_a_uproszczoną_(zgłoszenie)_big.jpg)
W 2022 roku znacząco wzrosło zainteresowanie projektami domów, które można wybudować bez pozwolenia na budowę. To oczywiście efekt zmian, zgodnie z którymi pozwolenia nie wymagają już domy, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 m2. Domy te można wybudować przy zastosowaniu uproszczonej procedury, czyli zgłoszenia budowy. W tym artykule porównamy obie te procedury, omówimy ich przebieg, a także wskażemy najważniejsze różnice.
Pozwolenie na budowę – czym charakteryzuje się ta procedura?
Pozwolenie na budowę jest wydawane w formie decyzji administracyjnej przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej. Jako iż procedura jest postępowaniem administracyjnym, samo otrzymanie pozwolenia nie jest jeszcze równoznaczne z możliwością rozpoczęcia budowy domu. Decyzja administracyjna stanie się decyzją ostateczną po 14 dniach, czyli po okresie potrzebnym do tego, aby decyzja się uprawomocniła. Ponadto, uczestnicy postępowania administracyjnego w przeciągu tych 14 dni mogą złożyć odwołanie, które dodatkowo przedłuży procedurę. Stroną może być właściciel sąsiedniej nieruchomości, o ile nasza inwestycja będzie oddziaływać na jego działkę.
Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę domu można złożyć w urzędzie miasta lub w urzędzie gminy w wydziale architektoniczno-budowlanym. Do wniosku należy załączyć: projekt budowlany w trzech egzemplarzach, potwierdzenie uprawnień architekta, oświadczenie o prawie dysponowania gruntem na cele budowlane, warunki techniczne dostawy mediów, wypis i wyrys z rejestru gruntów dla działki swojej i działek sąsiednich, decyzję o warunkach zabudowy (jeśli na danym obszarze nie obowiązuje MPZP). Decyzja jest wydawana w przeciągu 65 dni od dnia złożenia wniosku. Do tego dochodzi okres 14 dni na uprawomocnienie się decyzji. Od momentu uprawomocnienia się decyzji inwestor ma trzy lata, aby rozpocząć budowę, zanim pozwolenie straci swoją ważność. Pozwolenie traci ważność także wtedy, gdy prace budowlane zostaną przerwane na okres dłuższy niż 3 lata.
Kiedy można wybrać uproszczoną procedurę zgłoszenia budowy?
Zgłoszenie to uproszczona procedura, która nie wymaga decyzji administracyjnej. Zgłoszenie obowiązuje najczęściej w przypadku niewielkich i mniej skomplikowanych obiektów budowlanych, o ile obszar inwestycji mieści się tylko na działce inwestora. Sama procedura jest jednak bardzo podobna. Tutaj również trzeba skompletować wyżej wymienione dokumenty, ale zamiast wniosku o wydanie pozwolenia na budowę składamy wypełniony druk zgłoszenia budowy. Od tego momentu organ administracji ma 21 dni na to, aby ewentualnie zgłosić swój sprzeciw. Taki sprzeciw pojawi się w sytuacji, gdy zdaniem organu obszar inwestycji wykracza poza teren działki inwestora lub gdy specyfika danego obiektu wymaga pozwolenia na budowę. Przy uproszczonej procedurze urząd często nie wydaje decyzji na piśmie. Jeśli w przeciągu 21 dni inwestor nie otrzyma sprzeciwu na piśmie, wówczas jest to tzw. „milcząca zgoda”, która daje zielone światło do rozpoczęcia inwestycji.
Najważniejsze różnice pomiędzy procedurą standardową i uproszczoną
Najważniejszą różnicą jest bez wątpienia czas oczekiwania. W przypadku pozwolenia na budowę może on wynosić aż 65 dni (plus dodatkowe 14 dni na uprawomocnienie się decyzji). Natomiast w przypadku zgłoszenia budowy jest to zaledwie 21 dni. Ponadto, w przypadku pozwolenia na budowę inwestor otrzymuje pisemną zgodę w ramach decyzji administracyjnej. Z kolei w przypadku zgłoszenia inwestor często nie otrzyma zgody pisemnej, ponieważ obowiązuje tu zasada „milczącej zgody”. Jeśli organ nie sprzeciwi się zgłoszeniu, wówczas jest to równoznaczne z przyznaniem zgody.
To jednak nie wszystko. W przypadku inwestycji realizowanych na podstawie zgłoszenia budowy inwestor nie ma obowiązku zatrudniania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy (ale wówczas to on staje się w pełni odpowiedzialny za nadzorowanie inwestycji). W przypadku robót realizowanych na podstawie pozwolenia nie ma możliwości zrezygnowania z kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika. Przy zgłoszeniu dużo prostsza jest także procedura formalnego zakończenia budowy. Często nie trzeba załatwiać żadnych dodatkowych formalności, choć akurat w przypadku domów jednorodzinnych wymagane jest zgłoszenie zakończenia budowy.
Warto zauważyć natomiast jedno istotne podobieństwo – niezależnie od tego, czy inwestycja będzie prowadzona na podstawie pozwolenia czy zgłoszenia, przed rozpoczęciem prac wymagana jest jeszcze jedna formalność – zgłoszenie początku budowy nie później niż 7 dni przed tym terminem do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego.
Zgłoszenie a budowa domu jednorodzinnego
Zgłoszenie budowy lub robót budowlanych często jest wymagane przy mniej skomplikowanych obiektach, które nie wymagają tak ścisłego nadzoru. Na podstawie zgłoszenia można obecnie otrzymać zgodę na przebudowę lub rozbudowę domu. Popularność uproszczonej procedury wzrosła w 2022 roku, kiedy to możliwe stało się budowanie większych domów jednorodzinnych bez pozwolenia. Dawniej na zgłoszenie można było budować domy o powierzchni zaledwie 35 m2. Dziś, pozwolenia na budowę nie wymagają domy spełniające następujące warunki:
- dom jednorodzinny posiadający maksymalnie dwie kondygnacje,
- powierzchnia zabudowy nieprzekraczająca 70 m2,
- powierzchnia użytkowa nieprzekraczająca 90 m2,
- obiekt musi być zgodny z ustaleniami MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy,
- obszar inwestycji nie może wykraczać poza teren działki, na której wznoszony będzie dom,
- tylko jeden dom bez pozwolenia można wybudować na każde 500m2 działki,
- dom musi być wznoszony w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych inwestora.
Jeśli powyższe wymagania są spełnione, wówczas dom jednorodzinny możesz bez problemów wybudować na podstawie uproszczonej procedury zgłoszenia budowy.
