Istotne i nieistotne zmiany w projekcie domu

W trakcie budowy domu może dojść do niezamierzonych lub celowych odstępstw od projektu architektoniczno-budowlanego. Inwestor musi mieć świadomość tego, że każda zmiana w projekcie wymaga dodatkowych formalności, aby budowa była legalna i zgodna z przepisami. Możemy wyróżnić istotne i nieistotne zmiany w projekcie domu. O ile w przypadku nieistotnych zmian dopełnienie formalności jest bardzo proste, o tyle już zmiany istotne będą wymagały sporządzenia zamiennego projektu i zmiany w pozwoleniu na budowę.

Adaptacja projektu – zmiany istotne i nieistotne

Z pojęciem zmian istotnych oraz nieistotnych spotkamy się już na etapie adaptacji projektu. Adaptacja jest potrzebna w sytuacji, gdy inwestor zdecydował się na zakup gotowego projektu domu dostępnego w katalogu wybranej pracowni architektonicznej. Taki projekt musi zostać dostosowany do specyfiki działki oraz do uwarunkowań lokalnych. Wymaga to wprowadzenia zmian, które mogą być istotne lub nieistotne. Zmiany istotne ingerują w kluczowe parametry konstrukcyjne obiektu (np. długość, szerokość, powierzchnia, wysokość budynku). Zmiany nieistotne to takie, które nie ingerują w kluczowe parametry, np. zmiana materiałów, inny układ ścian działowych. Różnica polega na tym, że zmiany istotne mogą być wprowadzone przez architekta adaptującego dopiero po uzyskaniu zgody od pierwotnego autora projektu. W praktyce, większość pracowni architektonicznych do kompletu dokumentów załącza także zgodę na wprowadzanie zmian w gotowym projekcie.

Z czego wynikają zmiany w projekcie w trakcie realizacji?

Istotne i nieistotne zmiany w projekcie domu to termin, który najczęściej odnosi się do zmian wprowadzonych już w trakcie realizacji prac budowlanych, po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub po zgłoszeniu prac. Takie zmiany mogą być niezamierzone (np. błąd po stronie wykonawcy) jak również celowe i zrealizowane za zgodą inwestora. Zmiany mogą wynikać np. z chęci wydłużenia lub poszerzenia bryły domu celem uzyskania nieco większej powierzchni budynku lub chęci zastosowania innych rozwiązań technologicznych, niż te, które zakładał zatwierdzony projekt. Od tego, czy wprowadzone zmiany są istotne bądź nieistotne zależeć będzie dalszy tok postępowania.

Jakie są istotne zmiany w projekcie domu?

Istotne zmiany to poważne odstępstwa, które mogą rzutować na kluczowe parametry wznoszonego budynku. Do zmian istotnych zaliczyć możemy:

• zmianę charakterystycznych parametrów domów, takich jak: powierzchnia zabudowy (w zakresie przekraczającym 5%), wysokość, długość lub szerokość (w zakresie przekraczającym 2%) oraz liczby kondygnacji;
• zmiana sposobu użytkowania całego budynku bądź też jego części (np. zmiana garażu lub jednego z pokoi na lokal usługowy);
• zmiana w zagospodarowaniu terenu, które zwiększą obszar oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt został zaprojektowany;
• odstępstwa, w wyniku których naruszone zostaną ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy;
• zmiana źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej.

Jak widzisz, drobne ingerencje w kluczowe parametry budynku, np. niewielka zmiana powierzchni zabudowy lub bardzo mała różnica w długości budynku nie są traktowane jako zmiany istotne, co znacznie zmniejsza ryzyko wystąpienia istotnych odstępstw w wyniku błędu ze strony wykonawcy. Za nieistotne zmiany można uznać także zmianę materiałów na ściany zewnętrzne lub wewnętrzne, a także na pokrycie dachowe, inny przebieg instalacji czy też liczbę, rodzaj i wielkość okien.

Co robić w przypadku zmian nieistotnych?

Istotne i nieistotne zmiany w projekcie domu mają zgoła odmienne konsekwencje. W przypadku zmian nieistotnych konsekwencje nie są duże. Wystarczy, że projektant uwzględni zmiany w dzienniku budowy, a także naniesie je w projekcie. Po zakończeniu budowy obiekt może zostać skontrolowany przez inspektora nadzoru budowlanego. Inspektor sprawdza zgodność istniejącego budynku z projektem, a także weryfikuje, czy wprowadzone w projekcie zmiany faktycznie były nieistotne.

Jakich formalności wymagają istotne zmiany w projekcie?

W przypadku istotnych zmian sprawa jest już dużo poważniejsza, ponieważ w tej sytuacji należy przerwać budowę. Następnie architekt musi sporządzić projekt zamienny, w którym uwzględnione zostaną wprowadzone zmiany i odstępstwa. Dysponując nowym projektem można złożyć wniosek o wprowadzenie zmiany w pozwoleniu na budowę. Postępowanie to zajmuje, podobnie jak tradycyjna procedura, do 30 dni lub do 60 dni w przypadku bardzo skomplikowanych spraw. Dopiero po uzyskaniu pozytywnej decyzji oraz po jej uprawomocnieniu można kontynuować prace. Jeśli inwestycja jest realizowana na podstawie zgłoszenia, wówczas należy dokonać ponownego zgłoszenia – nie musi się ono odnosić do całej inwestycji, a jedynie do zakresu zmian.

Mogą się jednak zdarzyć sytuacje, w których wniosek o wprowadzenie zmian w pozwoleniu na budowę lub ponowne zgłoszenie zostaną odrzucone. Inwestor ma oczywiście prawo odwołać się od takiej decyzji, ale jeśli nie przyniesie to rezultatu, wówczas sprawa staje się poważna. O ile odstępstwa nie zostały jeszcze wprowadzone, a jedynie znajdywały się w fazie planowania, inwestor musi z nich zrezygnować. Gorzej, jeśli istotne zmiany zostały już wprowadzone, np. na skutek błędu wykonawcy. Wówczas konieczna będzie rozbiórka niezgodnych elementów. W takich sytuacjach inwestor może oczywiście oczekiwać rekompensaty od wykonawcy, jeśli to on ponowi winę za zaistniałą sytuację.

Kto decyduje o tym czy zmiany w projekcie są istotne?

To projektant odpowiedzialny za wprowadzenie odstępstw w projekcie decyduje o tym czy zmiany są istotne czy też nieistotne. To bardzo odpowiedzialna decyzja. Należy bowiem pamiętać, że finalnie to inspektor nadzoru budowlanego będzie weryfikował, czy wprowadzone zmiany rzeczywiście są nieistotne. Jego opinia może być rozbieżna z opinią architekta. W takich sytuacjach organ administracyjny może podjąć kroki prawne odnośnie samowolnego odstąpienia od projektu. Inwestor może odwołać się od decyzji urzędu, a gdy to nie przyniesie oczekiwanych rezultatów, może dochodzić roszczeń wobec projektanta, który dokonał błędnej oceny istotności zmian.