Działka rolna z warunkami zabudowy

Budowa domu na działce rolnej jest możliwa tylko w określonych sytuacjach. Takie prawo ma rolnik, który spełnia określone warunki i prowadzi na danym terenie produkcję rolną. W przypadku osób niebędących rolnikami niezbędna jest procedura zmiany przeznaczenia działki. Pewnym udogodnieniem może być działka rolna z warunkami zabudowy – jest to działka, która uzyskała już pozytywną decyzję, która w przyszłości może otworzyć drogę do budowy domu. Nie zmienia to jednak faktu, że osoba niebędąca rolnikiem wciąż będzie musiała ją odrolnić. W tym artykule omawiamy najważniejsze zagadnienia związane z działką rolną z warunkami zabudowy.

Co oznacza działka rolna z warunkami zabudowy?

O przeznaczeniu wybranej działki decyduje zazwyczaj miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niestety, wiele gmin w Polsce nie posiada jeszcze takiego planu. Wówczas należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. To właśnie ten dokument będzie regulował możliwość zagospodarowania wybranej działki, a jednocześnie wprowadzał wymagania, jakie musi spełniać budynek wzniesiony na tym terenie. A zatem, działka rolna z warunkami zabudowy to taka, która znajduje się na obszarze nie objętym MPZP, a ponadto wydano już dla niej decyzję o warunkach zabudowy.

To spore udogodnienie dla rolnika, który chce pozyskać taką działkę z myślą o założeniu gospodarstwa i budowie domu. W przypadku osób niebędących rolnikami sprawa jest jednak nieco bardziej skomplikowana. Takie osoby nie będą miały możliwości wybudowania domu na działce rolnej, dopóki nie zostanie ona odrolniona. A zatem nawet pomimo warunków zabudowy nie ma pewności, czy na takiej działce uda się postawić dom. To jeszcze nie wszystko, osoba niebędąca rolnikiem nie zawsze będzie miała możliwość zakupu takiej działki.

W jakich sytuacjach można uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana dla działki, która spełnia określone wymagania. Działka powinna mieć dostęp do drogi publicznej, a ponadto, przy tej samej drodze publicznej powinna znajdować się przynajmniej jedna działka sąsiednia, która jest już zabudowana w sposób umożliwiający określenie warunków zabudowy. Kolejny warunek to istniejąca lub znajdująca się w fazie projektowania sieć uzbrojenia terenu, która umożliwi realizację planowanej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana, jeśli teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. I tu pojawia się problem.

Działka rolna wszak wymagać będzie zmiany przeznaczenia gruntów, co teoretycznie uniemożliwi uzyskanie decyzji. Jednak po dokładnym wczytaniu się w przepisy znajdziemy zapis, który sprawia, że zmiany przeznaczenia nie wymagają grunty IV – VI klasy oraz nieużytki rolne. A zatem, działka rolna z warunkami zabudowy to zazwyczaj działka położona na gorszych jakościowo gruntach rolnych, na których produkcja rolna byłaby mało efektywna. W przypadku gruntów o klasie I – III, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, najpierw należy wyłączyć grunty z produkcji rolnej.

Jak wygląda proces zmiany przeznaczenia działki rolnej?

Właściciel działki rolnej powinien złożyć wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Decyzję w tej sprawie będzie podejmował minister właściwy dla spraw rozwoju wsi. Wyłączenie produkcji rolnej jest konieczne w przypadku gleb pochodzenia mineralnego i organicznego w klasach I-III oraz gleb pochodzenia organicznego w klasach IV-VI. Na cele nierolnicze bez zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi można przeznaczyć użytki rolne klasy I – III, ale muszą one spełniać pewne warunki: co najmniej połowa powierzchni zawiera się w obszarze zwartej zabudowy, położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej, położone są w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej, a ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha.

Wyłączenie z produkcji rolnej wymaga jednorazowej opłaty oraz płacenia corocznej opłaty w wysokości 10% opłaty jednorazowej. Na szczęście opłaty tej można uniknąć, o ile wyłączenie z produkcji rolnej następuje w celu umożliwienia budynku do celów mieszkalnych.

Kto może zakupić działkę rolną z warunkami zabudowy?

Działka rolna z warunkami zabudowy nie zawsze może być kupiona przez osobę, która nie jest rolnikiem. Bez żadnych ograniczeń można zakupić działkę o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha lub kilka takich działek sąsiadujących ze sobą. Wówczas sporządzana jest umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. W przypadku działek rolnych o powierzchni 0,3 – 0,99 ha najpierw spisywana jest umowa warunkowej sprzedaży. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa zostanie powiadomiony o sporządzeniu takiej umowy i zyska możliwość pierwokupu. Dopiero w sytuacji, gdy KOWR nie skorzysta z przynależącego mu prawa, nastąpi sporządzenie finalnego aktu notarialnego. W przypadku działek rolnych o powierzchni powyżej 1 ha, osoba niebędąca rolnikiem praktycznie nie będzie miała możliwości pozyskania takiej nieruchomości.

Czy działka rolna z warunkami zabudowy to dobra inwestycja?

Działki rolne cieszą się sporym zainteresowaniem ze strony inwestorów, którzy chcą taniej pozyskać działkę pod budowę domu. Działka rolna z warunkami zabudowy teoretycznie daje większe szanse na pomyślne zrealizowanie inwestycji. Fakt, że taka decyzja została wydana oznacza, że działka spełnia niezbędne wymagania ku temu, aby można ją było zabudować. Jednak osoba niebędąca rolnikiem wciąż musi odrolnić taką działkę, czyli wystąpić z wnioskiem o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Szanse powodzenia tego przedsięwzięcia zależą od wielu czynników, w tym usytuowania działki, jej powierzchni, klasy gruntu. Jedno jest jednak pewne, działka z warunkami zabudowy otwiera drogę do budowy domu, podczas gdy działka rolna, dla której nie można uzyskać decyzji o warunkach zabudowy praktycznie uniemożliwia taką inwestycję.