Inwestor planujący budowę domu musi spełnić szereg wymagań i z pomocą architekta dostosować projekt domu do obowiązujących uwarunkowań lokalnych. Uwarunkowania te mogą wprowadzać pewne ograniczenia, które będą określały to, jaki dom można wybudować na wybranej działce budowlanej. Jednym z parametrów, który mogą regulować uwarunkowania jest liczba kondygnacji. W tym artykule tłumaczymy, jak określa się liczbę kondygnacji w domu.
Co to jest kondygnacja?
Definicję kondygnacji możemy znaleźć w Rozporządzaniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie. Zgodnie z definicją zawartą w rozporządzeniu, poprzez kondygnację należy rozumieć nadziemną lub podziemną część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie, a powierzchnią posadzki na stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu znajdującą się nad tą częścią budynku. Zgodnie z rozporządzeniem, za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m.
A zatem, do kondygnacji nadziemnych zaliczamy: parter, piętra, poddasze użytkowe, natomiast do kondygnacji podziemnej piwnicę lub suterenę. Prawidłowe określenie liczby kondygnacji w domu jednorodzinnym jest bardzo istotne, ponieważ jest to jeden z parametrów regulowanych przez uwarunkowania lokalne, do których trzeba przystosować projekt budowlany.
Liczba kondygnacji a uwarunkowania lokalne
Uwarunkowania lokalne określa Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy. Dokumenty te zawierają informację na temat tego, ile kondygnacji maksymalnie może posiadać budynek wznoszony na konkretnej działce budowlanej. Oto, jak poszczególne uwarunkowania wpływają na możliwość budowy domu:
- Dom jednokondygnacyjny – jeśli MPZP dopuszcza na danej działce wyłącznie budowę domu jednokondygnacyjnego, oznacza to, że można na niej wybudować wyłącznie dom parterowy. Nie może on posiadać piwnicy lub poddasza użytkowego. Dozwolone jest poddasze nieużytkowe.
- Dom z dwoma kondygnacjami naziemnymi – jeśli MPZP dopuszcza dom z dwoma kondygnacjami naziemnymi, wówczas wybudować można dom parterowy z poddaszem użytkowym lub dom piętrowy. Dokument może zawierać jednak informacje, że dom może posiadać dwie kondygnacje, z tym, że jedną z nich jest parter, a drugą poddasze użytkowe. Wówczas piętro jest niedozwolone.
- Dom z jedną kondygnacją nadziemną i jedną kondygnacją podziemną – tak oznaczone uwarunkowania lokalne dopuszczają budowę domu parterowego z piwnicą. Dom może posiadać poddasze nieużytkowe.
- Dom z dwiema kondygnacjami nadziemnymi i jedną kondygnacją podziemną – na takiej działce możesz wybudować dom parterowy z poddaszem użytkowym lub dom piętrowy wyposażony dodatkowo w podpiwniczenie w formie piwnicy lub sutereny.
Jeszcze przed zakupem działki budowlanej inwestor powinien sprawdzić uwarunkowania lokalne, ponieważ może się okazać, że będą one wykluczać dom, jaki inwestor chce wybudować. Nie zwracanie uwagi na takie kwestie często oznacza spore trudności i masę dodatkowych kosztów.
Co jest kondygnacją w domu jednorodzinnym?
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury o warunkach technicznych bardzo dokładnie opisuje nam co należy liczyć jako kondygnację w domu jednorodzinnym. W domu możemy wyróżnić kondygnacje podziemne, czyli piwnicę oraz suterenę, jak również kondygnacje nadziemne, do których zaliczają się: parter, piętro, poddasze użytkowe. Dawniej poddasze użytkowe nie było traktowane jako pełna kondygnacja, ponieważ jego powierzchnia była mniejsza, niż powierzchnia piętra. Jednak w obecnych przepisach jest to pełnoprawna kondygnacja. Za kondygnację uważa się także poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, jeśli średnia wysokość w świetle wynosi więcej niż 2 metry. W domach jednorodzinnych nie stosuje się tego typu powierzchni. W niektórych blokach, w powyższą definicję mogą wpisywać się suszarnie umieszone na ostatniej kondygnacji.
W jaki sposób liczymy kondygnacje w domu?
Reasumując, dom parterowy bez piwnicy i bez poddasza użytkowego liczy tylko 1 kondygnację. Dom parterowy z piwnicą i poddaszem nieużytkowym, dom parterowy bez piwnicy z poddaszem użytkowym lub dom piętrowy bez piwnicy liczą sobie dwie kondygnacje. Natomiast domy piętrowe i domy z poddaszem użytkowym z piwnicą mają 3 kondygnacje. Poddasze użytkowe w obowiązujących przepisach jest zatem traktowane tak, jak piętro, choć jego powierzchnia użytkowa jest mniejsza ze względu na skosy dachu. Na niektórych działkach dopuszcza się jednak domy dwukondygnacyjne z poddaszem użytkowym, podczas gdy nie dopuszcza się domów piętrowych.
