Ile kosztuje budowa domu w stanie deweloperskim ?

Podejmując decyzję o budowie domu, pierwsze pytanie, jakie się nasuwa każdemu inwestorowi  jest : „Ile mnie to będzie kosztowało? Czy mnie na to stać?” Chcemy przybliżyć inwestorom te koszty, opierając się na różnych rozwiązaniach i wariantach głównych etapów prac stanu deweloperskiego.

Zacznijmy od tego, iż na budowę domu składają się dwa podstawowe etapy: stan surowy i prace deweloperskie. Na rynku budowlanym zostało przyjęte, iż  firmy wykonawcze budujące domy jednorodzinne czy też deweloperzy, oferujący budynki wielorodzinne, najczęściej oddają budynki właśnie w stanie deweloperskim.

Jaki więc zakres prac wchodzi w poszczególne etapy?

 Do stanu surowego zaliczamy:
 - wykopy
- ławy fundamentowe,
- ściany fundamentowe,
- zasypka piaskowa pod chude posadzki
- chude posadzki wraz z poziomą kanalizacją oraz zasilenie budynku w wodę;
- ściany na parterze,
- strop nad parterem,
- ściany piętra;
- więźba dachowa (lub stropodach),
- pokrycie dachowe

Kontynuacją powyżej wymienionych prac, są prace deweloperskie. Po nich można już wykonać odbiór budynku. W zakres tych prac wchodzą następujące etapy:
- instalacja hydrauliczna (ciepła i zimna woda),
- centralne ogrzewanie,
- ogrzewanie podłogowe i centralny odkurzacz;
- szlichty cementowe wraz z izolacjami przeciwwilgociowymi i termicznymi,
- instalacja elektryczna;
- tynki wewnętrzne;
- ocieplenie dachu;
- płyty kartonowo-gipsowe,
- elewacja (ocieplenie styropianem lub wełną),
- tynk zewnętrzny, cokół (płytki ceramiczne lub kamienne, ew. marmolit);
- okna i parapety,
- drzwi zewnętrzne,
- brama garażowa
- balkony

Najważniejszym czynnikiem, który wpływa na koszty budowy domu jest wybór projektu  https://new-house.com.pl/projekty-domow. Im bardziej skomplikowany projekt, tym dom będzie droższy w budowie. Z reguły najtańszymi w realizacji są projekty domów parterowych z użytkowym poddaszem, następnie domy piętrowe i domy parterowe ze skośnym dachem, natomiast najdrożej wychodzą domy nowoczesne z płaskimi dachami (stropodachami) o bardziej złożonej konstrukcji.

Gdy już wybierzemy odpowiedni projekt domu warto zwrócić uwagę na kilka etapów prac deweloperskich, które mogą w znacznym stopniu wpłynąć na cenę budowy. Pierwszym takim elementem jest wybór ocieplenia na elewację. Na rynku mamy dostępne dwa główne rozwiązania:
- Styropian (biały lub grafitowy )- powszechny rodzaj ocieplenia, który jak najbardziej sprawdza się przy domach energooszczędnych. Biały styropian jest około 10 % tańszy od styropianu grafitowego. który jest znacznie twardszy i ma nieco lepsze właściwości termiczne.
- Wełna- to droższe rozwiązanie. Stosuje się je głównie w budynkach, w których szczególnie istotna jest ochrona przeciwpożarowa oraz w sytuacjach koniecznej izolacji akustycznej bądź też do wypełniania konstrukcji drewnianych.  

Poniżej przedstawiamy przykładowe koszty wariantów ocieplenia, opierając się na projekcie „ Dom z widokiem 3 ‘’ -> https://new-house.com.pl/projekt/1075 :
Rodzaj ocieplenia:
• styropian biały – 57 800 zł (netto)
• styropian grafitowy – 60 000 zł (netto)
• wełna – 95 800 zł (netto)

Kolejnym ważnym elementem wpływającym na koszty budowy domu do stanu deweloperskiego jest wybór ogrzewania. Najtańszym rozwiązaniem są tradycyjne grzejniki rozprowadzone po całym domu, natomiast zdecydowanie droższa jest instalacja ogrzewania podłogowego. Przykładowo, na projekcie domu o powierzchni użytkowej  200m2 koszt rozprowadzenia tradycyjnej instalacji to około 10 900 zł netto, zaś dla domu w tym samym metrażu koszt wykonania instalacji podłogowej to 29 000 zł netto.

Położenie dachu to bardzo ważny etap inwestycji. Zanim jednak dojdzie do położenia dachu, trzeba zdecydować, jaki rodzaj pokrycia będzie idealny w danym przypadku. Materiały wykorzystywane do tego celu różnią się parametrami, ceną oraz trwałością.

Wyodrębniamy rodzaje pokryć dachowych :

● Dachówka ceramiczna -najbardziej popularna i najbardziej ceniona z pokryć dachowych. Charakteryzuje się bardzo wysoką trwałością oraz odpornością na zmienne warunki atmosferyczne. Wadą pokrycia ceramicznego jest dość skomplikowany montaż, wysoka cena oraz konieczność budowania bardzo wytrzymałej więźby dachowej, gdyż jest to materiał charakteryzujący się bardzo dużym ciężarem.

● Dachówki betonowe lub cementowe są bardzo podobne pod względem swoich właściwości do dachówek ceramicznych. Różnica polega na zastosowaniu znacznie mniej trwałego materiału, który nie może pochwalić się aż tak dużą wytrzymałością. Coraz bardziej przypominają ceramikę,  pod względem estetycznym nie różnią się od niej niczym. Również one charakteryzują się dużą masą i wymagają odpowiednio wytrzymałej konstrukcji więźby dachowej.

● Dachówki bitumiczne często nazywane gontem bitumicznym i przypominają budową klasyczne płaty papy. Zaletami dachówki bitumicznej są: wysoka odporność na zmiany temperatur, odkształcenia oraz wilgoć. Gont bitumiczny jest tworzywem stosunkowo lekkim i niewymagającym budowy masywnej więźby dachowej.

● Blachodachówka to jeden z najtańszych i dość często stosowanych surowców do tworzenia pokryć. Ten typ pokrycia może zachowywać swoje właściwości przez czas od 30 do nawet 200 lat. Atutami blachodachówki jest jej niska cena, stosunkowo niewielka waga oraz bardzo prosty montaż.

Jednym z ostatnich etapów stanu deweloperskiego to wykonanie elewacji. To najbardziej efektowna i widoczna faza prac. Niestety jego realizacja może być równie bardzo kosztowna. Warto dokładnie przemyśleć jaki chcemy uzyskać efekt i na co pozwala nasz budżet.

Najbardziej powszechnym rozwiązaniem jest stosowanie tynków, rozróżniamy tynki:

1) cienkowarstwowe stosowane są na ściany dwuwarstwowe, ocieplone metodą lekką mokrą. Tynki cienkowarstwowe oferowane są w wielu kolorach i odmianach. Produkty mineralne charakteryzują się wysoką paroprzepuszczalnością. Z tego względu są zalecane do tynkowania ścian ocieplonych wełną mineralną. Niestety, nie są zbyt odporne na wodę. Takiego problemu nie ma w przypadków tynków akrylowych, które są elastyczne i dobrze chronią ścianę przed wodą opadową.
Mniej popularne – ze względu na wyższą cenę – są produkty silikonowe i silikatowe. Są trwalsze niż tynki mineralne i akrylowe. Charakteryzują się dużą odpornością na działanie czynników zewnętrznych. Nie przyciągają cząsteczek wody, utrudniają osadzanie się brudu, a opady deszczu przyczyniają się do samooczyszczania elewacji.

2) grubowarstwowe- stosuje się je na ścianach jednowarstwowych z ceramiki poryzowanej lub bloczków z keramzytobetonu oraz na ścianach trójwarstwowych, z warstwą elewacyjną murowaną z pustaków ceramicznych lub zwykłych cegieł. Tradycyjny tynk dobrze przepuszcza parę wodną, ale ma średnią trwałość i wymaga pomalowania. Jego przygotowanie jest też bardziej pracochłonne niż tynku cienkowarstwowego. Zazwyczaj nakłada się go w 2 lub 3 warstwach.

Na rynku jest wiele farb przeznaczonych do malowania elewacji. Największą popularnością cieszą się produkty akrylowe, dające możliwość malowania na intensywne kolory. Są odporne na blaknięcie, a wykonane z nich powłoki można zmywać wodą pod ciśnieniem. Charakteryzują się jednak słabą paroprzepuszczalnością. Wadą ich może być trwałe zawilgocenie ścian oraz obniżenie się ich parametrów termoizolacyjnych.

Wysoką paroprzepuszczalnością i trwałością charakteryzują się natomiast farby silikonowe. Warto stosować je w pobliżu ruchliwych dróg oraz w rejonach o dużym zanieczyszczeniu powietrza. Równie trwałe i odporne na zanieczyszczenia są farby silikatowe.

Na elewacji można również wykonać okładziny, które na pewno będą bardzo efektownie wyglądać oraz  podwyższą standard naszej inwestycji, jednak ich zastosowanie wiąże się ze znacznym uszczupleniem naszego portfela. Na cenę tego etapu prac deweloperskich wpływają min. : płyty HPL, okładziny drewniane, płytki klinkierowe, płyty włókno-cementowe.  Takie rozwiązanie może podnieść  koszt naszej inwestycji nawet o 100 tysięcy złotych.

Poniżej przedstawiamy porównanie szacunkowych kosztów wykończenia różnych rodzajów elewacji opierając się na projekcie „ Dom z widokiem 3 ‘’ -> https://new-house.com.pl/projekt/1075 (uwzględniono ok 300 m2 elewacji):
• Tynk akrylowy – 21 300 zł
• Płyty HPL – 210 000 zł
• Okładzina drewniana (świerk skandynawski) – 78 000 zł
• Płytki klinkierowe – 69 000 zł
 
Kolejnym, bardzo istotnym elementem w budowie domu jak i również znacząco wpływającym na koszty całej inwestycji jest stolarka okienna. Temat bardzo szeroki i różnorodny, zwłaszcza, że na rynku mamy bardzo wielu producentów, jak i również dużo rozwiązań technicznych. Przede wszystkim ważne jest, aby okna spełniały parametry energooszczędne, gdyż właśnie przez okna ucieka największa ilość ciepła z domu. W większości domów stosuje się już tzw. ciepły montaż, polegający na określonym sposobie uszczelniania przestrzeni pomiędzy ramą ościeżnicy okna a murem budynku. Standardem też są już trzyszybowe szkła.

Głównym czynnikiem wpływającym na cenę okna to materiał, z którego są one wykonane. Dostępne są następujące rozwiązania: PCV, drewno lub aluminium. Najpopularniejszymi i najkorzystniejszymi cenowo są okna PCV. Są one dostępne w wersji trzyszybowej lub więcej i można montować je w domach energooszczędnych.

Okna drewniane są cenowo nieco droższe od PCV i są odpowiednie dla osób chcących posiadać okna z naturalnego tworzywa i nie zniechęconych koniecznością ich odpowiedniej konserwacji.

Najdroższym rozwiązaniem są okna aluminiowe. Mają wiele zalet: szeroki wybór kolorystyczny, bardzo dobre parametry oraz to, że jako jedyne nadają się do wykonania stolarki okiennej o  dużych, niestandardowych wymiarach, często spotykane w nowoczesnych projektach domów. To rozwiązanie wiąże się ze znacznym podrożeniem kosztów.

Poniżej przedstawiamy szacunkowe porównanie cenowe stolarki okiennej w trzech wariantach do projektu „ Dom z widokiem 3 ‘’ -> https://new-house.com.pl/projekt/1075 :
• Okna PCV – 43 000 zł netto
• Okna drewniane – 92 000 zł netto
• Okna aluminium – 110 000 netto

Reasumując, koszty budowy domu do stanu deweloperskiego determinuje kilka głównych czynników: wybór projektu, dobór odpowiednich materiałów oraz technologii.

Na przykładzie naszej firmy koszt budowy domu „ Dom z widokiem 3 '' w optymalnej wersji wynosi 782 995 zł netto, natomiast jeżeli uwzględnilibyśmy opcję o podwyższonym standardzie, koszt budowy przekroczy ponad milion złotych. Podane ceny są wyliczeniami firmy budowlanej New-House i są szacunkowe.

Zachęcamy do zapoznania się z kalkulatorem kosztów budowy -> https://new-house.com.pl/kalkulator-budowy-domu, który również przybliży Państwu ceny wymarzonej inwestycji.