Klasy budynków biurowych – o czym informują?

Klasa budynku biurowego określa jego standard, funkcjonalność oraz energooszczędność. Biura o wyższej klasie gwarantują znacznie lepsze warunki do pracy, a także posiadają szereg udogodnień, których nie posiadają budynki niższej klasy. Dwie najbardziej rozpoznawalne klasyfikacje, w których opisywane są klasy budynków biurowych to BOMA (Building Owners and Managers Association International) oraz Modern Office Standards. W tym artykule omówimy, jakie warunki muszą spełniać budynki biurowe, aby zostały zaklasyfikowane do wyższej klasy.

O czym informuje nas klasa budynku biurowego?

Klasyfikacja biurowców pozwala odróżnić podstawowe obiekty biurowe od najnowocześniejszych biurowców, w których stosuje się liczne udogodnienia, które mają zagwarantować pracownikom znacznie wyższy komfort. Klasy budynków biurowych informują o takich kwestiach, jak: standard, powierzchnia, rozplanowanie wnętrz, funkcjonalność, energooszczędność budynku. Dzięki takim klasyfikacjom, najemcy mogą szybciej ocenić standard biura i odpowiedzieć sobie na pytanie, czy wybrana przestrzeń biurowa odpowiada oczekiwaniom ich firmy.

Budynki biurowe o najniższej klasie to po prostu budynki, które spełniają najważniejsze wymagania narzucane przez normy i standardy dla budynków biurowych. Umożliwiają one normalne wykonywanie pracy intelektualnej, ale nie posiadają specjalnych udogodnień, które istotnie wpływałyby na wyższy komfort pracy. Wyższe klasy budynków biurowych zależą od wielu złożonych kwestii: parametrów technicznych obiektu, zastosowanych rozwiązań technologicznych, udogodnień dla pracowników, ale również od lokalizacji biura. Zacznijmy jednak od podstawowych wymagań.

Podstawowe warunki jakie musi spełniać budynek biurowy

Już na etapie projektowania budynku biurowego architekt musi zadbać o zgodność tego obiektu z licznymi normami i standardami. Trzeba uwzględnić ustawę o prawie budowlanym, zasady bezpieczeństwa i higieny pracy, a także rozporządzenia o warunkach technicznych. Podstawowy budynek biurowy musi spełniać następujące wymagania:

• przynajmniej 13 m3 kubatury i 2 m2 wolnej powierzchni podłogi na jednego pracownika przebywającego w biurze przez co najmniej 4 godziny,
• przynajmniej 6 m2 stanowiska pracy na jednego pracownika,
• przynajmniej 3 metry wysokości pomieszczenia (lub 2,5 m w przypadku wnętrz klimatyzowanych, w których pracuje nie więcej niż 4 osoby i na każdą przypada 15 m3 wolnej kubatury),
• minimum 18 st. C w pomieszczeniu, a ponadto, zastosowanie rozwiązań zabezpieczających przed niekontrolowaną emisją ciepła,
• charakterystyka energetyczna nowego budynku zgodna z normami WT 2021.

To tylko niektóre z podstawowych wymagań, które musi spełniać każdy budynek biurowy. Aby jednak uzyskać wyższą klasę, architekt musi zadbać o szereg udogodnień, które pozwolą stworzyć szczególnie komfortowe warunki pracy.

Klasy budynków biurowych w systemie BOMA

Zacznijmy od klasyfikacji Building Owners and Managers Association International, w skrócie BOMA International. W tej klasyfikacji wyróżnia się trzy klasy budynków biurowych:

• Biurowce klasy A – budynki o najwyższym standardzie usytuowane w atrakcyjnej lokalizacji i wyposażone w szereg udogodnień, takich jak: powieszane sufity, windy, całodobowa ochrona, podziemne i naziemne miejsca parkingowe, dobra charakterystyka energetyczna z monitoringiem zużycia energii, dobry dostęp do naturalnego światła.
• Biurowce klasy B ­– to nowoczesne biurowce wyposażone w wiele udogodnień, ale położone w mniej atrakcyjnych częściach miasta. Często są to również nieco starsze obiekty, w których w momencie ich budowania nie można było jeszcze zastosować najnowocześniejszych rozwiązań. Wciąż są to jednak bardzo komfortowe biura cieszące się dużym zainteresowaniem.
• Biurowce klasy C – budynki o najniższym standardzie spełniające podstawowe wymogi potrzebne do tego, aby możliwa w nich była praca intelektualna. Często są to bardzo stare budynki lub budynki zaadaptowane na lokale biurowe. Odznaczają się także niższym standardem wykończenia, oraz nierzadko mniej estetycznym wyglądem.

BOMA to obecnie jedna z najczęściej stosowanych klasyfikacji dla budynków biurowych. Charakterystyczną cechą tej klasyfikacji jest uwzględnienie czynnika lokalizacji biura.

Klasy budynków biurowych w systemie Modern Office Standards

Inną chętnie stosowaną klasyfikacją jest ta proponowana przez Modern Office Standards. Zakłada ona 14 kryteriów obowiązkowych oraz 8 kryteriów dodatkowych. Kryteria obowiązkowe to:

• nowoczesna recepcja,
• prawidłowo rozplanowane części wspólne,
• dostępność parkingu oraz obsługi w biurowcu,
• energooszczędne oświetlenie i podwieszane sufity,
• liczba wind zapewniająca krótki czas oczekiwania,
• nowoczesne systemy ogrzewania, klimatyzacji oraz wentylacji,
• bezpieczna instalacja elektryczna,
• dobra izolacyjność akustyczna,
• odpowiednia konstrukcja zapewniające wysoki poziom bezpieczeństwa,
• system zarządzania budynkiem BMS,
• awaryjne źródło zasilania,
• przestrzeń na systemy IT,
• podniesione podłogi o prześwicie min. 90 mm,
• projekt i budynek zrealizowany zgodnie ze standardami zrównoważonego rozwoju.

Z kolei 8 kryteriów dodatkowych to:

• rozpoznawalność obiektu na tle innych,
• funkcjonalny układ wnętrz umożliwiający elastyczne zarządzanie przestrzenią,
• wellbeing (rozwiązania nastawione na dobre samopoczucie i zdrowie psychiczne pracowników,
• przestrzeń na urządzenia techniczne dla najemców,
• dodatkowe udogodnienia: lokale handlowe, usługowe, gastronomiczne, sale konferencyjne,
• nowoczesne systemy utrzymania i konserwacji budynku,
• dobry poziom oświetlenia przez światło naturalne,
• eksploatacja i konserwacja budynku zgodna ze standardami zrównoważonego rozwoju.

Klasyfikacja Modern Office Standard przewiduje cztery klasy budynków biurowych. Klasa A musi spełniać wszystkie 14 kryteriów obowiązkowych i przynajmniej 5 dodatkowych. Klasa B+ wszystkie 14 kryteriów obowiązkowych i 3 dodatkowe. Dla klasy B wystarczy 14 kryteriów obowiązkowych i 1 dodatkowy. Budynki biurowe klasy C muszą spełniać przynajmniej jedno kryterium obowiązkowe.