Minimalna szerokość działki budowlanej
Spis treści:
Analizując działkę budowlaną przed dokonaniem zakupu zwracamy uwagę na powierzchnię, ukształtowanie terenu oraz dokładny przebieg granic. Kluczowym parametrem jest szerokość działki budowlanej, od której w dużej mierze zależeć będzie to, jaki budynek będzie można wznieść na takiej parceli. Minimalna szerokość działki budowlanej teoretycznie nie powinna być mniejsza niż 16 metrów, ale teoria teorią, a życie życiem.
Minimalne odległości budynku od granic działki
Planując budowę domu inwestor musi pamiętać o minimalnych odległościach, jakie powinny być zachowane pomiędzy budynkiem a granicą działki. Odległości te wynoszą: 4 metry w przypadku ścian z otworami okiennymi i drzwiowymi oraz 3 metry w przypadku ścian pozbawionych otworów. Jednocześnie, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może dopuszczać zmniejszenie odległości do 1,5 metra, co zwykle stosuje się w przypadku wąskich działek budowlanych. Szukając odpowiedniej działki budowlane inwestor powinien mieć już na oku projekt domu, pod kątem którego będzie szukał dogodnej parceli. Zaletą gotowego projektu jest możliwość prostego sprawdzenia minimalnych wymiarów działki potrzebnej do budowy takiego domu.
Jak szeroka powinna być działka pod budowę domu?
W zasadzie im szersza jest Twoja działka budowlana, tym większa będzie swoboda w szukaniu właściwego posadowienia budynku. Przy wyborze lokalizacji dla domu trzeba uwzględnić wiele kwestii: orientację względem stron świata, orientację względem drogi, ukształtowanie terenu, funkcjonalne zagospodarowanie terenu oraz aranżacje ogrodu, czy też roślinność. Wąska działka budowlana wymusza kompromisy, ponieważ posadowienie domu wybiera się w taki sposób, aby zachować wymogi związane z zachowaniem minimalnych odległości od granic działki.
Szerokość atrakcyjnych działek budowlanych zaczyna się od 30 – 40 metrów, chociaż w praktyce w zupełności wystarczy nawet 25 metrów, aby bez większego problemu znaleźć właściwe posadowienie domu. Problemy zaczynają się natomiast w przypadku parceli o szerokości poniżej 20 metrów – tutaj zakres możliwości będzie dużo bardziej ograniczony. Wydaje się, że 20 metrów to minimalna szerokość działki, która daje jakąkolwiek swobodę przy wyborze posadowienia domu.
Jaka jest minimalna szerokość działki budowlanej?
Przyjmuje się, że minimalna szerokość działki budowlanej nie powinna być mniejsza niż 16 metrów. W przypadku działek, których szerokość jest mniejsza, mówimy o wąskich działkach. Aby ułatwić inwestorom budowę domu na tak wąskiej działce, przepisy prawa budowlanego przewidują odstępstwa od wymogów odległości, które opisaliśmy powyżej. O minimalnych wymiarach działki budowlanej często decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To właśnie ten dokument wyznacza to, jaka będzie minimalna szerokość działki na danym obszarze. Niestety, granice wielu działek zostały wytyczone dużo wcześniej, nawet kilkadziesiąt lat temu, gdy nie zwracano szczególnej uwagi na konsekwencje długofalowe. To sprawia, że w Polsce wciąż można trafić na działki budowlane, których szerokość nie przekracza nie tylko 16, ale nawet 12 metrów!
Odstępstwa obowiązujące na wąskiej działce
Wąskie działki budowlane, których szerokość nie przekracza 16 metrów dają pewne przywileje, które mają ułatwić budowę domu w tak trudnych warunkach. W przypadku ścian pozbawionych otworów minimalne odległości od granicy działki zostają zmniejszone do 1,5 metra. Ponadto istnieje również możliwość budowy domu w granicy działki, pod warunkiem, że w granicy wybudowana zostanie ściana oddzielenia pożarowego, pozbawiona okien oraz drzwi. Inwestor nie musi przy tym uzyskiwać zgody ze strony właściciela sąsiedniej nieruchomości.
Scalanie i ponowny podział działek – na czym polega ta procedura?
Bardzo wąskie działki budowlane często można spotkać obok siebie. To wynik nieprzemyślanego podziału zrealizowanego wiele lat temu. Jeśli właściciele sąsiednich działek są w sytuacji podobnej do Twojej, wówczas bardzo dobrym rozwiązaniem może być procedura scalania i ponowny podział działek. Jest to postępowanie administracyjne realizowane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na wniosek właścicieli przynajmniej dwóch sąsiednich działek. W przypadku większej liczby działek, wnioskodawcy muszą mieć w posiadaniu przynajmniej 50% powierzchni całego obszaru, którego dotyczyć będzie postępowanie.
Scalanie i ponowny podział działek polega na tym, że kilka działek zostanie ze sobą połączonych, a następnie geodeta zaproponuje nowe granice. W ten sposób dotychczasowe parcele będzie można zmienić w takie, które dają więcej możliwości przy budowie domu. Minimalna szerokość nowej działki budowlanej wyodrębnionej w ramach tej procedury zależy od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Właściciele nieruchomości decydujący się na ten krok muszą jedynie pamiętać o tym, że scalanie i ponowny podział działek jest podstawą do naliczenia opłaty adiacenckiej.
