Droga dojazdowa do działki – o czym powinien pamiętać inwestor?

Inwestorzy przymierzający się do zakupu działki budowlanej zawsze powinni pamiętać o tym, aby sprawdzić, czy droga posiada dostęp do drogi publicznej. Jeśli działka jest położona bezpośrednio przy drodze, sprawa jest bardzo prosta. Wystarczy uzyskać zgodę na lokalizację zjazdu, a następnie zatrudnić firmę, która wykona taki zjazd z drogi. Jeśli jednak działka nie ma dostępu do drogi publicznej, wówczas konieczna jest droga dojazdowa do działki. I tu zaczynają się schody, ponieważ wykonanie takiej drogi może wiązać się z licznymi trudnościami.

Dostęp do drogi publicznej – ważny parametr działki

Przed zakupem działki budowlanej inwestor powinien sprawdzić, czy interesująca go działka budowlana posiada dostęp do drogi publicznej. Może to być droga krajowa, wojewódzka, powiatowa lub gminna. Jeśli działka jest położona bezpośrednio przy takiej drodze, wówczas inwestor zyskuje pewność, że będzie mógł skomunikować swoją działkę z drogą poprzez budowę zjazdu. Zdarzają się jednak sytuacje, że działka nie jest położona przy drodze publicznej, a mimo to do naszej działki prowadzi jednak jakaś droga. W wielu przypadkach okazuje się, że jest to droga położona na prywatnej działce.

W wielu miejscach sąsiedzi porozumiewają się ze sobą w tej sprawie, a właściciel działki, na której znajduje się droga dojazdowa udziela swoim sąsiadom pozwolenia na użytkowanie tej drogi. Przed zakupem warto zatem udać się do tego sąsiada i porozumieć się w tej kwestii. Zdarzają się bowiem problematyczne sytuacje, w których właściciel decyduje się na sprzedaż działki, na której znajduje się droga dojazdowa. Nowy właściciel nie musi wyrazić zgody na użytkowanie tej drogi i zagrodzi teren swojej nieruchomości. Wówczas po czasie okazuje się, że nasza działka pozostaje bez dostępu do drogi publicznej. Formalnie taki dostęp uzyskamy przez ustanowienie służebności, ale może to zająć kilka miesięcy.

Kilka miesięcy bez dostępu do drogi? To niestety możliwe. Dlatego też, zanim kupisz działkę budowlaną koniecznie sprawdź, w jaki sposób jest ona skomunikowana z drogą publiczną. Jeśli działka jest połączona z drogą publiczną poprzez drogę dojazdową znajdującą się na prywatnej posesji, koniecznie skontaktuj się z jej właścicielem i zapytaj o możliwość użytkowania tej drogi.

Jak połączyć działkę z drogą publiczną?

W wariancie korzystnym dla inwestora działka jest położona bezpośrednio przy drodze publicznej. W tej sytuacji wystarczy jedynie pamiętać o kilku kwestiach. W zależności od rodzaju drogi publicznej wymagana jest odległość, w jakiej musi być usytuowane ogrodzenie naszej posesji od drogi. Następnie należy zgłosić się do zarządcy drogi publicznej, przy której położona jest nasza działka. Takim zarządcą jest: Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad w przypadku dróg krajowych, zarząd województwa w przypadku dróg wojewódzkich, zarząd powiatu w przypadku dróg powiatowych oraz wójt, burmistrz lub prezydent miasta w przypadku dróg gminnych.

Inwestor musi złożyć wniosek o uzyskanie zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi. Do wniosku należy załączyć mapę sytuacyjną, na której umieszczona zostanie proponowana lokalizacja. Po uzyskaniu zgody należy przygotować projekt zjazdu, który zostanie przedłożony na biurko zarządcy. Po otrzymaniu zezwolenia na budowę zjazdu należy wynająć firmę, która zajmie się budową. Niektóre firmy specjalizujące się w budowie zjazdów oferują swoim klientom kompleksowe usługi, które obejmują także wsparcie w procesie załatwiania formalności. Konserwacja zjazdu leży oczywiście w gestii właściciela nieruchomości.

Co robić w sytuacji, gdy działka nie ma dostępu do drogi publicznej?

Zdarzają się sytuacje, w których działka budowlana jest odcięta od drogi publicznej przez inne posesje prywatne. Co można zrobić w tej sytuacji? Jeśli w okolicy naszej działki biegnie już droga dojazdowa, wówczas należy skontaktować się z jej właścicielem i zapytać o możliwość użytkowania. Jeśli taka droga nie istnieje lub właściciel nie wyrazi na to swojej zgody, wówczas pozostaje jedna z trzech opcji:

• ustanowienie służebności przejazdu – należy skontaktować się z właścicielem sąsiedniej działki, która posiada dostęp do drogi publicznej i zaproponować ustanowienie służebności przejazdu. W ramach takiej umowy zyskujemy możliwość budowy drogi dojazdowej na działce sąsiada. Można zaproponować zadośćuczynienie finansowe, jako iż dla sąsiada z pewnością jest to jednak spora niedogodność. To sprawia, że sąsiad może odmówić współpracy. Wtedy pozostaje jedynie zgłosić sprawę do sądu. Służebność przejazdu może być ustanowiona orzeczeniem sądowym, ale niestety trzeba się przygotować na to, że formalności mogą zająć nawet kilka miesięcy.
• zakup sąsiedniej działki – jeśli dostęp do drogi publicznej zagradza Ci inna, niezabudowana jeszcze działka, możesz podjąć próbę zakupienia tej działki. Wówczas droga dojazdowa do działki będzie przebiegać w całości przez Twój teren. Niestety, wadą tego rozwiązania są bardzo wysokie koszty, zwłaszcza, jeśli zachodzi konieczność zakupu innej działki budowlanej.
• Kupno na współwłasność wydzielonej drogi dojazdowej – w sytuacji, gdy kilka działek nie ma dostępu do drogi publicznej dobrym rozwiązaniem jest zakup drogi dojazdowej na współwłasność. Wówczas wszyscy właściciele będą mieli równe prawa do korzystania z danej drogi, ale także obowiązek dbania o swoją część. W miarę rozwoju osiedla gmina może zdecydować się na odkupienie tej drogi od właścicieli, przez co stanie się ona drogą publiczną, a obowiązek zarządzania drogą zostanie przeniesiony na gminę.

Inwestorzy mają zatem do dyspozycji kilka opcji, z których mogą skorzystać w sytuacji, gdy ich działka nie ma dostępu do drogi publicznej. Droga dojazdowa do działki musi zostać ustanowiona, jeśli planujemy na tej działce jakąkolwiek inwestycję. Jeśli zatem decydujesz się na zakup działki, która nie ma dostępu do drogi publicznej, z dużym wyprzedzeniem zajmij się zabezpieczeniem takiej drogi.

Droga dojazdowa do działki – kto za nią odpowiada?

Droga dojazdowa do działki to droga prywatna należąca do właściciela nieruchomości, osoby korzystającej z drogi na mocy służebności przejazdu lub do kilku właścicieli, którzy zdecydują się zawrzeć między sobą umowę o kupno drogi na własność. To sprawia, że za konserwację drogi odpowiadają jej właściciele lub użytkownicy. To na nich spoczywa obowiązek dbania o nawierzchnię, odśnieżanie i odladzanie, posypywanie drogi piaskiem lub solą w okresie zimowym. Jeśli droga dojazdowa do działki jest użytkowana przez wielu właścicieli sąsiednich nieruchomości, wówczas gmina może w przyszłości zdecydować się na zakup tej drogi. W tej sytuacji droga przejdzie na własność gminy, która od tego momentu będzie odpowiadała za jej konserwację.