Projekty domów wielorodzinnych

Dom wielorodzinny to specyficzny rodzaj zabudowy. Swoim wyglądem i konstrukcją przypomina typowy dom jednorodzinny, jednak w rzeczywistości przeznaczony jest do zamieszkiwania przez więcej niż jedną rodzinę. Domy wielorodzinne, w przeciwieństwie do tych jednorodzinnych, zwykle podzielone są na kilka mieszkań, z osobnymi wejściami, a także własnymi pomieszczeniami użytkowymi, w tym w szczególności łazienkami, kuchniami i sypialniami.

Planując budowę domu wielorodzinnego, inwestor może się zdecydować na wybór różnych projektów, które różnią się formą i sposobem zagospodarowania. Na co należy zwrócić szczególną uwagę, wybierając projekty domów wielorodzinnych, aby uzyskać najlepsze rezultaty? Poznaj rodzaje domów wielorodzinnych, ich zalety i wady i wybierz projekt, dopasowany do swoich potrzeb.

Dom wielorodzinny – czyli jaki?

Przepisy prawa obowiązującego, w tym w szczególności zapisy Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, nie przedstawiają definicji dla domu wielorodzinnego. Jednak zgodnie z zapisami ww. ustawy budynek mieszkalny jednorodzinny to: „budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku”.

Tym samym, każdy budynek mieszkalny, niespełniający definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, należy uznać za budynek mieszkalny wielorodzinny.

Zgodnie z powyższym założeniem, wyróżnić można kilka rodzajów budynków wielorodzinnych:

- Blok mieszkalny – to najczęściej spotykany rodzaj budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Bloki mieszkalne zyskały na popularności w okresie PRLu, kiedy to wręcz na masową skalę wznoszono budynki z wielkiej płyty. Nowoczesne bloki mieszkalne znacząco się różnią od swoich pierwowzorów, jednak łączą je podstawowe cechy. W blokach mieszkalnych ulokowanych jest nawet do kilkudziesięciu mieszkań, które ułożone są na wielu kondygnacjach. W nowoczesnych blokach mieszkalnych coraz częściej stosuje się podział na część usługową, która zwykle zajmuje całą powierzchnię parteru budynku.

W kategorii bloków mieszkalnych wyróżnić można szereg dodatkowych rodzajów, w tym:

- bloki punktowe – wysokie bloki mieszkalne, wzniesione na niewielkiej powierzchni, w których liczne mieszkania zostały zlokalizowane w obrębie jednej klatki schodowej (węzła komunikacyjnego),

- bloki klatkowe – zwykle rozciągnięte na większej długości i podzielone na kilka klatek schodowych, wokół których zlokalizowane są mieszkania,

- bloki korytarzowe – podobnie jak bloki klatkowe rozciągnięte są na większej długości niż punktowce, jednak do mieszkań rozłożonych na poszczególnych kondygnacjach prowadzi jeden, długi korytarz,

- bloki „galeriowce” – charakteryzujące się brakiem części wspólnej, wejścia do poszczególnych mieszkań znajdują się na zewnętrznej galerii.

- Kamienica – jedni je kochają, inni z kolei nienawidzą. Jednak te historyczne budynki mieszkalne wielorodzinne bez wątpienia mają swój urok. Z uwagi na okres, w którym były wznoszone, zwykle znajdują się w ścisłym centrum dużych miast i zwracają uwagę licznymi zdobieniami, wysokimi sufitami i historycznym klimatem, który można poczuć już po przekroczeniu progu. W kamienicach znajduje się zwykle od kilku do maksymalnie kilkunastu mieszkań, które rozłożone są na kilku kondygnacjach.

- Rezydencje wielorodzinne – to nowoczesna odpowiedź na zmieniające się potrzeby rodzin. To właśnie rezydencje wielorodzinne w mowie potocznej często określane są mianem domów wielorodzinnych. Łączą w sobie wszystkie cechy budynków jednorodzinnych, w tym obszerne ogrody i delikatną formę domku jednorodzinnego, z cechami budynków wielorodzinnych. Dla zapewnienia maksymalnego komfortu mieszkańców rezydencje wielorodzinne zawierają zaledwie kilka mieszkań, tak, by każda rodzina mogła cieszyć się luksusem posiadania własnego ogrodu czy rozległego tarasu widokowego.

Co istotne, bliźniaki i domy szeregowe nie należą do kategorii domów wielorodzinnych. Tego typu budynki stanowią odrębne domy jednorodzinne, które są ze sobą połączone ścianą (lub ścianami, w przypadku niektórych domów szeregowych).

Dla kogo projekty domów wielorodzinnych?

Projekty domów wielorodzinnych to propozycja skierowana przede wszystkim do deweloperów i innych inwestorów, którzy planują budowę budynku mieszkalnego, nie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a dla osiągnięcia założonego zysku ze sprzedaży lub wynajmu mieszkań.

W zależności od potrzeb i preferencji inwestora, a także określonych celów inwestycyjnych, projekty domów wielorodzinnych mogą przybierać różną formę. Obecnie szczególnym zainteresowaniem inwestorów cieszą się projekty domów wielorodzinnych z małymi mieszkaniami, w tym głównie kameralnymi kawalerkami i mieszkaniami dwupokojowymi. Tego typu propozycja, pozwala spełnić oczekiwania młodych nabywców, którym zależy przede wszystkim na zyskaniu pełnej niezależności, a także inwestorów, których celem jest dalszy wynajem luksusowych mieszkań o niewielkiej powierzchni.

Alternatywą dla tego typu budownictwa wielorodzinnego są luksusowe rezydencje z wielkopowierzchniowymi apartamentami. To propozycja skierowana w szczególności do tych osób, którym zależy na luksusach domu jednorodzinnego, przy równoczesnym ograniczeniu obowiązków związanych z jego posiadaniem.

Poza ww. typami domów wielorodzinnych inwestorzy mogą się zdecydować na wybór projektu klasycznego, który łączy cechy obu projektów, tj. zawiera zarówno niewielkie lokale mieszkalne, o powierzchni 25 metrów kwadratowych, jak również luksusowe apartamenty, zwykle usytuowane na górnych kondygnacjach.

Jak wybrać projekt domu wielorodzinnego?

Inwestor planujący budowę domu wielorodzinnego może zdecydować się na wybór już gotowego projektu lub zlecić wykonanie projektu indywidualnego.

Projekt gotowy to dostępny w katalogu pracowni architektonicznej gotowy, kompletny projekt architektoniczno-budowlany, który dostępny jest niemal od ręki (niekiedy konieczne może się okazać wykonanie drobnych zmian adaptacyjnych do projektu). Decydując się na ten wariant, inwestor już w chwili dokonywania wyboru projektu wie, jak będzie się prezentował gotowy budynek. Z uwagi na ogólnodostępny charakter projektów gotowych, często możliwe jest wcześniejsze zweryfikowanie, jak dany budynek prezentować się będzie już po wybudowaniu. Jednak mimo tych niezwykle istotnych zalet, warto wspomnieć o ograniczeniu projektów gotowych.

Tego typu gotowe projekty architektoniczno-budowlane nie pozwalają na większe modyfikacje. Poza wprowadzeniem niezbędnych zmian adaptacyjnych, których celem jest dopasowanie budynku do wymogów wynikających z zapisów prawa lokalnego (w tym w szczególności Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego), inwestor nie może zlecić wprowadzenia istotnych zmian, takich jak np. zmiana kształtu bryły budynku. To sprawia, że w przypadku trudnych warunków gruntowych lub niekorzystnego kształtu działki, niemożliwe jest dopasowanie projektu w taki sposób, by maksymalnie wykorzystać dostępną przestrzeń.

W przypadku domów wielorodzinnych znacznie korzystniejszy może się okazać wybór projektu indywidualnego. W tym wariancie to inwestor decyduje o tym, jak wyglądać będzie budynek. Podczas konsultacji z architektem odpowiedzialnym za opracowanie projektu architektoniczno-budowlanego inwestor wskazuje swoje wymagania i potrzeby. Takie indywidualne podejście, pozwala na lepsze zagospodarowanie terenu, co jest szczególnie istotne podczas budowy obiektów na cele inwestycyjne.

Warto jednak podkreślić, że projekty indywidualne wyróżniają się znacznie wyższą ceną, która w zależności od złożoności projektu, pochłaniać może nawet do 7,5% wartości całej inwestycji.