Stare budownictwo, choć wyróżnia się solidnym wykonaniem, często nie odpowiada rosnącym potrzebom gospodarstwa domowego. W takich sytuacjach pozostaje wybór jednej z dwóch opcji – budowa nowego domu od podstaw lub rozbudowa już istniejącego, starego domu. Choć rozbudowa domu stanowi skomplikowane przedsięwzięcie, które potrafi pochłonąć znaczne środki, to na tle kompleksowej budowy wypada naprawdę korzystnie.
Czym jest rozbudowa domu i o czym należy pamiętać, decydując się na jej przeprowadzenie? Sprawdź, kiedy warto zdecydować się na rozbudowę domu i jak ją przeprowadzić, aby uzyskać oczekiwane rezultaty.
Rozbudowa domu – definicja
Choć pojęcie rozbudowy, w tym rozbudowy domu, nie zostało szczegółowo zdefiniowane w Ustawie Prawo budowlane, to dotychczasowe interpretacje sądów precyzują zakres prowadzonych prac, spełniających znamiona rozbudowy. Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami prawa, za rozbudowę uznaje się przeprowadzenie wszystkich tych prac budowlanych, których celem jest zwiększenie powierzchni zabudowy i tym samym powierzchni użytkowej już istniejącego budynku.
W zależności od potrzeb i indywidualnych preferencji inwestora rozbudowa może być prowadzona w poziomie (wszerz), prowadząc do zwiększenia powierzchni zabudowy lub w pionie (wzwyż), przyczyniając się do zwiększenia wysokości i ilości kondygnacji budynku. Rozbudowa pionowa, często określana jest mianem nadbudowy, jednak co do zasady, spełnia przesłanki dotyczące rozbudowy domu.
Co szczególnie ważne, prace budowlane związane z rozbudową, w tym nadbudową domu mogą prowadzić do zmiany kluczowych parametrów technicznych obiektu, takich jak szerokość, długość, wysokość, kubatura czy powierzchnia użytkowa.
Kiedy warto zdecydować się na rozbudowę starego domu?
Wraz z upływem lat zajmowany dom może się okazać niewystarczający dla powiększającej się rodziny. W takim przypadku do wyboru są dwie opcje. Można zdecydować się na zakup lub budowę nowego, większego domu, lub zdecydować się na rozbudowę tego już istniejącego.
Rozbudowa starego domu to korzystna alternatywa. Poza często znacznie niższym kosztem (w porównaniu do budowy nowego domu od podstaw), nie wymaga zmiany miejsca zamieszkania, co często niesie ze sobą konsekwencje, takie jak konieczność zmiany pracy, czy szkoły dla dzieci.
Warto jednak pamiętać, że rozbudowa domu niesie ze sobą szereg konsekwencji. W zależności od zakresu zaplanowanych prac budowlanych konieczne może się okazać opuszczenie domu, na czas realizacji zaplanowanych prac. Dodatkowo, w przypadku starszych budowli opłacalność inwestycji może się okazać nieznaczna.
Rozbudowa starego domu – ważne odpowiednie przygotowanie
Stan techniczny budynku jest głównym elementem wpływającym na opłacalność rozbudowy. Jeszcze przed przystąpieniem do jakichkolwiek prac budowlanych, należy zadbać o dopełnienie wszystkich niezbędnych formalności. Jednym z podstawowych kroków, jest umówienie rzeczoznawcy, który przeprowadzi kompleksową ocenę stanu technicznego budynku.
Na podstawie przeprowadzonych pomiarów i badań technicznych, wykwalifikowany rzeczoznawca przygotuje ekspertyzę techniczną, wskazującą obszary, wymagające poprawy oraz określającą możliwość przeprowadzenia planowanych przez inwestora prac. Niekiedy, szczególnie w przypadku starych obiektów budowlanych, okazać się może, że rozbudowa nie jest możliwa, z uwagi na występujące poważne ryzyko uszkodzenia konstrukcji budynku.
Warto jednak pamiętać, że konieczność przeprowadzenia kompleksowego remontu nie wyklucza późniejszej możliwości rozbudowy starego domu. Dysponując kompletną ekspertyzą techniczną, należy zgłosić się do profesjonalnej pracowni architektonicznej, która bazując na dokumencie technicznym, doświadczony architekt stworzy kompleksowy projekt architektoniczno-budowlany. Należy jednak mieć na uwadze fakt, że konieczność przeprowadzenia dodatkowych prac remontowych, może znacząco zwiększyć koszt realizacji zaplanowanych prac budowlanych.
Formalności związane z planowaną rozbudową domu
Dysponując pozytywną opinią rzeczoznawcy oraz gotowym projektem architektoniczno-budowlanym, zgodnym z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (lub warunkami zabudowy) można przystąpić do kolejnego kroku, jakim jest załatwienie formalności urzędowych.
Złagodzenie przepisów budowlanych sprawiło, że od 2015 roku inwestorzy indywidualnie, planujący przeprowadzenie rozbudowy domu nie muszą wnioskować o wydanie pozwolenia na budowę. Obecnie inwestorzy mogą przystąpić do realizacji zaplanowanych prac budowlanych, na podstawie zgłoszenia budowy, złożonego w odpowiednim dla miejsca realizacji inwestycji urzędzie miasta lub starostwa powiatowego.
Kompletny dokument powinien zawierać, poza wypełnionym formularzem zgłoszenia budowy, również dodatkowe załączniki, w tym:
- oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- krótki opis planowanej inwestycji oraz szkice, obrazujące zakres planowanych prac,
- dodatkowe załączniki wymagane odrębnymi przepisami prawa.
Organ administracji publicznej ma 21 dni na zapoznanie się z kompletną dokumentacją zgłoszeniową. W przypadku braku reakcji ze strony urzędu tę należy traktować jako milczącą zgodę, uprawniającą do przeprowadzenia zaplanowanych prac.
Co ważne, rozpoczęcie jakichkolwiek prac budowlanych, związanych z rozbudową domu, bez zgłoszenia budowy lub przed upływem terminu, w jakim urząd może wnieść sprzeciw do zaplanowanych prac, stanowi samowolę budowlaną, która zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami jest wykroczeniem. Wykrycie samowoli budowlanej może skutkować koniecznością przywrócenia stanu pierwotnego, a także może wiązać się z nałożeniem kary grzywny.
Jak przeprowadzić rozbudowę domu
Dla uzyskania odpowiednich rezultatów rozbudowa domu powinna być przeprowadzona zgodnie z założeniami wskazanymi w projekcie architektoniczno-budowlanym. Przed rozpoczęciem prac związanych z rozbudową domu, należy wykonać wszystkie niezbędne poprawki i modyfikacje, wskazane w ekspertyzie technicznej.
Zapewnienie solidnej podstawy jest kluczowe dla zapewnienia powodzenia zaplanowanych działań. Planując rozbudowę domu, warto rozważyć możliwość połączenia tego przedsięwzięcia z ogólną termomodernizacją budynku. Działanie to może się okazać szczególnie korzystne, w przypadku starych domów, wznoszonych z wykorzystaniem przestarzałych technologii. Kompleksowa wymiana stolarki okiennej i drzwiowej oraz wykonanie dodatkowej izolacji termicznej wpłynie na poprawę komfortu domowników, poprzez zmniejszenie ryzyka występowania start ciepła.
Dodatkowo, podczas planowanych prac modernizacyjnych, warto zwrócić uwagę na stan istniejących instalacji elektrycznych, grzewczych oraz wodno-kanalizacyjnych. Wymiana przestarzałych instalacji już na etapie rozbudowy domu i towarzyszącej jej modernizacji pozwoli uniknąć ryzyka późniejszych awarii, które mogą ze sobą nieść naprawdę wysokie koszty.
Ile kosztuje rozbudowa domu?
Nie da się wskazać jednoznacznych kosztów, związanych z planowaną rozbudową domu. Na ostateczny koszt realizacji tego typu inwestycji wpływa szereg różnych czynników, wśród których zdecydowanie najistotniejszą rolę odgrywają zakres zaplanowanych prac, rodzaj zastosowanych materiałów, system prowadzonych prac, a także lokalizacja inwestycji.
Nie ulega wątpliwości, że im szerszy jest zakres zaplanowanych do przeprowadzenia prac, tym wyższy będzie koszt realizacji. Więcej zapłacimy również za rozbudowę prowadzoną w poziomie. Konieczność przeprowadzenia dodatkowych prac ziemnych i wykonania fundamentów może zamknąć się w przedziale od 8 do nawet 10 tys. zł za m2.
Przeprowadzenie rozbudowy domu, poprzez adaptację strychu może wynieść od 20 do nawet 100 tys. złotych. Koszty znajdą się w górnej granicy przedziału szczególnie wówczas, gdy konieczne okaże się wykonanie nowego dachu, wzmocnienie stropu oraz doprowadzenie schodów.
Dodatkowo, właściciele starszych budynków, muszą się liczyć z tym, że rozbudowa domu, niemal zawsze wiązać się będzie z koniecznością przeprowadzenia kompleksowych prac modernizacyjnych. W zależności od ich zakresu koszt inwestycji może znacząco wzrosnąć.
Czy warto zdecydować się na rozbudowę domu?
Na to pytanie powinien odpowiedzieć sobie każdy inwestor jeszcze przed rozpoczęciem realizacji prac budowlanych. Z pewnością duże znaczenie w procesie decyzyjnym będzie miała ogólna opłacalność inwestycji. W przypadku konieczności przeprowadzenia skomplikowanych prac modernizacyjnych, koszty rozbudowy domu mogą znacząco wzrosnąć. Dodatkowo znacząco wydłuży się sam czas realizacji budowy. Warto więc dokładnie przeanalizować wszystkie za i przeciw. Być może okaże się, że budowa domu od podstaw w danym przypadku okaże się korzystniejszym rozwiązaniem.
Jeżeli jednak dany budynek, poza niewątpliwą wartością pieniężną, ma również wartość sentymentalną, wówczas warto rozważyć możliwość rozłożenia zaplanowanych prac w czasie, przystępując w pierwszym kroku do kompleksowej modernizacji obiektu. W ten sposób możliwe będzie obniżenie obciążenia związanego z inwestycją, poprzez rozłożenie go na dłuższy okres.
