Budowa domu jednorodzinnego zwykle wymaga uzyskania pozwolenia. Wielu inwestorów obawia się tej procedury, sądząc, że jest ona skomplikowana i czasochłonna. To nie do końca prawda – pozwolenie na budowę można uzyskać sprawnie, o ile tylko prawidłowo przejdzie się cały proces przygotowań do budowy domu. Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego to natomiast uproszczona procedura, która znajduje zastosowanie w przypadku mniejszych domów.
Zgłoszenie budowy a pozwolenie na budowę domu
Pozwolenie na budowę domu jest wydawane w ramach postępowania administracyjnego. Inwestor musi złożyć komplet dokumentów do wydziału architektury i budownictwa wraz z prawidłowo wypełnionym wnioskiem. Następnie czeka się na decyzję – zajmuje to zwykle do 30 dni, choć czasem może się wydłużyć nawet do 60 dni. W przypadku pozytywnej decyzji trzeba odczekać 14 dni, aż stanie się ona prawomocna. Ponadto, sprzeciw mogą wnieść strony postępowania. Jeśli jednak obszar oddziaływania inwestycji nie wykracza poza działkę budowlaną inwestora, wówczas w postępowaniu nie będzie stron (np. sąsiadów), które mogłyby wnieść sprzeciw.
Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego jest procedurą uproszczoną, która nie wymaga postępowania administracyjnego. W dużej mierze wygląda jednak podobnie. Inwestor wciąż musi zadbać o te same dokumenty, w tym projekt architektoniczno-budowlany. Organ administracyjny sprawdzi zgodność dokumentacji z lokalnymi uwarunkowaniami. Jeśli w przeciągu 21 dni od dokonania zgłoszenia starosta lub prezydent miasta nie wniesie sprzeciwu, wówczas można przejść do realizacji prac budowlanych. Jest to tzw. zasada milczącej zgody.
Jakie domy można wybudować na zgłoszenie?
Choć wiele mówi się o tym, że w 2023 roku wszystkie domy jednorodzinne będzie można budować na zgłoszenie, to jednak stosowna uchwała wciąż nie weszła w życie. Obowiązują przepisy wprowadzone w 2022 roku. Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego to formalność wystarczająca dla domów spełniających następujące wymagania:
- budynki jednorodzinne do 70 m2 powierzchni zabudowy,
- budynki posiadające nie więcej, niż dwie kondygnacje,
- obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce, dla której opracowano projekt,
- ich budowa musi być prowadzona w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych inwestora (nie może to być budowa domu na sprzedaż).
W przypadku domów spełniających powyższe wymagania pozwolenie na budowę nie jest potrzebne. W zupełności wystarczy zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego. To jednak nie wszystko. Inwestor nie ma również obowiązku ustanawiania kierownika budowy ani prowadzenia dziennika budowy. Jest to jednak wskazane, biorąc pod uwagę, że w innym razie pełna odpowiedzialność za kierowanie całą budową spada na inwestora.
Jakie dokumenty są potrzebne do zgłoszenia?
Udając się do urzędu w celu dokonania zgłoszenia należy przygotować komplet dokumentów. Pierwszym z nich jest prawidłowo wypełniony wniosek zgłoszenia budowy domu. Do niego dochodzą wymagane załączniki, a zatem: trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu, trzy egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania działką na cele budowlane, decyzja o warunkach zabudowy (w przypadku działek nieobjętych MPZP), oświadczenie inwestora o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych, oświadczenie inwestora, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową (w sytuacji, gdy inwestor nie zdecyduje się ustanowić kierownika budowy).
Jak wygląda zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego?
Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego wraz z kompletem dokumentów można złożyć w starostwie powiatowym lub właściwym urzędzie miasta. Niektóre urzędy dopuszczają także przesłanie dokumentów listownie lub w wersji elektronicznej. Teraz następuje czas oczekiwania, który liczy 21 dni. Jeśli w tym czasie nie otrzymasz sprzeciwu ze strony organu administracyjnego, jest to tzw. milcząca zgoda, która pozwala na rozpoczęcie prac budowlanych. W sytuacji, gdyby urząd zgłosił sprzeciw, inwestor ma 14 dni na odwołanie się od tej decyzji. W praktyce, sprzeciw ma miejsce, gdy projekt jest niezgodny z uwarunkowaniami lokalnymi lub obszar oddziaływania wykracza poza działkę.
Pozwolenie na budowę zniknie w 2023 roku?
Już pod koniec 2022 roku pojawiły się pierwsze głosy, że rząd ma zamiar całkowicie znieść obowiązek uzyskiwania pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. W takiej sytuacji, zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego byłoby formalnością stosowaną także dla domów o powierzchni powyżej 70 m2. Na ten moment stosowna uchwała wciąż nie weszła w życie, choć niewykluczone, że nowe przepisy rzeczywiście staną się faktem już w 2023 roku. Nie oznacza to jednak, że pozwolenie na budowę zniknie całkowicie – ten dokument wciąż będzie wymagany chociażby dla inwestycji, których obszar oddziaływania wykracza poza granice działki.
