Czy wydane warunki zabudowy można zmienić?

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) jest stosowana na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jej celem jest zachowanie ładu przestrzennego, a czasami także ochrona środowiska naturalnego. Warunki zabudowy mogą jednak wykluczyć możliwość budowy konkretnego domu na danym terenie. Czy w takich sytuacjach inwestor ma możliwość zmienić decyzję o warunkach zabudowy?

Kiedy stosowana jest decyzja o warunkach zabudowy?

O tym, w jaki sposób może być wykorzystany teren zwykle decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Problem w tym, że w wielu regionach Polski taki plan po prostu nie obowiązuje. W roku 2003 wprowadzono zatem narzędzie, jakim jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT). Jest ona wydawana na wniosek inwestora na terenach, które nie są objęte MPZP. W ten sposób samorządy mają możliwość zachowania ładu przestrzennego i zablokowania inwestycji, która taki ład mogłaby naruszyć.

Istnieje jednak pięć warunków, które muszą zostać spełnione, aby decyzja WZiZT w ogóle została wydana. Teren musi sąsiadować z przynajmniej jedną zabudowaną działką oraz posiadać dostęp do drogi publicznej. Jednocześnie, istnieje lub jest projektowana sieć uzbrojenia terenu potrzebna do zrealizowania inwestycji. Kolejnym warunkiem jest to, że teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze lub nieleśne. Wydana decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.  

Jakie ograniczenia może nakładać na inwestora WZiZT?

Potocznie nazywana „wuzetką” decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem planowania przestrzennego. Co za tym idzie, samorządy mają prawo decydować czy zamierzenie inwestycyjne nie naruszy ładu przestrzennego. WZiZT może zatem regulować takie kwestie, jak: powierzchnia budynku, jego wysokość, kształt, rodzaj dachu, a nawet kolor elewacji. W praktyce, taka decyzja zawiera te same wskaźniki zagospodarowania terenu, co plan miejscowy. Wydana decyzja może być zatem niekorzystna dla inwestora i uniemożliwiać realizację konkretnego projektu.

Jeśli rozbieżności projektu z decyzją WZiZT nie są duże, zawsze można wprowadzić zmiany w projekcie na etapie adaptacji projektu do specyfiki dziennej. Jeśli jednak planujemy wybudować dom piętrowy, a decyzja dopuszcza wyłącznie niskie domy parterowe, mamy do wyboru trzy opcje: zmienić projekt na inny, poszukać innej działki budowlanej lub podjąć próbę zmiany wydanej decyzji. Ostatnia z wymienionych opcji może się okazać bardzo czasochłonna.

Czy zmiana postanowień decyzji jest możliwa?

Jak najbardziej, inwestorzy mają możliwość podjęcia próby zmiany decyzji o warunkach zabudowy. W tym celu należy złożyć drugi wniosek, w którym szczegółowo opisane zostaną wszystkie planowane zmiany. W urzędzie lub na stronie internetowej możemy znaleźć szablony, które obowiązują przy wnioskowaniu o zmianę decyzji. Tutaj pojawia się jednak pewien haczyk, jako iż do wniosku należy załączyć zgody wszystkich osób będących stroną postępowania w sprawie zakończonej pierwotną decyzją. Jeśli jedna ze strony nie wyrazi takiej zgody, wówczas pojawią się poważne problemy, a wprowadzenie zmian w obowiązującej decyzji może okazać się niemożliwe.

Dopiero w sytuacji, gdy nasz projekt budowlany będzie zgodny z wydaną decyzją o warunkach zabudowy możemy złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę domu. W tym miejscu: https://new-house.com.pl/pozwolenie-na-budowe możesz dowiedzieć się więcej o formalnościach, jakie należy spełnić w trakcie wnioskowania o pozwolenie.

W jaki sposób zmienić decyzję o warunkach zabudowy?

Wniosek o zmianę decyzji o warunkach zabudowy składamy w urzędzie miasta lub urzędzie gminy. Decyzję podejmuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Taki wniosek można złożyć w sytuacji, gdy: wydana decyzja jest wadliwa lub zmieniany jest przedmiot inwestycji. Do wniosku należy załączyć następujące dokumenty: zgodę stron na zmianę decyzji o warunkach zabudowy, dowód uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 10 złotych, a także pełnomocnictwo, jeśli sprawę w naszym imieniu będzie załatwiał ktoś inny, np. agent nieruchomości. Zwykle, decyzję w tej sprawie otrzymamy w przeciągu miesiąca, chociaż w skrajnych sytuacjach czas oczekiwania może wydłużyć się do dwóch miesięcy. Jeśli nasz wniosek zostanie odrzucony, teoretycznie istnieje możliwość odwołania do kolegium odwoławczego, ale szanse powodzenia są tutaj minimalne.

Sprawdź warunki zabudowy przed zakupem działki budowlanej

Wnioskujący nie musi posiadać praw do nieruchomości, aby złożyć wniosek o wydanie decyzji WZiZT. Jest to ogromne udogodnienie dla inwestorów, którzy dopiero planują zakup działki budowlanej. Jeszcze przed zakupem możemy bowiem złożyć wniosek i sprawdzić, czy możliwe będzie wybudowanie interesującego nas domu na tym właśnie terenie. Jeśli wydana decyzja jest mocno rozbieżna z projektem domu, wówczas lepiej jest poszukać działki w innej lokalizacji. Zmiana warunków nie jest bowiem zadaniem prostym, zwłaszcza, jeśli planowana inwestycja zdaniem samorządu mocno narusza obowiązujący ład przestrzenny. Dlatego też, sprawdzenie MPZP lub warunków zabudowy powinno być jednym z kluczowych kwestii przy wyborze działki budowlane.