Opłata adiacencka – co to takiego?

Opłata adiacencka może zostać naliczona w przypadku, gdy nasza nieruchomość zwiększy swoją wartość na skutek pewnych zdarzeń. Jeśli nie uiścimy tej opłaty, grozi nam egzekucja administracyjna ukierunkowana na przymusowe pobranie należności. Warto zatem dowiedzieć się, czym właściwie jest opłata adiacencka, a także poznać metody bronienia się przed taką opłatą.

Co to jest opłata adiacencka?

Opłata adiacencka, podobnie jak opłata planistyczna, może zostać naliczona w sytuacji, gdy nasza nieruchomość znacząco zwiększy swoją wartość. W przypadku opłat planistycznych, przyczyną są zamiany dokonane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku opłaty adiacenckiej, powodem do jej naliczenia mogą być następujące sytuacje:

• Budowa urządzeń infrastruktury technicznej finansowana ze środków Skarbu Państwa, samorządu terytorialnego lub budżetu Unii Europejskiej. Dotyczy do budowy drogi, jak również stworzenia przyłączy technicznych: wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych, telekomunikacyjnych.
• Scalenie i podział nieruchomości ukierunkowane na korzystniejszą konfigurację przestrzenną (np. uzyskanie dwóch działek budowalnych o układzie bardziej przyjaznym dla inwestora.
• Podział nieruchomości na dwie lub większą liczbę parcel.

W odniesieniu do pierwszego punktu warto zaznaczyć, że samo pojawienie się przyłączy uprawnia gminę do naliczenia opłaty. Nie ma znaczenia, że właściciel nieruchomości nie będzie z nich korzystał. Samo pojawienie się przyłączy zwiększa bowiem wartość nieruchomości, która teraz może zostać sprzedana po dużo wyższej cenie.

Ile wynosi opłata adiacencka?

Jest to opłata zmienna uzależniona od mierzalnego wzrostu wartości nieruchomości. W przypadku podziału nieruchomości jest to 30% różnicy, a w sytuacji scalenia i podziału oraz wybudowania urządzeń infrastruktury 50%.

Załóżmy hipoteczną sytuację, w której działka budowlana kosztowała 30,000 złotych, ale po wybudowaniu przyłącza kanalizacyjnego, jej realna wartość wzrosła do 50,000 złotych. Różnica wartości wynosi zatem 20,000 złotych. W przypadku wybudowania nowych urządzeń infrastruktury, opłata to 50%, a zatem, opłata adiacencka w tej konkretnej sytuacji wynosi 10,000 złotych. W wielu sytuacjach mówimy zatem o poważnych kwotach.

Czy można skutecznie bronić się przed opłatą adiacencką?

Opłata adiacencka jest naliczana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Decyzja o ustanowieniu tej opłaty może zapaść od 3 lat od momentu wystąpienia sytuacji, która spowodowała bezpośredni wzrost ceny nieruchomości. Warto również zaznaczyć, że opłata adiacencka jest przywilejem, a nie obowiązkiem gminy. W praktyce, każda sytuacja jest analizowana osobno, a gmina nie musi naliczyć tej opłaty, nawet gdy wzrost wartości nieruchomości jest znaczący. Co możemy zrobić, gdy taka opłata zostanie naliczona?

• Analiza uchwały – w postępowaniu administracyjnym często pojawiają się błędy, które właściciel nieruchomości może wykorzystać na swoją korzyść. Przykładem jest chociażby sytuacja, w której obowiązująca uchwałą nie wspomina o opłacie z tytułu budowy urządzeń infrastruktury.
• Analiza decyzji – warto także przeanalizować decyzję gminy, na mocy której utworzony został obowiązek uiszczenia opłaty. Chodzi o to, aby zweryfikować, w którym momencie zapadła decyzja, a także, w jaki sposób naliczona została opłata.
• Zarzuty do operatu szacunkowego – opłata adiacencka może zostać naliczona jedynie w sytuacji spełnienia określonych kryteriów. Ponadto, różnicę wartości nieruchomości określa niezależny rzeczoznawca. Jeśli naszym zdaniem, opłata została ustanowiona w sposób nieprawidłowy, można sporządzić zarzuty do operatu szacunkowego.
• Odwołanie do kolegium – właścicielom nieruchomości przysługuje prawo do odwołania się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Sam złożenie takiego odwołania odracza konieczność zapłaty do momentu wydania wiążącej decyzji ze strony SKO.

Jeśli powyższe metody okażą się nieskuteczne, a właściciel nieruchomości będzie musiał zapłacić należność, można złożyć wniosek do gminy o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty. W większości przypadków właściciele nieruchomości mają możliwość rozłożenia płatności na okres do 10 lat. Same warunki rozłożenia płatność na raty zależy od warunków decyzji o ustaleniu opłaty.

Czy można uniknąć opłaty adiacenckiej?

Załóżmy, że właściciel nieruchomości zignoruje nakaz uiszczenia opłaty i po prostu nie ureguluje tej należności. W takiej sytuacji, gmina ma możliwość rozpoczęcia postępowania administracyjnego, którego ostatecznym efektem może być egzekucja komornicza. Należność może zostać pobrana przymusowo np. po wejściu na konto bankowe dłużnika. A zatem, jest unikanie opłaty nie należy do rozsądnych rozwiązań. Jeśli opłata adiacencka jest wysoka, należy skonsultować się z prawnikiem, który przeanalizuje wszystkie pisma, poinformuje nas o możliwych rozwiązaniach, a także pomoże sporządzić zarzuty do operatu lub odwołanie do kolegium odwoławczego. W wielu sytuacjach takie działania pozwalają przynajmniej zmniejszyć należność wobec gminy.