Budowa domu od podstaw – jak wygląda proces przygotowań?

Budowa wymarzonego domu od podstaw to czasochłonny proces związany z licznymi formalnościami. Zanim na placu budowy na dobre rozgorzeją prace inwestor będzie musiał stawić czoła odrobinie biurokracji, która w tym przypadku jest niezbędna. Ogromnym ułatwieniem może być dobrze dobrany generalny wykonawca, który wspomoże inwestora już na etapie przygotowań. Jak w praktyce wygląda budowa domu od podstaw?

Poszukiwania odpowiedniej działki budowlanej

W pierwszej kolejności inwestor musi zakupić działkę budowlaną, która pozwoli na budowę wymarzonego domu jednorodzinnego. W tym celu należy dokładnie przeanalizować działkę pod kątem takich czynników, jak: uwarunkowania lokalne (MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy), dostęp do sieci uzbrojenia terenu, dostęp do drogi publicznej, ukształtowanie terenu i warunki wodno-gruntowe, udogodnienia dostępne w okolicy. W dużej mierze to właśnie od wyboru właściwej działki zależeć będzie opłacalność całej inwestycji i swoboda przy wyborze projektu domu. Budowa domu pod podstaw w dużej mierze zaczyna się właśnie w momencie zakupu właściwej parceli.  

Pozyskanie przyłączy budowlanych

Warto z dużym wyprzedzeniem zająć się kwestią uzbrojenia działki. Jeszcze na etapie poszukiwania działki budowlanej możesz sprawdzić, czy w okolicy znajdują się wybrane sieci uzbrojenia terenu. Do zrealizowania inwestycji niezbędne jest przyłącze energetyczne. O większą funkcjonalność domu pozwalają zadbać przyłącza: wodne, kanalizacyjne oraz gazowe. Aby uzyskać dostęp do przyłącza trzeba najpierw złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach przyłączenia, uzyskać projekt i zatrudnić ekipę, która zajmie się budową przyłącza. Do budowy domu niezbędne jest prąd budowlany. Nawet jeśli Twoja działka posiada już dostęp do sieci energetycznej, to i tak musisz zawrzeć umowę w taryfie prądu budowlanego. W krótszym czasie można uzyskać przyłącze tymczasowe.

Badania geotechniczne gruntu

Wpływ na wybór poszczególnych rozwiązań konstrukcyjnych oraz technologicznych mają warunki wodno-gruntowe. Aby je rozpoznać należy skorzystać z usług geologa lub geotechnika posiadającego stosowne uprawnienia do prowadzenia badań geotechnicznych. Badanie polega na wykonaniu kilku odwiertów i pobraniu próbek gruntu. Na tej podstawie sporządzona zostanie ekspertyza zawierające szereg ważnych informacji na temat: specyfiki gruntu, jego przepuszczalności i nośności, poziomu wód gruntowych, strefy przymarzania. W przypadku problematycznych warunków gruntowych konieczny jest wybór określonego typu fundamentów. Budowa domu od postaw nie zawsze wymaga badań geotechnicznych. O tym, czy będą one potrzebne decyduje najpierw opinia geotechniczna. 

Współpraca z geodetą na etapie przygotowań

Na etapie przygotowań do budowy domu niezbędny jest geodeta. Fachowiec ten przygotowuje projekty przyłączy budowlanych, sporządza mapę do celów projektowych, przeprowadza tyczenie budynku. Znając już szczegółową specyfikę działki należy pozyskać mapę zasadniczą, którą wydaje Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Na jej podstawie geodeta sporządzi mapę do celów projektowych niezbędną do stworzenia projektu architektoniczno-budowlanego. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę geodeta zajmie się tyczeniem obiektu – wyznaczy miejsce przebiegu fundamentów, a także poziom zero.

Uzyskanie projektu architektoniczno-budowlanego

Inwestor ma dwie możliwości uzyskania projektu. Pierwsza z nich to zakup gotowego projektu domu, który następnie zostanie poddany procesowi adaptacji. Na stronie firmy budowlanej New House dostępny jest obszerny katalog projektów, w którym inwestorzy mogą znaleźć kilkanaście tysięcy gotowych opracowań od wielu cenionych pracowni architektonicznych. Druga możliwość to uzyskanie projektu indywidualnego na zamówienie. Jest on przystosowany do specyfiki działki oraz do potrzeb inwestora. Niezależnie od tego, czy wybierasz gotowy projekt do adaptacji czy też projekt indywidualny, na etapie przygotowań niezbędne będą usługi wykwalifikowanego architekta posiadającego stosowne uprawnienia budowlane.

Formalności związane z pozwoleniem na budowę

Gdy posiadasz już projekt architektoniczno-budowlany możesz wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Taki wniosek składa się w urzędzie gminy lub urzędzie miasta, załączając do niego wymagane dokumenty, w tym 3 egzemplarze projektu budowlanego. Decyzja jest wydawana zwykle w przeciągu 30 dni, ale po uzyskaniu pozytywnej decyzji trzeba jeszcze odczekać 14 dni, aż stanie się ona prawomocna. W przypadku domów o powierzchni do 70 m2 wystarczy zgłoszenie prac budowlanych z wymaganymi załącznikami. Jeśli w przeciągu 21 dni od momentu zgłoszenia organ administracji nie wystąpi ze sprzeciwem, można rozpocząć prace budowlane.

Przygotowania do rozpoczęcia prac budowlanych

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę, gdy decyzja staje się prawomocna, na działce mogą rozpocząć się prace budowlane. Plac budowy musi zostać ogrodzony (może to być ogrodzenie tymczasowe), a ponadto niezbędna jest właściwa tabliczka informacyjna. Inwestor musi wybrać kierownika budowy, który będzie odpowiedzialny za prowadzenie dziennika budowy. Geodeta zajmie się natomiast tyczeniem obiektu. Budowa domu od podstaw zaczyna się od robót ziemnych, które pozwolą na posadowienie fundamentów Twojego wymarzonego domu.