Legalizacja samowoli budowlanej – jak to wygląda w praktyce?

Rozpoczęcie prac budowlanych przed uzyskaniem pozwolenia na budowę lub bez odpowiedniego zgłoszenia do urzędu miasta lub gminy to samowola budowlana. Inwestor, który dopuszcza się takiego czynu musi liczyć się z bardzo wysokimi karami finansowymi. W tym artykule powiemy więcej o tym, czym właściwie jest samowola budowlana, jakie kary za to grożą, a także, w jaki sposób dokonać jej legalizacji.

Samowola budowlana – co to jest?

Zgodnie z definicją, samowola budowlana ma miejsce w trzech przypadkach: inwestor nie otrzymał pozwolenia na budowę, nie zgłosił budowy w urzędzie lub rozpoczął prace budowlane pomimo negatywnej decyzji ze strony urzędu. Należy pamiętać, że samowola budowlana nie odnosi się tylko do budynku postawionego bez pozwolenia, ale również do prac budowlanych rozpoczętych bez stosownej zgody. Samowolą budowlaną może być również rozbudowa lub wprowadzenie poważnych zmian w konstrukcji, które wymagają zgody ze strony urzędu. Weźmy chociażby budowę balkonu. W wielu przypadkach nawet taka zmiana w budynku wymaga stosownej zgody.

Kiedy nie potrzebujemy pozwolenia na budowę?

Pozwolenie na budowę nie jest konieczne w sytuacji, gdy chcemy wznieść budynek o powierzchni łącznej nieprzekraczającej 35m2. Ponadto, pozwolenia nie wymagają inwestycję, których oddziaływanie nie wykracza poza teren działki. W praktyce chodzi o działki budowlane pozbawione sąsiedztwa. W tej sytuacji, dookoła działki budowlanej nie ma terenów należących do właścicieli, którzy byliby stroną postępowania urzędu w sprawie wydania pozwolenia.

Jeśli budynek nie wymaga pozwolenia na budowę, wciąż potrzebne są odpowiednie formalności. Konkretniej chodzi o zgłoszenie budowy domu do urzędu miasta lub urzędu gminy. W trakcie 21 dni od otrzymania zgłoszenia, urząd może wydać sprzeciw, który zablokuje taką inwestycję. Jeśli w trakcie 21 dni inwestor nie otrzyma decyzji, jest to uznawane za milczącą zgodę na budowę.

Co grozi za samowolę budowlaną?

Jeszcze kilka lat temu, prawo budowlane w Polsce przewidywało karę pozbawienia wolności do 2 lat za dopuszczenie się samowoli budowlanej. Obecnie, inwestorom grożą bardzo wysokie kary finansowe. Ich dotkliwość w dużej mierze zależy od szkodliwości czynu. W skrajnych przypadkach, grzywna może wynieść ponad milion złotych. Ponadto, wymiar sprawiedliwości może nakazać rozbiórkę samowoli. Aby uniknąć poważnych konsekwencji, inwestor może zdecydować się na legalizację samowoli budowlanej. Nie jest to jednak prosta procedura.

Na czym polega legalizacja samowoli budowlanej?

W momencie, gdy samowola budowlana zostanie wykryta na etapie budowy, inwestor ma możliwość jej legalizacji. W tym celu potrzebny jest stosowny wniosek oraz wniesienie opłaty legalizacyjnej. W praktyce, nie różni się to od składania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Potrzebne jest również zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budynku ZPZP, warunkami zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Po złożeniu wszystkich dokumentów następuje procedura identyczna jak w przypadku postępowania przy wydawaniu pozwolenia na budowę.

Nowe przepisy wprowadzone w 2021 roku zakładają również uproszczoną procedurę legalizacyjną dla budynków zamieszkałych przez co najmniej 20 lat. Jeśli budynek posiada ekspertyzę techniczną oraz ekspertyzę geodezyjnej inwentaryzacji, wniosek o legalizację można wnieść bez konieczności uiszczania opłaty. Po wydaniu zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta dochodzi do formalnego zalegalizowania budynku. Jest to zbliżone do finalnego odbioru prac budowlanych, o czym więcej przeczytasz w tym artykule: https://new-house.com.pl/odbior-budynku. No dobrze, a co z budynkami, które nie posiadają stosownych ekspertyz?

Jak uniknąć kary za samowolę budowlaną?

Jeśli eksploatowany budynek nie posiada ekspertyzy technicznej i ekspertyzy geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, sprawa jest poważna i trafia na wokandę sądową. Inwestor w tej sytuacji musi być gotowy na wysokie kary finansowe. Jak ich uniknąć? Pierwszym sposobem jest odwołanie i wskazanie, że sprawca nie miał świadomości, że inwestycja wymaga konkretnych formalności. W praktyce jest to strata czasu, ponieważ sąd bardzo rzadko przyjmie taką argumentację. Można również wystąpić z wnioskiem o umorzenie postępowania ze względu na znikomą szkodliwość czynu. Tutaj na decyzję sądu zależy faktyczne oddziaływanie samowoli na okoliczne tereny.

Czy samowola budowlana może się przedawnić?

Wiele osób zamieszkujących samowolę budowlaną nurtuje kwestia, czy taka samowola może się przedawnić. Zgodnie z obowiązującymi przepisami nie ma takiej możliwości. Nawet po upłynięciu kilkudziesięciu lat od zakończenia inwestycji, brak formalnej zgody oznacza, że jest to samowola budowlana, która może skutkować poważnymi karami. Dotyczą one również obecnych właścicieli, którzy mogli przejąć taką samowolę od inwestora, który się jej dopuścił. A zatem, w przypadku samowoli budowlanej zawsze warto wystąpić z wnioskiem o legalizację.