Prawne i biurokratyczne aspekty budowy domu

Budowa domu jednorodzinnego wiąże się z koniecznością załatwienia wielu formalności, które budzą spory niepokój w przyszłych inwestorach. Na wstępie uspokajamy – prawne i biurokratyczne aspekty budowy domu wcale nie są tak straszne, jak niektórzy je malują. Wszystkie formalności można załatwić szybko, sprawnie i bez zbędnych formalności, o ile tylko inwestor zyska niezbędne minimum wiedzy lub skorzysta z usług doradcy. W niniejszym artykule omówimy najważniejsze aspekty prawne związane z budową domu jednorodzinnego.

Przygotowania do rozpoczęcia budowy domu

Wiele obowiązków natury prawnej związanych z budową domu zaczyna się już na etapie przygotowań. Inwestor powinien zapoznać się ze szczegółowymi warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu, które można znaleźć w planie miejscowym, a w przypadku jego braku po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. To właśnie powyższe warunki określają to, co dokładnie można wybudować na działce, co ma ogromny wpływ na przebieg prac projektowych.

Inwestor powinien z dużym wyprzedzeniem skontaktować się z dostawcami mediów, aby rozpocząć prace związane z uzyskaniem poszczególnych przyłączy, w zależności od dostępu sieci uzbrojenia. Przed rozpoczęciem budowy trzeba będzie załatwić formalności związane z wykonaniem zjazdu z drogi publicznej, o ile takowy nie został jeszcze wykonany. Inwestor powinien również skorzystać z usług geodety, który przygotuje mapę do celów projektowych. Będzie ona niezbędna do sporządzenia kompletnego projektu budowlanego. Uzyskanie takiego projektu otwiera możliwość uzyskania pozwolenia na budowę domu.

Kiedy potrzebne jest pozwolenie na budowę domu?

W większości przypadków budowa domu jednorodzinnego wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia. Dotyczy to wszystkich domów, których powierzchnia zabudowy przekracza 70 m2. Pozwolenie można uzyskać w drodze postępowania administracyjnego. Należy zgłosić się do urzędu miasta lub starostwa powiatowego i złożyć stosowny wniosek wraz z niezbędnymi załącznikami. Czas oczekiwania na decyzję wynosi zwykle do 60 dni, przy czym należy pamiętać o tym, że decyzja wymaga jeszcze kolejnych 14 dni na uprawomocnienie się. Dopiero po uzyskaniu pozwolenia można rozpocząć na działce jakiekolwiek prace budowlane.

Kiedy można zastosować uproszczoną procedurę zgłoszenia budowy?

Istnieją wyjątki, w których pozwolenie na budowę domu nie jest konieczne. Można je zastąpić uproszczoną procedurą zgłoszenia. Dotyczy to wyłącznie domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, które są budowane w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Co ważne, budowa domu na zgłoszenie nie wymaga zatrudnienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy, choć nadal jest to wskazane, w celu uniknięcia nieoczekiwanych trudności. Zgłoszenie budowy również odbywa się w urzędzie miasta lub starostwie powiatowym. Jeśli w przeciągu 21 dni od momentu dokonania takiego zgłoszenia organ administracyjny nie zgłosi sprzeciwu, wówczas jest to równoznaczne ze zgodą na rozpoczęcie budowy domu.

Co jeszcze należy załatwić przed rozpoczęciem budowy domu?

Nie później niż 7 dni przed rozpoczęciem budowy należy powiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia budowy. Jeśli budowa odbywa się na podstawie pozwolenia, konieczne jest także wskazanie kierownika budowy oraz odbiór dziennika budowy, który będzie prowadzony właśnie przez kierownika. W przypadku budowy domu na zgłoszenie nie trzeba zatrudniać kierownika budowy ani prowadzić dziennika, ale mimo to jest to wskazane. W innym razie na inwestora spada cała odpowiedzialność za realizację prac zgodnie z założeniami projektu. Przed rozpoczęciem prac budowlanych należy zabezpieczyć plac budowy ogrodzeniem i umieścić obowiązkową tablicę informacyjną w widocznym miejscu.

Prawne aspekty na etapie budowy domu

Obowiązki na etapie budowy domu zależą od tego, czy inwestor zdecydował się na budowę domu w systemie zleconym (z jedną firmą budowlaną) czy też w systemie gospodarczym (z kilkoma podwykonawcami). Ta druga opcja nastręcza znacznie więcej obowiązków, ponieważ to inwestor będzie odpowiedzialny za załatwianie materiałów, pilnowanie harmonogramu oraz zapewnianie niezbędnych fachowców. Budowa domu w systemie zleconym jest dużo wygodniejsza, ponieważ powyższe obowiązki spadają na generalnego wykonawcę, czyli firmę budowlaną. Rola inwestora ogranicza się wówczas do zapewnienia budżetu. Zachodzi konieczność odbierania poszczególnych prac budowlanych, ale w praktyce może się tym zająć kierownik budowy z odpowiednim pełnomocnictwem, dzięki czemu inwestor nie musi zbyt często gościć na placu budowy.

Formalności do załatwienia po zakończeniu budowy

Po zakończeniu budowy domu należy przeprowadzić powykonawczą inwentaryzację geodezyjną, a także zadbać o stosowne przeglądy poszczególnych elementów oraz instalacji wewnętrznych. Uzyskane dokumenty są niezbędne do dokonania formalnego zakończenia budowy domu. Można to zrobić poprzez złożenie stosownych dokumentów w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Zawiadomienie o zakończeniu budowy należy złożyć nie później, niż 14 dni po zakończeniu prac. Jeśli w przeciągu 21 dni inspektor nadzoru nie zgłosi sprzeciwu w tej sprawie, można dokonać odbioru budynku i rozpocząć jego użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem.

Domy jednorodzinne zwykle nie wymagają pozwalania na użytkowanie, a powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie przeprowadza w nich kontroli. Wyjątkiem są te domy jednorodzinne, w których przewidziano część przeznaczoną na prowadzenie działalności gospodarczej. W tym wariancie odbiór budynku wymaga złożenia wniosku o wydanie pozwolenie na użytkowanie. Inspektor nadzoru dokona również kontroli w celu sprawdzenia, czy budynek spełnia wszystkie wymogi potrzebne do użytkowania go zgodnie z przeznaczeniem opisanym w projekcie. Wówczas czas oczekiwania na decyzję wynosi 30 dni, przy czym kontrola zostanie przeprowadzona w terminie do 21 dni po złożeniu wniosku, a inwestor zostanie poinformowany o tym terminie.