Ile kosztuje odrolnienie działki?
Wielu inwestorów szukających tańszej działki pod budowę domu rozważa zakup działki rolnej, a następnie wyłączenie gruntów z produkcji. Działki rolne rzeczywiście są dostępne w bardzo okazyjnych cenach, dzięki czemu, cieszą się sporym zainteresowaniem, zwłaszcza w bliskim sąsiedztwie większych miast. Odrolnienie gruntów rolnych nie jest jednak procesem darmowym. Należność za ten proces to jednorazowa opłata, którą należy zapłacić za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Często musimy być przygotowani na naprawdę spore wydatki, o których postaramy się powiedzieć w tym artykule.
Czy budowa domu na działce rolnej jest możliwa?
Osoba niebędąca rolnikiem może wybudować dom na działce rolnej dopiero dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. W tym celu należy złożyć stosowny wniosek do urzędu miasta lub gminy. Sprawa jest dużo prostsza w sytuacji, gdy działkę rolną objęto miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wówczas prawdopodobieństwo uzyskania pomyślnej decyzji jest znacznie większe. Jeśli nasza działka nie została objęta zasięgiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie obejmuje naszej działki, wcześniej należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Działki rolne nie zawsze będą mogły zostać przekształcone w budowlane.
Jedno jest pewne, inwestor, którego interesuje zakup i odrolnienie działki, musi uzbroić się w cierpliwość, ponieważ postępowanie w tej sprawie może trwać przez wiele miesięcy. Ponadto, odrolnienie działki obowiązuje opłata wyłączeniowa gruntu z produkcji rolnej. Może się bowiem okazać, że po uwzględnieniu tych kosztów, działka rolna nie będzie już tak opłacalną inwestycją.
Koszty związane z postępowaniem administracyjnym
Załatwianie wszelkich formalności wymaga stosu dokumentów. Część z tych dokumentów będziemy musieli uzyskać odpłatnie. Pierwszym kosztem może być uzyskanie mapy ewidencyjnej, na którym znajduje się nasza działka. Czas oczekiwania na uzyskanie kopii mapy wynosi zwykle do 5 dni roboczych, a maksymalnie do 10 dni. Koszt to ok. 125 złotych: 5 złotych opłaty skarbowej oraz 120 złotych za wydanie kopii mapy ewidencyjnej z wypisem.
Aby uzyskać wypis z ewidencji gruntów i budynków, musimy udać się do urzędu miasta lub starostwa. Złożenie samego wniosku jest darmowe, ale za wykonanie wypisu zapłacimy 140 złotych w przypadku wersji elektronicznej oraz 150 złotych w przypadku formy papierowej. Na dalszym etapie postępowania potrzebna będzie również kopia mapy zasadniczej ukazującej naszą działkę rolną. Tutaj koszty zależą w dużej mierze od powierzchni i wynoszą od 7 do 12 złotych za hektar. Do tego dochodzi cena arkusza (ok. 150 złotych).
Koszty związane z wyłączeniem produkcji rolnej
Powyższe opłaty administracyjne są jednak czysto symboliczne w porównaniu z kosztami, które przyjdzie nam ponieść z tytułu wyłączenia działki z produkcji rolnej. W przypadku uzyskania pozytywnej decyzji będziemy musieli zapłacić zarówno jednorazową należność, jak również ponosić opłaty roczne. Koszty wyłączenia działki z produkcji rolnej zależy od klasy bonitacyjnej gruntu. Im lepsza klasa gruntu, tym wyższe będą koszty. Koszty odrolnienia są pomniejszane o wartość rynkową działki.
W przypadku hektara działki III klasy, koszty odrolnienia mogą wynieść nawet 150,000 – 200,000 złotych. Nie dziwi zatem fakt, że inwestorzy szukają małych działek rolnych o powierzchni 10-20 arów. Problemem jest jednak to, że czasami ciężko o tak niewielkie działki rolne. Generalna zasada jest taka, że wyłączenie gruntu z produkcji rolnej skutkuje koniecznością wniesienia jednorazowej opłaty i dziesięciu opłat rocznych. W praktyce, odrolnienie niewielkiej działki rolnej wyniesie ok. 50,000 złotych. To jednak nie wszystko, inwestor co roku będzie musiał odprowadzać 10% tej należności, a zatem w tym przypadku 5,000 złotych.
Kiedy nie ponosimy opłat za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?
Tego ile kosztuje wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, można dowiedzieć się z tabeli zamieszczonej w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wysokie koszty związane z wyłączeniem działki z produkcji rolnej dotyczą zwykle jedynie gruntów o klasie bonitacyjnej II i III. Grunty I klasy praktycznie nie podlegają wyłączeniu z produkcji. Plusem jest jednak to, że inwestor nie poniesie opłaty w przypadku niższych klas bonitacyjnych. Obowiązek uregulowania należności nie dotyczy użytków rolnych klas IV, V oraz IV, a także niewielkich gruntów wyłączonych na cele budownictwa mieszkalnego. Jest to odpowiednio 0,05 ha w przypadku domu jednorodzinnego oraz 0,02 ha w przypadku domu wielorodzinnego. Można więc przyjąć, że co do zasady (istnieją wyjątki określone ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych) wydania decyzji o wyłączeniu z produkcji wymagają wszelkie grunty rolne poza użytkami klasy IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego.
Czy zakup działki rolnej okaże się trafioną inwestycją?
No cóż, to zależy. Aby ocenić opłacalność takiej inwestycji należy wziąć pod uwagę sporą liczbę czynników, które będą miały wpływ na finalną decyzję. Jedno jest jednak pewne. Nie jest to propozycja dla inwestorów, którzy pragną szybko rozpocząć budowę domu. Od momentu pozyskania działki do momentu otrzymania pozwolenia na budowę może minąć nawet wiele miesięcy. W tym artykule: https://new-house.com.pl/pozwolenie-na-budowe poruszamy wiele kwestii związanych z formalnościami, jakim należy sprostać na etapie ubiegania się o pozwolenie.
Do tego dochodzi oczywiście wysoka opłata za wyłączenie działki z produkcji rolnej, w przypadku gruntów o klasie bonitacyjnej wyższej niż czwarta. W przypadku dużych działek budowlanych rzędu 0,5 ha, cena odrolnienia może wynieść nawet ponad 100,000 złotych. Przed zakupem takiej działki warto zatem skonsultować się z wykwalifikowanym fachowcem, który zapozna się z realiami oraz poinformuje nas o orientacyjnych kosztach odrolnienia konkretnego gruntu.