Podział działki – ile trwa?

Podział działki to dość popularne rozwiązanie stosowane chociażby przez inwestorów, którzy dysponują dużą parcelą, a chcą ją rozdzielić na kilka mniejszych celem zwiększenia wartości gruntów. Podział działki często ma miejsce także w przypadku budowy domu w zabudowie bliźniaczej. Osoby zainteresowane tym rozwiązaniem często szukają odpowiedzi na pytanie o to, ile trwa podział działki. W tym artykule dowiesz się więcej na temat tej procedury.

Podział nieruchomości - najważniejsze informacje

Kwestie związane z ewentualną możliwością przeprowadzenia podziału działki zostały ściśle opisane w przepisach prawa. Inwestor, który planuje podzielić działkę na kilka mniejszych, musi spełnić ściśle określone kryteria, które zostały szczegółowo określone w następujących przepisach prawa:

- Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami,

- rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.

Niespełnienie wytycznych wskazanych w ww. regulacjach prawnych może skutkować nieuzyskaniem zgody na dokonanie podziału nieruchomości.

Sam proces podziału działki jest złożony i czasochłonny. Szacuje się, że przy spełnieniu wszystkich niezbędnych kryteriów podział działki może trwać od 3-4 miesięcy nawet do 6 miesięcy i więcej. Warto przy tym podkreślić, że w przypadku wystąpienia jakichkolwiek braków lub błędów w dokumentacji (również tych formalnych), proces podziału działki może dodatkowo się wydłużyć.

Jak wygląda procedura podziału działki?

Właściciele działki zainteresowani jej podziałem muszą przygotować się na szereg formalności, których trzeba będzie dopełnić. W pierwszej kolejności należy przeanalizować uwarunkowania lokalne, aby sprawdzić, czy podział tej konkretnej działki w ogóle jest możliwy. Jeśli MPZP lub decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości w warunkach zabudowy nie stanowią przeszkody, wówczas można przystąpić do procedury podziału działki. Aby znacząco usprawnić realizację całego procesu, warto zdecydować się na współpracę z doświadczonym geodetą, który nie tylko przygotuje wstępny projekt podziału nieruchomości, ale dodatkowo pomoże w załatwieniu wszystkich kwestii technicznych związanych z planowanym podziałem działki.

Odpowiednio przeprowadzona procedura wygląda następująco:

1. W pierwszej kolejności zlecamy geodecie wykonanie odpowiedniej mapy, a także przygotowanie wstępnego projektu podziału działki. Złożenie operatu podziału nieruchomości jest niezbędnym krokiem, który otwiera przed inwestorem możliwość realizacji kolejnych działań. Szczegółowy zakres operatu podziału nieruchomości został dokładnie opisany w dalszej części artykułu.

2. Następnie należy przygotować dokumenty niezbędne do wniosku w sprawie uzyskania postanowienia o wstępnym podziale nieruchomości. Odpowiednio wypełniony wniosek, wraz z wymaganymi załącznikami składamy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w zależności od lokalizacji działki. Do wniosku należy załączyć dokument potwierdzający prawo do dysponowania działka, wypis i wyrys z katastru nieruchomości, występny projekt podziału, mapę z projektem podziału, wykaz zmian gruntowych, a także protokół z przyjęcia granic nieruchomości.

3. Organ administracyjny sprawdza Twój wniosek. Postanowienie w tej sprawie powinno zostać wydane w przeciągu miesiąca od momentu złożenia wniosku. Postanowienie, w zależności od lokalizacji działki zatwierdza prezydent miasta, wójt lub burmistrz.

4. Jeśli decyzja jest pozytywna, wówczas geodeta przygotuje szczegółowy projekt podziału działki, co może zająć kilka dni. Ostateczny projekt podziału działki powinien zawierać między innymi takie informacje, jak oznaczenie granic i powierzchni działek, informacje o umiejscowieniu nieruchomości objętej podziałem oraz pobliskich działek, elementy zagospodarowania terenu, które mogą mieć istotne znaczenie podczas planowanego podziału działki, w tym studnie i ogrodzenia. Dysponując już takim projektem można złożyć stosowny wniosek o podział nieruchomości. Poza projektem podziału nieruchomości, do wniosku należy dodatkowo dołączyć przygotowany przez geodetę protokół.

5. Tutaj również urząd będzie miał 30 dni na zapoznanie się z wnioskiem. Pozytywna decyzja wójta, burmistrza lub prezydenta kończy procedurę urzędową i sprawia, że podział działki staje się faktem.

6. Na koniec geodeta wyznacza i utrwala nowe punkty graniczne i sporządza tej czynności właściwy protokół. Zadaniem właściciela działki będzie jeszcze aktualizacja wpisów w księdze wieczystej i w katastrze.

Należy pamiętać, że wzrost wartości nieruchomości w skutek podziału działki może być podstawą do nałożenia opłaty adiacenckiej. Wysokość tej opłaty jest ustalana indywidualnie przez organ administracyjny, ale nie powinna być wyższa niż 30% powstałej różnicy wartości nieruchomości.

Operat podziału nieruchomości - jak powinien wyglądać?

Aby możliwe było ubieganie się o pozwolenie na dokonanie podziału działki inwestor powinien przede wszystkim zadbać o odpowiednie przygotowanie operatu podziału działki budowlanej. To złożony dokument, który powinien składać się ze ściśle określonych czynności, obejmujących takie działania, jak:

- zgłoszenie planowanych do realizacji prac w PODGiK,

- szczegółowa analiza materiałów pozyskanych z odpowiednich zasobów, w tym w szczególności mapa zasadnicza działki, ewidencja gruntu, ocena geodezyjna,

- określony stan prawny nieruchomości objętej podziałem,

- pozwolenie na podział działki wydane przez wojewódzkiego konserwatora zabytków, jeżeli planowana do podziału działka podlega ochronie zabytków,

- przyjęcia granic nieruchomości dzielonej, zgodnie z istniejącym stanem prawnym lub według stanu uwidocznionego w katasrerze nieruchomości,

- wykonany pomiar szczegółów sytuacyjnych oraz pomiar aktualizacyjny,

- wykonane mapy uwzględniające projektowane podziały,

- wykaz zmian ewidencyjnych,

- skompletowanie operatu technicznego zgodnie z istniejącymi przepisami prawa,

- weryfikacja operatu przez uprawnioną instytucję,

- przyjęcie operatu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Dopiero wówczas, gdy dokładnie skompletowany operat zostanie przyjęty do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, inwestor będzie mógł przystąpić do realizacji dalszych prac. Przyjęta decyzja zatwierdzająca zaproponowany podział będzie wówczas stanowić podstawę do utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych oraz sporządzenia protokołu.

Ile czasu w sumie trwa podział działki?

Procedura podziału działki oznacza konieczność dwukrotnego złożenia wniosku do organu administracyjnego i za każdym razem czas oczekiwania na decyzję wynosi do 30 dni. Do tego należy doliczyć czas pracy geodety, który najpierw musi sporządzić projekt wstępny, a następnie szczegółowy projekt podziału działki. Czas oczekiwania wydłuża także oczekiwanie na wydanie materiałów dla dzielonej działki przez Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Zwykle zajmuje to od 2 do 4 tygodni. Uwzględniając tok postępowania administracyjnego, obowiązki geodety, a także zadania Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, podział działki trwa minimum 3-4 miesiące, ale może wydłużyć się nawet do 6 miesięcy i dłużej.

Aby znacząco usprawnić wydzielenia działki budowlanej niezbędnej naszemu postępowaniu, niezbędny jest wykaz zmian gruntowych. Tym samym, warto zdecydować się na współpracę z wykwalifikowanym geodetą. Doświadczony specjalista zapozna się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a następnie przygotuje operat podziału nieruchomości, określający realną możliwość przeprowadzenia podziału.

Ile kosztuje podział działki?

Nie da się w pełni jednoznacznie wskazać precyzyjnych kosztów związanych z przeprowadzeniem procedury podziału. Istotne znaczenie dla ostatecznych kosztów przedsięwzięcia będzie miała przede wszystkim wielkość i specyfika danego terenu. Im działka będzie większa, a ukształtowanie terenu bardziej złożone, tym wyższe koszty poniesie inwestor.

Dodatkowo, na ostateczny koszt podziału działki wpływ będą miały takie czynniki, jak lokalizacja działki, liczba części nieruchomości, które mają powstać w wyniku podziału oraz ewentualne usługi dodatkowe. Zlecając geodecie wykonanie dodatkowych prac, w tym tych związanych z załatwieniem niezbędnych formalności, konieczne będzie poniesienie znacznie wyższych kosztów, niż w przypadku samodzielnej realizacji kwestii formalnych.

Według danych szacunkowych, na rok 2024 średni koszt podziału działki waha się w przedziale od 8000 do 12000 złotych.

Rozpoczęcie budowy domu przed podziałem działki

Długi czas oczekiwania na podział działki jest sporym kłopotem dla inwestorów, którzy już przymierzają się do budowy domu i chcieliby jak najszybciej sfinalizować wszystkie formalności.

Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby najpierw rozpocząć budowę domu, a dopiero potem przystąpić do formalności związanych z podziałem działki.

Z takim rozwiązaniem często można spotkać się w przypadku domów w zabudowie bliźniaczej. Inwestor załatwia formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę i rozpoczyna prace budowlane.

Natomiast po osiągnięciu stanu zerowego lub stanu surowego przystępuje do formalności związanych z podziałem działki. To bardzo wygodne rozwiązanie, które pozwala szybciej rozpocząć inwestycję, a w jej trakcie załatwić kwestię podziału działki.

Podział działki zabudowanej

Podział działki bez zabudowy zdaje się być doskonale zrozumiany. Jednak znacznie większe trudności pojawiają się wówczas, gdy na działce objętej planowanym podziałem znajduje się zabudowa mieszkalna. Do tego typu sytuacji dochodzi szczególnie w wyniku dziedziczenia, kiedy to wielu spadkobierców dziedziczy działkę, na której znajduje się dom.

W takiej sytuacji z pewnością najprostszym rozwiązaniem będzie sprzedaż nieruchomości z zabudową, a następnie podział majątku. Jeżeli jednak spadkobiercy nie chcą sprzedawać nieruchomości, wówczas mogą zdecydować się na jej podział.

Należy jednak wiedzieć, że podobnie, jak w przypadku działek niezabudowanych, również w tym przypadku konieczne będzie spełnienie szeregu formalności, do których dodatkowo dojdą kwestie związane z zabudową działki.

Planując dokonać podziału działki zabudowanej, należy, jak w każdym innym przypadku, załatwić wszelkie niezbędne formalności. Ponownie konieczne jest złożenie stosownego wniosku wraz z niezbędnymi załącznikami, zawierającymi ponownie mapę z projektem podziału działki, potwierdzenie prawa do dysponowania nieruchomością, kopię mapy ewidencyjnej, a także protokołem przejęcia granic działki.

Aby zwiększyć swoje szanse na powodzenie planowanego podziału, ponownie warto skorzystać z pomocy doświadczonego geodety, który dysponując odpowiednią wiedzą i umiejętnościami, przeprowadzi inwestora przez cały proces, znacząco usprawniając realizację inwestycji.

Brak zgody na podział działki - co zrobić?

A co w przypadku, gdy na podstawie złożonych dokumentów Urząd nie wydał zgody na dokonanie podziału działki? Przede wszystkim warto ponownie starannie zweryfikować dokumentację. Być może znalazły się w niej jakieś proste do usunięcia błędy lub braki.

Jeżeli jednak dokumentacja została wypełniona prawidłowo, a zakres planowanych zmian jest zgodny z obowiązującymi przepisami, wówczas inwestor może złożyć zażalenie. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy może się okazać, że urząd zmieni swoje stanowisko i wyrazi zgodę na realizację inwestycji.

Warto przy tym pamiętać, aby przed wystąpieniem z zażaleniem dokładnie zapoznać się z uzasadnieniem zawartym w piśmie. Ustosunkowanie się do zastrzeżeń Urzędu może skutecznie zwiększyć szanse na powodzenie przedsięwzięcia podczas ponownego wnioskowania o zgodę na podział działki.

Jak sprawdzić, czy podział działki jest możliwy?

Osoby zainteresowane podziałem działki budowlanej muszą najpierw sprawdzić, czy jest to możliwe. Decydują o tym uwarunkowania lokalne, które należy sprawdzić jeszcze przed zakupem działki budowlanej. W naszym artykule na temat działek możesz dowiedzieć się więcej na temat tego, na jakie kwestie należy zwrócić uwagę wybierając odpowiednią działkę.

Podział działki będzie możliwy, jeśli umożliwia to Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Ważnym warunkiem może być chociażby minimalna powierzchnia działki. Jeśli na danym obszarze nie obowiązuje MPZP, wówczas obowiązującym dokumentem jest decyzja o warunkach zabudowy.

Kiedy nie można podzielić działki?

Rozważając podział działki należy pamiętać, że nie każdy grunt może być poddany podziałowi. Ograniczenia te dotyczą w szczególności działek rolno budowlanych, których powierzchnia jest zbyt mała lub takich, które w wyniku podziału nieruchomości stracą dostęp do drogi publicznej.

Istnieje jednak pewien wyjątek, podczas którego możliwe jest dokonanie podziału działki, również z utratą przez jedną z nowopowstałych działek dostępu do drogi publicznej. Taka możliwość pojawia się wówczas, gdy w ramach przeprowadzonego podziału nieruchomości, jedna z działek zostanie dołączona do sąsiedniej nieruchomości, która dysponuje własnym dostępem do drogi publicznej.

Dodatkowo, niemożliwe jest przeprowadzenie podziału działki, jeżeli w jej wyniku którakolwiek z nowopowstałych działek zostanie pozbawiona niezbędnej infrastruktury, takiej jako wodociągi czy linia energetyczna.