Wysokie ceny działek budowlanych to główny powód, dla którego sporo osób marzących o budowie własnego domu poważnie rozważa zakup działki rolnej z myślą o jej przekształceniu na działkę budowlaną. Należy jednak przestrzec, że jest to inwestycja bardzo ryzykowna i w zasadzie nigdy nie można mieć stuprocentowej pewności, że zakończy się ona sukcesem. Zastanawiasz się, ile trwa przekształcenie działki rolnej na działkę budowlaną? W niniejszym artykule omówimy formalności oraz postaramy się oszacować czas takiego przedsięwzięcia.
Czy zawsze można przekształcić działkę rolną w działkę budowlaną?
Osoby, które rozważają zakup działki rolnej z myślą o jej przekształceniu w działkę budowlaną muszą liczyć się z tym, że takie przedsięwzięcie nie zawsze kończy się sukcesem. Warto wziąć pod uwagę chociażby ustawę z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ma ona chronić najcenniejsze gleby przed zmianą ich przeznaczenia. Dodatkowo, przekształcenie działki rolnej na budowlaną wymaga pozwolenia ze strony organu administracyjnego, a ten nie zawsze jest skłonny wydać taką decyzję. W skrajnych przypadkach konieczna może się okazać zgoda ze strony ministra właściwego ds. rolnictwa.
Prawdopodobieństwo powodzenia odrolnienia działki budowlanej zależy od wielu złożonych czynników, takich jak chociażby: powierzchnia działki, klasa gruntów rolnych czy dokładna lokalizacja i odległość od terenów zurbanizowanych. Jedno jest jednak pewne – osoby kupujące działkę rolną z myślą o zmianie jej przeznaczenia powinny się uzbroić w cierpliwość. To złożone i skomplikowane przedsięwzięcie, które może zająć naprawdę wiele czasu.
Ile czasu może zająć odrolnienie działki budowlanej?
Jak już mówiliśmy, dokładny czas trwania całego przedsięwzięcia jest bardzo trudny do oszacowania, a to ze względu na to, jak wiele czynników będzie miało wpływ na finalny rezultat. Możemy jednak przyjąć, że w wariancie optymistycznym odrolnienie działki budowlanej zajmie przynajmniej od 3 do 6 miesięcy. W wariancie umiarkowanie optymistycznym trzeba liczyć się z tym, że cała operacja zajmie nawet kilka lat. Dlaczego jest to wariant umiarkowanie optymistyczny? Ponieważ w pesymistycznym wariancie należy zakładać, że działki rolnej po prostu nie uda się przekształcić w budowlaną.
Jak wyglądają formalności związane z odrolnieniem działki?
Odrolnienie działki to bardzo czasochłonny i skomplikowany proces, choć tak naprawdę składa się z zaledwie dwóch etapów. Jednak w takich sprawach młyny organów administracyjnych mielą bardzo powoli. Pierwszy etap to zmiana przeznaczenia gruntu. Jeśli na danym obszarze obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, należy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia działki w tym właśnie planie. Nawet jeśli decyzja administracyjna w tej sprawie będzie pozytywna, inwestor będzie musiał poczekać na uchwalanie nowego planu. Jeśli na danym obszarze nie obowiązuje MPZP, wówczas należy zdobyć decyzję o warunkach zabudowy. Jednak taka decyzja może zostać wydana tylko w sytuacjach, gdy działka spełnia określone wymagania (np. posiada dostęp do drogi publicznej).
Zakładając, że zmiana przeznaczenia gruntu zakończy się sukcesem, należy przygotować się także na drugi etap, którym jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. W tym przypadku wiele zależeć będzie od powierzchni działki oraz od klasy gruntu położonego na jej terenie. Wyłączenie działki z produkcją rolną wiąże się z opłatą, która jest uwarunkowana właśnie klasą gruntu – dla gruntów III klasy jest to opłata rzędu 291,450 zł za hektar. Poza opłatą jednorazową dochodzi jeszcze 10-procentowa opłata cykliczna, którą należy płacić raz w roku przez okres 10 lat.
Czy można przyspieszyć proces odrolnienia działki?
Niestety nie, możliwości inwestora w tej sprawie są bardzo ograniczone, ponieważ to od organu administracyjnego w głównej mierze zależy to, ile zajmie postępowanie. Inwestor ma jednak pełną swobodę przy zakupie działki rolnej, a tak się składa, że niektóre działki rolne mogą zostać przekształcone w budowlane szybciej i łatwiej. Największe szanse mamy w przypadku nieużytków rolnych oraz gruntów o najniższej klasie produkcyjnej. Sytuacja jest korzystna, gdy na danym obszarze nie ma MPZP, a wybrana działka spełnia wszystkie wymagania potrzebne do tego, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Łatwiej jest również odrolnić działkę, która znajduje się w bliskim sąsiedztwie terenów zurbanizowanych, np. na przedmieściach.
Czy zakup działki rolnej na cele budowlane to dobry pomysł?
W tym przypadku każda sytuacja wymaga osobnej analizy. Jak już mówiliśmy, najłatwiej jest odrolnić działki, na których znajdują się nieużytki rolne lub grunty o najniższej klasie produkcyjnej. W przypadku gruntów o wyższej klasie produkcyjnej szanse na odrolnienie działki są minimalne, a co za tym idzie, zakup takiej działki z myślą o budowie domu to bardzo zły pomysł. Zakup działki rolnej warto zatem skonsultować z doradcą, który lepiej orientuje się w branży budowlanej i po zapoznaniu się z dostępnymi dokumentami będzie w stanie określić szanse na pomyślne zakończenie procedury. Osoby skuszone atrakcyjną ceną powinny jednak pamiętać o tym, że wyłączenie działki z produkcji rolnej może wiązać się z wysokimi opłatami.
