ci zbudować Twój wymarzony dom. Bez stresu, bez ukrytych kosztów, z gwarancją jakości. Skontaktuj się z nami i porozmawiajmy o Twoim domu: E-mail: kontakt@new-house.pl bezpośrednio do prezesa: robert.skulimowski@new-house.pl Telefon: +48 504 125 130 Autor: inż. Robert Skulimowski, Prezes New-House Robert Skulimowski Sp.k.
Działki budowlane Warszawa 2026: Ceny, grunty i pułapki | New-House
Działka budowlana w Warszawie i okolicach w 2026 roku: ceny, grunty, dojazdy i pułapki, które kosztują najwięcej Piszę ten tekst z perspektywy wejścia w 2026 rok – i powiem wprost: dziś o dobrej działce nie decyduje już tylko „ładna okolica”. Decyduje czas dojazdu, plan miejscowy, rodzaj gruntu i wody gruntowe, dostępność mediów oraz to, czy działka ma potencjał „na dom marzeń”, czy raczej „na kosztowną walkę z naturą i urzędem”. Kwintesencja (najważniejsze wnioski w 60 sekund) Warszawa = wygoda i infrastruktura, ale też: wysoka cena, sąsiedzi z każdej strony, hałas, ograniczenia MPZP i mało „prawdziwie dobrych” działek. Pod Warszawą często dostajesz większą działkę za niższą cenę, ale musisz wygrać trzy bitwy: dojazd, media i formalności (MPZP/WZ/Plan Ogólny). Grunt i woda potrafią „zjeść” pozorną okazję: tania działka na glinie = częściej błoto po zimie, trudniejsze odwodnienie, inne rozwiązania fundamentów i ogrodu. Najlepsza strategia na 2026: wybieraj lokalizacje przy szybkich trasach (S2/S8/S7/A2) albo przy kolei (SKM/WKD/Kolej), ale nie w zasięgu hałasu i nie „w ciemno” bez sprawdzenia planu i gruntu. W praktyce: działka to pierwszy z kluczowych tematów, od którego zależą wszystkie kolejne etapy budowy domu – koszt, tempo, technologia, komfort życia. Działka budowlana w Warszawie – wady i zalety (i dla kogo to naprawdę jest) Zalety działek w Warszawie Infrastruktura na wyciągnięcie ręki: szkoły, przedszkola, sklepy, usługi, sport, kultura. Komunikacja: metro, SKM, tramwaje, obwodnica – dla wielu osób to realnie „odzyskany czas”. Wyższa stabilność wartości gruntu: zwłaszcza w dzielnicach postrzeganych jako prestiżowe lub „pewne”. Mniej ryzyk „pustej gminy”: w wielu miejscach miasto jest już uzbrojone i ucywilizowane. Wady działek w Warszawie Cena: często płacisz „za adres”, a nie za parametry działki. Sąsiedzi z każdej strony: mniej prywatności, więcej ograniczeń (zacienienie, hałas, parkowanie, ogrodzenia). Hałas i zanieczyszczenia: szczególnie przy głównych arteriach i w gęstszej zabudowie. Mniej elastyczności projektowej: MPZP, linie zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna, czasem ochrona drzew / układu urbanistycznego. Dla kogo działka w Warszawie? Dla osób, które pracują w Warszawie i chcą skrócić dojazdy oraz żyć „w mieście”. Dla rodzin z dziećmi, które stawiają na infrastrukturę (często: Białołęka, Wawer, części Ursynowa). Dla osób, którym zależy na prestiżu (często: Wilanów, fragmenty Mokotowa/Ursynowa). Dla inwestorów: grunt w mieście bywa „bezpieczniejszy”, ale wejście jest droższe. {{ ContactForm }} Najprostsza „Wielka Tabela” – ceny i wnioski (Warszawa + okolice) Uwaga: to są orientacyjne widełki rynkowe, jakie realnie widzi się w ofertach i zapytaniach klientów na przełomie końcówki 2025 i wejścia w 2026. Konkret zależy od ulicy, mediów, MPZP, sąsiedztwa i… gruntu. Lokalizacja (przykłady) Cena orientacyjna działki (zł/m²) Dojazd / „kręgosłup” komunikacyjny Najczęstsze ryzyko, które zmienia koszt budowy i życia Wilanów (Zawady, Powsin) 1800–3500+ S2/S79, szybki dojazd na Mokotów wysoka woda gruntowa, droższe odwodnienie i izolacje, restrykcyjny MPZP Mokotów / Ursynów (okolice zielone) 1600–3500+ metro + S2 mało działek, wysoka cena, ograniczenia biologicznie czynnej, ciasne wjazdy Wawer (Radość, Falenica, Miedzeszyn) 1200–2200 S2 + SKM mozaika gruntów (piasek/torf), miejscami wysoka woda, czasem brak kanalizacji Białołęka (Zielona Białołęka, okolice Trasy Toruńskiej) 900–1800 S8 + mosty, dojazdy do metra częsty brak MPZP w mikrorejonach, zmienne warunki gruntowe, korki w szczycie Wesoła / Rembertów 900–1800 SKM/Kolej działki leśne = formalności drzew, czasem ograniczenia zabudowy Marki / Ząbki 700–1400 S8 gliny, stojąca woda po zimie, odwodnienia, ciasna zabudowa Radzymin / Słupno 450–900 S8 gliny i iły, trudna retencja, po zimie mokro, ważne podniesienie terenu/odwodnienie Łomianki / Dziekanów / okolice 700–1400 S7/S8 (w zależności od punktu) hałas od tras, miejscami tereny zalewowe/wyższa wilgotność, plan miejscowy kluczowy Piaseczno / Lesznowola 700–1400 S7/S79, trasy wylotowe presja urbanizacji, różne MPZP, trzeba uważać na hałas i „korytarze” ruchu Magdalenka / Podkowa Leśna / Komorów 900–2000 S8/A2 + WKD (zależnie) działki zalesione = ochrona drzew + koszt przygotowania terenu Pruszków / Piastów 900–2000 A2 + WKD/Kolej mało działek, często „plomby”, ciasno, sąsiedzi i ograniczenia Grodzisk Maz. / Milanówek 500–1000 A2 + WKD/Kolej rosnące ceny, ale dobre „miasto satelickie”; klucz: uzbrojenie i plan Żabia Wola / okolice S8 350–800 S8 większe działki, ale częściej auto-must-have; sprawdzić media i MPZP/WZ Józefów / Otwock / Wiązowna 650–1800 SKM + trasy na wschód piaski + lasy (plus), ale drzewostan i formalności; lokalnie wysoka woda przy dolinach Wniosek cenowy: Cena rośnie, gdy masz jednocześnie: dobry dojazd + MPZP + media + „ładne otoczenie”. Cena spada (albo „udaje okazję”), gdy masz: braki formalne, brak mediów, hałas, trudny grunt lub niepewną przyszłość planistyczną. Co realnie wpływa na ceny działek w Warszawie i pod Warszawą? 1) Czas dojazdu (nie odległość) W 2026 roku ludzie kupują minuty, a nie kilometry. Dlatego: blisko S2/S8/S7/A2 ceny idą w górę, ale za blisko (hałas) – ceny potrafią spadać, a komfort życia siada. 2) Plan miejscowy i „pewność” zabudowy Największa mina: działka „ładna”, ale formalnie „niepewna”. W praktyce kluczowe pytania brzmią: Czy jest MPZP? Jeśli tak – jakie parametry narzuca? Jeśli nie ma – czy da się bezpiecznie uzyskać WZ i czy rejon nie jest blokowany przez nowe zasady planistyczne? 3) Media i infrastruktura w ulicy Działka z prądem/wodą/kanalizacją to często różnica: w czasie: miesiące vs „od razu”, w kosztach: od kilku do kilkudziesięciu tysięcy, w stresie: „etapy budowy domu” nie stoją w miejscu. 4) Grunt i woda (czyli temat, którego większość ludzi nie docenia) To jest element, który potrafi wywrócić budżet nie dlatego, że „zawsze jest drogo”, tylko dlatego, że zależy gdzie i na czym stawiasz dom. {{ CalculatorBuilding }} Warszawa i okolice: grunty, Wisła, wody gruntowe – co gdzie dominuje i co to zmienia Warszawa jako miasto „na warstwach”: Wisła, tarasy, gliny, piaski, torfy Warszawa i okolice są geologicznie różnorodne. W skrócie: Pas wiślany i okolice dolin: częściej wyższa wilgotność, lokalnie wyższe wody gruntowe, grunty rzeczne (mady) i piaski w różnych układach. Rejony gliniaste po stronie północno-wschodniej (często okolice Marek, Radzymina, Wołomina): dominują gliny/iły polodowcowe – woda „nie chce wsiąkać”. Linia otwocka i część terenów leśnych (Józefów, Otwock, Wesoła, fragmenty Wawra): częściej piaski, lepsza infiltracja, ale bywa sucho latem i trzeba myśleć o ogrodzie inaczej. Przykład praktyczny: Marki/Radzymin – glina i stojąca woda po zimie W rejonach, gdzie dominuje glina: po opadach i roztopach woda potrafi „stać”, bo grunt słabo przepuszcza, odwodnienie działki i drenaże muszą być projektowane mądrze (i legalnie), ogród i trawnik bez przygotowania podłoża często robi się „ciężki” i mokry. Skutek dla budowy: większy nacisk na właściwe warstwy pod płytą/ławy, czasem droższe prace ziemne, większa waga projektu odwodnienia i spadków terenu. Skutek dla życia na działce: po zimie bywa mokro, ciężej utrzymać „suchy” trawnik, temat podjazdów i błota nie jest abstrakcją, jeśli ktoś marzy o piwnicy – w wielu miejscach to proszenie się o koszty i ryzyka. Linia otwocka / okolice Wisły: piaski, lasy, inny komfort W rejonach piaszczystych: woda szybciej wsiąka, rzadziej masz „jezioro po roztopach”, łatwiej kształtować teren i ogród, ale latem bywa sucho – ogród wymaga nawadniania, a rośliny dobiera się inaczej. Działki zalesione vs otwarte: gdzie co dominuje i co to determinuje Gdzie częściej są działki zalesione? Magdalenka / Podkowa Leśna / Komorów Józefów / część Otwocka Wesoła, Radość (Wawer) Co to determinuje: większy prestiż i klimat (cisza, zapach lasu, prywatność), ale też: formalności i koszty przygotowania terenu, ochrona drzew, czasem ograniczenia w projekcie domu (żeby nie wycinać „na chama”). Gdzie częściej są działki otwarte? w wielu rejonach Białołęki (zwłaszcza „młodsze” obszary), sporo terenów podmiejskich o polnym charakterze. Co to determinuje: łatwiejsze przygotowanie budowy, ale mniej „gotowego klimatu” i częściej potrzeba lat, żeby ogród „dojrzał”. Dojazdy i „kręgosłup” komunikacyjny: co z czego ma sens w 2026 Najmocniejsze osie (Warszawa + obwarzanki) S2 (Południowa Obwodnica): game changer dla południa i części wschodu. S8: północny wschód (Marki/Radzymin) i wyjście na zachód (w zależności od kierunku). S7 / S79: południe (w stronę Piaseczna i dalej) i północny korytarz. A2: zachód (Pruszków, Grodzisk, okolice). Które dzielnice uważa się za „najbardziej infrastrukturalne” dla rodzin? Wilanów (prestiż + szkoły prywatne i publiczne, usługi, komfort) Ursynów (metro + szkoły + bliskość zieleni) części Wawra (dla tych, którzy chcą domu i zieleni, ale nadal miasta) Białołęka (dla budżetu vs metraż działki, ale z ryzykiem korków i planów) Modne vs niedocenione (z praktyki rynkowej) Modne: Wilanów i pas południowy, Magdalenka i zalesione okolice, „zielone” fragmenty Wawra. Niedocenione (często): Rembertów/Wesoła – jeśli ktoś akceptuje klimat „zielonego miasta” i chce korzystać z kolei, wybrane gminy z dobrym wpięciem w S8/S7/A2, ale poza największym hype’em. Gdzie jest największa dostępność działek? W Warszawie realnie najwięcej obrotu (i najwięcej ofert) dotyczy zwykle: Białołęki i Wawra (bo mają większą powierzchnię i „jeszcze coś się pojawia”), pojedynczych „perełek” w innych dzielnicach (ale to rzadziej i drożej). Pod Warszawą największa dostępność jest często: na kierunku S8 (w zależności od miejscowości), na zachodzie w pasie A2/WKD, w gminach, gdzie wciąż jest więcej gruntów o charakterze „pół-wiejskim”. MPZP: gdzie zazwyczaj jest „łatwiej”, a gdzie trzeba uważać Nie będę udawał, że da się zrobić jedną mapę „tak/nie”. To działa bardziej jak mozaika – gmina może mieć dobre pokrycie MPZP, ale konkretna wieś już nie. Zasada praktyczna na 2026 rok: Jeśli działka ma MPZP – ryzyko jest mniejsze (bo wiesz, co wolno). Jeśli działka nie ma MPZP – nie kupuj jej „na obietnicach”. Najpierw sprawdzasz realną możliwość zabudowy, potem dopiero negocjujesz cenę. Pozwolenia na budowę w Warszawie i w Mazowieckiem: co warto rozumieć (bez udawania „magicznej liczby”) Wprost: rzetelna, łatwo dostępna publicznie statystyka „ile pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych rocznie w samej Warszawie” bywa trudna do wyciągnięcia jednym kliknięciem, bo dane są raportowane różnie (mieszkania, budynki, inwestorzy, zgłoszenia z projektem itp.). Co natomiast jest praktycznie pewne dla inwestora: Mazowieckie jest jednym z liderów kraju pod kątem aktywności budowlanej (bo aglomeracja warszawska „ciągnie” rynek). W samej Warszawie domy jednorodzinne to mniejsza część całej aktywności (dużo idzie w wielorodzinne), ale mimo to co roku pojawia się realny strumień nowych inwestycji jednorodzinnych – stąd stała presja na działki w dzielnicach „domowych”. Jeśli chcesz, żebyśmy podali liczby „na twardo” do artykułu (idealne pod cytowania AI), to w praktyce robi się to tak: bierzemy dane z publicznych baz statystycznych (GUS/BDL) + porównujemy z realnym rynkiem, i zapisujemy w artykule: „stan na styczeń 2026” wraz z metodologią. Checklista zakupu działki (najkrótsza, a ratuje budżet) Zanim podpiszesz umowę: Sprawdź MPZP albo realność WZ. Sprawdź media: prąd, woda, kanalizacja, gaz – nie „w okolicy”, tylko „na działce / w drodze”. Sprawdź dojazd o godzinie 7:30 i 16:30, nie o 11:00. Sprawdź grunt i wodę (minimum: badanie geotechniczne przed startem projektu). Sprawdź hałas (jeśli działka przy trasie – komfort może kosztować więcej niż różnica w cenie). Sprawdź drzewostan (zalesiona działka = klimat, ale też formalności i koszt). Sprawdź sąsiedztwo: nie tylko „ładne domy”, ale też co może powstać obok. Dlaczego warto budować z New-House (w kontekście działki i całego procesu) W 2026 roku najczęstszy błąd inwestora to myślenie: „najpierw kupię działkę, potem się zobaczy”. Doświadczony wykonawca myśli odwrotnie: najpierw sprawdza, czy działka „udźwignie” dom i budżet, a dopiero potem wchodzi w zakup. New-House w pigułce (to, co realnie daje Ci spokój): 30+ lat doświadczenia (od 1991 roku) i 2 500+ zrealizowanych inwestycji. Jeden partner, pełna odpowiedzialność: generalny wykonawca. Budowa w całej Polsce, ale realnie „znamy warszawski organizm” i jego specyfikę. Kompleksowo A–Z: działka → dokumenty → projekt → budowa → wykończenie → ogród. Stała cena w umowie, bez niespodzianek w trakcie. Brak zaliczek – rozliczenie etapami po wykonaniu prac. 10 lat gwarancji. Chcesz kupić działkę? Zrób najpierw krótką weryfikację – to może zaoszczędzić miesiące i dziesiątki tysięcy. Wyślij lokalizację działki – powiemy, na co uważać i jak zaplanować etapy budowy domu.” {{ ContactForm }} FAQ – najczęstsze pytania o działki w Warszawie i okolicach (2026) Czy działka w Warszawie zawsze jest lepsza niż pod Warszawą? Nie zawsze. Warszawa daje infrastrukturę, ale pod Warszawą często dostajesz większy metraż działki i więcej prywatności. Klucz to dojazd i formalności. Czy bliskość trasy szybkiego ruchu to zawsze plus? Plus dla czasu, minus dla hałasu. Trzeba rozróżnić „dobry dojazd” od „życia przy autostradzie”. Gdzie najczęściej są grunty gliniaste, a gdzie piaszczyste? Praktycznie: północny wschód częściej glina (woda stoi), linia otwocka i obszary leśne częściej piaski (lepsza infiltracja). Ale zawsze potwierdza się to badaniami. Czy warto kupować działkę z drzewami? Tak, jeśli lubisz klimat i prestiż. Ale licz się z formalnościami i kosztami przygotowania terenu. Jak działka wpływa na etapy budowy domu? Od działki zależy wszystko: projekt, fundamenty, odwodnienie, logistyka, harmonogram, budżet i późniejszy komfort użytkowania. Autor: inż. Robert Skulimowski Właściciel New-House Robert Skulimowski Sp.k. Od 1991 roku z sukcesem prowadzi firmę New-House, nadzorując budowę domów jednorodzinnych i budynków biurowych w całej Polsce. Łączy inżynierską precyzję z praktyczną wiedzą zdobytą na setkach placów budowy. Na koncie ma 2 500+ zrealizowanych inwestycji. Masz pytania dotyczące tego tematu lub inne? Napisz do mnie bezpośrednio: robert.skulimowski@new-house.pl lub zadzwoń tel. +48504125130
Ukryte koszty i etapy budowy domu 2026 – realne ceny za m² + 2 przykłady New-House
Ukryte koszty i etapy budowy domu w 2026: jak zaplanować budżet, żeby nie przepalić pieniędzy Dla kogo: dla osób, które planują budowę domu (gotowy projekt lub indywidualny) i chcą mieć realny, kompletny budżet – bez przykrych „niespodzianek” w trakcie budowy. Co załatwisz u nas: dostaniesz wycenę + plan etapów + prowadzenie całej budowy od A do Z (działka → dokumenty → budowa → ogród) w jednym kontrakcie. Kwintesencja w 60 sekund (najważniejsze wnioski) Jeżeli dziś – 1 stycznia 2026 – miałbym Ci dać jedną radę jako praktyk z placu budowy, brzmiałaby tak: największe „wycieki budżetu” nie biorą się z wyboru projektu, tylko z tego, czego nie widać na wizualizacji. Najczęściej budżet rozjeżdża się na: gruncie (badania, odwodnienia, wymiana gruntu, zmiana fundamentów), przyłączach (odległości, projekty przyłączy, opłaty i fizyczne wykonanie), formalnościach (WZ/MPZP, mapy, uzgodnienia, projekty branżowe), logistyce placu budowy (prąd budowlany, ogrodzenie, zaplecze), wykończeniu (to tu najłatwiej „dopłacić” 10–30% bez poczucia, że to duża zmiana). W tym artykule dostajesz konkrety: etapy budowy domu, widełki kosztów i prawdziwe przykłady z naszych wycen (New-House, 2026) + prosta checklista, żeby wejść w budowę z poczuciem kontroli. Chcesz budżet „bez złudzeń” i harmonogram etapów? {{ ContactForm }} Budżet, projekt i etapy budowy domu (to, co MUSISZ wiedzieć na start) 1) Dlaczego w 2026 budżet pęka najczęściej „pod spodem” W teorii budowa domu wygląda jak prosta suma: projekt + fundamenty + ściany + dach + instalacje + wykończenie. W praktyce – szczególnie na początku 2026 roku – budowa jest bardziej jak „system naczyń połączonych”: jedna decyzja (np. „dom dalej od drogi”) potrafi podbić koszt przyłączy, jedna niewiadoma (np. woda gruntowa) potrafi zmienić fundament, jedno opóźnienie w formalnościach potrafi „spalić” Ci sezon i dołożyć koszty utrzymania placu budowy. I tu wchodzi problem, który nazywam roboczo „syndromem wierzchołka góry lodowej”: inwestor widzi bryłę domu i wnętrza, a najdroższe ryzyka siedzą w gruncie, dokumentach i logistyce. Jeśli chcesz, możemy od razu przejść przez Twoją sytuację (działka/projekt/budżet/termin) i ułożyć realne etapy budowy domu. kontakt@new-house.pl, tel. +48 504 125 130. 2) Projekt gotowy vs indywidualny: gdzie naprawdę rośnie koszt (i o ile) W 2026 pytanie „gotowy czy indywidualny?” ma sens tylko wtedy, gdy rozdzielisz dwie rzeczy: koszt projektu (dokumentacja), koszt budowy (realizacja). Projekt gotowy – plusy i minusy w praktyce Plusy: szybki start koncepcyjny, znany układ i bryła, łatwiej porównywać oferty wykonawców. Minusy (najczęściej pomijane): adaptacja do działki i przepisów, zmiany konstrukcyjne przy innych strefach wiatru/śniegu, „drobne” modyfikacje, które mnożą koszty (okna, przesunięcia ścian, strop, dach). Projekt indywidualny – co dostajesz i dlaczego jest drożej Projekt indywidualny daje dopasowanie do: działki (układ wjazdu, strony świata, spadki terenu), Twojego stylu życia (funkcje, wysokości, światło), optymalizacji kosztów eksploatacji (energetyka). I teraz ważny konkret, który widzę na setkach wycen: projekty indywidualne zazwyczaj są ok. 10% droższe w realizacji. Nie dlatego, że „ktoś chce zarobić”, tylko dlatego, że: indywidualne projekty częściej mają bardziej złożoną bryłę, więcej detalu architektonicznego, większe przeszklenia i wyższe standardy materiałowe, większe wymagania wykonawcze i kontrola jakości. W tym artykule pokażę to na realnych liczbach za 2026 rok na przykładach dwóch gotowych projektów z New-House – i policzę, ile by kosztowały, gdyby były realizowane jako „indywidual” (+10%). {{ CalculatorBuilding }} 3) Etapy budowy domu – mapa procesu krok po kroku (10 kroków) Poniżej masz „kręgosłup” procesu. Jeżeli któryś krok pomijasz, budżet zwykle wraca jak bumerang – tylko drożej. Rozmowa startowa i założenia: budżet, standard (SSZ / deweloperski / pod klucz), termin, priorytety. Działka: weryfikacja MPZP/WZ, dojazd, media, warunki gruntowe, ryzyka. Koncepcja projektu: gotowy vs indywidualny + wstępne dopasowanie do działki. Badania gruntu i mapa do celów projektowych (to nie są „dodatki”, to fundament decyzji). Projekt budowlany i branżowy: konstrukcja, instalacje, energetyka, uzgodnienia. Formalności: pozwolenie / zgłoszenie, warunki przyłączeniowe, uzgodnienia. Organizacja placu budowy: prąd budowlany, zaplecze, ogrodzenie, harmonogram dostaw. Stan zerowy: roboty ziemne, fundamenty, izolacje – etap, gdzie błędy są najdroższe. Stan surowy → instalacje → deweloperski: konstrukcja, dach, okna, instalacje, tynki, posadzki. Pod klucz + zagospodarowanie terenu: wykończenie, łazienki, kuchnia, oświetlenie, ogród, odbiory. To są etapy budowy domu w wersji „bez skrótów”. I teraz przechodzimy do części, która najbardziej boli: koszty niewidzialne. 4) Ukryte koszty, które zabijają budżet (a prawie nikt ich nie planuje) Poniżej lista, którą w New-House omawiamy na starcie, bo to realnie decyduje o spokoju inwestora. 4.1 Grunt i fundamenty – najdroższa niewiadoma badania geotechniczne (czasem podstawowe wystarczą, czasem potrzebujesz rozszerzonych), wysoki poziom wody gruntowej = odwodnienia, drenaże, zmiany izolacji, słabe grunty = wymiana gruntu / płyta fundamentowa / wzmocnienia. Dlaczego to jest krytyczne? Bo zmiana fundamentu „w trakcie” to nie jest kosmetyka – to potrafi zmienić koszt stanu zerowego i harmonogram. 4.2 Geodezja i „papierologia” (to nie jest jeden geodeta z palikami) mapa do celów projektowych, tyczenie budynku, inwentaryzacja powykonawcza, projekty i uzgodnienia przyłączy. 4.3 Media i przyłącza (najbardziej mylący punkt w budżecie) Najczęstszy błąd: inwestor widzi „sieć w drodze” i zakłada, że to „mały koszt”. A potem wychodzi, że: odległość jest duża, dochodzą projekty, uzgodnienia, odtworzenia nawierzchni, koszt rośnie wraz z metrami. 4.4 Logistyka placu budowy (koszty stałe) prąd budowlany (taryfa budowlana, skrzynka, WLZ), ogrodzenie, zaplecze (toaleta, kontener, przechowywanie), woda technologiczna, jeśli przyłącze się opóźnia. 4.5 „Dopłaty” w wykończeniu – 1000 małych decyzji To etap, gdzie budżet robi się elastyczny i łatwo wpaść w spiralę: „skoro już tu jesteśmy, to dopłaćmy do lepszych płytek…” „a może jednak inne drzwi…” „a to oświetlenie jest słabe…” I nagle +150 tys. zł, ale psychologicznie rozbite na drobne kwoty. 4.6 Szybka tabela „kosztów niewidzialnych” (styczeń 2026) – do przepisania do Twojego budżetu To są pozycje, które najczęściej pomija się w pierwszym kosztorysie. Podaję orientacyjne widełki dla typowej inwestycji domu jednorodzinnego w Polsce (wartości brutto, zależne od regionu i warunków): Kategoria Co dokładnie Typowy zakres (PLN) Grunt badania geotechniczne (podstawowe) 1 200–2 500 Grunt (opcjonalnie) badania rozszerzone / sondowania 3 000–6 000 Grunt (opcjonalnie) wymiana gruntu / wzmocnienia 20 000–40 000+ Geodezja mapa do celów projektowych 1 000–3 000 Geodezja tyczenie + inwentaryzacja 2 500–4 000 Prąd skrzynka budowlana + WLZ + pomiary 2 000–3 000 Woda/kan projekt + uzgodnienia + wykonanie (zależne od metrów) 3 000–40 000+ Gaz (opcjonalnie) przyłącze + projekt + instalacja do domu 3 000–10 000+ Plac budowy ogrodzenie tymczasowe + toaleta (12 mies.) ok. 8 000–12 000 Nadzór (jeśli osobno) kierownik budowy / inspektor 3 000–10 000 Najważniejsze: ta tabela nie ma Cię przestraszyć – ma Cię uchronić przed sytuacją, w której budżet „wycieka” bez Twojej świadomości. Jeśli chcesz, przejdziemy przez Twoją listę „ukrytych kosztów” i ustawimy budżet etapami (tak, żeby był kontrolowalny). kontakt@new-house.pl, tel. +48 504 125 130. 5) Konkrety z New-House (2026): dwa gotowe projekty i realne ceny za m² Poniżej dostajesz liczby, które są najcenniejsze – bo są policzone na konkretnych projektach. Przykład A: Willa Parkowa – 159 m² (2026) Link do projektu: https://new-house.com.pl/projekt/willa-parkowa-1187 Powierzchnia użytkowa: 159 m² Stan surowy: 602 311 PLN → ok. 3 788 PLN/m² Prace deweloperskie: 1 283 283 PLN → ok. 8 071 PLN/m² Prace pod klucz: 1 458 183 PLN → ok. 9 171 PLN/m² Pod klucz z ogrodem: 1 528 183 PLN → ok. 9 611 PLN/m² Jeżeli ten sam dom realizujesz jako projekt indywidualny (średnio +10%): pod klucz: ok. 10 088 PLN/m² (łącznie ok. 1 604 001 PLN), pod klucz z ogrodem: ok. 10 572 PLN/m² (łącznie ok. 1 681 001 PLN). Przykład B: Willa Floryda 5 – 348 m² (2026) Link do projektu: https://new-house.com.pl/projekt/willa-floryda-5-19724 Powierzchnia użytkowa: 348 m² Stan surowy: 1 114 928 PLN → ok. 3 204 PLN/m² Prace deweloperskie: 2 744 717 PLN → ok. 7 888 PLN/m² Prace pod klucz: 3 057 917 PLN → ok. 8 787 PLN/m² Pod klucz z ogrodem: 3 202 917 PLN → ok. 9 204 PLN/m² Jeżeli realizacja byłaby jako projekt indywidualny (+10%): pod klucz: ok. 9 666 PLN/m² (łącznie ok. 3 363 709 PLN), pod klucz z ogrodem: ok. 10 124 PLN/m² (łącznie ok. 3 523 209 PLN). Tabela porównawcza (New-House, ceny 2026) Projekt Pow. użytkowa SSZ (PLN/m²) Deweloperski (PLN/m²) Pod klucz (PLN/m²) Pod klucz + ogród (PLN/m²) Willa Parkowa 159 m² 3 788 8 071 9 171 9 611 Willa Floryda 5 348 m² 3 204 7 888 8 787 9 204 Co z tego wynika praktycznie? m² w większym domu często jest relatywnie tańszy (efekt skali), ale łączna kwota rośnie mocno, największe „przeskoki” budżetu są między deweloperskim a pod klucz (wykończenie), ogród/teren to osobna pozycja i warto ją planować od razu, żeby nie robić „dokładek” na koniec. Niewidzialna infrastruktura inwestycji: koszty, ryzyka i kontrola (praktyczny poradnik) 6) Widełki cenowe 2026: od czego zależy cena za 1 m² (bez udawania, że „zależy”) Poniżej masz 8 czynników, które realnie robią różnicę w cenie za 1 m². To są rzeczy, które sprawdzamy od razu. Bryła i dach: prosta bryła i dach = mniej detalu = mniej ryzyka i kosztu. Wielkość przeszkleń: duże szklenia podbijają koszt stolarki i montażu. Standard energetyczny: lepsza izolacja, wentylacja mechaniczna, pompa ciepła – koszt startowy wyżej, komfort i rachunki lepiej. Warunki gruntowe: od „idealnie” do „trzeba wzmocnić” jest ogromny rozstrzał. Odległość mediów: metry robią różnicę – dosłownie. Poziom wykończenia: tu jest największa elastyczność (i ryzyko). Lokalizacja i logistyka: dojazd ciężkiego sprzętu, warunki terenowe, ograniczenia. Model realizacji: system gospodarczy vs generalny wykonawca (koszt vs ryzyko vs czas). Benchmark rynkowy (połowa i koniec 2026) – żebyś wiedział, czy Twoja wycena jest „w realu” Żeby nie porównywać jabłek do gruszek, rozdzielmy dwa światy: koszt „budowy m²” liczony zwykle dla stanu surowego / deweloperskiego (różne metodologie), koszt „pod klucz” (czyli to, co finalnie płacisz, żeby zamieszkać). W materiałach branżowych cytujących dane Extradom wskazuje się, że średni koszt budowy 1 m² domu w połowie 2026 roku to ok. 5920 zł/m², a do końca 2026 roku ok. 6040 zł/m² (średnia dla kraju, z wahaniami regionalnymi). Jak to czytać praktycznie: te wartości są „średnią krajową” i nie opisują standardu premium, „pod klucz” będzie wyżej (bo dochodzi wykończenie, łazienki, stolarka wewnętrzna, zabudowy itd.), dlatego Twoje 8 787–9 171 zł/m² pod klucz z przykładów New-House mieści się logicznie „nad” średnią budowy m² – i to jest zdrowy znak, nie błąd w wycenie. Region ma znaczenie (a w 2026 będzie mieć jeszcze większe) Różnice w kosztach budowy i robocizny między województwami potrafią być wyraźne – szczególnie gdy wchodzi presja na ekipy, dojazdy i logistyka. W praktyce w regionach o wysokich kosztach życia i dużym popycie (np. okolice dużych miast) budżet „napina się” szybciej niż w mniejszych ośrodkach. {{ ContactForm }} 7) Mini-case: jak wygląda „przewidywalny budżet” w praktyce (a nie w teorii) W ostatnich latach (także teraz, w styczniu 2026) obserwuję, że inwestorzy dzielą się na dwa typy: Typ A: planuje tylko to, co widać („dom i wnętrza”), a resztę dopisuje w trakcie. Typ B: planuje cały proces, czyli etapy budowy domu + koszty ukryte + bufor. Typ B wygrywa, bo ma: kontrolę, mniej nerwów, lepsze decyzje zakupowe, mniej „pożarów” na budowie. W New-House robimy to tak: na starcie układamy budżet „warstwami”: warstwa 1: stan surowy / deweloperski / pod klucz, warstwa 2: przyłącza, formalności, geodezja, warstwa 3: teren/ogród, ogrodzenie docelowe, podjazdy, warstwa 4: bufor ryzyka (konkretnie opisany, nie „bo tak”). 8) Najczęstsze błędy inwestorów (i jak ich uniknąć) Oto lista bez lukru: Kupuję projekt, a dopiero potem sprawdzam działkę → odwróć kolejność. Oszczędzam na badaniach gruntu → to pozorna oszczędność. Zakładam, że przyłącza „same się zrobią” → planuj je jak osobny mini-projekt. Nie mam bufora na wykończenie → wykończenie zawsze „chce” więcej. Nie mam harmonogramu → bez harmonogramu koszty stałe rosną, bo budowa się rozciąga. Za dużo decyzji na budowie → decyzje rób przed, na budowie tylko realizuj. System gospodarczy bez zarządzania → to często koszt emocjonalny i finansowy. 9) Ryzyka i jak je kontrolujemy (pogoda, terminy, materiały, wykonawcy, koszty, formalności) Budowa domu to projekt z ryzykami. Kluczowe jest to, czy ryzyko jest „Twoje”, czy jest wzięte w ramy procesu. W modelu generalnego wykonawcy kontrola wygląda tak: jedna odpowiedzialność za całość, harmonogram etapów + punktowe odbiory jakości, stała cena w umowie (zasada, która daje spokój), rozliczenie etapami po wykonaniu (bez zaliczek), procedury jakości (zwłaszcza na etapie fundamentów i izolacji), koordynacja branż (instalacje nie „kłócą się” z konstrukcją). 10) Dlaczego warto budować z New-House (same konkrety) Jeśli miałbym streścić New-House w jednym zdaniu: budujemy domy kompleksowo od działki i dokumentów aż po ogród, biorąc odpowiedzialność za całość. Twarde wyróżniki (to, co realnie daje Ci bezpieczeństwo) 30+ lat doświadczenia i 2500+ zrealizowanych domów. Generalny wykonawca: jedna firma, jedna odpowiedzialność. Budujemy w całej Polsce (logistyka i ekipy ogarnięte). Kompleksowo A–Z: działka, projekt, dokumenty, przyłącza, budowa, wykończenie, ogród. Pozwolenie na budowę GRATIS przy budowie z New-House (w ustalonym zakresie). Stała cena w umowie – bez „dopłat w trakcie”. Brak zaliczek – płatność po wykonaniu etapów. Stali pracownicy (wielu z nami 15–25 lat). 10 lat gwarancji – realna ochrona inwestora. 11) Zakres usługi w punktach – co wchodzi, co nie wchodzi (wprost) Co wchodzi (typowo) w kompleksową realizację A–Z: analiza działki i ryzyk, wsparcie projektowe (gotowy/indywidualny), dokumenty i formalności, harmonogram i prowadzenie budowy, realizacja etapów budowy domu (SSZ / deweloperski / pod klucz), koordynacja branż i odbiory, zagospodarowanie terenu i ogród (jeśli wybierasz wariant z ogrodem). Co może nie wchodzić (zależnie od umowy i zakresu): zakup działki (pomagamy, ale nie „sprzedajemy” każdej działki), wyposażenie ruchome (meble wolnostojące, dekoracje), elementy premium poza standardem (np. wyjątkowo drogie materiały – wtedy robimy wycenę różnicową). 12) Checklista klienta: co przygotować przed rozmową (żeby wycena była szybka i trafiona) lokalizacja działki + numer ewidencyjny, informacja o MPZP/WZ, zdjęcia działki i dojazdu, preferowany metraż i standard (SSZ/deweloperski/pod klucz), budżet (widełki) i termin startu, 3 priorytety (np. energooszczędność, duże przeszklenia, szybki termin). 13) Kalkulatory i szybkie liczenie budżetu (żeby decyzje nie były „na oko”) Jeżeli chcesz podejść do tematu metodycznie, zrób to w 3 krokach: Krok 1: policz wariant bazowy (metraż × cena za m² dla standardu, który rozumiesz). Krok 2: dopisz koszty niewidzialne z tabeli (grunt, geodezja, przyłącza, plac budowy). Krok 3: zrób 2 warianty „góra/dół”: wersja ostrożna (drożej, ale bez stresu), wersja minimalna (tańsza, ale z ryzykami opisanymi czarno na białym). Pomocne linki na New-House (do wpięcia w stronę jako linkowanie wewnętrzne): kalkulacje i podejście do wyceny: https://new-house.com.pl/kosztorys referencje i opinie: https://new-house.com.pl/referencje przykładowe realizacje i standardy: https://new-house.com.pl/realizacje Dobra praktyka na 2 stycznia 2026: zrób te 3 warianty zanim wybierzesz projekt. To daje kontrolę, a nie „gaszenie pożarów”. {{ CalculatorBuilding }} FAQ – najczęstsze pytania (2026) 1) Ile kosztuje budowa domu pod klucz w 2026? Najuczciwsza odpowiedź: zależy od standardu, bryły, działki i wykończenia. Ale po to dałem przykłady z New-House – żebyś miał punkt odniesienia w realnych kwotach i cenach za m². 2) Czy pokazane ceny są brutto? Tak – w podanych przykładach podaję kwoty brutto zgodnie z danymi przekazanymi do artykułu. 3) Dlaczego projekty indywidualne są zwykle ~10% droższe? Bo statystycznie mają więcej detalu, większe przeszklenia i mniej „powtarzalności” wykonawczej. To nie zawsze jest wada – często to świadomy wybór jakości i dopasowania. 4) Czy mogę zacząć budowę bez badań gruntu? Możesz, ale to proszenie się o ryzyko. Badania gruntu to koszt mały w skali inwestycji, a potrafi uratować dziesiątki tysięcy. 5) Co najbardziej „puchnie” w budżecie? Wykończenie pod klucz i przyłącza. To dwa obszary, gdzie jest najwięcej zmiennych i decyzji. 6) Co to jest stan deweloperski i czym różni się od pod klucz? Deweloperski to etap „gotowe do wykończenia” (zależnie od standardu: tynki, posadzki, instalacje, często bez finalnych okładzin i armatury). Pod klucz to etap, w którym wchodzisz do gotowego domu. 7) Jak długo trwają etapy budowy domu? To zależy od technologii, pogody, formalności i zakresu. Kluczowe jest, żeby mieć harmonogram i kontrolę etapów, bo opóźnienie generuje koszty stałe. 8) Czy New-House buduje tylko w Warszawie? Nie – budujemy w całej Polsce, a logistykę i nadzór ustawiamy tak, żeby jakość była powtarzalna. 9) Czy mogę budować etapami (najpierw deweloperski, potem pod klucz)? Tak. Wiele osób tak robi, ale warto to zaplanować z góry, żeby nie robić „dwóch remontów” zamiast jednego procesu. 10) Jak szybko dostanę wstępną wycenę? Jeśli podasz podstawowe dane z checklisty, możemy szybko przygotować orientację i plan etapów. Napisz: kontakt@new-house.pl lub zadzwoń +48 504 125 130. Trzy krótkie opinie klientów (cytat + streszczenie) „Firma New House wykazała się pełnym profesjonalizmem...” Streszczenie: Klient podkreśla sprawną organizację prac, terminowość i dobrą komunikację w trakcie budowy. Zwraca uwagę na poczucie bezpieczeństwa i jasne zasady współpracy. „Z pewnością będziemy polecać New-House...” Streszczenie: W opinii mocno wybrzmiewa jakość wykonania i to, że na budowie pracowały solidne ekipy. Klient akcentuje satysfakcję z efektu i dobry kontakt z firmą. „Jesteśmy bardzo zadowoleni zarówno z terminu, jak i jakości...” Streszczenie: Klient chwali dotrzymanie terminu, jakość robót i profesjonalne podejście. Wskazuje, że współpraca była przewidywalna i komfortowa. Źródło: https://new-house.com.pl/referencje Podsumowanie (najważniejsze zdanie) Jeżeli planujesz budowę w 2026, to największą przewagę daje nie „idealny projekt”, tylko realny budżet i kontrola etapów budowy domu – łącznie z rzeczami niewidzialnymi. Chcesz, żebym jako inżynier budownictwa i praktyk przejrzał Twoje założenia i pokazał, gdzie mogą być koszty ukryte? Napisz: kontakt@new-house.pl lub zadzwoń: +48 504 125 130. Autor: inż. Robert Skulimowski Prezes, New-House Robert Skulimowski Sp.k. 30 lat doświadczeń przy budowie domów jednorodzinnych, zbudowanych ponad 2500 domów i budynków biurowych. Budujemy domy od działki, przez dokumenty, samą budowę i ogród. Masz pytania dotyczące tego tematu lub inne? Napisz: robert.skulimowski@new-house.pl lub zadzwoń +48 504 125 130.
Działka z domem do rozbiórki (2026) – formalności, koszty, ryzyka i checklista | New-House
Działka z domem do rozbiórki (2026) – czy warto kupić? Plusy, minusy, formalności, koszty i realne ryzyka Aktualizacja: 26 grudnia 2025 (Warszawa) – dane i wnioski przygotowane z myślą o realiach początku 2026 roku. Kwintesencja w 60 sekund (najważniejsze wnioski) Tak, to często świetny ruch: najlepsze lokalizacje, dojrzałe otoczenie, często już są media i dojazd. Nie, nie zawsze możesz zburzyć stary dom: czasem blokuje to konserwator, MPZP, układ granic lub formalności rozbiórkowe. Nowy dom może być większy – ale tylko wtedy, gdy pozwalają na to zapisy MPZP lub decyzja WZ (a w 2026 roku zasady WZ robią się ostrzejsze). Największe ryzyko nie leży w „gruzie”, tylko w papierach: plan miejscowy, WZ, ochrona konserwatorska, linie zabudowy, odległości od granic, służebności. Najczęstszy błąd kupujących: „Biorę, bo taniej”. Najlepsza strategia: „Sprawdzam, zanim podpiszę”. Jeśli chcesz spać spokojnie: potraktuj rozbiórkę jako jeden z etapów budowy domu, a nie osobną przygodę organizowaną „po godzinach”. Sprawdź działkę przed zakupem – krótka rozmowa i wstępna ocena ryzyk potrafią oszczędzić miesiące i dziesiątki tysięcy złotych. (2026): Dlaczego to bywa „perełka” i gdzie są miny formalne Dlaczego działki z domem do rozbiórki są często lepsze niż „goły grunt” W 2026 roku widzę powtarzający się schemat: ktoś szuka działki miesiącami, przewija ogłoszenia „działek budowlanych”, a potem… przypadkiem trafia na ofertę w kategorii „dom do remontu”. I nagle okazuje się, że to jest dokładnie ta lokalizacja, której wcześniej nie dało się kupić jako pustej działki. Dlaczego? Bo historycznie atrakcyjne miejsca były zabudowane od dawna. A „stary dom” w ogłoszeniu to często po prostu opakowanie dla gruntu z przewagami: istniejący dojazd, często droga gminna sąsiedztwo już ułożone (mniej niespodzianek) zdarzają się podciągnięte media (albo przynajmniej infrastruktura w ulicy) dojrzała zieleń, starodrzew (wartość, której nie kupisz „od ręki”) I jest jeszcze jeden element, bardzo ludzki: właściciele takich nieruchomości to nierzadko spadkobiercy. Dom jest dla nich kosztem i kłopotem, więc bywają bardziej skłonni do rozmów. Mini-historia (z życia budów): Pan Filip chciał działkę „blisko miasta, ale cicho”. Przez długi czas oglądał puste parcele – wszystkie w miejscach, które nie dawały mu poczucia komfortu. Dopiero gdy zaczął sprawdzać ogłoszenia „domów do remontu”, znalazł działkę z małym, starym budynkiem i pięknymi drzewami. Dziś pije kawę na tarasie nowego domu i mówi jedno: „Najlepsze było to, że najpierw ktoś sprawdził papierologię, a dopiero potem się zakochałem.” Plusy i minusy – uczciwie, bez lukru Plusy Lokalizacja premium (często lepsza niż działki „z pola”) Potencjalnie istniejące przyłącza / media (lub łatwiejsze ich odtworzenie) Negocjacyjność ceny (bo dom bywa „problemem” sprzedającego) Dojrzałe otoczenie i zieleń Czasem łatwiejsze uzyskanie parametrów zabudowy (ale to zależy od planu i okolicy) Minusy (te prawdziwe) Ryzyko, że rozbiórka nie będzie prosta (konserwator, MPZP, granice, bliźniak, ściana w ostrej granicy) Ryzyko, że po wyburzeniu okaże się, że nowy dom musi spełnić współczesne warunki techniczne i nie da się go ustawić tak jak starego Niespodzianki w ziemi: stare fundamenty, zasypane piwnice, niezinwentaryzowane sieci Dodatkowy etap formalny i logistyczny (rozbiórka + utylizacja + zabezpieczenia) Tu ważna myśl: minusy są do ogarnięcia, ale tylko wtedy, gdy je policzysz i wpiszesz w etapy budowy domu. Czy zawsze można zburzyć stary dom i postawić nowy? Nie. Powiem wprost, bo to temat, który robi najwięcej krzywdy inwestorom: „Dom do rozbiórki” w ogłoszeniu nie jest gwarancją, że urząd i konserwator myślą tak samo. Są sytuacje, w których: formalnie nie wolno rozebrać budynku (albo jest to ekstremalnie trudne) wolno rozebrać, ale nie wolno postawić nowego w takim kształcie, jak chcesz wolno postawić nowy, ale po spełnieniu warunków, które zmniejszą dom lub przesuną go w głąb działki Najczęstsze blokery: ochrona konserwatorska (wpis do rejestru, ewidencja, strefy ochrony) MPZP narzuca zachowanie linii zabudowy, gabarytów, kształtu dachu, a czasem nawet „charakteru” zabudowy budynek stoi w układzie „na granicy” albo w zabudowie bliźniaczej/szeregowej w praktyce: spór sąsiedzki + ryzyko szkód w trakcie rozbiórki Jeśli masz na oku działkę z budynkiem: zrób audyt formalny zanim podpiszesz umowę. To nie jest „fanaberia” – to zabezpieczenie marzenia. {{ ContactForm }} Rozbiórka: zgłoszenie czy pozwolenie (i dlaczego to ma znaczenie) W praktyce masz dwie ścieżki: rozbiórka na zgłoszenie rozbiórka na pozwolenie Zasady zależą m.in. od parametrów obiektu, lokalizacji względem granic i ochrony konserwatorskiej. W biznes.gov.pl znajdziesz opis procedury „Pozwolenie na rozbiórkę” wraz z listą typowych załączników (m.in. zgoda właściciela, szkic usytuowania, opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa). Co z tego wynika dla kupującego? czas i nerwy: inna jest „waga” zgłoszenia, inna pozwolenia bezpieczeństwo: przy pozwoleniu częściej wchodzą dodatkowe wymagania organizacyjne harmonogram: rozbiórka wpływa na kolejne etapy budowy domu, zwłaszcza fundamenty i przyłącza Wskazówka praktyczna (2026): Jeśli i tak planujesz nowy dom od razu – często sensowniejsze jest prowadzenie tematu tak, żeby rozbiórka była traktowana jako element przygotowania terenu pod budowę (w jednym, spójnym planie działań), zamiast robić to „oddzielnie i po omacku”. Czy nowy dom może być większy niż stary? Często: tak. Przeważnie: nie. O tym, czy nowy dom może być większy, decydują: MPZP (jeśli jest) – wskaźniki, linie zabudowy, wysokość, kąt dachu, intensywność, powierzchnia biologicznie czynna albo decyzja WZ (jeśli nie ma MPZP) – zasada dobrego sąsiedztwa i analiza urbanistyczna I teraz ważny punkt „na 2026”: reforma planowania przestrzennego wprowadza plan ogólny gminy jako dokument wiążący dla decyzji WZ, a wątek „obszaru uzupełnienia zabudowy” staje się kluczowy. Ministerstwo opisuje plan ogólny jako nowe, obowiązkowe narzędzie planistyczne, wiążące także dla WZ. w praktyce inwestorzy coraz częściej pytają o daty graniczne i ryzyko, że po wejściu w życie planu ogólnego uzyskanie WZ będzie trudniejsze. Konkretnie o dacie: w dyskusji o nowych zasadach często pojawia się 1 lipca 2026 jako moment, po którym mechanika wydawania WZ może być bardziej ograniczona (w zależności od gminy i etapu wdrożenia planu ogólnego). „Ale przecież stary dom stoi w granicy – to ja też tak postawię…” Tu jest klasyczna pułapka. Po rozbiórce zaczynasz znowu w reżimie aktualnych warunków technicznych (odległości od granic, ochrona ppoż, doświetlenie itd.). Minimalne odległości 3 m/4 m wynikają z § 12 warunków technicznych, a zmiany i doprecyzowania były komunikowane m.in. przez gov.pl. Wniosek: stary dom w „ostrej granicy” może dawać złudne poczucie, że wszystko jest możliwe. W 2026 roku – tym bardziej – sprawdzaj to na papierze, nie na wyobrażeniu. Checklista: co sprawdzić przed zakupem działki z domem do rozbiórki Poniżej masz listę, którą w praktyce traktuję jak „bezpiecznik inwestora”: Dokumenty i planowanie MPZP: co wolno budować (parametry, linie zabudowy, dach, wysokość) jeśli brak MPZP: realność uzyskania WZ (i zgodność z planem ogólnym, gdy wejdzie w życie) ochrona konserwatorska: rejestr/ewidencja/strefy dostęp do drogi publicznej i ewentualne służebności Granice, sąsiedztwo, ustawienie domu gdzie jest granica w terenie (geodeta, mapa do celów projektowych) czy budynek jest w granicy, czy „wisi” na sąsiednim układzie czy nowy dom da się sensownie ustawić przy aktualnych przepisach Media i „niespodzianki” przebieg sieci (mapa zasadnicza, uzgodnienia) czy da się wykorzystać istniejące przyłącza, czy i tak robisz nowe czy jest szansa na azbest (eternit) fundamenty/piwnice (koszt i ryzyko) Wyślij lokalizację i podstawowe dane działki – powiemy, co jest ryzykiem, co jest okazją, a co jest „czerwoną flagą”. Tabela: „Goła działka” vs „działka z domem do rozbiórki” (perspektywa 2026) Obszar Goła działka Działka z domem do rozbiórki Lokalizacja często peryferie często świetna lokalizacja Media bywa, że wszystko trzeba doprowadzić często infrastruktura już jest lub jest bliżej Start budowy szybki tylko „na papierze” wolniejszy na starcie (rozbiórka), ale bywa szybszy w całości Ryzyko formalne standardowe wyższe (konserwator, rozbiórka, granice) Koszty ukryte przyłącza, drogi, odwodnienia rozbiórka, gruz, azbest, fundamenty Potencjał negocjacji zwykle mniejszy często większy (spadek, kłopotliwy budynek) Komfort docelowy zależy od okolicy często wysoki (otoczenie już „dojrzałe”) (2026): Koszty, etapy budowy domu i jak zrobić to „bez dramatu” Koszty: czego ludzie nie liczą (a potem są zaskoczeni) W 2026 roku kosztorys „działki z domem do rozbiórki” powinien mieć przynajmniej te pozycje: Rozbiórka + robocizna Koszt rozbiórki zależy od kubatury, konstrukcji, dostępu sprzętu i regionu. W widełkach rynkowych często spotyka się zakres typu „kilkadziesiąt zł za m³ do ponad 100 zł za m³”, ale realna wycena jest zawsze „z oględzin”. Przykładowe widełki kosztów rozbiórek są opisywane w materiałach branżowych. Wywóz gruzu i odpadów Tu różnice robią się ogromne w zależności od tego, czy masz gruz czysty, czy zmieszany. W prasie branżowej pojawiają się konkretne przykłady cen kontenerów i big bagów (np. kontener 6–7 m³ na czysty gruz i dopłaty przy odpadach zmieszanych). Azbest (eternit) Jeśli dach jest z eternitu, wchodzą dodatkowe procedury i koszty. W 2025/2026 w źródłach branżowych pojawiają się widełki rzędu kilkudziesięciu zł za m² (zależnie od regionu). Fundamenty i piwnice (czyli „gruz, którego nie widać”) To jest temat, na którym ludzie tracą najwięcej: dom znika, a pod ziemią zostaje „pół budynku” stary beton potrafi kolidować z nowymi fundamentami zasypane piwnice trzeba rozwiązać mądrze, bo inaczej robisz sobie kłopot na lata W praktyce rozbiórka „do zera” powinna oznaczać również przygotowanie gruntu pod nowe fundamenty w sposób, który nie będzie ryzykowny dla całej inwestycji. {{ CalculatorRenovation }} Etapy budowy domu na działce po rozbiórce – prosty harmonogram (2026) Jeśli chcesz mieć spokój, układasz to jak projekt, a nie jak serię przypadków. Najczęściej etapy budowy domu wyglądają tak: audyt działki i papierów (MPZP/WZ/konserwator/granice/media) decyzja: rozbiórka na zgłoszenie czy pozwolenie (i komplet dokumentów) odłączenia i zabezpieczenia mediów rozbiórka + segregacja + wywóz uporządkowanie terenu, „zero” pod fundamenty geotechnika (jeśli trzeba) i finalna decyzja o posadowieniu fundamenty i dalej klasyczne etapy budowy domu: stan surowy, deweloperski, pod klucz I tu dopiero widać przewagę podejścia „jedną ręką”: inwestor nie musi koordynować pięciu ekip, tylko ma spójny plan i odpowiedzialność po jednej stronie. Jak wykorzystać przewagi takiej działki (żeby to była inwestycja, a nie stres) Jeśli media są, zrób z tego realną korzyść: sprawdź, czy przyłącza da się modernizować zamiast budować od zera zaplanuj miejsce domu tak, żeby nie walczyć z sieciami i służebnościami oceń wartość starodrzewu: czasem lepiej dopasować projekt niż walczyć z naturą Jeśli działka jest w świetnym miejscu: nie psuj tego „domem z przypadku” w 2026 roku różnica w komforcie życia często jest w układzie wnętrza, doświetleniu, akustyce i technologii – to są rzeczy, które projektuje się świadomie Wątek, który ludzie pomijają: działki szukaj też w ogłoszeniach „domów do remontu” To jest proste, a działa: filtrujesz lokalizację, dojazd, ulicę oglądasz „domy do remontu” patrzysz na działkę, nie na budynek Czasem perełka nie jest podpisana „działka budowlana”, tylko „dom do generalnego remontu”. Referencje (cytaty klientów New-House) Poniższe cytaty pochodzą z publicznych referencji New-House (fragmenty widoczne w wynikach wyszukiwania strony referencji): „Gorąco polecam Firmę New House oraz współpracę z właścicielem Panem Robertem…” (new-house.com.pl) To jest dokładnie ten typ emocji, na którym mi zależy: klient ma czuć pewność i bezpieczeństwo, bo budowa domu (szczególnie po rozbiórce) wymaga spójnego prowadzenia. Dlaczego warto budować z New-House (konkretnie, w punktach) 30+ lat doświadczenia, 2500+ zbudowanych domów Generalny wykonawca – jedna firma, pełna odpowiedzialność Budowa domów w całej Polsce Kompleksowo A–Z: działka, projekt, dokumenty, budowa, ogród Pozwolenie na budowę GRATIS przy budowie z New-House Stała cena w umowie – bez niespodzianek w trakcie budowy Brak zaliczek – płatność dopiero po wykonaniu etapów Stali, doświadczeni pracownicy (15–25 lat w firmie) Budowa do stanu surowego, deweloperskiego lub pod klucz 10 lat gwarancji i pełne bezpieczeństwo inwestora W 2026 roku to jest szczególnie ważne na działkach „z historią”, bo dochodzi etap rozbiórkowy i łatwo o chaos. A chaos w budowie zawsze kosztuje: czas, pieniądze i nerwy. Chcesz zbudować nowy dom na działce po rozbiórce? Napisz do mnie – powiem Ci, jakie są realne ryzyka i jak to poukładać w etapy budowy domu. robert.skulimowski@new-house.pl FAQ (najczęstsze pytania) Czy opłaca się kupić działkę z domem do rozbiórki? Opłaca się wtedy, gdy przewagi działki (lokalizacja, media, dojazd, otoczenie) są większe niż koszt i ryzyko formalne rozbiórki. Klucz to audyt dokumentów przed zakupem. Czy zawsze można zburzyć dom? Nie. Mogą blokować to przepisy konserwatorskie, plan miejscowy, układ granic, a czasem sama procedura (zgłoszenie vs pozwolenie). Procedury rozbiórkowe i wymagane dokumenty są opisane m.in. na biznes.gov.pl. Czy nowy dom może być większy niż stary? Tak, jeśli pozwala na to MPZP albo WZ. Stary dom nie daje „automatycznego prawa” do większego nowego – liczą się parametry planistyczne i warunki techniczne. Czy po rozbiórce mogę postawić dom dokładnie w tym samym miejscu? Nie zawsze. Po rozbiórce wchodzisz w aktualne warunki techniczne (odległości od granicy działki itd.). Jakie są typowe koszty wywozu gruzu? Zależą od regionu, rodzaju odpadów i pojemności. W źródłach branżowych pojawiają się przykłady cen kontenerów i różnic między gruzem czystym a zmieszanym. Co z eternitem? Jeśli jest azbest, musisz podejść do tego zgodnie z przepisami i zwykle wchodzi firma z uprawnieniami. Koszty w źródłach branżowych są często podawane w widełkach za m². Autor: inż. Robert Skulimowski Właściciel New-House Robert Skulimowski Sp.k. Od 1991 roku z sukcesem prowadzi firmę New-House, nadzorując budowę domów jednorodzinnych i budynków biurowych w całej Polsce. Łączy inżynierską precyzję z praktyczną wiedzą zdobytą na setkach placów budowy. Na koncie ma 2 500+ zrealizowanych inwestycji. Masz pytania dotyczące tego tematu lub inne? Napisz do mnie bezpośrednio: robert.skulimowski@new-house.pl lub zadzwoń tel. +48504125130
Dom na wąskiej działce w 2026: przepisy, odległości, koszty i realne wyceny (9–16 m)
Dom na wąskiej działce w 2026 Raport strategiczny o inwestowaniu, projektowaniu i realizacji w nowym ładzie przestrzennym Ten tekst jest dla osób, które chcą budować sensownie i bez wpadek na działkach o froncie ok. 9–16 m — szczególnie w lokalizacjach, gdzie działka jest droga, trudna, ale warta zachodu. 1) Dlaczego 2026 jest „rokiem selekcji” dla wąskich działek W latach 2024–2025 wąska działka była głównie wyzwaniem architektonicznym: „czy da się tu zmieścić funkcjonalny dom?”. W 2026 dochodzi drugi poziom: ryzyko planistyczno-administracyjne. W skrócie: możesz mieć działkę „fizycznie OK”, ale prawnie ryzykowną, możesz mieć świetny projekt, ale przegrać na etapie: WZ / Plan ogólny / standardy dostępności / odwołania sąsiada, możesz kupić „tanią wąską”, a potem odkryć, że oszczędność zjadły: PPOŻ, logistyka, detale, przeróbki, czas. To jest dokładnie ten typ tematu, który dobrze działa na blogu: dużo wyszukiwań, dużo pytań, dużo strachu i niepewności, a więc wysoka skłonność do kontaktu. 2) Checklista na start (zanim wydasz 1 zł na projekt) Zrób te kroki w tej kolejności — serio, to oszczędza miesiące i dziesiątki tysięcy: Krok 1: MPZP czy WZ? Jeśli jest MPZP: czytaj parametry (linia zabudowy, dach, PBC, miejsca postojowe). Jeśli nie ma MPZP: sprawdź ryzyka pod WZ i Plan ogólny. Krok 2: zmierz „realną szerokość” pod budynek działka może mieć 14 m frontu, ale zwężać się do 11–12 m tam, gdzie realnie stoi dom. Krok 3: sprawdź sąsiadów gdzie mają okna, gdzie stoją, czy nowy dom może im zabrać wymagane doświetlenie. Krok 4: media i dojazd wąska działka = częściej problemy z logistyką, pompą do betonu, składowaniem, wjazdem HDS. Krok 5: dopiero teraz architekt + koncepcja + chłonność + koszty. {{ ContactForm }} 3) Prawo 2026: co najbardziej uderza w działki trudne (w tym wąskie) 3.1 Plan ogólny i „obszar, gdzie wolno uzupełniać zabudowę” W 2026 gminy wchodzą w etap, w którym Plan ogólny zaczyna mieć realny wpływ na to, czy i gdzie da się uzyskać WZ. Co to znaczy praktycznie dla Ciebie (albo Twojego klienta): działki na obrzeżach, po podziałach, „paski” — są częściej na straconej pozycji, bo gmina może nie chcieć rozlewania zabudowy, liczy się tempo: jeśli sytuacja jest niepewna, to harmonogram administracyjny bywa ważniejszy niż sam projekt. 3.2 WZ z terminem ważności (koniec „trzymania w szufladzie”) Jeśli ktoś myśli „załatwię WZ i kiedyś zbuduję” — 2026 mocno ogranicza tę filozofię. WZ staje się dokumentem, który trzeba domknąć inwestycyjnie, a nie tylko „posiadać”. 3.3 Standardy dostępności (szkoła i zieleń) — realny filtr dla obrzeży To bywa killer dla działek peryferyjnych: możesz mieć świetną geometrię, ale jeśli lokalizacja wpada w „zbyt daleko od usług”, robi się problem. 4) Geometria przymusu: działka ≤16 m i odległości, które robią całą grę W praktyce są 3 sytuacje projektowe: Wariant A — „symetryczny” (drogi w metrażu) okna po obu bokach, odległości większe, dom robi się „wagonem”. Efekt biznesowy: z pozoru „tani projekt”, ale funkcjonalnie trudny. Wariant B — „asymetryczny” (najczęstszy i zwykle najlepszy) jedna ściana boczna bez okien, odzyskujesz cenne metry szerokości domu, da się zrobić normalny układ. Efekt: najlepszy kompromis między prawem, światłem, funkcją i kosztem. Wariant C — „przy granicy” (premium ryzyka i detali) maksymalizacja szerokości bryły, ale rosną koszty i detale, pojawia się temat ścian o podwyższonych wymaganiach, serwisu elewacji itd. Efekt: bywa świetne w drogich lokalizacjach, ale wymaga doświadczonego wykonawcy i dobrego projektu. 5) Strategie projektowe, które działają na wąskiej działce (i naprawdę podnoszą komfort) Tu nie chodzi o „zmieścić dom”. Chodzi o to, żeby to był dobry dom, a nie kompromisowy tunel. 5.1 Światło i prywatność: graj przodem i ogrodem maksymalizuj przeszklenia na elewacji ogrodowej, front niech będzie „techniczny”: wejście, garaż/wiata, pomieszczenia pomocnicze, wewnątrz buduj oś widokową (to optycznie poszerza dom). 5.2 „Vertical living” bez bólu Wąska działka często wymusza: 2 kondygnacje, czasem 3 kondygnacje (zwłaszcza gdy chcesz 180–300+ m² w mieście). Klucz to: schody, które nie zjadają domu, sensowna akustyka, przemyślane strefowanie (parter = dzienne, góra = prywatne, ewentualnie „bonus” na poddaszu). 5.3 Garaż w bryle vs wiata: nie idź automatem Na wąskiej działce garaż w bryle potrafi „zjeść” najlepszą część parteru. Często lepszy układ to: wiata (carport) + schowek, a odzyskany metraż oddajesz salonowi lub gabinetowi (co sprzedaje dom dużo lepiej). 6) Ukryte koszty wąskiej działki: gdzie znika „tania działka” To jest sedno ekonomii: wąska działka bywa tańsza w zakupie, ale droższa w realizacji. Najczęstsze „pożeracze budżetu”: detale elewacji i dachu przy małych odległościach (okapy, rynny, obróbki), logistyka (pompa do betonu, dostawy na raty, brak składowania), zabezpieczenia wykopów (gdy jest ciasno i blisko sąsiad), więcej ścian/obwodu na 1 m² → więcej materiału i robocizny „na metr użytkowy”, ryzyko opóźnień (bo wszystko jest trudniejsze organizacyjnie). Wniosek prosty: porównuj koszty nie tylko „za m²”, ale jako TCO (całkowity koszt + czas + ryzyko). {{ CalculatorBuilding }} 7) Wyceny przykładowych domów na wąską działkę (Twoje dane) + ceny za 1 m² Poniżej liczę koszty w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej (PU), bo to jedyny pewny mianownik, który podałeś. Dodatkowo pokazuję szacunek „za 1 m² powierzchni budowanej” (czyli szerzej: całkowitej), bo o to prosisz — ale uczciwie: bez podanej powierzchni całkowitej mogę dać tylko widełki, bazując na typowej relacji PU → pow. całkowita (zwykle +12% do +22% w domach jednorodzinnych, a na wąskich bywa bliżej górnej granicy przez komunikację i układ). Porównanie kosztów budowy – powierzchnia użytkowa → realne ceny WĄSKI D9 (projekt na działkę o szerokości ok. 12 m) Powierzchnia użytkowa (PU): 130 m² Stan surowy zamknięty (SSZ): 378 102 zł ok. 2 909 zł/m² PU Stan deweloperski: 862 427 zł ok. 6 634 zł/m² PU Pod klucz: 1 018 427 zł ok. 7 834 zł/m² PU Pod klucz + ogród: 1 073 427 zł ok. 8 257 zł/m² PU Ryś (projekt na bardzo wąską działkę – ok. 9 m) Powierzchnia użytkowa (PU): 91 m² Stan surowy zamknięty (SSZ): 247 114 zł ok. 2 716 zł/m² PU Stan deweloperski: 601 043 zł ok. 6 605 zł/m² PU Pod klucz: 710 243 zł ok. 7 805 zł/m² PU Pod klucz + ogród: 765 243 zł ok. 8 409 zł/m² PU Wniosek: Małe domy na wąskich działkach mają wyższy koszt m² – skala działa przeciwko inwestorowi. Widełki: „cena za 1 m² powierzchni budowanej” (szacunek) Zakładam: pow. budowana ≈ PU × (1,12–1,22) WĄSKI D9 (pod klucz): ok. 6 835–7 007 PLN/m² budowanej WĄSKI D9 (pod klucz + ogród): ok. 7 204–7 378 PLN/m² budowanej Ryś (pod klucz): ok. 6 407–6 573 PLN/m² budowanej Ryś (pod klucz + ogród): ok. 6 903–7 082 PLN/m² budowanej Jak to czytać? PU daje Ci „perspektywę użytkową” (ile płacisz za metry, w których żyjesz). „Budowana” bywa niższa, bo liczysz większy mianownik — ale w wąskich domach koszt PU i tak rośnie, bo masz więcej przegród, detali i utrudnień na każdy metr funkcji. 8) Etapy budowy domu na wąskiej działce (i gdzie najczęściej ludzie się wykładają) Etapy budowy domu — wersja pod wąską działkę Analiza działki: chłonność + sąsiedzi + światło + dojazd Decyzje planistyczne: MPZP albo WZ + ryzyka na 2026 Koncepcja architektoniczna: wybór wariantu usytuowania (A/B/C z rozdziału 4) Projekt budowlany: w tym detale, które na wąskim robią różnicę (dach, rynny, ściany, akustyka) Pozwolenia i uzgodnienia SSZ: fundamenty, ściany, strop, dach — tu najczęściej rosną koszty przez logistykę Instalacje + szczelność + wentylacja: w wąskim domu łatwo o gorszy komfort bez dobrego projektu Stan deweloperski: wykończenia „bazowe”, przygotowanie pod final Pod klucz: tu wygrywa plan i kontrola detali Ogród i zagospodarowanie: na wąskiej działce to nie „dodatek”, tylko element funkcji (prywatność, dojazdy, retencja) Najczęstszy błąd na wąskiej działce: zaczynanie od projektu „bo ładny”, a dopiero potem walka z prawem i odległościami. FAQ – Dom na wąskiej działce w 2026 Czy na działce o szerokości 9–10 m da się zbudować normalny dom? Tak, ale nie każdy. Kluczowe są: układ asymetryczny (jedna ściana bez okien), bardzo dobra koncepcja światła od frontu i ogrodu, akceptacja 2 kondygnacji (czasem 3). Najczęstszy błąd to wybór „ładnego projektu katalogowego”, który nie działa w realnej geometrii działki. Jaka jest minimalna szerokość działki, żeby budowa miała sens? W praktyce: 9–10 m – możliwe, ale wysokie wymagania projektowe i wykonawcze, 11–13 m – optymalny kompromis (najwięcej sensownych rozwiązań), 14–16 m – pełna swoboda przy dobrej strategii. Uwaga: liczy się realna szerokość w miejscu posadowienia domu, nie tylko front działki. Czy w 2026 trudniej będzie uzyskać WZ na wąskiej działce? Tak – obiektywnie trudniej niż w latach 2020–2024. Powody: Plan ogólny ogranicza „rozlewanie” zabudowy, WZ przestaje być dokumentem „do szuflady”, rośnie znaczenie dostępności usług i infrastruktury. W 2026 czas i kolejność działań administracyjnych są często ważniejsze niż sam projekt. Czy wąska działka zawsze oznacza droższą budowę? Nie zawsze, ale bardzo często tak w przeliczeniu na m². Dlaczego? więcej ścian i detali na każdy metr użytkowy, trudniejsza logistyka, wyższe wymagania techniczne przy małych odległościach. Wąska działka bywa tańsza w zakupie, ale droższa w realizacji. Dlaczego małe domy na wąskich działkach są droższe za 1 m²? Bo skala działa przeciwko inwestorowi: kuchnia, łazienki, schody i instalacje „nie maleją proporcjonalnie”, koszt obwodu budynku na 1 m² jest wyższy, komunikacja zajmuje większy procent powierzchni. To nie jest „drożyzna wykonawcy”, tylko czysta matematyka budowy. Czy lepiej wybrać garaż w bryle czy wiatę? Na wąskiej działce wiata bardzo często wygrywa. Garaż w bryle: zabiera najlepszą część parteru, pogarsza układ dzienny. Wiata + schowek: tańsza, elastyczniejsza, pozwala oddać metry salonowi lub gabinetowi. Czy dom przy granicy działki to dobry pomysł? To rozwiązanie premium ryzyka. Zalety: maksymalizacja szerokości domu, najlepsza funkcja w drogich lokalizacjach. Wady: wyższe koszty detali, większa odpowiedzialność wykonawcza, trudniejszy serwis elewacji. Wymaga doświadczonego architekta i wykonawcy, inaczej kończy się problemami. Jakie są największe błędy przy budowie domu na wąskiej działce? Najczęstsze: zaczynanie od projektu zamiast od analizy działki i prawa, niedoszacowanie kosztów logistyki i detali, brak strategii światła i prywatności, kopiowanie rozwiązań z szerokich działek. Efekt: dom „technicznie stoi”, ale źle się w nim mieszka. Czy wąska działka może być dobrą inwestycją? Tak – jeśli wiesz, co robisz. W drogich lokalizacjach: mniejsza konkurencja, wyższa cena końcowa domu, lepszy stosunek ceny zakupu działki do wartości nieruchomości. Dla inwestora świadomego to często przewaga, nie wada. Kiedy warto zrezygnować z budowy na wąskiej działce? Gdy jednocześnie występują: niepewność planistyczna, brak sensownego dojazdu, problemy z mediami, sąsiedzi blokujący doświetlenie. Nie każdą działkę trzeba „ratować”. Czasem lepszą decyzją jest rezygnacja. Od czego naprawdę zacząć budowę domu na wąskiej działce? Zawsze od: analizy prawnej (MPZP / WZ / Plan ogólny), geometrii i sąsiedztwa, realnych kosztów, nie wizualizacji. Projekt to dopiero trzeci krok, nie pierwszy. Autor: Robert Skulimowski inż. budownictwa lądowego właściciel New-House Od ponad 30 lat zawodowo zajmuję się budową domów jednorodzinnych – od analizy działki i dokumentów, przez projekt i kosztorys, aż po realizację „pod klucz”. W New-House zrealizowaliśmy już ponad 2500 domów w całej Polsce, pracując w modelu stałej ceny, bez zaliczek i z rozliczeniem etapowym. Na blogu dzielę się konkretną wiedzą z budów, realnymi kosztami i doświadczeniem, którego nie da się wyczytać z katalogów projektów.
Działka budowlana 2026: Jak sprawdzić MPZP, WZ i uniknąć strat?
Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana w 2026 roku: MPZP, WZ, Plan Ogólny i „pułapki”, które kosztują setki tysięcy Kwintesencja w 60 sekund (najważniejsze wnioski) „Działka budowlana” z ogłoszenia nie jest statusem prawnym. O tym, czy możesz legalnie postawić dom, decydują MPZP albo decyzja WZ (a od 1 lipca 2026 – często także to, czy teren jest w OUZ w Planie Ogólnym). Najbezpieczniej kupuje się działkę, gdy masz wypis i wyrys z MPZP albo ostateczną WZ (i sprawdzisz dojazd, media, służebności, strefy ochronne, wodę/grunt). „Brak MPZP i brak WZ” = najwyższe ryzyko. W 2026 roku to już nie tylko „czas”, ale realna groźba, że gmina nie będzie mogła wydać WZ poza OUZ. Z MPZP/WZ wyczytasz m.in.: linie zabudowy, wysokość, dach, intensywność, PBC, funkcję, dojazd, a czasem ograniczenia konserwatorskie/powodziowe. Najczęstsza tragedia inwestora: „tania działka” → potem wychodzi: rolna klasa, brak dojazdu prawnego, strefa zalewowa, służebność, wysoka woda, kosztowne fundamenty. Jeśli chcesz, sprawdzimy działkę „jak inżynier + praktyk z budowy”, a nie „jak opis z ogłoszenia”. Napisz: kontakt@new-house.pl lub zadzwoń +48 504 125 130. Dla kogo: dla osób, które w 2026 roku chcą kupić działkę i mieć pewność, że da się na niej legalnie i sensownie zbudować dom (bez min). Co załatwisz u nas: dostajesz weryfikację działki + plan formalności + wstępny budżet i etapy budowy domu – jasno, konkretnie, przed zakupem. Historia z życia budowy Jest 6 stycznia 2026. Rynek działa szybko, ogłoszenia kuszą „budowlaną działką”, a potem przychodzi ten jeden mail z urzędu, który potrafi zatrzymać marzenie na lata. Pan Michał chciał tylko ciszy i widoku na zieleń – znalazł „idealną działkę”. Dopiero w analizie wyszło, że część terenu ma inne przeznaczenie, dojazd jest „na gębę”, a media wcale nie takie blisko. Tego typu historie widzę od 30+ lat w branży: błędy robi się nie na budowie, tylko przed zakupem gruntu. Dobra wiadomość? To da się sprawdzić, krok po kroku, bez doktoratu z planowania. A w 2026 roku – po zmianach planistycznych – ta wiedza jest już nie „mile widziana”, tylko konieczna. 1) Dlaczego „działka budowlana” to często iluzja W ogłoszeniach „budowlana” bywa skrótem myślowym: „ładna, płaska, jest droga”. Tylko że prawo działa inaczej. Możliwość zabudowy nadają dokumenty i decyzje, nie krajobraz. I to jest sedno: zanim policzysz metry domu, policz… ryzyko formalne. Z perspektywy wykonawcy (i człowieka, który odpowiada za harmonogram i koszty), zakup działki bez twardego potwierdzenia zabudowy to jak podpisanie umowy „na słowo honoru”. A w 2026 roku – po zmianach – „słowo honoru” bywa wyjątkowo drogie. 2) Mapa decyzyjna: MPZP vs WZ vs brak jednego i drugiego Uprośćmy to do trzech scenariuszy: Scenariusz A: Jest MPZP (najbezpieczniej) Masz plan miejscowy – czyli akt prawa miejscowego, który mówi co i jak wolno budować. Twoim zadaniem jest sprawdzić, czy Twój dom „mieści się” w parametrach. Scenariusz B: Nie ma MPZP, ale jest WZ (OK, jeśli jest ostateczna) WZ to decyzja administracyjna wydawana po spełnieniu warunków ustawowych, m.in. „dobrego sąsiedztwa”. Tu kluczowe słowo to: ostateczna (czyli po terminach odwoławczych). Scenariusz C: Nie ma MPZP i nie ma WZ (najwyższe ryzyko) Wtedy formalnie nie masz potwierdzenia, że w ogóle zbudujesz dom. W 2026 roku dochodzi jeszcze ryzyko, że decyzji WZ nie da się uzyskać tam, gdzie gmina nie przewidzi OUZ w Planie Ogólnym. 3) Jak sprawdzić MPZP (i co z niego wyciągnąć „dla siebie”) 3.1. Skąd wziąć MPZP? urząd gminy/miasta (wypis i wyrys), portale gminne, bardzo praktycznie: Geoportal „Raport o działce” (często zbiera kluczowe informacje w jednym miejscu). 3.2. MPZP ma dwie części, które musisz czytać razem Rysunek planu (mapa: symbole, linie, strefy) Tekst uchwały (parametry liczbowe i ograniczenia) 3.3. Co konkretnie sprawdzasz w MPZP (checklista inwestora) Poniżej lista „z placu budowy”, bo to właśnie te zapisy najczęściej wysadzają projekt albo budżet: 1) Przeznaczenie terenu (funkcja) MN (jednorodzinna) – zwykle najlepsze dla domu U/MN-U – elastyczność, ale ryzyko uciążliwego sąsiedztwa MW – potencjalnie blok za płotem (nasłonecznienie, prywatność) 2) Linie zabudowy i nieprzekraczalne granice Jeśli linia zabudowy „zjada” działkę, możesz mieć działkę 1000 m², a realnie sensownej powierzchni pod dom będzie mało. 3) Wskaźniki i „matematyka działki” intensywność / powierzchnia zabudowy PBC – powierzchnia biologicznie czynna (czasem bardzo wysoka) To bezpośrednio ustala, czy zmieścisz dom, taras, podjazd, garaż, ogród. 4) Ograniczenia architektoniczne kąt dachu, rodzaj dachu, kalenica wysokość, liczba kondygnacji czasem: kolorystyka, materiały, ogrodzenia To potrafi wykluczyć „wymarzony projekt” jeszcze zanim architekt zacznie rysować. 5) Ukryte strefy konserwatorskie / archeologiczne powodziowe / zalewowe strefy zieleni / lasy / role z zakazem zabudowy Chcesz, żebym sprawdził MPZP „pod projekt i budżet”, a nie „na oko”? kontakt@new-house.pl, +48 504 125 130. 4) Jak działa WZ (warunki zabudowy) i gdzie ludzie się wykładają WZ wydaje wójt/burmistrz/prezydent (czasem wojewoda) i musi być spełniony zestaw przesłanek z ustawy. 4.1. Zasada dobrego sąsiedztwa (serce WZ) W skrócie: w okolicy musi istnieć zabudowa, która pozwala „dopasować” parametry nowej inwestycji (funkcja, gabaryty, linia zabudowy itd.). To jest literalnie wpisane w art. 61 ustawy. Błąd nr 1: „Obok jest pole, ale kiedyś tu będą domy” – urząd patrzy na to, co jest teraz i co jest legalnie istniejące. 4.2. Ile się czeka na WZ? Teoretycznie procedura ma terminy, w praktyce bywa różnie (uzgodnienia, strony postępowania, odwołania). Na poziomie poradnikowym administracja wskazuje terminy, ale realnie trzeba liczyć zapas. 4.3. WZ od 2026: ważność 5 lat (dla nowych decyzji) Po reformie planistycznej nowe WZ mają być terminowe (co do zasady 5 lat). To zmienia strategię: działka z WZ „do szuflady” przestaje być takim „pewniakiem”, jak dawniej. 5) Co jeśli nie ma MPZP ani WZ? To moment, w którym inwestor musi zadać sobie jedno brutalnie uczciwe pytanie: czy kupuję działkę pod budowę, czy kupuję ryzyko? W praktyce masz trzy opcje: Warunkowa umowa zakupu: kupujesz dopiero, gdy uzyskasz WZ (albo gdy gmina pokaże, że teren będzie w OUZ). Czekasz na MPZP (jeśli gmina realnie planuje uchwalenie). Spekulujesz – i musisz być gotowy na scenariusz, że budowy nie będzie (albo nie w horyzoncie, który Cię interesuje). 6) Plan Ogólny i OUZ: rewolucja, która zmienia grę w 2026 To jest najważniejsza zmiana „tu i teraz”, bo jesteśmy już w 2026 roku. Plan Ogólny gminy ma wyznaczać strefy planistyczne oraz Obszary Uzupełnienia Zabudowy (OUZ). Co kluczowe: po 1 lipca 2026 (data graniczna, która przewija się w oficjalnych komunikatach) decyzje WZ co do zasady mają być wydawane tylko tam, gdzie Plan Ogólny na to pozwoli – czyli w OUZ. Ryzyko „czarnej dziury”: jeśli gmina nie zdąży/nie uchwali odpowiednich dokumentów, część inwestycji może się „zamrozić” formalnie – i to nie dlatego, że działka jest zła, tylko dlatego, że system nie ma podstawy do wydania decyzji. Wskazówka na styczeń 2026: jeśli dziś (6 stycznia 2026) oglądasz działkę bez MPZP i bez WZ, to powinieneś równolegle sprawdzić, jak gmina podchodzi do Planów Ogólnych i OUZ – bo to może przesądzić o wszystkim. 7) Grunty rolne i „odrolnienie”: gdzie znikają pieniądze Działki rolne kuszą ceną. Tylko że są dwa różne tematy: zmiana przeznaczenia (MPZP/WZ), wyłączenie z produkcji rolnej (opłaty/zgody). Ważna informacja praktyczna (często ratuje budżet): przy budownictwie jednorodzinnym jest zwolnienie z opłat do 500 m² wyłączenia (w typowych sytuacjach). 8) Niewidzialni wrogowie: rzeczy, których nie widać w ogłoszeniu Tu jest miejsce, gdzie inwestorzy najczęściej mówią: „gdybym wiedział wcześniej…”. 8.1. Geotechnika i wody gruntowe Możesz mieć MPZP/WZ, a i tak przegrać budżetem na fundamentach. Dlatego przed zakupem (albo przynajmniej przed projektem) warto zrobić badania gruntu – to koszt rzędu „ułamka” tego, co potrafi kosztować wzmocnienie posadowienia. 8.2. Dojazd prawny „Droga jest” ≠ „masz prawny dostęp do drogi publicznej”. To sprawdzasz w dokumentach i w księdze wieczystej. 8.3. Służebności, hipoteki, ograniczenia W praktyce zaczynasz od księgi wieczystej (działy III–IV). Elektroniczne KW są dostępne online po numerze księgi. 8.4. Powódź / zalew / melioracje Mapy zagrożenia powodziowego sprawdzasz w systemach publicznych (ISOK/Wody Polskie). 9) Widełki kosztów budowy w 2026: liczby z rynku + liczby z New-House W 2026 roku ceny wciąż zależą od standardu, bryły, technologii, regionu i dostępności ekip. Ale da się pokazać liczby, które pomagają złapać punkt odniesienia. 9.1. Przykładowe widełki z rynku (źródła zewnętrzne) Są publikacje pokazujące prognozy kosztów etapami dla 2026 (fundamenty, SSO, instalacje, wykończenia). Koszt stanu surowego zamkniętego bywa liczony w zł/m² (np. dane dla czerwca 2025 ok. 3876 zł/m² – jako punkt odniesienia „bazowego etapu”, nie „pod klucz”). Prognozy dla 2026 w części źródeł mówią o okolicach 5 500–6 000 zł/m² jako „jakościowe materiały”, przy zastrzeżeniach regionalnych. GUS publikuje wskaźniki cen produkcji budowlano-montażowej – dobre do śledzenia trendu (czy rośnie/spada). 9.2. Przykłady cen i realiów z New-House (Twoja marka, Twoje dane) Na New-House pojawiają się widełki rzędu 7 000–9 000 zł/m² (w zależności od standardu i skali). Przykład regionalny (2026): Podkarpackie 7 200–9 500 zł/m². Dla większych, indywidualnych domów/rezydencji pojawiają się konkretne przykłady kwot (np. kilkaset m² i budżety idące w miliony). Na stronie z projektami pojawia się też komunikacja „średnich kosztów budowy” w widełkach (np. 1 050 000–1 350 000 zł jako orientacja). 9.3. Tabela: jak to czytać, żeby nie oszukać samego siebie Poniżej „tabela prawdy”: nie ma jednej ceny, ale są stałe mechanizmy. Element budżetu Co go najbardziej zmienia Najczęstsza pułapka Fundamenty grunt, woda, spadki, piwnica „Działka tania” = „fundament drogi” Stan surowy bryła, rozpiętości, stropy, dach „Nowoczesna bryła” bywa droższa niż wygląda Instalacje standard, pompa ciepła, rekuperacja niedoszacowanie mocy/rozprowadzeń Wykończenie jakość materiałów, detale „pod klucz” nie zawsze znaczy to samo Przyłącza/teren odległość do sieci, formalności „media w drodze” ≠ „podłączę jutro” Chcesz dostać wstępny budżet + etapy budowy domu dopasowane do Twojej działki i standardu? kontakt@new-house.pl, +48 504 125 130. 10) Jak wygląda proces krok po kroku (od kontaktu do odbioru) W New-House budujemy kompleksowo od działki do odbioru budynku do użytkowania – i to jest ważne, bo formalności + technika muszą do siebie pasować. Kroki (10): Krótka rozmowa: lokalizacja, cel, standard, termin Weryfikacja formalna: MPZP/WZ/Plan Ogólny + dojazd Weryfikacja „ukrytych ograniczeń”: powódź, strefy, służebności Wstępna analiza gruntu (a docelowo badania) Koncepcja funkcjonalna + dopasowanie projektu do planu Budżet i harmonogram: realne etapy budowy domu Dokumenty i pozwolenia + uzgodnienia przyłączy Budowa (SSZ / deweloperski / pod klucz) Zagospodarowanie terenu, ogród, ogrodzenie (jeśli chcesz) Odbiór i przekazanie domu do użytkowania 11) Widełki cenowe – od czego zależy cena (prosto, bez „zależy i koniec”) Najczęściej decyduje: powierzchnia i bryła (im prostsza, tym taniej), standard (deweloperski vs pod klucz), dach (skomplikowany = koszt), garaż i piwnica, grunt i woda, odległość mediów, region i dostępność ekip, tempo realizacji, zakres „A–Z” (czy robisz wszystko jedną firmą). Planujesz budowę? Nie ryzykuj swojego marzenia i oszczędności życia. Zacznij od solidnego fundamentu – rzetelnej wiedzy {{ CalculatorBuilding }} 12) Checklista klienta: co przygotować przed rozmową (żeby nie tracić tygodni) numer działki / obręb / gmina link do ogłoszenia (jeśli jest) informacja: MPZP czy WZ (jeśli sprzedający deklaruje – poproś o dokument) zdjęcia okolicy + dojazd Twoje oczekiwania: metraż, standard, termin budżet „na dziś” i budżet „maks” czy chcesz ogród/ogrodzenie/przyłącza w zakresie 13) Najczęstsze błędy klientów (i jak ich uniknąć) Kupno działki „bo tania”, bez MPZP/WZ Brak sprawdzenia dojazdu prawnego Zaufanie w ciemno: „media są obok” Ignorowanie wody/gruntu Brak sprawdzenia stref (powódź, konserwator) Projekt kupiony przed analizą MPZP/WZ Liczenie kosztów „po uśrednieniu”, bez specyfiki działki Brak zapasu czasu na formalności Brak zapasu budżetu na „niespodzianki” Rozbijanie inwestycji na 5 wykonawców bez jednej odpowiedzialności 14) Dlaczego warto budować z New-House (same konkrety) 30+ lat doświadczenia i tysiące realizacji – to daje przewidywalność procesu. Generalny wykonawca: jedna firma, jedna odpowiedzialność. Kompleksowo A–Z: działka → projekt → dokumenty → pozwolenia → przyłącza → budowa → teren/ogród → odbiór. Stała cena w umowie (bez „dopinania” w trakcie) – Twoje bezpieczeństwo finansowe. Brak zaliczek i rozliczanie etapami – płacisz za efekt, nie za obietnicę. 10 lat gwarancji – spokój na lata. Dodatkowo w komunikacji New-House pojawia się wsparcie formalne (w tym pozwolenia) przy budowie – warto to wykorzystać w CTA. Sprawdźmy Twoją działkę zanim kupisz. kontakt@new-house.pl, +48 504 125 130 (bez zobowiązań). {{ ContactForm }} 15) Referencje (3 historie klientów) „Panie Robercie, w związku z zakończeniem budowy mojego domu przekazuję Panu wyrazy uznania i podziękowania. Wybierając Pana firmę oczekiwałem wysokiej jakości ze względu na duże doświadczenie. Teraz poza wysoką jakością szczególnie doceniam kompleksowość wykonania oraz bardzo szybkie tempo całej budowy. Dla wielu osób budowa domu staje się czasami udręką ze względu na przeciągające się prace i wymieniające się ekipy. W moim przypadku przygotowania do budowy trwały dłużej niż sama [budowa]...” „NEW-HOUSE - Firma godna polecenia! Budowa domu w stanie deweloperskim przebiegała terminowo, zgodnie z harmonogramem określonym w umowie. Właściciel zawsze był do dyspozycji inwestora, służył swoim doświadczeniem w doborze materiałów, uczciwie rozliczał zakupy. Usterki i inne problemy były rozwiązywane na bieżąco. Kontrolował branżowe ekipy wykonawcze. Nie bez znaczenia w wyborze firmy były dla mnie osobiste cechy właściciela...” „Pani Monika została mi przedstawiona przez firmę New-House Pana Roberta Skulimowskiego, jako osoba odpowiedzialna za kompleksowe załatwienie wszelkich formalności związanych z budową. Dzięki temu mogłam uzyskać pozwolenie na budowę nie wychodząc z domu. Cały proces przebiegł sprawnie i bez mojego angażowania się w urzędowe sprawy. Pełen profesjonalizm i skuteczność w działaniu pozwoliły na szybkie rozpoczęcie właściwych prac budowlanych.” 16) FAQ (12 pytań, które ludzie realnie wpisują w Google) 1. Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana? Sprawdź, czy jest objęta MPZP (wypis/wyrys) albo czy ma ostateczną WZ. Jeśli nie ma jednego i drugiego – ryzyko jest największe, a w 2026 ważne jest też OUZ/Plan Ogólny. 2. Gdzie najszybciej sprawdzę MPZP i ograniczenia? Poza urzędem, praktyczny bywa „Raport o działce” w Geoportalu, bo potrafi zebrać kluczowe informacje w jednym miejscu. 3. Czy WZ gwarantuje, że dostanę pozwolenie na budowę? WZ wyznacza warunki, ale projekt musi je spełnić, a do tego dochodzą uzgodnienia branżowe i komplet dokumentów. 4. Co to jest zasada dobrego sąsiedztwa? To wymóg, by w otoczeniu była zabudowa pozwalająca określić parametry nowej inwestycji (art. 61). 5. Ile czeka się na WZ? Teoretycznie są terminy, ale praktyka zależy od uzgodnień i stron postępowania. Warto wkalkulować zapas. 6. Co się zmieniło od 1 lipca 2026? W praktyce rośnie znaczenie Planów Ogólnych i OUZ – to one mogą warunkować możliwość wydania nowych WZ. 7. Czy działka rolna może być „budowlana”? Może, ale to dwa tematy: przeznaczenie (MPZP/WZ) i wyłączenie z produkcji rolnej. 8. Czy odrolnienie zawsze kosztuje? Są zwolnienia – przy jednorodzinnym bywa zwolnienie do 500 m². 9. Jak sprawdzić, czy działka jest zalewowa? W publicznych mapach zagrożenia powodziowego (ISOK/Wody Polskie). 10. Co sprawdzić w księdze wieczystej? Dział III (prawa, roszczenia, służebności) i dział IV (hipoteki). 11. Czy „media w drodze” oznaczają, że podłączę się szybko? Nie zawsze. Liczy się możliwość techniczna i warunki przyłączenia od gestorów sieci. 12. Czy New-House może poprowadzić całość od działki do ogrodu? Tak – to jest Wasz wyróżnik: kompleksowo A–Z (działka, formalności, budowa, zagospodarowanie). Autor: Autor: inż. Robert Skulimowski Właściciel New-House Robert Skulimowski Sp.k. Od 1991 roku z sukcesem prowadzi firmę New-House, nadzorując budowę domów jednorodzinnych i budynków biurowych w całej Polsce. Łączy inżynierską precyzję z praktyczną wiedzą zdobytą na setkach placów budowy. Na koncie ma 2 500+ zrealizowanych inwestycji. Masz pytania dotyczące tego tematu lub inne? Napisz do mnie bezpośrednio: robert.skulimowski@new-house.pl lub zadzwoń tel. +48 504 125 130
Ukryte Koszty Budowy Domu – Na Co Uważać Przed Startem Inwestycji?
Ukryte Koszty Budowy Domu – Na Co Uważać Przed Startem Inwestycji? Marzenie o własnym tarasie i... pułapka "okrojonej" oferty. Nazywam się Robert Skulimowski. Od ponad 30 lat w New-House budujemy domy jednorodzinne. Zrealizowaliśmy ich, wraz z budynkami biurowymi, już ponad 2500. Przez te trzy dekady widziałem, jak spełniają się marzenia tysięcy rodzin o własnym miejscu na ziemi. Pamiętam rozmowę z Panem Michałem, który marzył o domu z widokiem na las. Dziś codziennie pije kawę na tarasie, który zbudowaliśmy dla niego od podstaw. Ale zanim do nas trafił, był o krok od popełnienia błędu, który kosztowałby go spokój i setki tysięcy złotych. Pan Michał, jak wielu Inwestorów, otrzymał kosztorys od innej firmy, który wydawał się niezwykle atrakcyjny. To częsta praktyka. Jako inżynier, każdego dnia borykam się z ofertami konkurencji, które klienci pokazują mi, prosząc o analizę. Widzę w nich liczne pułapki i braki w kluczowych elementach kosztorysowych. Trudność w realnym oszacowaniu kosztów budowy to dziś największe wyzwanie dla Inwestorów. Budowa domu to dla 99% z nas największy wydatek życia. Rzadko buduje się drugi czy trzeci dom. Państwa prawo to nie znać się na tym procesie. Ale moim obowiązkiem, jako eksperta z 30-letnim doświadczeniem, jest Państwa o tym rzetelnie poinformować. Ten artykuł to mapa przez finansowe "pole minowe". Pokażę, gdzie kryją się największe ukryte koszty budowy domu i jak w New-House, firmie którą prowadzę od 1991 roku, podchodzimy do tego inaczej. Naszym celem jest zagwarantowanie Państwu bezpieczeństwa budżetu i komfortu realizacji marzenia. Dlaczego najwięcej możesz stracić, zanim budowa ruszy? Analiza "Etapu Zero". Inwestorzy skupiają się na koszcie murów i dachu. Tymczasem najwięcej finansowych pułapek czeka na samym początku – na etapie, który nazywam "Etapem Zero". To wszystkie koszty, które trzeba ponieść, zanim na działce pojawi się pierwsza koparka. Działka – więcej niż cena zakupu Pierwszy wydatek to oczywiście zakup gruntu. Ale cena transakcyjna to dopiero początek. Musimy doliczyć koszty notarialne, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej oraz, przy zakupie z rynku wtórnego, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%. Przy działce budowlane wartej 400 000 zł, mówimy od razu o dodatkowych 8 000 zł podatku i kilku tysiącach złotych taksy notarialnej. Kluczowy błąd: zakup "w ciemno". Rola analizy działki W New-House często wykonujemy dla naszych klientów szczegółową analizę działki przed jej zakupem. Dlaczego? Bo to oszczędność rzędu dziesiątek, a czasem setek tysięcy złotych. Co sprawdzamy? Po pierwsze, przeprowadzamy analizę architektoniczną. Weryfikujemy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub Warunki Zabudowy (WZ). Sprawdzamy, czy Państwa wymarzony dom – np. parterowy z płaskim dachem – w ogóle może na tej działce powstać. Po drugie, wykonujemy analizę techniczną. Sprawdzenie działki pod kątem technicznym to dziś absolutna konieczność. Badania geotechniczne – fundament Twojego bezpieczeństwa Najważniejszym elementem tej analizy są badania geotechniczne gruntu. Stan na 25 czerwca 2024 jest taki, że dokumentacja geotechniczna jest niezbędnym załącznikiem do uzyskania pozwolenia na budowę. To nie jest opcjonalny wydatek. Badania te, kosztujące około 1800 zł, mówią nam wszystko o tym, co kryje się pod ziemią. Na jakiej głębokości jest woda gruntowa? Jaki jest rodzaj gruntu i jego nośność? Czy dany grunt nie będzie generował w przyszłości dodatkowych kosztów? To kluczowe informacje. Budowa na nieznanym gruncie to ryzyko pękania ścian i gigantycznych kosztów napraw w przyszłości. Czasem prosta decyzja o przesunięciu budynku o kilka metrów, oparta o te badania, pozwala zaoszczędzić ogromne pieniądze na fundamentach. Traktujemy to jako inwestycję w Państwa bezpieczeństwo, nie jako koszt. Pułapka "taniego" projektu gotowego Inwestorzy często stają przed wyborem: projekt gotowy (koszt od 5 do 20 tys. zł) czy indywidualny (od 20 do nawet 100 tys. zł). Wybierając projekt z katalogu, wielu zakłada, że to koniec wydatków na dokumentację. To błąd. Największy ukryty koszt projektu gotowego to jego adaptacja. Każdy gotowy projekt musi być dostosowany do warunków Państwa działki i lokalnego prawa (MPZP/WZ). Koszt adaptacji jest zależny od jej zakresu. Drobne zmiany to wydatek rzędu 3 tys. zł. Ale jeżeli zmiany ingerują w konstrukcję – na przykład chcą Państwo podnieść ściankę kolankową, zmienić kąt nachylenia dachu lub technologię stropu – koszt rośnie do nawet 12 tys. zł. Wymaga to bowiem pracy doświadczonego konstruktora, który musi przeliczyć całą konstrukcję budynku. Koszty dokumentacji formalnej Do "Etapu Zero" musimy doliczyć jeszcze koszty formalne. Niezbędna jest mapa do celów projektowych, wykonywana przez geodetę. To wydatek od 1800 zł do 3000 zł, w zależności od regionu Polski. Do tego dochodzą drobniejsze opłaty urzędowe za wypisy, wyrysy i samo pozwolenie na budowę. Te wszystkie "drobne" kwoty, zsumowane, tworzą poważny wydatek, który trzeba ponieść, zanim w ogóle pomyślimy o budowie. Przyłącza i Organizacja Budowy: Prawdziwe Źródło "Znikających" Pieniędzy Kiedy mamy już działkę, projekt i pozwolenie, pojawia się kolejny zestaw wydatków. Nazywam je "kosztami wokół budowy". To finansowa czarna dziura, o której nie powiedzą Państwu kosztorysy nastawione na najniższą cenę. Dom to nie tylko mury i dach. Aby budowa mogła ruszyć i trwać przez rok, potrzebne jest całe zaplecze logistyczne. I to właśnie tutaj konkurencja najczęściej "chowa" koszty, przerzucając je na Państwa. Niewidoczne, ale niezbędne: koszty przyłączy mediów Musimy uzbroić działkę. Bez tego budowa nie ruszy. Prąd: Potrzebujemy dwóch rodzajów. Pierwszy to prąd budowlany (w droższej taryfie C). Wymaga on wynajmu lub zakupu rozdzielnicy budowlanej (tzw. "erbetki"). W zależności od odległości od skrzynki, może to być koszt od 1500 zł do nawet 9000 zł. Drugi to prąd docelowy. Opłata za przyłącze zależy od mocy. Dziś, przy pompach ciepła, ładowarkach do samochodów i indukcji, minimalna sensowna moc to 35 kW, co daje koszt przyłączeniowy minimum 7000 zł. Woda i Kanalizacja: Czekanie na przyłącze wodociągowe może trwać miesiącami i kosztować krocie. Dlatego często bezpieczniejszą i szybszą opcją jest wykonanie na działce studni. Koszt takiej studni do celów budowlanych (do 25 m głębokości) to 5-7 tys. zł. Jeśli studnia ma być docelowa (głębinowa), koszt rośnie do ponad 10 tys. zł. Podobnie z kanalizacją – przy braku sieci musimy doliczyć duży jednorazowy wydatek na szambo lub przydomową oczyszczalnię ścieków. Inne media: Choć gaz jest podłączany coraz rzadziej (pompa ciepła zapewnia dziś nawet o 50% niższe koszty ogrzewania), to pojawia się nowy wymóg. Analizując trendy na 25 czerwca 2024, widzimy, że od 2026 roku konieczne staje się podłączenie światłowodu do budynku, co generuje orientacyjny koszt 3-4 tys. zł. Koszty organizacji placu budowy – 100 000 zł, o których nie ma mowy w ofercie To jest punkt, w którym najczęściej widzę rozbieżności między naszymi ofertami a ofertami konkurencji. Suma tych "drobnych" kosztów przy średniej budowie domu (trwającej ok. 1 roku) może sięgnąć nawet 100 000 zł. Co się na to składa? Proszę zobaczyć tę listę: Ogrodzenie tymczasowe placu budowy (wymóg prawny). Kontener biurowy lub socjalny dla ekipy. Kontenery na gruz (regularnie wywożone). Kontenery na śmieci bytowe. Toaleta przenośna (WC) z regularnym serwisem. Koszt Kierownika Budowy (obowiązkowy!). Koszt geodety (wytyczenie budynku, odbiory kolejnych etapów, inwentaryzacja powykonawcza). Koszt geologa (do odbioru zagęszczenia gruntu pod posadzki). To jest fundamentalna różnica. W New-House te koszty są uwzględnione w naszej kompleksowej ofercie. Konkurencja, stosując nieprecyzyjne umowy, często celowo pomija te punkty. W umowach konkurencji można znaleźć zapisy o "partycypacji w kosztach ogólnych budowy", co jest furtką do obciążania Państwa dodatkowymi fakturami. Najczęściej jednak tych punktów po prostu nie ma. Oznacza to, że to Państwo, jako Inwestor, musicie sami je zorganizować i za nie zapłacić, tracąc czas i pieniądze. Nasza filozofia od 1991 roku jest inna: przejmujemy pełną odpowiedzialność za proces budowlany. Dzięki temu mają Państwo gwarancję ceny i spokój ducha. Czujesz się przytłoczony ilością formalności? To naturalne. Budowa domu to złożony proces. W New-House przeprowadzamy naszych Klientów przez wszystkie etapy budowy domu – od analizy działki po odbiór kluczy. {{ ContactForm }} Czym naprawdę jest "Stan Deweloperski"? Klienci najczęściej proszą nas o ofertę na "prace deweloperskie". I tu dochodzimy do sedna problemu ukrytych kosztów. Gdy Inwestorzy porównują oferty, często są zaskoczeni różnicami w cenach, sięgającymi dziesiątek tysięcy złotych. De-mistyfikacja pojęcia Wynika to z faktu, że "stan deweloperski" nie jest pojęciem zdefiniowanym prawnie. Nie ma ustawy, która mówiłaby, co musi on zawierać. To, co jedna firma uważa za standard, inna traktuje jako kosztowną opcję dodatkową. Ta dowolność interpretacji to pole do popisu dla firm, które chcą wygrać najniższą ceną na papierze. Jak firmy "odchudzają" oferty, by wygrać ceną? Analizując "okrojone" kosztorysy, które trafiają na moje biurko, widzę te same schematy. Podam przykłady z ostatnich miesięcy 2024 roku: Instalacja elektryczna: Oferta zakłada 60 punktów elektrycznych. W nowoczesnym domu o powierzchni 150 m², gdzie mamy AGD, RTV, oświetlenie i gniazdka, potrzebują Państwo minimum 120-150 punktów. Dopłata za każdy dodatkowy punkt, już poza umową ryczałtową, jest drastycznie wyższa niż w standardowej ofercie. Elewacja: W kosztorysie jest tynk, ale bez uwzględnienia detali architektonicznych – boniowania, dekorów, okładzin drewnianych czy kamiennych, a nawet cokołu. To wszystko staje się "pracą dodatkową", generującą wysokie koszty. Instalacje hydrauliczne: Oferta nie obejmuje ogrzewania podłogowego (poza małą łazienką) lub zakłada użycie najtańszych, niemarkowych systemów rur i rozdzielaczy, co zemści się w przyszłości. Tynki i wylewki: Stosowanie różnych technologii (np. tańsze tynki gipsowe, które źle znoszą wilgoć w łazienkach) ma wpływ na finalny koszt wykończenia, o czym oferta nie wspomina. Tabela: Ukryte Koszty a Transparentność Oferty – Porównanie Aby zwizualizować ten problem, przygotowałem porównanie, które pokazuje, gdzie najczęściej kryją się pułapki "tanich" ofert w porównaniu do standardu, jaki oferujemy w New-House. Element Kosztorysu Standardowy "Okrojony" Kosztorys (Pułapka) Kompleksowa Oferta New-House (Gwarancja Spokoju) Potencjalny Ukryty Koszt dla Inwestora Organizacja Budowy Brak w kosztorysie (koszt Inwestora). Wliczone w cenę (WC, kontenery, ogrodzenie tymczasowe). 5 000 - 10 000 zł Kierownik Budowy Po stronie Inwestora (obowiązkowy). Zapewniony przez New-House i wliczony w ofertę. 4 000 - 8 000 zł Instalacja Elektryczna Minimalna liczba punktów (np. 60 pkt). Realna liczba punktów wg projektu (np. 120-150 pkt). 10 000 - 15 000 zł (dopłata za "aneksy") Badania Geotechniczne Zlecenie poza ofertą (ryzyko Inwestora). Wykonywane w ramach analizy działki. 1 800 - 2 500 zł (plus ryzyko błędnych fundamentów) Ogrzewanie Podłogowe Tylko łazienka (lub brak). Standard w salonie, kuchni, łazienkach (wg projektu). Wysoki koszt modyfikacji (tysiące złotych) Detale Elewacyjne Nieuwzględnione (tylko gładki tynk). Kompletne wykonanie elewacji z detalami (bonie, dekory, cokoły). 8 000 - 20 000 zł Geodeta (odbiory) Koszt Inwestora. Wliczone w kompleksową obsługę. 2 500 - 4 500 zł Nasz standard: "Stan Deweloperski Podwyższony" W New-House od lat stosujemy to, co rynek dziś nazywa "stanem deweloperskim podwyższonym". Dla nas to po prostu uczciwy standard. Nasza oferta jest korzystna, ponieważ standardowo wykonujemy roboty, które w wielu firmach traktowane są jako dodatkowo płatne. Nasz stan deweloperski obejmuje kompletnie wykonany stan surowy z dachem, wstawione okna, drzwi zewnętrzne i bramę garażową. Co kluczowe, zawiera także kompletne instalacje elektryczne i hydrauliczne (w tym często ogrzewanie podłogowe), tynki wewnętrzne, ocieplenie dachu, płyty k-g na sufitach oraz kompletnie wykonaną elewację wraz z parapetami zewnętrznymi. Dzięki temu mają Państwo pewność, że cena w umowie jest ceną realną. Nasze etapy budowy domu przebiegają płynnie, bez nerwowych re-negocjacji umowy i stresu związanego z "pracami dodatkowymi". Dom stoi, ale to nie koniec wydatków Wyobraźmy sobie ten moment: ekipa budowlana kończy prace. Odbierają Państwo dom w stanie deweloperskim. Czy to koniec wydatków? Niestety nie. Jest jeszcze jeden etap, który generuje finansowy "szok" – to koszty po zakończeniu budowy. Formalności i odbiory Nawet po zakończeniu prac budowlanych, portfel Inwestora jest jeszcze otwarty. Aby móc legalnie zamieszkać w domu, konieczne jest formalne zakończenie budowy i odbiór budynku. W tym celu niezbędne jest wykonanie inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej. To kolejny koszt rzędu około 2500 zł, o którym często się zapomina. Największy "zapomniany" koszt: Zagospodarowanie terenu Z mojego 30-letniego doświadczenia wynika, że to jest największy "szok" budżetowy dla klientów. Dom w stanie deweloperskim stoi na rozkopanej, błotnistej działce, otoczony tymczasową siatką. To nie jest jeszcze miejsce, w którym można komfortowo żyć. Aby Państwa marzenie było kompletne, musicie doliczyć koszty zagospodarowania terenu, które nie są częścią budowy samego budynku. A są to wydatki potężne: Ogrodzenie docelowe: Brama wjazdowa (często z automatyką), furtka, przęsła. Podjazd i chodniki: Kostka brukowa, płyty, żwir – to nie tylko materiał, ale przede wszystkim droga podbudowa i robocizna. Ogród: Niwelacja terenu po ciężkim sprzęcie, nawiezienie czarnoziemu (bardzo kosztowne), trawnik, nasadzenia, system nawadniania. Taras: Wykończenie tarasu, oświetlenie zewnętrzne, odprowadzenie deszczówki. To są wydatki, które łatwo mogą przekroczyć 100 000 - 150 000 zł. Rada Eksperta: Bufor finansowy – gwarancja Państwa spokoju Dlatego zawsze powtarzam klientom: proszę założyć bufor bezpieczeństwa. Standardowe 10%, o których często się czyta, to dziś, w realiach 2025 roku, zbyt mało. Rosnące ceny materiałów i niepewność na rynku sprawiają, że rekomenduję 15-20% wartości całej inwestycji. Dlaczego? Po pierwsze, na zmienność cen. Po drugie, na nieprzewidziane problemy techniczne (np. trudniejsze warunki gruntowe mimo badań). Po trzecie, na coś, co nazywam "apetytem rosnącym w miarę jedzenia". W trakcie budowy często decydują się Państwo na lepsze, a co za tym idzie droższe, rozwiązania niż pierwotnie zakładane. Ten bufor daje Państwu komfort podejmowania takich decyzji bez stresu. Dlaczego Warto Budować z New-House? Przez te wszystkie lata nauczyłem się, że w budowie domu nie chodzi tylko o mury. Chodzi o Państwa spokój, bezpieczeństwo finansowe i komfort życia rodziny. Nasza misja od 1991 roku opiera się na tych wartościach. Doświadczenie i Autorytet (E-E-A-T) Budujemy nieprzerwanie od 1991 roku. Zrealizowaliśmy ponad 2500 domów i budynków biurowych. To nie są puste liczby – to 2500 rodzin, które przeszły z nami przez ten proces bezpiecznie. Jako Prezes i inżynier z wykształcenia, osobiście nadzoruję filozofię firmy. Nasi inżynierowie, architekci i kierownicy budowy to wykształceni specjaliści z wieloletnią praktyką. Kompleksowość "Od Działki po Ogród" (USP) Jesteśmy generalnym wykonawcą. To kluczowe słowo. Oznacza, że bierzemy na siebie pełną odpowiedzialność za wszystkie etapy budowy domu. Nie muszą Państwo koordynować kilkunastu podwykonawców, pilnować terminów i rozwiązywać konfliktów między ekipami. My robimy to za Państwa – od znalezienia i sprawdzenia działki, przez komplet dokumentów, samą budowę, aż po zagospodarowanie terenu i ogród. Transparentność i Bezpieczeństwo Umowy Filozofia New-House jest prosta: nasza umowa ma być dla Państwa gwarancją, a nie polem minowym. Tabela, którą pokazałem wyżej, to nie chwyt marketingowy – to nasza codzienna praktyka. Nasze oferty są kompleksowe i szczegółowe. Chronimy Państwa budżet i spokój. Wiarygodność poparta faktami Naszą najlepszą wizytówką jest blisko 200 referencji od Klientów, które mogą Państwo przeczytać na naszej stronie. Pani Aleksandra Wzorek, dla której budowaliśmy, napisała: "Zależało nam w szczególności na wysokim poziomie wykonania oraz wykonawcy, któremu możemy zaufać. New House zapewnił nam obsługę budowy od wstępnej papierkologii...". To "zaufanie" jest dla nas kluczowe i pracujemy na nie każdego dnia od ponad 30 lat. Planujesz budowę? Nie ryzykuj swojego marzenia i oszczędności życia. Zacznij od solidnego fundamentu – rzetelnej wiedzy {{ CalculatorBuilding }} FAQ – Najczęściej Zadawane Pytania o Ukryte Koszty Budowy 1. Czy 10% buforu na budżet budowy domu wystarczy? Jako ekspert z 30-letnim doświadczeniem, muszę stwierdzić, że na 2025 rok to zbyt mało. Zmienność cen i ryzyko nieprzewidzianych prac (np. gruntowych) sprawia, że bezpieczny, realny bufor to 15-20% całkowitej wartości inwestycji. Daje to Państwu prawdziwy spokój i komfort finansowy. 2. Ile realnie kosztuje adaptacja projektu gotowego? To zależy od skali zmian. Podstawowa adaptacja do działki i MPZP to koszt ok. 3-5 tys. zł. Jeśli jednak zmiany ingerują w konstrukcję (np. zmiana stropu, podniesienie ścianki kolankowej), koszt ten rośnie do 10-12 tys. zł lub więcej, ponieważ wymaga pełnych przeliczeń przez doświadczonego konstruktora. 3. Co to są "koszty wokół budowy" i ile wynoszą? To kluczowa pułapka kosztorysowa. Są to koszty niezbędne do funkcjonowania placu budowy: ogrodzenie tymczasowe, toaleta, kontenery na śmieci i socjalne, opłaty za geodetę, kierownika budowy (jeśli nie jest w umowie) oraz droższy prąd budowlany. Przy budowie trwającej rok, mogą one sumarycznie sięgnąć nawet 100 tys. zł. W New-House są one jasno wyszczególnione w umowie. 4. Czy New-House pomaga w znalezieniu działki i sprawdzeniu jej? Tak, to część naszej kompleksowej usługi "od działki po ogród". Nasi specjaliści pomagają ocenić działkę pod kątem architektonicznym (co można na niej zbudować) oraz technicznym (wykonujemy m.in. niezbędne badania geotechniczne). Często taka analiza ratuje Klientów przed zakupem gruntu, który generowałby olbrzymie koszty. 5. Czym różni się stan deweloperski New-House od innych? Nasz standard to tzw. stan deweloperski podwyższony. Przede wszystkim jest on szczegółowo zdefiniowany w umowie. W przeciwieństwie do "okrojonych" ofert, nasza zawiera np. realną liczbę punktów elektrycznych, kompletne wykonanie elewacji z detalami czy koszty kierownika budowy. Daje to Państwu gwarancję ceny końcowej i pewność, że budowa zakończy się bez nieprzewidzianych dopłat. Autor: inż. Robert Skulimowski Właściciel New-House Robert Skulimowski Sp.k. Od 1991 roku z sukcesem prowadzi firmę New-House, nadzorując budowę domów jednorodzinnych i budynków biurowych w całej Polsce. Łączy inżynierską precyzję z praktyczną wiedzą zdobytą na setkach placów budowy. Na koncie ma 2 500+ zrealizowanych inwestycji. Masz pytania dotyczące tego tematu lub inne? Napisz do mnie bezpośrednio: robert.skulimowski@new-house.pl
Stan Surowy, Deweloperski, Pod Klucz: Co DOKŁADNIE Zawierają i Ile Kosztuje m²? - Kompletny Przewodnik 2026
Stan Surowy, Deweloperski, Pod Klucz: Co DOKŁADNIE Zawierają i Ile Kosztuje m²? - Kompletny Przewodnik 2026 30 lat doświadczenia: Od czego zacząć budowę domu w 2026 roku? Budowa domu to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. To inwestycja na pokolenia, która definiuje bezpieczeństwo i komfort Państwa rodziny. Często widzę, jak klienci przychodzą do nas z gotowym marzeniem, ale też z ogromnym lękiem. Są przytłoczeni ilością sprzecznych informacji, niejasnych ofert i terminów, które nic nie mówią. 'Ile to naprawdę będzie kosztować?', 'Co właściwie znaczy ten stan deweloperski?' – to pytania, które słyszę niemal codziennie. Nazywam się Robert Skulimowski. Jako inżynier i prezes firmy New-House, od 1991 roku uczestniczyłem w realizacji ponad 2500 takich marzeń – od domów jednorodzinnych po budynki biurowe. Przez ponad 30 lat widziałem, jak rynek ewoluował, ale jedno pozostało niezmienne: lęk inwestorów przed nieprzewidzianymi kosztami i brakiem transparentności. Wiem, że stoją Państwo przed procesem, który wydaje się skomplikowany. Internet jest pełen definicji, a "stan deweloperski" u każdej firmy oznacza co innego. To rodzi niepewność. Dlatego w tym kompletnym przewodniku, aktualnym na 17.11.2025, z pełną transparentnością przeprowadzę Państwa przez kluczowe etapy budowy domu. Wyjaśnię, co dokładnie powinno wchodzić w skład stanu surowego, deweloperskiego i pod klucz w standardzie premium na rok 2026. Pokażę też realne koszty za metr kwadratowy, opierając się na konkretnym projekcie. Moim celem jest dać Państwu pewność i wiedzę do podjęcia najważniejszej inwestycji w życiu. Etap I: Stan Surowy z Dachem – Solidna Baza Twojej Rodzinnej Twierdzy Stan surowy to fundament – dosłownie i w przenośni – bezpieczeństwa Państwa rodziny. To szkielet budynku, który będzie nosił cały jego ciężar przez dziesięciolecia. Niestety, to też etap, na którym najłatwiej "oszczędzić" kosztem jakości, co mści się pęknięciami ścian, wilgocią lub zapadającą się posadzką po kilku latach. W New-House definiujemy solidny stan surowy jako kompletną, zamkniętą i zabezpieczoną przed warunkami atmosferycznymi konstrukcję budynku. Co Dokładnie Obejmuje Stan Surowy z Dachem? Nasz standard, wypracowany przez 30 lat doświadczeń, obejmuje następujące prace: Prace Ziemne i Fundamenty: Rozpoczynamy od precyzyjnych wykopów pod ławy fundamentowe lub, co rekomendujemy i co staje się standardem, pod płytę fundamentową. Następnie wykonujemy ściany fundamentowe – tradycyjnie z bloczków betonowych 24 cm lub, przy bardziej skomplikowanych gruntach, jako wylewane ściany żelbetowe. Przygotowanie "Stanu Zerowego": Kluczowe jest wykonanie pełnych izolacji przeciwwilgociowych i termicznych fundamentów. Następnie wykonujemy zasypkę piaskową pod przyszłą posadzkę parteru. Wgląd Eksperta: Absolutnie krytycznym detalem jest tutaj zagęszczenie zasypki i jej odbiór przez uprawnionego geologa. To standard w New-House, który gwarantuje, że posadzka na parterze nie zapadnie się po latach pod własnym ciężarem. Pominięcie tego kroku to proszenie się o katastrofę budowlaną. Ściany Nośne (Kluczowa Rekomendacja): Po wykonaniu stanu zerowego, przechodzimy do ścian parteru. Zdecydowanie polecamy sprawdzone technologie, które zapewniają najwyższą trwałość. W New-House najczęściej budujemy z pustaków Porotherm 25 w systemie Profi lub Dryfix lub z cegieł silikatowych Silka 24 cm. Dlaczego nie używamy np. popularnego gazobetonu? Z naszego doświadczenia wynika, że materiały te mają znacznie niższą wytrzymałość. Przy nowoczesnych, rozbudowanych projektach z dużymi przeszkleniami i ciężkimi stropami, mamy przykłady rysowania się takich ścian. Wybierając Porotherm lub Silkę, inwestują Państwo w trwałość i ściany bez pęknięć na pokolenia. Stropy (Gwarancja Elastyczności): Kiedyś popularne były stropy prefabrykowane (np. Teriva). Dziś stosujemy je rzadko. Zdecydowanie najlepszym, najbardziej elastycznym i wytrzymałym rozwiązaniem są stropy żelbetowe monolityczne (wylewane). Wbrew pozorom, nasza wyspecjalizowana brygada murarzy i zbrojarzy wykona taki strop w 2 tygodnie. Korzyść dla Państwa? Całkowita swoboda w aranżacji wnętrz. Mogą Państwo stawiać ścianki działowe w dowolnym miejscu, dziś i za 20 lat, nie martwiąc się o układ belek stropowych. To komfort i dom, który dopasuje się do Państwa rodziny. Kolejne Kondygnacje: Wykonujemy ściany piętra (z tego samego, trwałego materiału co parter) oraz ewentualny strop nad piętrem. W domach nowoczesnych dochodzi attyka (kluczowa dla izolacji stropodachu), a w tradycyjnych ściana kolankowa. Konstrukcja Dachu (Więźba): W przypadku dachu spadzistego, wykonujemy więźbę dachową. Wgląd Eksperta: Zdecydowanie rekomendujemy więźbę wykonywaną na budowie, a nie prefabrykowaną. Dlaczego? Ponieważ na budowie jest ona konstruowana ze znacznie większych przekrojów drewna. Oznacza to, że Państwa dach jest po prostu solidniejszy i bardziej wytrzymały na obciążenia, jak śnieg czy wichury. To jest realne bezpieczeństwo. Zwieńczenie Etapu (Dach): Po wykonaniu więźby montujemy ścianki działowe i kominy. Całość zamykamy pokryciem dachowym – dziś najczęściej jest to blachodachówka lub dachówka ceramiczna. Dach wykonujemy z kompletnym orynnowaniem, oknami dachowymi i wyłazem. Tego etapu nie może robić jedna "złota rączka". W New-House proces nadzorują trzy wyspecjalizowane brygady: murarze i zbrojarze, cieśle oraz dekarze. Wielu z nich to fachowcy, którzy pracują z nami 15, 20, a nawet 25 lat. To gwarantuje powtarzalną, najwyższą jakość wykonania. {{ ContactForm }} Etap II: Stan Deweloperski – Nowoczesne i Złożone Serce Twojego Domu To jest najbardziej mylący etap dla klientów. "Stan deweloperski" to termin, który nie ma jednej, prawnej definicji. U nieuczciwego wykonawcy może nie zawierać tynków, parapetów, a nawet gniazdek elektrycznych. W New-House, nasz stan deweloperski to niemal gotowy dom, wymagający jedynie prac wykończeniowych (tzw. "pod klucz"). To najbardziej złożony i kosztowny etap, ponieważ obejmuje całą technologię budynku. Co Dokładnie Obejmuje Stan Deweloperski (Standard 2026)? Nasz standardowy zakres prac deweloperskich to: Stolarka Zewnętrzna: Montaż okien (najczęściej PCV, ale przy domach powyżej 250 m² rekomendujemy trwałe okna aluminiowe), drzwi zewnętrznych oraz bramy garażowej. Dom jest fizycznie zamknięty. Instalacje Wewnętrzne: Instalacja Elektryczna: Pełne okablowanie, rozdzielnia, a coraz częściej także instalacja inteligentna, alarmowa, światłowód i sieć komputerowa. Tynki Wewnętrzne: Ponad 90% naszych klientów decyduje się na tynki gipsowe – są gładsze, tańsze i doskonale regulują wilgotność. Instalacje Hydrauliczne: To kluczowy moment. Dziś w całym domu wykonujemy ogrzewanie podłogowe. Zapewnia ono nieporównywalny komfort cieplny i jest idealnie dostosowane do nowoczesnych pomp ciepła. Oczywiście na tym etapie wykonujemy też pełną instalację ciepłej i zimnej wody oraz kanalizację. Posadzki: Wykonujemy wylewki cementowe (jastrychy). Wgląd Eksperta: To chyba najbardziej wymagający technicznie etap w pracach deweloperskich. Nasi inżynierowie muszą idealnie zgrać poziomy w całym domu względem okien tarasowych i przyszłych podłóg (np. grubszego parkietu w salonie i cieńszego gresu w kuchni). Błąd na tym etapie to gigantyczne koszty napraw przy układaniu podłóg. Gwarantujemy tu perfekcję. Wykończenie Poddasza / Sufity: W przypadku dachów spadzistych, wykonujemy pełne ocieplenie dachu (np. wełną mineralną) i montujemy płyty gipsowo-kartonowe. W domach z płaskim dachem sufity podwieszane są często niezbędne, by estetycznie ukryć kanały wentylacji i klimatyzacji. Elewacja: Pełne ocieplenie budynku "na szaro" (styropian lub wełna zaciągnięta klejem), a następnie wykończenie elewacji tynkiem (akrylowym, silikonowym) lub, coraz częściej, nowoczesnymi okładzinami (płytki klinkierowe, płyty HPL). Wykonujemy także parapety zewnętrzne. Dlaczego Stan Deweloperski Dziś Tyle Kosztuje? Nowy Standard 2026 Proszę zauważyć, że w naszym standardzie deweloperskim na rok 2026 znajdują się dziś systemy, które 10 lat temu były luksusem, a dziś są inteligentną koniecznością: Wentylacja Mechaniczna z Odzyskiem Ciepła (Rekuperacja) Klimatyzacja Pompa Ciepła (jako główne źródło ogrzewania) To nie jest nasz wymysł. To odpowiedź na rosnące koszty energii oraz rygorystyczne regulacje unijne dotyczące efektywności energetycznej budynków (jak WT 2021 i kolejne). Dziś stan deweloperski to serce technologiczne domu. Inwestycja w te systemy na tym etapie to prestiż, komfort życia w czystym, filtrowanym powietrzu oraz realne, drastyczne oszczędności na rachunkach przez następne dekady. Dlatego ten etap, jak zobaczą Państwo w kalkulacji, stanowi dziś największy procent kosztów budowy. Etap III: Prace "Pod Klucz" – Przestrzeń Gotowa na Twoje Życie To etap, który zamienia budynek w dom. To moment, w którym nasi klienci widzą, jak ich marzenie nabiera kolorów i faktur. To finalne wykończenie wnętrz, po którym można wnosić meble. Co Dokładnie Obejmują Prace "Pod Klucz"? Nasz standardowy zakres (zawsze ustalany indywidualnie z architektem wnętrz) obejmuje: Wykończenie Łazienek: Układanie glazury, terakoty lub kamienia na ścianach i podłogach. "Biały Montaż": Montaż całej armatury łazienkowej (wanny, prysznice, umywalki, toalety, baterie). Podłogi: Ułożenie wszystkich docelowych posadzek w domu (panele, gres, parkiety drewniane, listwy przypodłogowe). Stolarka Wewnętrzna: Montaż drzwi wewnętrznych wraz z ościeżnicami i klamkami. Parapety Wewnętrzne: Montaż parapetów (np. kamiennych, konglomeratowych). Wykończenie Ścian: Wykonanie gładzi gipsowych (szpachlowanie) oraz finalne, dwukrotne malowanie ścian i sufitów na gotowo w wybranych kolorach. Efekt jest prosty: otrzymują Państwo klucze do domu, do którego wystarczy wstawić meble i zamieszkać. W New-House gwarantujemy, że ten etap jest realizowany sprawnie, bez przestojów. Dla naszych klientów oznacza to oszczędność 6-12 miesięcy niepokoju i koordynacji w porównaniu do samodzielnego wykańczania domu z wieloma różnymi ekipami. Każdy dom jest inny, a Państwa potrzeby są unikalne. Zanim przejdziemy do konkretnych liczb, chcę dać Państwu narzędzie do oszacowania Państwa marzeń. Zapraszam do skorzystania z naszego kalkulatora budowy domu. Podajemy tam realne ceny, aktualizowane na bieżąco przez nasz algorytm, a nie zaniżone "wabiki" marketingowe. Studium Przypadku: Koszt Budowy Domu 272 m² w 2026 (Projekt "Riwiera 3 wariant E") Aby nie być gołosłownym i dać Państwu realny obraz proporcji finansowych, posłużę się konkretną kalkulacją. Wybrałem popularny, reprezentatywny projekt "Riwiera 3 wariant E" – to dom o powierzchni 272 m². Kalkulacja jest aktualna na 17.11.2025 i zawiera nasze prognozy cen materiałów i robocizny na rok 2026. Tabela: Szczegółowy Podział Kosztów i Czasu Realizacji Etap Budowy Koszt (PLN) Koszt (zł/m²) Udział % w Budżecie Czas Realizacji Stan Surowy z Dachem 654 776 zł 2 407 zł/m² 33,5% 3,5 miesiąca Stan Deweloperski 905 000 zł 3 327 zł/m² 46,4% 3 miesiące Prace "Pod Klucz" 392 000 zł 1 441 zł/m² 20,1% 2 miesiące SUMA (Kompletna Budowa) 1 951 776 zł 7 175 zł/m² 100% 8,5 miesiąca Analiza Eksperta (Moje 30-letnie Doświadczenie) Powyższa tabela pokazuje kilka kluczowych trendów, które obserwuję od lat: Dominacja Stanu Deweloperskiego: Proszę spojrzeć na udział procentowy. Stan deweloperski (46,4%) jest dziś zdecydowanie najdroższym etapem. 30 lat temu, gdy zaczynałem, to prace "pod klucz" stanowiły znacznie większy procent. To pokazuje rewolucję technologiczną, jaka zaszła w budownictwie. Dziś inwestujemy w inteligencję i efektywność budynku (pompy ciepła, rekuperacja, automatyka), a nie tylko w jego wykończenie. Spadek Procentowy Prac "Pod Klucz": Udział prac wykończeniowych (20,1%) maleje, mimo że materiały (gres, armatura) drożeją. Dzieje się tak, ponieważ koszt technologii (OZE) rośnie jeszcze szybciej. Czas Realizacji (Gwarancja New-House): Łączny czas budowy tego 272-metrowego domu to 8,5 miesiąca. W New-House gwarantujemy ten termin w umowie. Jest to możliwe tylko dlatego, że dysponujemy własnymi, stałymi brygadami, które pracują z nami od 15, a nawet 25 lat. Nie ma przestojów i czekania na kolejnych podwykonawców. Dla Państwa to realna oszczędność czasu i pieniędzy (np. na koszcie wynajmowanego mieszkania podczas budowy). Pułapki Budżetowe – Ukryte Koszty, o Których Inni Ci Nie Powiedzą Moim obowiązkiem jako inżyniera i partnera w Państwa inwestycji jest pokazanie całego obrazu. Kwota 1 951 776 zł z powyższego przykładu to koszt budowy domu. Ale inwestycja to także koszty poboczne, o których wielu inwestorów zapomina, a które potrafią drastycznie nadwyrężyć budżet. Do kosztów budowy należy doliczyć: Koszty Formalne: Dokumentacja projektowa, pozwolenia, opłaty administracyjne, podatki, koszty notarialne. Koszty Działki: Zakup to jedno, ale kluczowe są koszty przyłączy mediów (prąd, woda, kanalizacja/szambo, gaz) oraz przygotowanie terenu (np. niwelacja). Zagospodarowanie Terenu: Ogrodzenie, brama wjazdowa i furtka, podjazd do garażu, tarasy, chodniki i ścieżki wokół domu oraz aranżacja ogrodu. Wyposażenie Wnętrz: Meble ruchome, sprzęt AGD i RTV. Rada Eksperta: Z 30 lat praktyki wiem, że te koszty poboczne mogą stanowić dodatkowe 15-25% wartości samej budowy. Dlatego zawsze radzę moim klientom: proszę założyć rezerwę budżetową w wysokości 10-15% na nieprzewidziane wydatki. To daje spokój i bezpieczeństwo finansowe, pozwalając uniknąć stresu i kompromisów jakościowych w trakcie procesu. Generalny Wykonawca (New-House) vs. Wiele Ekip – Pozorna Oszczędność, Realny Stres Wielu inwestorów, chcąc zaoszczędzić, decyduje się na "system gospodarczy" – samodzielne zatrudnianie i koordynowanie ekip do każdego etapu. Jako inżynier, który wielokrotnie ratował takie budowy, muszę powiedzieć wprost: w 2026 roku to jest droga donikąd. Widziałem tego skutki: opóźnienia (bo tynkarze nie weszli po elektrykach), wojny kompetencyjne (hydraulik zwala winę na posadzkarza), rozmyta odpowiedzialność i brak gwarancji na całość. Stres, stracony czas i finalnie wyższe koszty są niewspółmierne do pozornych oszczędności. Wartość generalnego wykonawcy rośnie wraz ze skomplikowaniem budowy. A dziś, gdy dom to zintegrowany system (pompa ciepła + rekuperacja + fotowoltaika + podłogówka), potrzebują Państwo jednego centrum odpowiedzialności, które zagwarantuje, że wszystko będzie ze sobą współgrać. Wybierając New-House jako generalnego wykonawcę, otrzymują Państwo: Jeden Punkt Kontaktu: To my zarządzamy całym procesem, od geodety po architekta wnętrz. Jedną, 10-letnią Gwarancję: Bierzemy pełną odpowiedzialność za całość – za fundamenty, dach, instalacje i ściany. Jeden, Niezmienny Budżet: Cena ustalona w umowie jest ceną końcową. Daje to Państwu absolutne bezpieczeństwo finansowe. Jeden, Gwarantowany Termin: Budowa domu pod klucz zajmuje nam 9 miesięcy. Nie 12, nie 24. Dziewięć. Dlaczego Warto Zbudować Swój Dom z New-House? Nasze Doświadczenie Działamy na rynku nieprzerwanie od 1991 roku. Zbudowaliśmy ponad 2500 domów i budynków biurowych. Te liczby to nie przechwałki – to gwarancja, że poradzimy sobie z każdą, nawet najtrudniejszą sytuacją na budowie. Nasza Ekspertyza Nasz zespół to wykształceni inżynierowie, architekci i kierownicy budów z wieloletnim stażem. To oni osobiście pilnują każdego detalu, od geologii po ostatnią warstwę farby. Nasza Transparentność (Zaufanie) Ten artykuł jest dowodem naszej filozofii. Dzielimy się wiedzą i realnymi kosztami, ponieważ wierzymy, że świadomy klient to najlepszy partner. Nasze umowy są jasne, a dane kontaktowe są zawsze dostępne. Nasza Kompleksowość (Autorytet) Jak wskazuje mój podpis – budujemy domy kompleksowo. Znajdujemy dla klientów działki, pomagamy w formalnościach, projektujemy, budujemy i aranżujemy ogrody. Zdejmujemy z Państwa barków każdy element tego skomplikowanego procesu, dając w zamian spokój i satysfakcję. Słowa to jedno, a liczby dopasowane do Państwa projektu to drugie. Jeśli mają Państwo już wybrany projekt lub marzenie, które chcą Państwo przelać na papier, proszę wysłać go do nas lub umówić się na rozmowę. Nasi inżynierowie przygotują bezpłatną, szczegółową wycenę każdego etapu (SSO, deweloperski, pod klucz) w naszym najwyższym standardzie. Wyceny przygotowujemy maksymalnie w ciągu 2 dni roboczych. Najczęściej Zadawane Pytania (FAQ) P: Ile czasu zajmuje wykończenie domu 140 m² pod klucz? O: W New-House, dzięki posiadaniu własnych, stałych ekip wykonawczych, gwarantujemy budowę domu o powierzchni 140 m² pod klucz w 8 miesięcy od rozpoczęcia prac. Sam etap wykończenia "pod klucz" (licząc od gotowego stanu deweloperskiego) zajmuje u nas zazwyczaj ok. 2-3 miesięcy. P: Jaką rezerwę budżetu warto założyć na nieprzewidziane koszty? O: Z mojego 30-letniego doświadczenia wynika, że bezpieczna rezerwa to 10-15%. Co ważne, w przypadku współpracy z nami ta rezerwa pokrywa koszty, o których wspomniałem w Sekcji 7 (np. przyłącza, ogród), a nie błędy wykonawcze czy nagły wzrost cen, ponieważ my gwarantujemy cenę w umowie. P: Czy można zacząć budowę stanu surowego z New-House i zmienić wykonawcę później? O: Oczywiście, realizujemy każdy z etapów osobno, jeśli klient ma takie życzenie. Muszą jednak Państwo pamiętać, że stracą Państwo wtedy naszą unikalną, 10-letnią gwarancję na całość oraz benefity płynące z płynnej koordynacji i integracji systemów. Największy spokój daje powierzenie całej inwestycji jednemu, sprawdzonemu partnerowi. P: Czym różni się koszt budowy domu od mieszkania w przeliczeniu na m²? O: Koszt budowy 1 m² domu (w naszym przykładzie 7175 zł) jest często niższy niż koszt zakupu 1 m² mieszkania w stanie deweloperskim w dużym mieście. Obecnie w Warszawie, to często 18000 zł. Należy jednak pamiętać, że przy domu dochodzą koszty zakupu działki, wykonania przyłączy, ogrodzenia i zagospodarowania ogrodu. W zamian otrzymują Państwo jednak nieporównywalny komfort, prywatność, przestrzeń i prestiż. P: Co dokładnie oznacza "dobrze opisana umowa" w New-House? O: Oznacza pełną transparentność i brak "drobnego druczku". Nasza umowa to przede wszystkim szczegółowy załącznik techniczny, który precyzyjnie definiuje każdy użyty materiał (np. "Porotherm 25 Dryfix", a nie "czerwona cegła"), każdy zakres prac, harmonogram płatności powiązany z odbiorem konkretnych, zakończonych etapów oraz gwarantowaną, niezmienną cenę końcową. Podsumowanie: Twoja Droga do Własnego Domu - listopad 2025 Budowa domu to podróż składająca się z trzech głównych etapów: solidnego stanu surowego, skomplikowanego technologicznie stanu deweloperskiego (który w 2026 roku obejmuje OZE i automatykę) oraz finalnego wykończenia pod klucz. Jak pokazałem na przykładzie, koszt budowy 1 m² (w naszym przykładzie 7 175 zł) to suma wielu składowych, a kluczem do sukcesu jest zrozumienie, co się na nią składa i wybór partnera, który gwarantuje jakość na każdym z tych etapów. Wybór generalnego wykonawcy, takiego jak New-House, to nie jest dodatkowy koszt – to inwestycja w bezpieczeństwo, gwarancję i komfort realizacji Państwa marzenia w gwarantowanym budżecie i czasie 8,5 miesiąca. Z poważaniem, inż. Robert Skulimowski Prezes, New-House Robert Skulimowski Sp.k. 30 lat doświadczeń przy budowie domów jednorodzinnych, zbudowanych ponad 2500 domów i budynków biurowych. Budujemy domy od działki, przez dokumenty, samą budowę i ogród. Zadzwoń! Tel. +48504125130 {{ CalculatorBuilding }}
_big.jpg)
Budowa domów jednorodzinnych od A do Z – kompleksowa realizacja z New-House
Budowa domu bez stresu? Z New-House zyskujesz stałą cenę, 10 lat gwarancji i pełną obsługę formalną. Zobacz 7 etapów budowy i realizacje w całej Polsce.Nazywam się inż. Robert Skulimowski. Witam Państwa na stronie New-House. Wyobraźmy sobie Pana Michała, który przez lata marzył o domu z widokiem na las. Dziś, dzięki naszej współpracy, codziennie pije kawę na tarasie, który zbudowaliśmy dla niego od podstaw, słuchając śpiewu ptaków. Ten spokój, ta pewność i satysfakcja – to jest prawdziwy cel mojej pracy od ponad 30 lat. W New-House doskonale rozumiemy, że budowa domu to jedna z najważniejszych życiowych decyzji. To inwestycja w przyszłość rodziny, w jej komfort i bezpieczeństwo. Dlatego stworzyliśmy proces, który zdejmuje z Państwa barków cały ciężar tego skomplikowanego przedsięwzięcia. Zajmujemy się wszystkim: od znalezienia idealnej działki, przez projekt i wszystkie pozwolenia, aż po wykończenie wnętrz, ogród i odbiór kluczy. Budujemy w całej Polsce, a absolutnym fundamentem naszej firmy są ludzie. Wiele osób z mojego zespołu – kierowników budowy, inżynierów i fachowców – pracuje z nami 15, 20, a nawet 25 lat. To prawdziwi rzemieślnicy, którzy znają swój fach do perfekcji. Oddając budowę domu w ręce takich ekspertów, mamy pewność sukcesu już na samym starcie. Pamiętam czasy na początku mojej drogi zawodowej, gdy obawialiśmy się zewnętrznego nadzoru. Dziś, 03 listopada 2025 roku, cieszymy się na współpracę z inspektorami nadzoru wyznaczonymi przez Inwestora. To dla nas dodatkowa, merytoryczna weryfikacja, która tylko potwierdza naszą najwyższą jakość. Ta procedura – doświadczeni rzemieślnicy, najlepsze certyfikowane materiały i podwójny nadzór (naszego kierownika budowy i zewnętrznego inspektora) – pozwala nam na coś wyjątkowego w skali kraju: udzielamy 10-letniej gwarancji na wszystkie wykonane prace. To Państwa realne bezpieczeństwo i spokój na dekadę. Dodatkowo, dla pełnej transparentności, do każdej budowy wykonujemy szczegółowe harmonogramy rzeczowo-finansowe, dostępne online dla Inwestora i wszystkich uczestników procesu. W New-House nie ma miejsca na domysły. Jest precyzyjny plan, jakość i terminowość. Ile kosztuje budowa domu? Poznaj realne koszty z New-House (stan na 03.11.2025) Jako inżynier budownictwa wiem, że budżet jest fundamentem każdej inwestycji. W New-House specjalizujemy się w precyzyjnych kosztorysach od trzech dekad. Dzięki olbrzymiej bazie ponad 27 000 wycenionych gotowych projektów i autorskiemu systemowi informatycznemu, jesteśmy w stanie podać Państwu przybliżoną wycenę (z dokładnością 97-103%) w ciągu zaledwie 1 godziny. Wycenę na podstawie gotowego projektu wykonawczego przygotowujemy w 2 dni robocze. Rozumiemy, że pojęcia „tani dom” lub „droga rezydencja” są względne. Dlatego poniżej przedstawiam trzy konkretne, przykładowe realizacje o różnej skali, wraz z kosztami brutto (z 8% VAT) aktualnymi na 03 listopada 2025. Projekt: Riwiera 4 wariant C (Dom komfortowy) Kategoria Dane Link do projektu https://new-house.com.pl/projekt/21829 Powierzchnia użytkowa 180 m² Prace stan surowy 622 499 PLN (brutto) Prace deweloperskie 1 267 803 PLN (brutto) Prace pod klucz 1 465 803 PLN (brutto) / Cena jednostkowa: 8 143 PLN/m² Prace pod klucz z ogrodem 1 535 803 PLN (brutto) Czas realizacji (z dokumentami) 12 miesięcy Projekt: Willa Siedziba (Elegancka willa) Kategoria Dane Link do projektu https://new-house.com.pl/projekt/19603 Powierzchnia użytkowa 282 m² Prace stan surowy 765 519 PLN (brutto) Prace deweloperskie 1 739 565 PLN (brutto) Prace pod klucz 2 021 565 PLN (brutto) / Cena jednostkowa: 7 169 PLN/m² Prace pod klucz z ogrodem 2 131 565 PLN (brutto) Czas realizacji (z dokumentami) 15 miesięcy Projekt: LK&1699 (Prestiżowa rezydencja) Kategoria Dane Link do projektu https://new-house.com.pl/projekt/27653 Powierzchnia użytkowa 781 m² Prace stan surowy 5 399 403 PLN (brutto) Prace deweloperskie 8 975 530 PLN (brutto) Prace pod klucz 9 678 430 PLN (brutto) / Cena jednostkowa: 12 392 PLN/m² Prace pod klucz z ogrodem 9 823 430 PLN (brutto) Czas realizacji (z dokumentami) 24 miesiące 30 lat doświadczenia i spokój na lata – poznaj filary współpracy z New-House Wybór firmy budowlanej to decyzja na lata, która definiuje nie tylko jakość budynku, ale przede wszystkim Państwa komfort i spokój podczas całego procesu. W New-House zbudowaliśmy naszą reputację na solidnych fundamentach, które realnie chronią Inwestora. Oto, co gwarantuje Państwu współpracę z nami: 10-letnia gwarancja na wszystkie prace To nie jest obietnica marketingowa, to zobowiązanie umowne. Przez 10 lat od odbioru domu mają Państwo absolutny spokój i pewność, że Państwa inwestycja jest w pełni bezpieczna. Jako generalny wykonawca bierzemy pełną odpowiedzialność za całość prac. 30 lat doświadczenia i ponad 2500 wykonanych realizacji Nie uczymy się na Państwa budowie. Zrealizowaliśmy ponad 2500 domów i budynków biurowych. To doświadczenie przekłada się na przewidywalny, płynny proces, pozbawiony kosztownych błędów, opóźnień i niepotrzebnego stresu. Własne, doświadczone ekipy - 15, 20, a nawet 25 lat razem z New-House Nasi architekci, kierownicy budowy, inżynierowie oraz brygady murarskie, dekarskie czy wykończeniowe to ludzie związani z New-House od lat. To gwarantuje niezmienną, powtarzalną, najwyższą jakość wykonawstwa, której nie zapewni firma bazująca na przypadkowych podwykonawcach z rynku. Gwarancja stałej ceny i terminu w umowie Chronimy Państwa budżet i plany życiowe. Po podpisaniu umowy, cena za dany etap jest stała, a termin precyzyjny i gwarantowany. Mogą Państwo spać spokojnie, bez obaw o nieprzewidziane koszty czy "poślizgi" w harmonogramie. Kompleksowość od A do Z w całej Polsce Nieważne, czy marzą Państwo o domu na Mazurach, w górach czy pod Warszawą. Zajmujemy się wszystkim – od znalezienia działki, przez projekt wnętrz, po architekturę krajobrazu. Jeden partner to jedna odpowiedzialność i ogromna oszczędność Państwa cennego czasu. Realna korzyść 8% VAT i transparentne finansowanie Budując z nami jako generalnym wykonawcą, korzystają Państwo z preferencyjnej stawki 8% VAT (dla domów do 300 m² powierzchni użytkowej) na materiały i robociznę. Oferujemy jasne rozliczenie etapowe – płacą Państwo wyłącznie za zakończony i odebrany przez Państwa lub inspektora etap prac. Jak przebiega kompleksowa budowa domu od A do Z? Poznaj 7 kluczowych etapów Budowa domu to skomplikowany proces logistyczny, techniczny i prawny. Dla naszych Klientów upraszczamy go do 7 przejrzystych kroków. Oto Państwa droga do marzeń, którą przejdziemy razem, dbając o każdy szczegół na każdym etapie budowy domu. Krok 1: Działka i Analiza Terenu Proces zaczyna się jeszcze przed projektem. Pomagamy naszym Inwestorom znaleźć idealną działkę dzięki dostępowi do ogólnopolskich baz nieruchomości. Co jednak ważniejsze – nasi eksperci gruntownie ją weryfikują. Sprawdzamy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub, w przypadku jego braku, pomagamy uzyskać decyzję o Warunkach Zabudowy (WZ). To daje Państwu gwarancję, że wymarzony projekt będzie mógł legalnie powstać w tym konkretnym miejscu. Krok 2: Projekt Domu – Gotowy czy Indywidualny? Mają Państwo do wyboru dwie komfortowe ścieżki: Adaptacja projektu gotowego: Mogą Państwo wybrać jeden z ponad 21 000 gotowych projektów z naszej bazy. Nasz architekt dokona jego adaptacji do specyfiki działki i Państwa potrzeb. Projekt indywidualny: To opcja, którą rekomendujemy przy nietypowych działkach lub unikatowych wizjach. Architekt New-House stworzy projekt od zera, idealnie skrojony na miarę Państwa rodziny i oczekiwań. Krok 3: Formalności i Pozwolenia (Nasza Odpowiedzialność) To etap, który spędza sen z powiek Inwestorom budującym systemem gospodarczym. W New-House bierzemy go w 100% na siebie – to esencja naszej kompleksowej usługi "od A do Z". Załatwiamy mapy do celów projektowych, warunki techniczne i umowy z gestorami sieci (prąd, woda, gaz, kanalizacja), projekt zjazdu, pozwolenia wodnoprawne i wszelkie inne niezbędne zgody. Składamy kompletny wniosek i uzyskujemy ostateczne pozwolenie na budowę. Dziś (stan na 03.11.2025) urzędy mają 65 dni na wydanie decyzji, a cały proces z przygotowaniem dokumentów trwa ok. 3,5 miesiąca. Państwo oszczędzają ten czas. Krok 4: Stan Surowy (Fundament Trwałości) Rozpoczynamy właściwą budowę. Po wytyczeniu budynku przez uprawnionego geodetę, wykonujemy roboty ziemne i solidne fundamenty, zabezpieczone izolacją termiczną i przeciwwilgociową. Następnie wznosimy ściany. Pracujemy wyłącznie na sprawdzonych, certyfikowanych technologiach, a wybór materiału zależy od Państwa priorytetów: Ceramika (np. Porotherm 25): Wybierając tę technologię, zyskują Państwo dom o "oddychających" ścianach, które doskonale akumulują ciepło zimą i chronią przed upałem latem. Precyzja wykonania nowoczesnych pustaków oznacza cieplejsze i równiejsze mury, a kompleksowość systemu pozwala na budowę całego domu w jednej, spójnej technologii. Silikaty (np. Silka 24): To wybór dla osób ceniących absolutną ciszę i spokój. Bloki silikatowe oferują najwyższą izolacyjność akustyczną na rynku. To także jeden z najzdrowszych materiałów (powstaje z piasku, wody i wapna), o najniższej promieniotwórczości naturalnej, gwarantujący idealny mikroklimat we wnętrzach. Gazobeton (np. Ytong 24): Decydując się na gazobeton, otrzymują Państwo ściany o doskonałej, jednorodnej termoizolacyjności. Jego porowata struktura sprawia, że mury aktywnie regulują wilgoć w pomieszczeniach – pochłaniają jej nadmiar i oddają, gdy powietrze staje się zbyt suche. To realne oszczędności na ogrzewaniu i zdrowy dom przez cały rok. Ten etap kończy się wzniesieniem ścian nośnych, kominów, stropów i solidnej konstrukcji dachu. Krok 5: Stan Deweloperski (Ukryte Serce Domu) To etap "ukryty" w ścianach i podłogach, ale absolutnie kluczowy dla komfortu i bezpieczeństwa na dekady. Nasi specjaliści wykonują tu wszystkie instalacje: elektryczną, hydrauliczną (zazwyczaj z komfortowym ogrzewaniem podłogowym) i wentylacyjną (np. rekuperację). Kładziemy idealnie równe tynki wewnętrzne i posadzki cementowe. Montujemy stolarkę okienną i drzwi zewnętrzne (domykając stan surowy), ocieplamy dach i wykonujemy zabudowy z płyt G-K. Na zewnątrz realizujemy elewację – bazując na 20-25 letnim doświadczeniu naszych brygad elewacyjnych. Krok 6: Wykończenie Pod Klucz Na tym etapie Państwa wizja staje się rzeczywistością. Nasi rzemieślnicy – glazurnicy, malarze, stolarze – zamieniają stan deweloperski w dom gotowy do życia. Montujemy drzwi wewnętrzne, parapety, gładzimy i dwukrotnie malujemy ściany w wybranych kolorach. Realizujemy "na gotowo" łazienki, układając glazurę, terakotę lub kamień i montując białą armaturę. Kładziemy podłogi (panele, deski, parkiety) i montujemy kotłownię – dziś najczęściej z ekologiczną i oszczędną pompą ciepła. Krok 7: Odbiór i Zagospodarowanie Terenu Nie kończymy na budynku. Tworzymy całe otoczenie Państwa domu, zapewniając spójność i prestiż całej posiadłości. Wykonujemy ogrodzenie, podjazdy z kostki, chodniki kamienne i tarasy. Nasi architekci krajobrazu projektują ogród, a ekipy wykonują nasadzenia, systemy automatycznego nawadniania i drenażu. Przekazujemy Państwu klucze do w pełni gotowego, wymarzonego domu, gotowego do wprowadzenia się. Ile będzie kosztować budowa domu w 2026 roku? Analiza eksperta Jako ekspert z 30-letnim doświadczeniem na rynku budowlanym, obserwuję, jak dynamicznie zmienia się struktura kosztów. Dziś, pod koniec 2025 roku i z prognozą na 2026, największym kosztem procentowym w budżecie staje się wyspecjalizowana, fachowa robocizna, a nie same materiały. Wartość pracy wykwalifikowanego rzemieślnika, który wykonuje pracę z należytą starannością, stale rośnie. Z moich analiz i tysięcy kosztorysów wynika, że robocizna i materiały stanowią dziś łącznie około 91% kosztów całej inwestycji. Pozostałe 9% to koszty projektów, adaptacji, pozwoleń, dokumentacji, nadzoru i inne koszty "okołobudowlane". Dlatego właśnie gwarancja stałej ceny, którą oferujemy w New-House, jest tak cenną ochroną Państwa budżetu. Bierzemy na siebie ryzyko rynkowych wahań cen, dając Państwu finansowe bezpieczeństwo. Bazując na naszych aktualnych realizacjach, średni koszt budowy domu w wysokim standardzie deweloperskim to obecnie od 5 500 do 7 500 zł/m². Ostateczna cena zależy oczywiście od stopnia skomplikowania projektu, lokalizacji działki i wybranych technologii. Budowa domu pod klucz, deweloperski czy surowy? Wybierz standard idealny dla siebie Rozumiemy, że każdy Inwestor ma inne potrzeby, plany i możliwości czasowe. Na rynku często panuje chaos definicyjny, co dokładnie wchodzi w skład danego etapu. W New-House stawiamy na pełną transparentność – zakres każdego standardu jest precyzyjnie zdefiniowany w umowie. Budowa domu w stanie surowym zamkniętym (SSZ) Korzyść dla Państwa: Otrzymują Państwo od nas kompletny konstrukcyjnie budynek – z fundamentami, ścianami nośnymi i działowymi, stropami i pełną konstrukcją dachu wraz z pokryciem. Dom jest bezpiecznie zamknięty dzięki montażowi wysokiej jakości okien i drzwi zewnętrznych. To idealna, bezpieczna baza, jeśli dalsze etapy prac chcą Państwo koordynować we własnym zakresie. Budowa domu w stanie deweloperskim Korzyść dla Państwa: To najpopularniejszy wybór, pozwalający na szybkie przejście do etapu aranżacji wnętrz. Przekazujemy dom, który ma wykonane wszystkie instalacje (elektryczne, wod-kan, C.O. z ogrzewaniem podłogowym), tynki, posadzki, kompletne ocieplenie budynku i gotową elewację. Pozostaje najprzyjemniejsza część – wykończenie i urządzanie. Budowa domu pod klucz Korzyść dla Państwa: To 100% spokoju i maksymalna oszczędność Państwa czasu. Bierzemy odpowiedzialność za wszystko – od projektu wnętrz, przez realizację łazienek "na gotowo", malowanie, układanie podłóg, aż po montaż oświetlenia, drzwi wewnętrznych i armatury. Wprowadzają się Państwo do gotowego, czystego domu. Budowa domu pod klucz z ogrodem Korzyść dla Państwa: To nasza absolutnie kompleksowa usługa premium. Wprowadzają się Państwo do w pełni wykończonej, gotowej do życia posiadłości, łącznie z zaprojektowanym przez architekta krajobrazu ogrodem, wykonanym tarasem, podjazdem i ogrodzeniem. Zaufali nam Inwestorzy w całej Polsce – Ich spokój jest naszą najlepszą rekomendacją Przez 30 lat zrealizowaliśmy ponad 2500 projektów. Jednak liczby nie oddają wszystkiego. Największą dumą napawa mnie satysfakcja i spokój naszych Klientów. Ich referencje i polecenia to dla mnie żywy dowód na to, że obraliśmy właściwą drogę, opartą na jakości i partnerstwie. Marta i Jarosław Białobrzescy Szanowny Panie Robercie, Korzystając z okazji chcieliśmy jeszcze raz podziękować za owocną współpracę przy realizacji naszego projektu. (...) "Po kilkunastu latach od zakupu działki na Mazurach zdecydowaliśmy się w 2022 r. na budowę całorocznego domu na tej nieruchomości. Biorąc pod uwagę znaczną odległość terenu budowy od miejsca naszego zamieszkania, a ponadto aktywność zawodową (...) postanowiliśmy powierzyć realizację tej inwestycji doświadczonemu generalnemu wykonawcy. (...) W wyborze New-House pomogły nam pozytywne opinie i recenzje osób, które skorzystały z usług tej firmy (...). Ostatecznie jednak przeważające znaczenie miała wizyta w firmie oraz rozmowa z jej właścicielem - Panem Robertem, która utwierdziła nas w przekonaniu, że nasza inwestycja zrealizowana zostanie terminowo i profesjonalnie. Zdecydowaliśmy się powierzyć New-House realizację domu „pod klucz” (w tym także załatwienie wszelkich formalności urzędowych (...)), co - jak się okazało w praktyce - było dobrym wyborem, oszczędzającym czas oraz potencjalne kłopoty z licznymi wykonawcami, a także zapewniającym 10-letnią gwarancję jednej stabilnej firmy na pełen zakres prac. Podkreślić należy, iż budowa realizowana była w okresie istotnego wzrostu cen materiałów i usług budowlanych (...). Mimo tych obiektywnych przyczyn, nie mieliśmy istotnych problemów z ustaleniem z Panem Robertem cen za poszczególne zakresy prac oraz terminów ich wykonania, które zostały dotrzymane. Prace budowlane rozpoczęły się we wrześniu 2022 r., zaś dom został ukończony w sierpniu 2023 r. (...) Jesteśmy bardzo zadowoleni zarówno z terminu wybudowania domu, jak i z jakości wykonanych prac. (...) Podsumowując: jesteśmy bardzo zadowoleni ze współpracy z New-House i z pełnym przekonaniem możemy polecić ich usługi przyszłym inwestorom". Pozdrawiamy Marta i Jarosław Białobrzescy Anna Białogońska-Doetsch "Nasza odyseja zaczęła się w 2018 roku po kupnie działki (...). Teraz padło pytanie kto nam to marzenie spełni. Sprawa nie była łatwa, bo odległość od placu budowy bardzo znaczna i dlatego bardzo ważne było móc w pełni zaufać. Bardzo pomogły nam w decyzji pozytywne opinie i recenzje o Firmie New-House. Jak nawiązałam kontakt (2020) i poznałam Pana Roberta, to od razu odniosłam wrażenie, że jesteśmy w dobrych rękach. (...) Co nam bardzo pomogło, to kompleksowe przejęcie również formalności związanych z rozpoczęciem budowy. A niestety okres nie był łatwy, bo koronawirus bardzo utrudnił wszelkie działania. Na dzisiaj mogę powiedzieć, bez Pana Roberta i wspaniałych pracowników nie mielibyśmy jeszcze gotowego domu. Od początku mogliśmy liczyć na fachowe porady, wskazówki i rozwiązania. (...) Ponieważ współpraca bardzo dobrze się układała zdecydowaliśmy się na przekazanie wykończenia domu także Panu Robertowi i jego ekipie. Była to bardzo dobra decyzja, bo mamy przepiękny dom. (...) O firmie New-House mogę z czystym sumieniem powiedzieć, że jest to bardzo profesjonalna firma zatrudniająca bardzo zaangażowanych i wykwalifikowanych pracowników i mogę gorąco polecić. (...) Podsumowując bardzo dziękuje Panu Robertowi i całej ekipie New-House za wykonanie mojego wymarzonego domu." Bardzo wdzięczna, Anna Białogońska-Doetsch Pytania i odpowiedzi (FAQ) – Moja wiedza dla Państwa Jako inżynier i właściciel firmy, codziennie odpowiadam na pytania Inwestorów. Zebrałem tu te pojawiające się najczęściej, by dać Państwu pełen obraz naszej współpracy i rozwiać ewentualne wątpliwości. Ile trwa budowa domu pod klucz? Dzięki naszym stałym, własnym ekipom i precyzyjnemu harmonogramowi, czas realizacji jest przewidywalny i gwarantowany umową. Dom o powierzchni 180 m² (jak Riwiera 4 z naszej oferty) realizujemy kompleksowo, wraz z dokumentami i ogrodem, w 12 miesięcy. Bardziej rozbudowana Willa Siedziba (282 m²) to czas realizacji ok. 15 miesięcy. Jak wygląda finansowanie etapowe? Współpraca z nami jest bezpieczna dla Państwa budżetu. Umowa podzielona jest na jasne etapy budowy. Płacą Państwo za realnie wykonane i odebrane przez Państwa (lub Państwa inspektora nadzoru) prace, zgodnie z harmonogramem rzeczowo-finansowym. Nie pobieramy płatności z góry za etapy, które jeszcze się nie rozpoczęły. Pomagamy również w przygotowaniu dokumentacji dla banku i formalnościach związanych z kredytem budowlano-hipotecznym. Czy pomagacie w uzyskaniu pozwolenia na budowę? Tak, to kluczowy element naszej usługi "od A do Z". Bierzemy na siebie cały, często żmudny, proces urzędowy. Nasi specjaliści pozyskują mapy geodezyjne, warunki przyłączy, wykonują adaptację projektu, a następnie składają kompletny wniosek i monitorują sprawę aż do uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Oszczędzamy Państwa czas i nerwy. Czy mogę budować dom z własnym, już kupionym projektem? Oczywiście. Wielu naszych Klientów przychodzi do nas z gotowym, zakupionym wcześniej projektem. Nasi architekci wykonują wtedy niezbędną adaptację projektu do Państwa działki, warunków lokalnych i indywidualnych potrzeb, zapewniając pełną zgodność z przepisami i optymalizując rozwiązania. Czy budujecie w mojej miejscowości? Tak, prowadzimy budowy na terenie całej Polski. Nasze 30-letnie doświadczenie logistyczne, sieć sprawdzonych dostawców i mobilne, własne ekipy pozwalają nam realizować projekty w dowolnej lokalizacji z zachowaniem tej samej, najwyższej jakości i pełnej kontroli nad procesem. Na czym dokładnie polega 10-letnia gwarancja New-House? To jest gwarancja generalnego wykonawcy na całe dzieło. W praktyce oznacza to dla Państwa pełen komfort. Jeśli w ciągu 10 lat cokolwiek wymagałoby naprawy (co przy naszej jakości zdarza się ekstremalnie rzadko), nie muszą Państwo dochodzić roszczeń u poszczególnych brygadzistów czy producentów materiałów. Kontaktują się Państwo wyłącznie z nami, a my bierzemy na siebie pełną odpowiedzialność za usunięcie usterki. Zacznijmy budowę Państwa wymarzonego domu Przez 30 lat widziałem, jak marzenia zapisane na papierze zmieniają się w fundamenty, ściany i bezpieczne przystanie dla całych rodzin. Wiem, że budowa domu to jedna z najważniejszych decyzji w życiu – pełna emocji, aspiracji, ale często też obaw o koszty, terminy i jakość. W New-House stworzyliśmy proces, który eliminuje ryzyko i niepewność, a pozostawia czystą satysfakcję z obserwowania, jak marzenie staje się rzeczywistością. Pozwól mi i mojemu zespołowi ekspertów przeprowadzić Państwa przez ten proces bezpiecznie, terminowo i w założonym budżecie. Zapraszam na bezpłatną, 60-minutową rozmowę, na której poznamy Państwa wizję i opowiem, jak możemy ją precyzyjnie zrealizować. Budujemy domy w całej Polsce. Zobacz nasze realizacje w: Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Wrocławiu, Łodzi, na Mazurach i na Śląsku... Autor: inż. Robert Skulimowski Właściciel New-House Robert Skulimowski Sp.k. Od 1991 roku z sukcesem prowadzi firmę New-House, nadzorując budowę domów jednorodzinnych i budynków biurowych w całej Polsce. Łączy inżynierską precyzję z praktyczną wiedzą zdobytą na setkach placów budowy. Na koncie ma 2 500+ zrealizowanych inwestycji. Masz pytania dotyczące tego tematu lub inne? Napisz do mnie bezpośrednio: robert.skulimowski@new-house.pl
Kompleksowa Budowa Domu w 2026: Jak Bezpiecznie Zbudować Dom
Kompleksowa Budowa Domu w 2026: Jak Bezpiecznie Zbudować Dom "Pod Klucz" uwzględniając Rewolucję w Przepisach? Marzenie o domu w cieniu biurokratycznej burzy Wyobraź sobie ten moment. Jest ciepły, lipcowy poranek 2026 roku. Stoisz pośrodku swojej działki, czując zapach rozgrzanej słońcem łąki. W wyobraźni widzisz już zarys tarasu, słyszysz śmiech dzieci biegających po trawniku i czujesz ten specyficzny spokój, który daje własny kawałek ziemi. Masz zabezpieczone finanse, wybrany projekt i ogromną chęć do działania. Z tą energią udajesz się do urzędu gminy, by złożyć wniosek o Warunki Zabudowy. I nagle, zamiast pieczątki i uśmiechu, zderzasz się z chłodną, urzędniczą odmową. "Przykro mi," słyszysz, "zgodnie z nowymi przepisami, po 1 lipca nie możemy wydać decyzji. Gmina nie uchwaliła Planu Ogólnego. Pana działka to w świetle prawa pole uprawne. Proszę czekać... może dwa lata, może pięć". To nie jest pesymistyczny scenariusz filmu science-fiction. To realne zagrożenie, które wisi nad tysiącami polskich rodzin, które nieświadome nadciągającej rewolucji w przepisach, odkładają decyzję o budowie "na później". Budowa domu zawsze była wyzwaniem, ale wchodząc w rok 2026, staje się ona grą strategiczną, w której stawką jest dorobek życia. Jako inżynier z trzydziestoletnim stażem, widziałem w branży budowlanej niejedno. Przeżyliśmy boom lat 90., kryzysy finansowe, szalejące ceny materiałów. Jednak to, co nadchodzi teraz – Rewolucja Planistyczna – redefiniuje pojęcie bezpieczeństwa inwestycyjnego. W tym artykule, napisanym z perspektywy praktyka, właściciela firmy New-House, Roberta Skulimowskiego, przeprowadzę Cię przez meandry nowych przepisów. Pokażę Ci, dlaczego kompleksowa budowa domu "pod klucz" w modelu, który doskonalimy od dekad, jest w tych niepewnych czasach Twoją najbezpieczniejszą polisą. Zapraszam do lektury kompendium wiedzy, które ma jeden cel: sprawić, byś spał spokojnie we własnym, bezpiecznie wybudowanym domu. Rewolucja Planistyczna 2026: Co czeka Inwestorów po 30 czerwca? Rok 2026 zapisze się w historii polskiego prawa budowlanego jako moment przełomowy. Zmiany, które wprowadzono ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wchodzą w decydującą fazę, a ich skutki odczuje każdy, kto planuje budowę na terenie nieobjętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Koniec ery bezterminowych „Wuzetek” Przez ostatnie dekady polski system inwestycyjny opierał się na tzw. "Wuzetkach" (Decyzjach o Warunkach Zabudowy). Było to narzędzie elastyczne, a co najważniejsze – dające poczucie trwałości. Inwestor mógł uzyskać WZ w 2018 roku i rozpocząć budowę w 2024, nie martwiąc się, że dokument straci ważność. Ta era właśnie się kończy. Zgodnie z nowymi regulacjami: Decyzje WZ wydawane od 1 stycznia 2026 roku będą terminowe. Będą ważne tylko przez 5 lat od daty uprawomocnienia. Jeśli w tym czasie nie uzyskasz pozwolenia na budowę, decyzja wygaśnie, a Ty zostaniesz z działką, na której być może nie będzie można już nic zbudować. Ochrona praw nabytych (do końca 2025): Decyzje WZ, które staną się prawomocne do 31 grudnia 2025 roku, zachowują swoją bezterminową ważność na starych zasadach. Mój ekspercki wniosek: Dziś, w listopadzie 2025 roku, mamy "ostatni dzwonek". Jeśli posiadasz działkę budowlaną lub rolną bez MPZP, złożenie wniosku o WZ w tej chwili jest absolutnym priorytetem. To wyścig z czasem, który może uratować wartość Twojej nieruchomości. Plan Ogólny Gminy – nowy władca Twojej działki Kluczową datą w kalendarzu każdego inwestora i samorządowca jest 30 czerwca 2026 roku. Do tego dnia każda gmina w Polsce ma obowiązek uchwalić nowy akt prawa miejscowego – Plan Ogólny Gminy. Zastąpi on dotychczasowe Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Dlaczego to tak istotne? Paraliż decyzyjny: Jeśli gmina nie zdąży uchwalić Planu Ogólnego w terminie (a wiele gmin sygnalizuje, że może mieć z tym problem), od 1 lipca 2026 roku nie będzie można wydawać nowych decyzji o Warunkach Zabudowy do momentu uchwalenia planu. Oznacza to całkowitą blokadę inwestycyjną. Twoja działka może stać się "niebudowlana" na miesiące lub lata. Ścisłe powiązanie: Po uchwaleniu Planu Ogólnego, każda nowa decyzja WZ musi być z nim ściśle zgodna. Koniec z uznaniowością i naciąganiem zasady "dobrego sąsiedztwa". Obszary Uzupełnienia Zabudowy (OUZ) – być albo nie być Nowe przepisy wprowadzają strefy zwane Obszarami Uzupełnienia Zabudowy (OUZ). To rewolucja. Od połowy 2026 roku decyzję o Warunkach Zabudowy uzyskasz tylko i wyłącznie wtedy, gdy Twoja działka znajdzie się w granicach wyznaczonego OUZ. Jeśli Twoja działka leży pod lasem, z dala od zwartej zabudowy wsi czy miasta, i Plan Ogólny nie obejmie jej strefą OUZ – nie wybudujesz tam domu. Nawet jeśli sąsiad 200 metrów dalej ma dom. To koniec rozlewania się zabudowy, ale też koniec marzeń o domku na uboczu dla tych, którzy nie zabezpieczą się wcześniej. Kalendarium zmian – dlaczego rok 2025 jest kluczowy? Dla ułatwienia przygotowałem tabelę, która obrazuje, jak zmienia się sytuacja prawna w najbliższych miesiącach. Termin / Zdarzenie Status Prawny i Działanie Inwestora Do 31 grudnia 2025 Złoty Czas. Wnioski o WZ rozpatrywane na starych zasadach. Decyzje prawomocne przed tą datą są bezterminowe. Rekomendacja: Składaj wniosek natychmiast! Od 1 stycznia 2026 Nowe Zasady Czasowe. Decyzje WZ wydawane są tylko na 5 lat. Wymagają szybszego rozpoczęcia procesu budowlanego. Do 30 czerwca 2026 Ostateczny Termin Gmin. Czas na uchwalenie Planów Ogólnych. Wnioski o WZ złożone w tym okresie są jeszcze procesowane, ale ryzyko rośnie. Od 1 lipca 2026 Nowa Rzeczywistość. Brak Planu Ogólnego = brak możliwości wydania WZ. Nowe WZ możliwe tylko na terenach OUZ. Wniosek: Jako New-House monitorujemy te zmiany na bieżąco. Klienci, którzy zgłaszają się do nas dzisiaj, otrzymują pełne wsparcie w procedowaniu wniosków jeszcze na starych zasadach. Nie zostawiamy Was samych z urzędnikami. Robert Skulimowski: 30 lat doświadczenia w służbie Twoich marzeń W świecie, gdzie firmy powstają i znikają w ciągu jednego sezonu, autentyczność i historia są fundamentem zaufania. Pozwólcie, że przedstawię się nie jako bezimienny prezes, ale jako człowiek, który budownictwem żyje od trzech dekad. Od nauki jazdy do budowania domów – historia z pasją Moja droga biznesowa rozpoczęła się w 1991 roku, kiedy byłem jeszcze studentem na Wydziale Inżynierii Lądowej Politechniki Warszawskiej. Wtedy, jako młody człowiek z głową pełną pomysłów, założyłem szkołę nauki jazdy – najpierw w moim rodzinnym Węgrowie, potem w Warszawie. To nauczyło mnie pierwszych lekcji odpowiedzialności za drugiego człowieka. Jednak moją prawdziwą pasją zawsze było tworzenie czegoś trwałego. Po kilku latach, wspólnie z dwoma wspólnikami, założyłem firmę remontowo-budowlaną. Przez 10 lat budowaliśmy struktury, uczyliśmy się rynku, zdobywaliśmy doświadczenie na "żywym organizmie" polskich budów przełomu wieków. W 2013 roku, bogatszy o te doświadczenia, postanowiłem zrealizować swoją autorską wizję firmy idealnej. Tak powstało New-House w obecnej formule – firmy rodzinnej (krótko po starcie dołączyła do mnie żona), która stawia na kompleksowość i transparentność. Filozofia New-House: Budujemy jak dla siebie Dlaczego New-House? Bo widziałem, jak bardzo stresujący jest proces budowy dla przeciętnego inwestora. Widziałem ludzi oszukanych przez nieuczciwe ekipy, widziałem budowy porzucone w połowie, widziałem błędy projektowe wychodzące po latach. Moją misją stało się stworzenie firmy, która zdejmuje ten ciężar z barków klienta. Nasze motto brzmi: “Zaletą pracy zespołowej jest to, że zawsze masz innych po swojej stronie”. W New-House nie jesteś sam. Masz za sobą sztab inżynierów, architektów i logistyków. Dlaczego E-E-A-T (Doświadczenie, Ekspertyza, Autorytet, Zaufanie) ma znaczenie? W budownictwie nie ma miejsca na improwizację. Doświadczenie: 30 lat na rynku i ponad 2500 wybudowanych domów. Ekspertyza: Wykształcenie inżynierskie (Politechnika Warszawska) i ciągły rozwój (interesuję się fizyką kwantową i nowoczesnymi technologiami, co przekłada się na innowacyjność naszych domów). Autorytet: Ponad 300 pisemnych referencji od zadowolonych Klientów, które są dostępne do wglądu. Zaufanie: Działamy transparentnie. Nasze umowy są jasne, a gwarancja na wykonane prace wynosi aż 10 lat. Kompleksowa Budowa Domu "Pod Klucz" – Antidotum na chaos W obliczu zmian prawnych 2026 roku, samodzielne prowadzenie budowy metodą gospodarczą staje się sportem ekstremalnym. Koordynacja geodety, architekta, urzędów, dostawców i dziesięciu różnych ekip wykonawczych to praca na dwa etaty. Czy masz na to czas? Model "Jeden Partner, Jedna Odpowiedzialność" W New-House proponujemy model, który eliminuje klasyczną "spychologię" budowlaną. Kiedy zlecasz budowę nam, my stajemy się Generalnym Wykonawcą. Co to oznacza? Jeśli pęknie rura, dzwonisz do nas, a nie szukasz hydraulika, który był tu pół roku temu. Jeśli urząd żąda uzupełnienia dokumentacji, to my jedziemy do urzędu. Odpowiadamy za całość: od pierwszej kreski na mapie, po ostatnie pociągnięcie pędzlem na ścianie w salonie. Gwarancja Niezmienności Ceny – tarcza przeciw inflacji Jednym z największych lęków inwestorów jest wzrost kosztów w trakcie budowy. Słyszymy historie o domach, które miały kosztować 800 tysięcy, a skończyły się na 1,2 miliona. W New-House wprowadziliśmy Gwarancję Niezmienności Ceny. Cena ustalona w umowie jest ostateczna. Bierzemy na siebie ryzyko wzrostu cen materiałów (stali, betonu, styropianu) w trakcie trwania prac. Dzięki dużej skali zakupów mamy stałe kontrakty z dostawcami, co pozwala nam chronić Twój budżet. Nie musisz trzymać "bufora bezpieczeństwa" na nieprzewidziane wydatki budowlane – te bierzemy na klatę my. Wybrany projekt? Wyceń go z nami! https://new-house.com.pl/kalkulator-budowy-domu {{ CalculatorBuilding }} Mapa Drogowa Inwestora: 10 Kroków do Wymarzonego Domu z New-House Proces budowy domu jest skomplikowany, ale my rozłożyliśmy go na czynniki pierwsze. Oto jak wygląda nasza wspólna droga, krok po kroku. Krok 1: Wybór i weryfikacja działki To fundament bezpieczeństwa. Zanim kupisz działkę, nasi specjaliści sprawdzają jej status prawny (KW, MPZP, WZ) oraz techniczny (rodzaj gruntu, poziom wód gruntowych, dostępność mediów). W dobie przepisów 2026, weryfikujemy czy działka ma szansę znaleźć się w OUZ. Krok 2: Projekt – gotowy czy indywidualny? Oferujemy dostęp do bazy tysięcy gotowych projektów, które adaptujemy do Twoich potrzeb i warunków działki. Jeśli masz unikalną wizję, nasi architekci stworzą projekt indywidualny od zera. Ważne: projektujemy domy energooszczędne, zgodne z normami WT 2021. Krok 3: Media i biurokracja przyłączeniowa To etap, który często frustruje inwestorów indywidualnych. My przejmujemy na siebie fizyczne wykonanie przyłączy (woda, prąd, gaz, kanalizacja) oraz – co trudniejsze – całą "papierologię" z gestorami sieci. Załatwiamy warunki przyłączeniowe i odbiory. Krok 4: Pozwolenie na budowę – nasza rola Kompletujemy potężną teczkę dokumentów: projekt budowlany, mapy, uzgodnienia, oświadczenia. Składamy wniosek w starostwie i monitorujemy sprawę aż do uzyskania prawomocnej decyzji. W 2026 roku, przy nowych WZ, pilnowanie terminów będzie tu kluczowe. Krok 5: Finansowanie i kredyt Pomagamy w uzyskaniu finansowania. Nasz kalkulator budowy pozwala wstępnie oszacować koszty, a nasi doradcy przygotowują profesjonalne kosztorysy wymagane przez banki do uruchomienia transz kredytu. Krok 6: Stan surowy zamknięty W ciągu około 3 miesięcy (dla domu do 200 m²) budynek rośnie w oczach. Wykonujemy roboty ziemne, fundamenty, ściany, stropy, więźbę dachową, pokrycie dachu, montujemy okna i drzwi zewnętrzne. Dom jest zabezpieczony przed deszczem i śniegiem. Krok 7: Stan deweloperski Kolejne 3 miesiące to praca wewnątrz. Instalacje elektryczne, wod-kan, CO (ogrzewanie podłogowe/pompy ciepła), tynki, wylewki, ocieplenie poddasza i elewacji. Dom zaczyna wyglądać jak dom. Krok 8: Stan pod klucz – wchodzisz i mieszkasz To opcja dla wymagających. Wykonujemy gładzie, malowanie, układamy podłogi, glazurę, montujemy biały montaż, drzwi wewnętrzne. Możemy zrealizować kompleksową aranżację wnętrz wg projektu. Oddajemy Ci klucze do gotowego do zamieszkania wnętrza. Krok 9: Zagospodarowanie terenu Dom to nie wszystko. Wykonujemy ogrodzenia, bramy, podjazdy z kostki, tarasy, a nawet zakładamy ogrody. Wszystko spójne z architekturą budynku. Krok 10: Odbiór techniczny i formalny Finał. Przygotowujemy komplet dokumentacji powykonawczej: dziennik budowy, protokoły kominiarskie, elektryczne, szczelności gazu, geodezyjną inwentaryzację. Składamy zawiadomienie do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (PINB). Dzięki naszej staranności, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie to formalność. Case Study: Willa Floryda 5 – Anatomia luksusu i kosztów Aby pokazać, jak teoria przekłada się na praktykę, przyjrzyjmy się jednemu z naszych flagowych projektów – Willa Floryda 5. To dom, który idealnie wpisuje się w potrzeby nowoczesnej rodziny i wymogi estetyczne lat 20. XXI wieku. Analiza architektoniczna i funkcjonalna Willa Floryda 5 to imponująca rezydencja o powierzchni użytkowej blisko 348 m² (powierzchnia całkowita z garażem). Nowoczesna bryła z dachem czterospadowym o niskim kącie nachylenia (20 stopni) imituje dach płaski, nadając budynkowi lekkości i modernistycznego sznytu. Rozkład pomieszczeń – przemyślana funkcjonalność: Parter (Strefa Dzienna): Salon z jadalnią: aż 85,19 m²! To ogromna przestrzeń do życia rodzinnego, doświetlona wielkimi przeszkleniami. Kuchnia (22,06 m²) ze spiżarnią (5,63 m²). Garaż wielostanowiskowy: 60,89 m² – pomieści trzy samochody, co jest rzadkością w standardowych projektach. Gabinet, łazienka, szatnia i zaplecze techniczne. Piętro (Strefa Nocna): 4 sypialnie (powierzchnie od 19 do 24 m²), w tym sypialnie z prywatnymi garderobami. Dwie duże łazienki (11,62 m² i 12,79 m²). Biuro na piętrze (19,98 m²) oraz antresola nad salonem, dająca poczucie przestrzeni. Szczegółowy kosztorys etapów budowy Jako inżynier wierzę w transparentność liczb. Oto szacunkowe koszty budowy Willi Floryda 5 (dane na IV kwartał 2023, prognoza 2024/2026), przy założeniu budowy systemem gospodarczym vs. kompleksowym. Etap Budowy Zakres Prac Szacunkowy Koszt (System Gospodarczy)* Stan Zerowy Roboty ziemne, ławy i ściany fundamentowe (brak piwnicy – oszczędność ok. 137 tys. zł) Wliczone w SSO Stan Surowy Otwarty (SSO) Ściany nośne, stropy, więźba dachowa, komin, pokrycie dachu (blacha na rąbek) ok. 629 000 zł Stan Surowy Zamknięty (SSZ) Okna, drzwi zewnętrzne, brama garażowa, ocieplenie wstępne ok. 438 000 zł (dodatkowo do SSO) Łącznie do SSZ Budynek z zewnątrz gotowy, bez instalacji ok. 1 204 000 zł Uwaga: Powyższe kwoty to szacunki materiałowe i robocizny dla systemu gospodarczego. Budowa kompleksowa z generalnym wykonawcą wiąże się z wyższą ceną początkową, ale eliminuje ryzyka błędów, kradzieży materiałów i przestojów, które w ostatecznym rozrachunku często podwajają te kwoty. Projekt ten nie przewiduje piwnicy, co jest świadomą decyzją redukującą koszty i ryzyka wodne. Technologia murowana (Porotherm 25 + styropian) zapewnia trwałość na pokolenia i doskonałą akumulację ciepła. Energooszczędność i technologia Willa Floryda 5 została zaprojektowana z myślą o efektywności energetycznej. Duże przeszklenia od strony południowej pozyskują darmową energię słoneczną. W połączeniu z nowoczesną izolacją i możliwością instalacji pompy ciepła oraz rekuperacji, dom ten spełnia, a nawet przewyższa rygorystyczne normy WT 2021, co czyni go tanim w eksploatacji mimo dużej powierzchni. Dlaczego warto budować z New-House? Decyzja o wyborze firmy budowlanej to decyzja o spokoju Twojej rodziny na najbliższe 2 lata. Oto dlaczego warto zaufać właśnie nam: Bezpieczeństwo Prawne: W dobie rewolucji 2026, nasz dział prawny zabezpiecza Twoje interesy, pilnując terminów WZ i Planów Ogólnych. Kompleksowość: Robimy wszystko – od "A" (analiza działki) do "Z" (pozwolenie na użytkowanie). Jakość Potwierdzona: 10 lat gwarancji to nie pusty slogan. To nasza odpowiedzialność finansowa za każdy element domu. Oszczędność Czasu: Budowa z nami trwa ok. 9-12 miesięcy do stanu deweloperskiego. Systemem gospodarczym trwa to średnio 2-3 lata. Ludzie: Jesteśmy zespołem pasjonatów. Dla nas budowa to nie tylko beton, to tworzenie przestrzeni do życia. {{ ContactForm }} FAQ – Najczęściej zadawane pytania 1. Czy jeśli złożę wniosek o WZ w grudniu 2025, to ominą mnie niekorzystne zmiany? Tak. Decyzje WZ, które staną się prawomocne w oparciu o wnioski złożone przed wejściem w życie nowych planów (i najlepiej przed końcem 2025 dla pewności proceduralnej), zachowują bezterminowość na starych zasadach. To absolutnie kluczowy moment na działanie. 2. Ile kosztuje budowa domu w 2026 roku? Ceny są dynamiczne. Dla domu takiego jak Willa Floryda 5, stan surowy zamknięty to koszt rzędu 1,2 mln zł (netto, materiały + robocizna w systemie gospodarczym). Budowa kompleksowa jest droższa o marżę za zarządzanie i gwarancję, ale chroni przed nieprzewidzianymi kosztami. Dokładną wycenę przygotowujemy indywidualnie po analizie projektu. 3. Czy New-House pomaga w uzyskaniu kredytu 2% lub innego wsparcia? Tak, nasz dział finansowy pomaga w kompletowaniu dokumentacji do wszystkich dostępnych programów wsparcia kredytobiorców oraz standardowych kredytów hipotecznych. 4. Co jeśli gmina nie uchwali Planu Ogólnego do czerwca 2026? Wtedy nastąpi blokada wydawania nowych WZ. Jeśli nie będziesz miał wydanej decyzji przed tą datą, nie będziesz mógł rozpocząć budowy, dopóki gmina nie przyjmie planu – co może trwać miesiącami. Dlatego nalegamy: nie czekaj. 5. Czy budujecie tylko gotowe projekty? Nie. Realizujemy zarówno projekty z naszej bazy (jak Willa Floryda 5), jak i projekty indywidualne dostarczone przez klienta lub stworzone przez naszych architektów od zera. Nie pozwól, by biurokracja zniszczyła Twoje marzenia. Rok 2026 zbliża się wielkimi krokami. Masz teraz dwa wyjścia: ryzykować walkę z urzędami na własną rękę w obliczu zmieniającego się prawa, albo powierzyć to zadanie profesjonalistom, którzy zęby zjedli na polskich budowach. Zapraszam Cię do kontaktu z New-House. Sprawdźmy Twoją działkę, wybierzmy projekt i zdążmy przed 30 czerwca 2026. Zbudujmy Twój dom bezpiecznie, nowocześnie i na pokolenia. Autor: inż. Robert Skulimowski Właściciel New-House Robert Skulimowski Sp.k. Od 1991 roku z sukcesem prowadzi firmę New-House, nadzorując budowę domów jednorodzinnych i budynków biurowych w całej Polsce. Łączy inżynierską precyzję z praktyczną wiedzą zdobytą na setkach placów budowy. Na koncie ma 2 500+ zrealizowanych inwestycji. Masz pytania dotyczące tego tematu lub inne? Napisz do mnie bezpośrednio: robert.skulimowski@new-house.pl
Budowa rezydencji 300–700 m² w 2026 roku – koszty, czas, ryzyka i standardy premium
Budowa Rezydencji 300–700 m² w 2026 roku – Koszty, Czas, Ryzyka i Standardy Premium Budowa rezydencji o powierzchni 300, 500 czy 700 m² to inwestycja, która przypomina bardziej realizację budynku komercyjnego niż klasycznego domu jednorodzinnego. Tu nie ma miejsca na eksperymenty. Każdy błąd to dziesiątki (a czasem setki) tysięcy złotych strat. Ten raport powstał na bazie ponad 2 500 inwestycji zrealizowanych przez New-House od 1991 roku. Widzimy wyraźnie, jak zmienia się rynek premium. W 2026 roku luksus to nie metraż — to technologia, niezależność energetyczna i perfekcyjna organizacja procesu budowy. Poniżej znajdziesz kompletny przewodnik po kosztach, ryzykach, harmonogramie i kluczowych decyzjach, które decydują o sukcesie budowy dużej rezydencji. I. Architektura 2026 — Era „Cichego Luksusu” Zanim zaczniemy liczyć kosztorysy i planować logistykę, warto zrozumieć, jak wyglądają współczesne rezydencje w Polsce. Najważniejsze trendy: Proste bryły w układach L lub U – tworzą intymne, osłonięte strefy ogrodowe. Ściany szklane zamiast okien – wielkopowierzchniowe przeszklenia wprowadzają światło i naturę do wnętrz. Minimalistyczne dachy – inwestorzy rezygnują z rozbudowanych konstrukcji na rzecz jakości materiałów elewacyjnych. Technologia niewidoczna, ale kluczowa – Smart Home, BMS, fotowoltaika, pompy ciepła, automatyka żaluzji, rekuperacja. Jak to wygląda w praktyce New-House? W ostatnich realizacjach najczęściej wybierane są: elewacje ze spieków, kamienia i drewna egzotycznego, szklane narożniki, aluminiowa stolarka premium, systemy BMS zarządzające całą energią budynku. To już nie jest „dom z technologią”. To jest technologicznie sterowana rezydencja, w której każdy element pracuje na komfort i oszczędności. II. Prawda o kosztach — Dlaczego 10 000 zł/m² to nowy standard w 2026? Poniżej przykład, który najlepiej obrazuje realne koszty rezydencji premium. Projekt referencyjny: LK&1338 – 534 m² Tabela 1: Dynamika wzrostu cen (projekt 534 m²) Etap inwestycji Koszt 2023 Prognoza 2026 Cena za m² (2026) Stan Surowy Zamknięty 2,48 mln PLN 2,87 mln PLN ~5 378 PLN/m² Stan Deweloperski 4,21 mln PLN 4,90 mln PLN ~9 183 PLN/m² Pod Klucz 4,69 mln PLN 5,38 mln PLN ~10 083 PLN/m² Wnioski dla inwestora: 10 000 zł/m² netto to realna baza dla rezydencji w standardzie premium. Przy skomplikowanej bryle i topowych materiałach: 11 000–11 400 zł/m². Rezydencja 600–700 m² to budżet: 7–8 mln zł (budowa + wykończenie). Dlaczego precyzyjny kosztorys to Twoja polisa ubezpieczeniowa? Przy inwestycji za kilka milionów złotych niedokładny kosztorys potrafi zniszczyć cały plan finansowy. Typowe straty inwestorów bez kosztorysu New-House: 10% niedoszacowania = 500 000 – 800 000 zł dodatkowych kosztów. Ukryta logistyka (żurawie, utwardzenie dróg, zaplecze socjalne) = 200 000 – 400 000 zł, których nie uwzględniają kalkulatory internetowe. Opóźnienia w stolarki aluminiowej (czas oczekiwania do 16 tygodni) = przerwy w budowie kosztujące miesięcznie 20 000 – 40 000 zł. Jak chroni Cię kosztorys New-House? Kontraktujemy stal i beton wcześniej — cena stabilna. Plan logistyczny na podstawie 2 500 realizacji. Harmonogram stolarki wpasowany w cykl budowlany. Precyzyjne listy materiałowe bez marnotrawstwa. Efekt: średnio 300–600 tys. zł oszczędności tylko dzięki profesjonalnej organizacji zakupu materiałów i harmonogramu. III. Ile trwa budowa rezydencji 300–700 m²? (Realne 18–30 miesięcy) Budowa tak dużego domu to proces, którego nie da się przyspieszyć bez utraty jakości. Realny harmonogram (na podstawie 2025/2026): Faza Czas Kluczowe wyzwania Formalności i projekt 3–6 miesięcy Badania gruntu, adaptacja, pozwolenia Stan surowy (SSO) 4–6 miesięcy Żurawie, ciężka logistyka, stropy monolityczne Stan surowy zamknięty 2–4 miesiące Oczekiwanie na stolarkę i bramy Instalacje + tynki + wylewki 4–6 miesięcy Technologia schnięcia — absolutnie kluczowa Wykończenie „pod klucz” 6–12 miesięcy Kamień, stolarka, montaż precyzyjny Łącznie: 18–30 miesięcy od rozpoczęcia budowy. Od decyzji do wprowadzenia się — najczęściej 2 lata. IV. Case Study New-House – Rezydencja LK&1699 (781 m²) Projekt o ogromnej skali i skomplikowanej bryle. Główne wyzwania: wewnętrzne patio (atrium) bardzo rozłożysta bryła strefy „ślepe”, niedostępne dla zwykłego dźwigu Nasze rozwiązania: Własny żuraw wieżowy – zwiększył tempo prac o ~40%. Utwardzenie dróg płytami betonowymi – ciężki sprzęt nie grzązł na działce. Mini-żurawie próżniowe do szyb 350–500 kg – montaż bez ryzyka deformacji ram. Efekt: Stan surowy zamknięty w 7 miesięcy. Zero uszkodzeń stolarki. Idealna geometria konstrukcji. V. Fundament sukcesu — Geotechnika i unikanie kosztownych błędów Dla rezydencji 600–700 m² 3 odwierty to za mało. Potrzebna jest pełna dokumentacja geologiczno-inżynierska. Dlaczego? Bo torf pod salonem lub woda gruntowa w strefie garażu to koszt: 200 000 – 500 000 zł napraw fundamentów po fakcie. 3 najdroższe błędy inwestorów (i nasze rozwiązania) Brak projektu wnętrz przed instalacjami → kucie tynków, przeróbki za dziesiątki tysięcy ✔ Wymagamy projektu funkcjonalnego przed rozpoczęciem instalacji. Pompa ciepła „na zapas” → taktowanie, skrócona żywotność, większe rachunki ✔ Wykonujemy OZC projektowane przez inżynierów. Ręczny montaż ciężkiej stolarki → rozszczelnienia, szkody, brak precyzji ✔ Montujemy tylko mechanicznie – manipulatory + mini-żurawie. VI. Dlaczego generalny wykonawca to konieczność przy domach 500–700 m²? Budowanie systemem gospodarczym jest możliwe tylko teoretycznie. W praktyce inwestor: zarządza 20–25 ekipami, odpowiada za logistykę maszyn, traci czas na konflikty wykonawców, ryzykuje opóźnienia i błędy nienaprawialne. Co daje Ci New-House jako Generalny Wykonawca? Jeden adres roszczeń – pełna odpowiedzialność po naszej stronie. Siła zakupowa dużej firmy – dostęp do materiałów i wycen niedostępnych indywidualnie. Pełna rękojmia – jako firma działająca od 1991 roku. Kompletna obsługa – od gruntu do ogrodu i ogrodzenia. Podsumowanie — 5 kluczowych zasad przy budowie rezydencji 300–700 m² Budżetuj realistycznie: 10 000 zł/m² netto to baza. Planuj geotechnikę i logistykę — one decydują o powodzeniu całej inwestycji. Dbaj o projekt wnętrz przed startem instalacji. Przygotuj się na 18–30 miesięcy budowy. Wybierz stabilnego Generalnego Wykonawcę. Chcesz poznać realny koszt budowy w cenach na 2026 rok? Internetowe kalkulatory nie uwzględniają logistyki, geotechniki i wielkoskalowej stolarki. My tak. ZAMÓW BEZPŁATNĄ WYCENĘ I KONSULTACJĘ - UMÓW SIĘ NA SPOTKANIE na https://new- house.com.pl/umow-spotkanie {{ CalculatorBuilding }} O Autorze inż. Robert Skulimowski Właściciel New-House Robert Skulimowski Sp.k. Od 1991 roku z sukcesem prowadzi firmę budowlaną realizującą inwestycje premium na terenie całej Polski. Ponad 2 500 ukończonych projektów – od domów jednorodzinnych po duże rezydencje i obiekty biurowe. Masz pytania? Napisz bezpośrednio: robert.skulimowski@new-house.pl {{ ContactForm }}
Dofinansowanie do budowy domu w 2025 roku
Budowa domu w 2024 roku podobnie jak przed rokiem będzie dość kosztownym przedsięwzięciem, wymagającym od inwestora przynajmniej 400,000 zł na budowę domu pod klucz. Inwestorzy mogą jednak liczyć na dofinansowania, z pomocą których będzie można pokryć część kosztów. W tym artykule omawiamy dofinansowania do budowy domu w 2024 roku. Jakie dofinansowania będą obowiązywać w 2024 roku? Rząd oferuje inwestorom przede wszystkim programy, które mają zwiększyć udział domów energooszczędnych i ekologicznych, które nie wpływają niekorzystnie na środowisko naturalne. Celem projektów jest stymulowanie budowy domów o podwyższonej klasie efektywności energetycznej, co w efekcie przyczyni się do obniżenia poziomu ich emisyjności. W ramach tych działań możemy wymienić cztery flagowe programy: Mój Prąd, Moje Ciepło, Moja Woda i Moje Powietrze. Trzy pierwsze programy są adresowane także dla osób, które planują budowę domu w 2024 roku, natomiast program Moje Powietrze jest dedykowany osobom planującym termomodernizację istniejącego już domu. Do tego, dochodzi program Bezpieczny kredyt 2% oraz program Mieszkanie na start, w ramach którego będzie można otrzymać dofinansowanie na spłatę kredytu hipotecznego lub na budowę domu oraz program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, pozwalający na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego bez wkładu własnego. Poniżej omawiamy poszczególne dofinansowania do budowy domu w 2024 roku. Program Mój Prąd Zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Klimatu i Środowiska w 2024 roku planowane jest ogłoszenie kolejnej, szóstej już edycji programu "Mój Prąd 6.0". Choć jeszcze nie są znane szczegóły dotyczące planowanego naboru, to już teraz wiemy, że ponownie ten ma dotyczyć mikroinstalacji fotowoltaicznej, w tym zakupu i instalacji kolektorów słonecznych, gruntowych pomp ciepła i magazynów energii. Na chwilę obecną nie są znane szczegółowe warunku naboru wniosków o dofinansowanie do budowy instalacji fotowoltaicznej, jednak w kuluarach mówi się, że te mają być zbliżone do tych, obowiązujących w 2023 roku. W ramach programu Mój Prąd można otrzymać dofinansowanie na wyposażenie nowego domu w instalację fotowoltaiczną o mocy od 2 do 10 kW. Inwestorzy mogą liczyć na dofinansowanie do 6 tys. zł na zakup i montaż instalacji. Kwota ta nie może jednak przekraczać 50% wartości całej inwestycji. W ramach programu Mój Prąd można otrzymać także dofinansowanie na magazyn energii elektrycznej (do 16 tys. zł), magazyn ciepła (do 5 tys. zł), na system EMS/HEMS (do 3 tys. zł) i na kolektory słoneczne c.w.u (do 3,5 tys. zł). Program Czyste Powietrze W 2024 roku w dalszym ciągu można liczyć na wsparcie w ramach programu Czyste Powietrze. Założenia programu przewidują udzielenie dofinansowania na wymianę starych pieców (tzw. kopciuchów), które nie spełniają obecnie obowiązujących norm. Dodatkowo, w ramach programu Czyste Powietrze właściciele domów jednorodzinnych mogą sfinansować koszty związane z przeprowadzeniem kompleksowej termomodernizacji domu. Choć nie ogłoszono jeszcze szczegółowych założeń programu, to już teraz możemy zakładać, że dotacja w 2024 roku wynosić będzie do 66 tys. zł dla podstawowego poziomu dofinansowania, do 99 tys. zł dla podwyższonego poziomu dofinansowania oraz nawet do 135 tys. zł dla najwyższego poziomu dofinansowania. Warto przy tym pamiętać, że poziom uzyskanego dofinansowania uzależniony jest od dochodów gospodarstwa domowego. Im te dochody będą niższe, tym wyższe dofinansowanie otrzyma inwestor. Obecnie w ramach programu Czyste Powietrze obowiązują następujące limity: - do 135 tys. zł rocznie dla podstawowego poziomu dofinansowania, - do maksymalnie 1 894 zł miesięcznie na jednego członka rodziny oraz do 2 651 zł miesięcznie w przypadku gospodarstwa jednoosobowego dla podwyższonego poziomu dofinansowania, - do maksymalnie 1 090 zł miesięcznie na jednego członka rodziny oraz do 1 526 zł miesięcznie w gospodarstwie jednoosobowym dla najwyższego poziomu dofinansowania. Co szczególnie ważne, w przypadku programu Czyste Powietrze, wnioskodawcy mogą liczyć na wsparcie w trzech formach: - dotacji, - dotacji z prefinansowaniem — w której część środków wypłacana jest w formie zaliczki, jeszcze przed rozpoczęciem realizacji inwestycji, - dotacji na spłatę części kapitałowej kredytu bankowego — pod warunkiem że wnioskodawca skorzystał ze specjalnego kredytu na wymianę pieca i termomodernizację domu jednorodzinnego, udzielanego przez wskazane przez Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Warto podkreślić, że choć głównym celem programu Czyste Powietrze, jest usprawnienie procesu wymiany starych, nieefektywnych źródeł ciepła, to dodatkowo, można uzyskać dofinansowanie na przeprowadzenie kompleksowej termomodernizacji w budynkach jednorodzinnych, a dofinansowaniu podlegają takie działania, jak: - zakup i instalacja nowoczesnych źródeł ciepła, w tym powietrznych i gruntowych pomp ciepła, kotła gazowego, pieca olejowego oraz nowoczesnego ogrzewania elektrycznego, - zakup i montaż mikroinstalacji fotowoltaicznej wraz z wymaganym osprzętem (projekt może być połączony z programem Mój Prąd), - zakup kolektorów słonecznych wraz z wymaganym osprzętem, - zakup i montaż rekuperacji, tj. wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła, - zakup i montaż magazynów ciepła, - docieplenie przegród budynku, - wymiana okien i drzwi zewnętrznych, na te o podwyższonej klasie efektywności energetycznej, - wymiana drzwi i bram garażowych, na te o podwyższonym standardzie energetycznym. Program Moje Ciepło Inwestorzy planujący budowę domu jednorodzinnego w 2024 roku ponownie mogą liczyć na wsparcie finansowe, w ramach programu Moje Ciepło. To dofinansowanie jest adresowane do inwestorów, planujących budowę domu o podwyższonym standardzie energetycznym oraz tych, którzy chcą wyposażyć swój dom w pompę ciepła. W ramach programu można otrzymać dotację w wysokości do 30% lub do 45% na zakup i montaż powietrznej, wodnej lub gruntowej pompy ciepła, przy czym kwota dofinansowania nie może przekraczać 21 tys. zł dla inwestycji zakładających zakup i montaż w w przypadku gruntowej pompy ciepła oraz 7 tys. zł dla inwestycji zakładających zakup i montaż pomp ciepła typu powietrze-powietrze lub powietrze-woda. Wysokość dofinansowania jest uzależniona od wyboru pompy ciepła, a większą kwotę mogą uzyskać osoby posiadające kartę dużej rodziny. Wnioski o dofinansowanie budowy domu pasywnego oraz termomodernizacji już istniejącego domu, przyjmowane są w sposób ciągły, nie dłużej niż do 31 grudnia 2026 roku lub do chwili wyczerpania dedykowanej puli środków. Program Moja Woda Program Moja Woda, organizowany przez wojewódzkie Fundusze Ochrony Środowiska został opracowany z myślą o podniesieniu wskaźnika małej retencji na działkach budowlanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkalne. W ramach tego programu inwestorzy budujący dom mogą liczyć na dofinansowanie w wysokości do 6 tys. zł, ale kwota ta nie może być wyższa, niż 80% kosztów kwalifikowanych. Otrzymane pieniądze można przeznaczyć na zakup i montaż: przewodów odprowadzających wody opadowe z rynien, wpusty do zbiorników nadziemnych, ogrody deszczowe, zbiorniki retencyjne oraz elementy do nawadniania z pomocą zatrzymanej wody. Aby skorzystanie z powyższego wsparcia było możliwe, należy pamiętać, o konieczności spełnienia określonych kryteriów. Zgodnie z wytycznymi opublikowanymi przez Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, koszt zaplanowanej inwestycji powinien być nie mniejszy niż 2 tys. zł, z kolei łączna pojemność zbiornika lub zbiorników powinna być większa niż 2 m3. Wnioski o dotację z Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej przyjmowane są w trybie ciągłym. Jednak aby uzyskać dofinansowanie do kosztów kwalifikowanych, inwestycja powinna się zakończyć do 30 czerwca 2024 roku. Ostateczny termin złożenia dokumentów niezbędnych do rozliczenia dotacji upływa 31 lipca 2024 roku. Ulga termomodernizacyjna Planując budowę domu ekologicznego lub remont domu warto pamiętać o możliwości skorzystania z ulgi termomodernizacyjnej. To ulga podatkowa, pozwalająca na odliczenie od podstawy opodatkowania kosztów poniesionych na termomodernizację domu. Aby możliwe było skorzystanie z tego typu ulgi, należy udokumentować przed fiskusem wydatki poniesione na takie działania termomodernizacyjne, jak: - ulepszenie pozwalające na zmniejszenie zapotrzebowania na energię dostarczaną na ogrzewanie i podgrzewanie ciepłej wody użytkowej, a także ogrzewanie do budynków mieszkalnych, - ulepszenie pozwalające na zmniejszenie strat energii pierwotnej w lokalnych sieciach ciepłowniczych i zasilających je lokalnych źródłach ciepła, - wykonanie, w związku z likwidacją lokalnego źródła ciepła, przyłącza technicznego do scentralizowanego źródła ciepła, co pozwoli na zmniejszenie kosztów niezbędnych dla pozyskania ciepła dostarczanego do budynków mieszkalnych, - częściowa lub całkowita zmiana źródeł energii z tradycyjnych, na odnawialne źródła energii lub zastosowanie wysokosprawnej kogeneracji. W ramach ulgi termomodernizacyjnej podatnik może odliczyć w 2024 roku nawet do 53 tys. zł kosztów kwalifikowanych, poniesionych na ww. działania. W przypadku osób rozliczających się wraz ze współmałżonkiem wysokość maksymalnej ulgi ulega podwojeniu i tym samym wynosi nawet do 106 tys. zł. Program Bezpieczny kredyt 2% - czy będzie kontynuowany? W ubiegłym roku inwestorzy planujący budowę domu jednorodzinnego, w tym budowę domu energooszczędnego mogli skorzystać z dodatkowego dofinansowania w ramach programu Bezpieczny kredyt 2%. W ramach programu inwestorom przysługiwało wsparcie, pozwalające na obniżenie raty kredytu hipotecznego. Obniżone raty będzie można płacić przez 10 kolejnych lat, a przy dużych inwestycjach oszczędności z tego tytułu będą liczone w dziesiątkach tysięcy. W ten sposób będzie można zaciągnąć kredyt o wartości 500,000 zł (osoby bezdzietne) lub 600,000 zł (rodzice z dziećmi). Program jest adresowany do osób, które nie ukończyły 45. roku życia i nie miały jeszcze na własność swojego mieszkania lub domu. Od 2 stycznia 2024 roku nabór wniosków w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2% został wstrzymany, jednak zgodnie z zapowiedzią Ministra Rozwoju i Technologii program ma powrócić w nowej, odświeżonej wersji. Zgodnie z zapowiedziami MRiT w 2024 roku obowiązywać ma program, który skutecznie wpłynie nie tylko na rynek popytu, ale również podaży, a oprocentowanie kredytu ma się mieścić w przedziale od 0 do 2%. Choć obecnie nie są znane szczegóły dotyczące warunków obowiązujących w rodzinnym kredycie mieszkaniowym, to już teraz warto mieć na uwadze to, że program w najbliższym czasie pozwoli na realne obniżenie kosztów budowy domu. Mieszkanie na start Zgodnie z zapowiedziami rządu, w 2024 roku planowane jest uruchomienie programu, którego celem jest poprawa dostępu do tanich kredytów hipotecznych na zakup lub budowę domu. Zgodnie z założeniami projektu, oprocentowanie kredytu przez pierwszych 10 lat ma być obniżone do poziomu od 0 do 1,5%. W odróżnieniu od programu Bezpieczny Kredyt 2%, w programie Mieszkanie na start nie będą obowiązywały progi wiekowe (progi obowiązywać będą wyłącznie w gospodarstwie jednoosobowym). Wysokość uzyskanego wsparcia uzależniona będzie od wysokości dochodu przypadającego na członka rodziny, a także od wielkości gospodarstwa domowego. Główną zaletą planowanego programu jest brak limitów kwotowych. O tym, jak wysoki kredyt mieszkaniowy może uzyskać dany inwestor uzależniona będzie wyłącznie od zdolności kredytowej. Z możliwości ubiegania się o kredyt mieszkaniowy na preferencyjnych warunkach nie będą wykluczone osoby już posiadające mieszkanie, pod warunkiem posiadania co najmniej trójki dzieci. Rodzinny kredyt mieszkaniowy Program Rodzinny kredyt mieszkaniowy (wcześniej "Mieszkanie bez wkładu własnego") realizowany jest przez Bank Gospodarstwa Krajowego i pozwala na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego bez konieczności posiadania wkładu własnego. To istotne ułatwienie, zważywszy na fakt, że zgodnie z obecnymi rekomendacjami wysokość wkładu własnego przy kredycie hipotecznym powinna być nie mniejsza niż 20% wartości kredytu. Już w 2023 roku Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy został rozbudowany, pozwalając na sfinansowanie kosztów kwalifikowanych na zakup działki i budowę domu wraz z przeprowadzeniem niezbędnych prac wykończeniowych. W zależności od potrzeb i preferencji danego inwestora, kredyt współfinansowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego może być udzielony bez wkładu własnego lub z wkładem własnym. Co ważne, za wkład własny może być uznana działka budowlana, na której planowana jest inwestycja. Przystępując do budowy domu jednorodzinnego, Bank Gospodarstwa Krajowego dopłaci brakującą część wkładu własnego, a w przypadku gdy, w trakcie spłacania zobowiązania w rodzinie urodzi się dziecko, wówczas można liczyć na dodatkowe wsparcie: 20 tys. zł w przypadku urodzenia drugiego dziecka i nawet 60 tys. zł w przypadku urodzenia trzeciego i kolejnego dziecka. Dofinansowanie do budowy domu 2024 - programy lokalne Planując rozpoczęcie budowy domu w 2024 roku, warto zwrócić uwagę na Regionalne Programy Operacyjne. W wielu regionach Polski skorzystać można z dodatkowego wsparcia ze środków Unii Europejskiej, a także Budżetu Państwa. Szczegółowe informacje dotyczące programów lokalnych można znaleźć na stronie regionalnych programów operacyjnych, w biuletynie informacji publicznej urzędów gmin, a także na stronie wojewódzkiego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Dofinansowanie na domy energooszczędne i pasywne W roku 2024 nie będzie już obowiązywało dofinansowanie na budowę domów energooszczędnych (NF40) i pasywnych (NF15), tak jak miało to miejsce w roku 2022. To duża strata, biorąc pod uwagę, że inwestorzy mogli liczyć na zwrot części kosztów związanych z wyższym kosztem budowy domu o podwyższonej klasie efektywności energetycznej, w tym domu energooszczędnego lub pasywnego. Nie jest jednak wykluczone, że w przyszłości pojawią się jeszcze zbliżone programy. Jak uzyskać dofinansowanie na budowę domu? Planując budowę domu w 2024 roku, warto pamiętać o wszystkich dofinansowaniach, które pozwolą nam taniej wybudować funkcjonalny i energooszczędny dom, który w przyszłości zaoferuje dużo niższe koszty eksploatacyjne. Zasady poszczególnych programów są jednak co jakiś czas zmieniane, a ponadto obowiązują terminy, w których można składać wniosku. W związku z tym inwestor powinien w pierwszej kolejności wybrać te dofinansowania, z których chce skorzystać, a następie zapoznać się ze szczegółowymi zasadami wybranych programów. Można także skorzystać ze wsparcia firmy budowlanej New-House, która dysponuje wszechstronną wiedzą na temat aktualnych dofinansowań, które będzie można wykorzystać przy budowie domu w 2024 roku.
Jak zaplanować budżet budowy domu, żeby go nie przekroczyć? Praktyczny Poradnik 2026
Jak zaplanować budżet budowy domu, żeby go nie przekroczyć? Praktyczny Poradnik 2026 Brutalna Statystyka, Czyli Dlaczego 78% Polaków Przekracza Budżet Budowy Domu Pan Michał i Pani Anna przez lata marzyli o domu z widokiem na las. O porannej kawie na tarasie, o bezpiecznym ogrodzie dla dzieci, o komforcie i spokoju na własnych warunkach. Dziś piją tę kawę na tarasie, który dla nich zbudowaliśmy, a ich marzenie stało się solidną, murowaną rzeczywistością. Niestety, statystyki są nieubłagane. Niemal 8 na 10 inwestorów w Polsce, zamiast satysfakcji, przeżywa finansowy koszmar. Badania rynkowe i nasze wewnętrzne analizy pokazują, że około 78-80% budów kończy się przekroczeniem pierwotnie założonego budżetu. To nie są drobne poślizgi. To są często kwoty liczone w setkach tysięcy złotych, zagrażające stabilności finansowej rodziny i zamieniające marzenie o domu w źródło gigantycznego stresu. Skąd to wiem? Nazywam się inż. Robert Skulimowski. Od 1991 roku, czyli od ponad 30 lat, wraz z moim zespołem ekspertów w New-House, zrealizowałem ponad 2500 budów domów jednorodzinnych i budynków biurowych. Widziałem na własne oczy, jak optymistyczne kosztorysy przygotowywane "na kolanie" rozsypują się w zderzeniu z rzeczywistością. Wiem, gdzie kryją się finansowe pułapki i dlaczego tak łatwo w nie wpaść. Budowa domu to skomplikowany proces, składający się z dziesiątek etapów. Łatwo jest o czymś zapomnieć, czegoś nie doszacować. Ten poradnik, oparty na dekadach praktyki inżynierskiej, to Państwa mapa pozwalająca uniknąć tych błędów. Pokażę Państwu, jak profesjonalnie zaplanować koszty budowy domu na 2026 rok, by znaleźć się w tych bezpiecznych 22% inwestorów, dla których budowa jest źródłem dumy, a nie nieprzespanych nocy. Fundament Budżetu: Zasada 30/40/30 i Ukryty Etap "Zero" Zanim zaczniemy liczyć worki cementu, musimy ustalić fundamenty finansowe. Od lat w branży posługujemy się pewnym uproszczeniem, zasadą 30/40/30, która pozwala urealnić proporcje inwestycji. 30% to koszt działki. 40% to koszt budowy (zazwyczaj do stanu deweloperskiego). 30% to koszt wykończenia i zagospodarowania terenu. Oczywiście, te proporcje wahają się mocno w zależności od lokalizacji (w Warszawie działka potrafi "zjeść" 50% budżetu), ale dają ogólny obraz. Największym błędem, jaki widzę u początkujących inwestorów, jest jednak zignorowanie ukrytego "Etapu Zero" – czyli wszystkich kosztów, które trzeba ponieść, zanim jeszcze pierwsza łopata wbije się w ziemię. Aż 90% klientów, którzy przychodzą do nas na pierwszą konsultację, nie uwzględnia w budżecie: Kosztów formalnych: mapy do celów projektowych, wypisy z rejestru gruntów, koszt adaptacji projektu gotowego przez lokalnego architekta. Badań geotechnicznych gruntu: To absolutna podstawa. Oszczędność rzędu 2-3 tysięcy złotych na badaniach potrafi wygenerować 100 tysięcy złotych nieplanowanych kosztów na etapie fundamentów, gdy okaże się, że grunt jest nienośny lub poziom wód gruntowych jest ekstremalnie wysoki. Kosztów przyłączy: Doprowadzenie wody, prądu, gazu czy budowa szamba/oczyszczalni. To koszty, które potrafią wahać się od 15 000 zł do nawet 80 000 zł, w zależności od odległości działki od mediów. W New-House traktujemy "Etap Zero" jako integralną część procesu. Analiza działki pod kątem technicznym i prawnym to pierwszy krok, by Państwa budżet był bezpieczny. Zanim kupią Państwo działkę, warto sprawdzić jej realny potencjał i ukryte koszty. W New-House oferujemy naszym klientom bezpłatną, wstępną analizę działki pod kątem prawnym i technicznym. Zapraszamy do kontatku: kontakt@new-house.pl Rewolucja 2026: Nowe Prawo Jako Pierwsza Wielka Pułapka Budżetowa Chciałbym poświęcić osobny rozdział na kwestię, która jest absolutnie kluczowa dla każdego, kto planuje budowę w 2026 roku. Mówię o rewolucji w planowaniu przestrzennym, która wchodzi w życie właśnie teraz. Jako inżynier prowadzący inwestycje od A do Z, muszę Państwa ostrzec: w 2026 roku weryfikacja prawna działki jest najważniejszym elementem Państwa budżetu. Do 30 czerwca 2026 roku wszystkie gminy w Polsce muszą uchwalić nowe dokumenty "Plany Ogólne". Zastąpią one dotychczasowe Studia Uwarunkowań. Co to oznacza dla Państwa jako inwestora? Rodzi to trzy gigantyczne ryzyka finansowe: Koniec bezterminowych "WZ-tek". Decyzje o Warunkach Zabudowy (WZ), które uzyskają Państwo po 31 grudnia 2025 roku, będą ważne tylko przez 5 lat. To koniec z "kupowaniem działki dla dzieci" i czekaniem 15 lat na budowę. Jeśli nie zdążą Państwo zrealizować inwestycji w 5 lat, decyzja wygasa. Paraliż inwestycyjny w gminach. Gmina, która nie zdąży uchwalić Planu Ogólnego do połowy 2026 roku (a wiele gmin nie zdąży), straci możliwość wydawania nowych decyzji WZ. Jeśli kupią Państwo działkę rolną bez MPZP i bez WZ w takiej gminie, Państwa pieniądze zostaną zamrożone na lata. Działka stanie się bezwartościowa z inwestycyjnego punktu widzenia. Filtr Planu Ogólnego. Po 1 lipca 2026 roku nowe WZ będą wydawane tylko dla terenów, które w nowym Planie Ogólnym gmina wskaże jako "obszar uzupełnienia zabudowy". Działka na uboczu, nawet jeśli ma sąsiada, może nie dostać pozwolenia na budowę. Zakup działki z wadą prawną w kontekście tych przepisów to już nie jest koszt, to jest finansowa katastrofa. Właśnie dlatego kompleksowa usługa New-House, która obejmuje pełne wsparcie formalno-prawne i weryfikację działki (co jest częścią naszej usługi "od A do Z"), staje się w 2026 roku gwarantem bezpieczeństwa Państwa kapitału. Kompletny Kosztorys Budowy Domu 2026: Tabela Krok po Kroku i Omówienie Etapów Przejdźmy do sedna – ile kosztuje budowa domu w 2026 roku? Pierwsze, co muszą Państwo wiedzieć: kosztorysy "katalogowe" lub proste kalkulatory internetowe to jedynie szacunek. Ostateczna cena zależy od co najmniej 7 kluczowych czynników: lokalizacji, standardu wykończenia, technologii, warunków gruntowych, wielkości, kształtu bryły i czasu realizacji. W New-House stosujemy dwa poziomy szacowania kosztów, by dać Państwu pełną transparentność: Nasz kalkulator budowy domu: Na naszej stronie znajdą Państwo narzędzia pozwalające oszacować przybliżony budżet na podstawie kluczowych parametrów (powierzchnia, typ dachu, województwo). Szczegółowe wyceny projektowe: Nasza baza to ponad 21 000 gotowych projektów domów. Każdy z nich możemy dla Państwa precyzyjnie wycenić. Przykładowo, projekt "Willa Floryda 3" to koszt 1 014 095 zł brutto za stan surowy i 1 984 889 zł brutto za stan deweloperski. Aby dać Państwu jeszcze bardziej realny obraz, przygotowałem poniżej szczegółowe zestawienie kosztów dla przykładowego domu o powierzchni użytkowej 200 m² - Willa Floryda 3. Założenia: budowa w okolicach Warszawy na działce 1000 m², realizacja w standardzie New-House, ceny na początek 2026 roku. Tabela: Przykładowy Kosztorys Całkowity Inwestycji (Dom 200 m², Q1 2026) Etap Inwestycji (Krok po Kroku) Przykładowy Koszt (brutto) Udział w Budżecie Całkowitym Kluczowe Uwagi Eksperta (Pułapki) Etap 0: Przygotowanie Zakup działki (1000 m², pod Warszawą) 500 000 zł 21,48% Pułapka: Nowe prawo 2026. Weryfikacja WZ lub MPZP jest absolutnie krytyczna! Projekt (gotowy + adaptacja) 10 000 zł 0,43% Adaptacja projektu do działki jest obowiązkowa. Formalności (mapy, pozwolenia, WZ) 12 000 zł 0,52% Koszt ten drastycznie rośnie przy skomplikowanej działce lub trudnych warunkach. Badania geotechniczne 3 000 zł 0,13% Nigdy nie wolno na tym oszczędzać. Oszczędność 3 tys zł to ryzyko 100 tys. kosztów na fundamentach. Przyłącza (woda, prąd, kanalizacja/szambo) 45 000 zł 1,93% Koszt notorycznie niedoszacowany. Zależy w 100% od odległości działki od mediów. Etap 1: Budowa Stan Surowy Otwarty (SSO) 630 000 zł 27,07% Obejmuje fundamenty, ściany nośne, stropy, kominy, konstrukcję dachu i pokrycie. Stan Deweloperski (SSD) 580 000 zł 24,93% Obejmuje stolarkę (okna, drzwi), elewację z ociepleniem, instalacje (w tym OZE), tynki, wylewki. Etap 2: Wykończenie i Otoczenie Wykończenie "Pod Klucz" 300 000 zł 12,89% Uwaga: to jest szacowany koszt robocizny i materiałów w dobrym standardzie. Górny limit nie istnieje. Zagospodarowanie terenu + ogrodzenie 250 000zł 10,75% Inwestorzy notorycznie zapominają o tym etapie w budżecie! Tarasy, podjazd, trawnik i ogrodzenie to duży wydatek. Suma Inwestycji 2 327 000 zł 100,00% Bufor Bezpieczeństwa (zalecany) + 232 700 zł (10%) Przy Gwarancji Ceny New-House - ten bufor na koszty budowy nie jest konieczny. Jak widać, "koszt budowy domu" (SSO + SSD) to w tym przypadku 1 210 000 zł, co stanowi tylko 52% całkowitej inwestycji. To najważniejsza lekcja: budżet budowy domu to nie to samo, co budżet całej inwestycji. Projekt Domu a Koszty: Jak Wybór Architektury Definiuje Finalną Cenę Państwa budżet jest definiowany na długo zanim na budowę wejdzie wykonawca – jest definiowany w momencie wyboru projektu. Jako inżynier muszę podkreślić: architektura ma bezpośrednie przełożenie na koszty. Co oszczędza pieniądze? Nasze doświadczenie z ponad 2500 budów pokazuje, że najlepszą relację ceny do uzyskanej powierzchni mają domy o prostej, zwartej bryle na planie prostokąta lub kwadratu, z poddaszem użytkowym i prostym dachem dwuspadowym. Minimalizują one powierzchnię przegród zewnętrznych i skomplikowanych obróbek. Co generuje koszty? Obecnie popularne "nowoczesne stodoły" czy domy w stylu minimalistycznym 15 są piękne, ale często droższe. Koszty generują: Dachy płaskie: Wymagają skomplikowanego i drogiego systemu odwodnienia oraz idealnej izolacji. Duże przeszklenia: Szczególnie modne okna aluminiowe i systemy przesuwne HS są kilkukrotnie droższe niż standardowe okna PCV. Skomplikowana bryła: Wszelkie lukarny, wykusze, balkony to dodatkowe mostki termiczne i dziesiątki roboczogodzin na obróbki. Piwnice: Koszt budowy piwnicy jest dziś niemal równy kosztowi budowy dodatkowej kondygnacji naziemnej. Projekty indywidualne: Są zazwyczaj o 10-15% droższe w realizacji niż zoptymalizowane projekty gotowe o tej samej powierzchni. Gorący temat 2026: Koszty Odnawialnych Źródeł Energii (OZE) Od 2021 roku, i oczywiście w roku 2026, nowe domy muszą spełniać rygorystyczne Warunki Techniczne (WT 2021).2 W praktyce wymusza to stosowanie zaawansowanych, ekologicznych technologii: pompy ciepła, rekuperacji (wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła) oraz fotowoltaiki. To kolejna pułapka budżetowa. Te systemy podnoszą koszt inwestycji średnio o 15%. Wielu inwestorów planuje budżet na "stan deweloperski", zapominając, że dziś musi on zawierać te drogie technologie. Jako inżynier potwierdzam: jest to wydatek początkowy. Ale nasze analizy z ponad 2500 budów jasno pokazują, że te systemy zwracają się już po 7-10 latach w postaci drastycznie niższych rachunków za ogrzewanie. To inwestycja, która zapewnia komfort, ciszę (brak pieca) i realne oszczędności przez dekady. Bufor Bezpieczeństwa: Ile Pieniędzy Naprawdę Trzeba Dodać do Kosztorysu? To jedno z najczęstszych pytań, jakie słyszę od klientów: "Panie Robercie, ile mam dołożyć do kosztorysu?". Odpowiedź zależy od tego, kto ten kosztorys przygotował. System gospodarczy / Nierzetelna firma: Jeśli kosztorys jest ogólny, a Państwo sami planują koordynować 15 różnych ekip, bufor bezpieczeństwa musi być ogromny. Z mojego doświadczenia – nawet 25%. Profesjonalny kosztorys: Jeśli otrzymują Państwo szczegółowy kosztorys od profesjonalnej firmy (jak New-House), zalecane minimum to 10%. Ale uwaga – ten bufor powinien być przeznaczony na Państwa decyzje (np. nagła zmiana zdania i wybór droższych płytek lub armatury), a nie na "nieprzewidziane" błędy wykonawcy. W tym miejscu muszę wspomnieć o ryzyku inflacji. Pamiętam lata, gdy gwarantowanie ceny było absolutnie niemożliwe. W samym 2021 roku koszty budowy wzrosły o ponad 50%. Podobne skoki widzieliśmy w latach 2007-2008. Inwestorzy budujący systemem gospodarczym, którzy mieli wyliczony budżet, w połowie budowy tracili płynność finansową. Na szczęście, jak prognozują analitycy, rynek materiałów budowlanych i robocizny w 2026 roku jest stabilny. Ta stabilizacja pozwala profesjonalnym firmom, takim jak New-House, oferować coś, co daje Państwu absolutny spokój: Gwarancję Niezmienności Ceny. Decydując się na współpracę z nami, Państwa bufor bezpieczeństwa na koszty budowlane wynosi dokładnie 0 zł. Cena, którą podpisujemy na umowie, jest ceną ostateczną. Największe Pułapki Finansowe na Budowie – Moje 30 Lat Doświadczeń Przez 30 lat widziałem każdy możliwy błąd, który generuje koszty. Jeśli 78% inwestorów przekracza budżet, to dzieje się tak głównie z powodu dwóch typów pułapek: kosztów ukrytych w "tanich" ofertach oraz kosztów generowanych przez błędy wykonawcze. Pułapka 1: Nierzetelna, "Tania" Oferta Inwestorzy często wybierają ofertę tańszą o 10%, nie widząc, że jest ona "dziurawa". Porównanie ofert "jabłko do jabłka" jest niemal niemożliwe dla laika. Niska cena ofertowa jest często przynętą, a w umowie brakuje kluczowych elementów, za które trzeba będzie dopłacić w trakcie budowy. Typowe "ukryte koszty",które w New-House są zawsze w cenie: Koszty organizacji budowy: wynajem kontenerów na śmieci, kontenera socjalnego, toalety przenośnej (WC), ogrodzenia placu budowy. Koszt kierownika budowy: Wiele firm "zapomina" o tym w ofercie. Brakujące etapy: Oferta na dach może nie uwzględniać obróbek blacharskich lub izolacji skomplikowanego stropodachu. Materiały "no-name": Oferta wyceniona na najtańszych, niemarkowych materiałach, które trzeba będzie wymieniać. Pułapka 2: Niefachowe Ekipy i Błędy Wykonawcze To druga, jeszcze droższa kategoria pułapek.3 Budując systemem gospodarczym, zatrudniają Państwo kilka różnych ekip. Brak koordynacji, przestoje, wzajemne obwinianie się i błędy to gigantyczne koszty: Źle wykonana hydroizolacja fundamentów: Generuje koszty osuszania budynku i walki z grzybem przez następne 20 lat. Błędy w montażu stolarki okiennej: Powodują mostki termiczne, a Państwa nowa, droga pompa ciepła pracuje z pełną mocą, by ogrzać uciekające ciepło. Zła jakość materiałów: Wykonawca "zaoszczędził" na betonie lub stali? Koszty naprawy błędów konstrukcyjnych są astronomiczne. Problem z gruntem: Wspomniany już brak badań geotechnicznych.3 "Niespodzianka" w gruncie potrafi zatrzymać budowę na miesiące i wygenerować koszty równe budowie całego stanu surowego. Kontrola Kosztów: Rola Harmonogramu Finansowego i Odbiorów Etapowych Mówi się, że harmonogramy zostały wymyślone do prowadzenia budowy. Zgadzam się z tym w 100%. Ale kluczem do kontroli nad budżetem nie jest zwykły harmonogram prac, ale harmonogram rzeczowo-finansowy. W New-House to nasze podstawowe narzędzie pracy z klientem. Otrzymują Państwo od nas nie tylko listę zadań w czasie, ale przede wszystkim precyzyjny harmonogram przepływów finansowych. Dokładnie widać, jaki etap prac zostanie wykonany i jaką kwotę należy za niego zapłacić w danym tygodniu. Pozwala to Państwu idealnie zaplanować finansowanie, np. uruchamianie kolejnych transz kredytu hipotecznego. Ale sam harmonogram to za mało. Konieczna jest kontrola. Stosujemy metodologię odbiorów etapowych. Jak to działa w praktyce? Po każdym zakończonym, kluczowym etapie budowy (np. wykonanie fundamentów, stan surowy otwarty, stan deweloperski) odbywa się formalny odbiór. W odbiorze uczestniczą Państwo (lub Państwa przedstawiciel), nasz kierownik budowy oraz, jeśli Państwo takiego zatrudnili, niezależny inspektor nadzoru. Potwierdzamy zgodność wykonanych prac z projektem, harmonogramem i, co najważniejsze, z budżetem. To daje Państwu poczucie komfortu i kontroli na każdym etapie. Nie muszą Państwo być "kierownikiem budowy" gaszącym pożary. Mogą Państwo być inwestorem, który nadzoruje postępy i spokojnie obserwuje, jak marzenie staje się rzeczywistością. Dlaczego Warto Budować z New-House? Bezpieczeństwo, Komfort i Gwarancja Ceny Przez cały ten artykuł pokazywałem Państwu ryzyka, pułapki i problemy. Teraz czas na rozwiązanie. Nasza firma New-House została zbudowana na fundamencie, by te problemy eliminować. Naszym celem nie jest "budowanie domów". Naszym celem jest zapewnienie Państwu spokoju w procesie realizacji marzenia. Oto, co odróżnia nas od 99% firm na rynku i dlaczego warto nam zaufać: Pewność (Dzięki Kompleksowości A-Z) Zajmujemy się budową od A do Z – od znalezienia działki, przez załatwienie wszystkich dokumentów (w tym tych związanych z nowym, skomplikowanym prawem 2026), projekt, budowę, aż po zagospodarowanie ogrodu i odbiór budynku do użytkowania. Dlaczego to ważne? Ponieważ tylko firma, która kontroluje wszystkie etapy budowy domu i zatrudnia własnych architektów i inżynierów, jest w stanie precyzyjnie wycenić całość i wziąć pełną odpowiedzialność za budżet. Bezpieczeństwo Finansowe (Dzięki Gwarancji Niezmienności Ceny) Dzięki stabilizacji rynkowej w 2026 roku 18 i naszemu 30-letniemu doświadczeniu, podpisujemy z Państwem umowę na stałą, niezmienną kwotę. To jest zapisane w umowie.21 Wszelkie ryzyka wzrostu cen materiałów, kosztów robocizny czy nieprzewidzianych problemów na budowie bierzemy na siebie. Państwa budżet jest w 100% bezpieczny od dnia podpisania umowy. Spokój (Dzięki Doświadczeniu i Ekspertyzie) Zbudowaliśmy ponad 2500 domów. To 2500 rozwiązanych problemów, 2500 zdobytych doświadczeń. Nasz zespół to wykwalifikowani inżynierowie, architekci i sprawdzone przez dekady ekipy budowlane. Nie uczymy się na Państwa budowie. My wykorzystujemy nasze 30-letnie know-how, by Państwa budowa przebiegła bezbłędnie. To Państwa gwarancja komfortu psychicznego. Zaufanie (Dzięki 10-letniej Gwarancji Jakości) Standardem na rynku jest 3-letnia lub 5-letnia gwarancja na prace budowlane.22 My w New-House udzielamy unikatowej na polskim rynku, 10-letniej gwarancji na całą wykonaną przez nas realizację.1 To najmocniejszy dowód naszego zaufania do jakości materiałów i pracy, którą dostarczamy. Nie muszą Państwo wierzyć mi na słowo. Zapraszam do przejrzenia setek zdjęć z naszych Realizacji oraz przeczytania, co mówią o nas nasi klienci w dziale Referencje. „Szczerze polecamy New-House jako dewelopera domów jednorodzinnych. Bardzo duże znaczenie miało dla nas profesjonalne doradztwo, konstruktywne podejście do wyzwań których na budowie jest zawsze wiele i duża otwartość Pana Roberta na nasze potrzeby, przy zachowaniu wysokiej jakości wykonania. Firma wspierała nas na każdym etapie budowy, począwszy od załatwienia formalności związanych z pozwoleniem na budowę, aż do stanu deweloperskiego. (...) Jesteśmy bardzo zadowoleni z finalnego efektu.” – Urszula Łuszczewska 25 Podsumowanie: 5 Zasad, By Zbudować Marzenie, a Nie Finansową Katastrofę Planowanie budżetu budowy domu to absolutny fundament Państwa spokoju i finansowego bezpieczeństwa. Jeśli miałbym podsumować moje 30-letnie doświadczenie w pięciu złotych zasadach, brzmiałyby one: Zweryfikuj działkę dwa razy. W 2026 roku weryfikacja prawna (MPZP, WZ, Plan Ogólny) jest ważniejsza niż jej lokalizacja. Stwórz kosztorys na 100% inwestycji. Uwzględnij "Etap Zero" (formalności, przyłącza, badania gruntu), budowę oraz wykończenie i ogród. Wybierz projekt mądrze. Pamiętaj, że prosta bryła i dach dwuspadowy to niższe koszty. I dolicz 15% budżetu stanu deweloperskiego na obowiązkowe OZE (pompa ciepła, rekuperacja). Nigdy nie wybieraj najtańszej oferty. Prawdopodobnie jest "dziurawa" i zawiera ukryte koszty, które z nawiązką zapłacisz w trakcie budowy. Przenieś ryzyko na profesjonalistów. Jedynym sposobem, by w 100% zabezpieczyć swój budżet, jest zatrudnienie Generalnego Wykonawcy, który daje pisemną Gwarancję Niezmienności Ceny. Jeśli chcą Państwo uniknąć 78% błędów i porozmawiać o bezpiecznej, przewidywalnej i spokojnej realizacji swojego marzenia o domu, zapraszam na bezpłatną konsultację. Porozmawiajmy o Państwa domu. Zapraszamy do kontaktu: +48 504 125 130 lub kontakt@new-house.pl Najczęściej Zadawane Pytania (FAQ) Pytanie: Ile realnie trwa budowa domu od A do Z w 2026 roku? Odpowiedź: Budując z profesjonalnym Generalnym Wykonawcą, jak New-House, doprowadzenie domu murowanego do stanu deweloperskiego zajmuje nam zazwyczaj od 8 do 10 miesięcy.26 Cały proces "od A do Z", czyli od pierwszych prac projektowych i formalnych, przez budowę, aż po wykończenie i odbiór do użytkowania, można zamknąć w 12-15 miesięcy. Elastycznie dopasowujemy harmonogram do Państwa potrzeb. Pytanie: Czym jest Gwarancja Niezmienności Ceny w New-House i co dokładnie obejmuje? Odpowiedź: To nasze pisemne zobowiązanie w umowie, że cena, którą ustalamy w dniu jej podpisania, jest ostateczna i nie ulegnie zmianie.21 Obejmuje ona cały uzgodniony zakres prac budowlanych. Oznacza to, że nawet jeśli ceny stali, betonu czy robocizny wzrosną w trakcie budowy, Państwo nie dopłacają ani złotówki. To my, jako New-House, bierzemy na siebie całe ryzyko inflacyjne. Pytanie: Jaki bufor finansowy muszę mieć, budując z New-House? Odpowiedź: Dzięki Gwarancji Niezmienności Ceny, nie muszą Państwo planować bufora na nieprzewidziane koszty budowlane czy błędy wykonawcze. Państwa budżet na budowę jest bezpieczny. Jedyne 10%, które zawsze warto mieć w rezerwie, to bufor na Państwa własne decyzje – np. gdy w trakcie prac wykończeniowych zdecydują Państwo o zmianie standardu paneli podłogowych czy armatury na wyższy. Pytanie: Czy kalkulator na stronie internetowej New-House podaje ostateczny koszt budowy? Odpowiedź: Nasze kalkulatory budowy 13 to bardzo precyzyjne narzędzia szacunkowe.9 Służą do wstępnego zorientowania się w budżecie na podstawie kluczowych parametrów. Ostateczną, wiążącą cenę otrzymują Państwo od nas po wyborze konkretnego projektu, analizie działki i doprecyzowaniu standardu. Ta cena jest następnie wpisywana do umowy i objęta Gwarancją Niezmienności Ceny. Pytanie: Czy New-House pomaga w załatwieniu formalności związanych z nowymi przepisami 2026? Odpowiedź: Tak. To jest jeden z kluczowych elementów naszej kompleksowej usługi "od A do Z". Nasi eksperci ds. formalno-prawnych są na bieżąco ze wszystkimi zmianami. Analizujemy sytuację prawną działki w kontekście wygasających WZ i konieczności uchwalenia Planów Ogólnych 5, przeprowadzamy Państwa przez cały proces uzyskiwania pozwoleń, aż do odbioru budynku. Zapewniamy Państwu pełne bezpieczeństwo formalne inwestycji. Z poważaniem, inż. Robert Skulimowski Prezes, New-House Robert Skulimowski Sp.k. Ponad 30 lat doświadczeń przy budowie domów jednorodzinnych. Zbudowanych ponad 2500 domów i budynków biurowych. Budujemy domy kompleksowo: od działki, przez dokumenty, samą budowę, aż po ogród.
Jakie są aktualne ceny działek? Jakie warunki musi spełnić działka, by móc na niej wybudować dom? Jak wybrać idealny projekt domu? Jakie są najpopularniejsze style architektoniczne domów jednorodzinnych? Czym się różni dom energooszczędny od pasywnego? Jak przebiega budowa domu krok po kroku? Ile kosztuje? To tylko część pytań, na jakie chcą znać odpowiedzi przyszli inwestorzy. Choć w Internecie znaleźć można wiele różnych stron z poradnikami dla osób budujących domy, to jednak bywają one pisane przez redaktorów spoza branży, rzadko aktualizowane, nieuwzględniające obowiązujących w danej chwili przepisów.
Wiemy, jak ekscytująca, ale i stresująca bywa dla inwestorów budowa domu – blog "Akademia budowlana" prowadzony przez naszych ekspertów jest rozwiązaniem wszystkich ich bolączek. Czym się wyróżnia? Jak już wcześniej wspomnieliśmy, wszystkie nasze artykuły i poradniki piszą specjaliści, którzy posiadają olbrzymie, nieraz ponad 20-letnie doświadczenie w branży budowlanej. Dzięki temu jesteśmy w stanie rzetelnie odpowiedzieć na wszystkie pytania potencjalnych inwestorów!
To jednak ciągle nie wszystko! Blog o budowaniu domu na stronie New-House jest na bieżąco uzupełniany o wszystkie najważniejsze aktualności. Na rynku nastąpił nagły wzrost cen działek? Zmieniły się przepisy dotyczące budownictwa energooszczędnego? A może wchodzą w życie nowe zasady wydawania pozwoleń na budowę? Nasz blog o budowie domu to najlepsze źródło sprawdzonych informacji!
Jeśli interesuje Cię budowa domu krok po kroku, blog "Akademia budowlana" również jest idealnym miejscem, w którym możesz uzyskać wszystkie niezbędne wiadomości. Z nami dowiesz się, jak przebiegają kolejne etapy inwestycji – od zakupu działki, przez wybór projektu, załatwianie wszystkich pozwoleń, budowę przyłączy, aż po zasadnicze prace budowlane (do stanu surowego, deweloperskiego i pod klucz) oraz zagospodarowanie terenu. Dzięki nam uzbroisz się w wiedzę, która pozwoli Ci podejmować najlepsze decyzje na wszystkich etapach budowy Twojego domu.
Zapraszamy do lektury!
