Harmonogram budowy domu jednorodzinnego
Jesteśmy przekonani, że niejednokrotnie Państwo zadawali sobie pytanie: ile trwa budowa domu? Czy będziemy potrzebowali harmonogramu? Czy jest on jedynie dodatkiem czy niezbędnym elementem potrzebnym w budowie domu? Wbrew pozorom odpowiedź wcale nie jest taka prosta.
Harmonogram budowy zawiera spis prac, które będą wykonywane oraz szacowaną długość ich trwania. Taki harmonogram może pokazywać cały okresu budowy lub być podzielony na poszczególne etapy. Konieczne jest, aby pokazać na nim niezbędne przerwy technologiczne, ponieważ mogą one znacząco wpłynąć na planowanie kolejności wykonywanych prac oraz dostawy materiałów budowlanych dla poszczególnych ekip. Pamiętajmy, że budowa domu jednak zależy od wielu czynników, także pogodowych, wiec harmonogram budowy niejednokrotnie będziecie musieli Państwo korygować na bieżąco. Zaznaczać rzeczywisty postęp prac i wszystkie opóźnienia wpływające na terminową realizację inwestycji, a co za tym idzie korygować terminy rozpoczęcia prac kolejnych ekip.
Warto też zwrócić uwagę na fakt, że obecnie jest budowanych bardzo dużo domów. W związku z tym jest bardzo duże zapotrzebowanie na materiały. Niejednokrotnie dochodzi do sytuacji, że danego materiału nie ma aktualnie na rynku i musimy czekać np. na pustaki Porotherm z cegielni. Przestoje trwają nawet parę tygodni. W czasie trwania budowy już nic z tym faktem nie zrobimy, ale Inwestorzy planujący budowę mogą temu zapobiec. Wystarczy wystarczająco wcześniej skontaktować się z hurtownią i potrzebny materiał zakupić. Hurtownia powinna przetrzymać materiał na bazie i dostarczyć w odpowiednich chwili na budowę. Ta sama sytuacja odnosi się do ekip budowlanych. Budując dom jednorodzinny systemem gospodarczym musimy zdawać sobie sprawę, że niektóre ekipy musimy umówić na poszczególne prace nawet rok wcześniej.
Osoby starające się o otrzymanie kredytu na budowę domu powinni wiedzieć, że harmonogram budowy wraz z kosztorysem prac są niezbędnymi dokumentami, aby taki kredyt otrzymać. Państwo dzięki temu będą wiedzieli jaki szacunkowo kredyt powinni wziąć i czy mają Państwo taką zdolność kredytową. Każdy bank przyznaje inny termin na zgłoszenie budynku do użytkowania i zakończenia budowy. Biorąc kredyt przyszły Inwestor wie, że musi się wyrobić z budową domu w przeciągu roku, dwóch czy trzech lat. Przeważnie nie udziela się dłuższego czasu na budowę domu jednorodzinnego.
Jako przyszli Inwestorzy musimy sobie zdawać sprawę, że na harmonogram budowy domu nie składa się budowa samego domu. Kompleksowy harmonogram budowy powinien zawierać czas wykonania takich etapów jak:
- uzbrojenie działki,
- plan zagospodarowania przestrzennego
- zakup gotowego projektu lub zaprojektowanie budynku,
- uzyskanie pozwolenia na budowę,
- budowa stanu surowego,
- etap deweloperski,
- wykończenie domu pod klucz,
- docelowe przyłącza,
- zagospodarowanie terenu przyległego do budynku,
- uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynku.
Uzbrojenie działki
Aby rozpocząć budowę niezbędne jest doprowadzenie do granicy działki przyłącza elektrycznego oraz wodnego. W obu przypadkach musimy w pierwszej kolejności złożyć wniosek o warunki przyłączenia do sieci energetycznej lub wodociągowej, które stają się podstawą formalną do wybudowania przyłącza. Takie warunki otrzymujemy w ciągu paru tygodni.
Po uregulowaniu przez przyszłego Inwestora wszystkich spraw finansowych, dostawca energii wykonuje przyłącze elektryczne. Zwracamy uwagę, że czas wykonania przyłącza w niektórych przypadkach może potrwać nawet około jednego roku.
Uzyskanie pozwolenia na wybudowanie przyłącza wodnego nie daje możliwości wykonania fizycznego przyłącza. Następnym krokiem jest zaprojektowanie przez projektanta branżowego projektu wodnego. Wykonany projekt musi być złożony i zaakceptowany przez Przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne. Jeżeli w przeciągu 30 dni po zgłoszeniu zamiaru budowy przyłącza wodnego, nie otrzymujemy sprzeciwu, to możemy wykonać finalne przyłącze.
Plan zagospodarowania przestrzennego
Zanim kupimy projekt budowlany musimy zainteresować się planem zagospodarowania przestrzennego. Jest to plan miejscowy przyjęty w formie uchwały Rady Gminy. Określa warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Niestety jeżeli coś w planie zagospodarowania przestrzennego nie jest dopuszczone, to nie wybudujemy tego, dlatego też zanim zakupimy lub zaprojektujemy dany projekt, warto zorientować się w sytuacji.
Wypis i wyrys z planu otrzymujemy w urzędzie. Określa on między innymi:
- dopuszczalną wysokość budynku,
- linie zabudowy, której Inwestorzy budując dom nie mogą przekroczyć,
- kąt nachylenia dachu,
- powierzchnię zabudowy,
- powierzchnię biologicznie czynną,
- oraz szerokość elewacji frontowej.
Znając powyższe obostrzenia będziemy wiedzieli, czy możemy zakupić projekt domu parterowego, który będzie zabierał powierzchnię biologicznie czynną, czy dom z płaskim dachem tzw. stropodachem.
Niestety schody zaczynają się, kiedy takiego planu nie ma. Musimy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy do właściwego urzędu. Określenie warunków i otrzymanie decyzji jest możliwe, jeżeli:
- przylegająca do naszej działki nieruchomość, która leży na tej samej drodze publicznej, jest zbudowana tak, aby było możliwe określenie parametrów przyszłej zabudowy,
- działka posiada dostęp do drogi publicznej,
- działka nie kwalifikuje się do gruntów rolnych lub leśnych (w innym przypadku musimy najpierw wystąpić o wyłączenie z produkcji rolnej)
- działka jest uzbrojona lub projekty mediów są w trakcie realizacji.
Podsumowując, przyszły Inwestor nie będzie miał problemu z uzyskaniem samego wypisu z planu miejscowego (o ile istnieje). Sytuacja znacznie się komplikuje, jeżeli musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. W tym momencie Inwestorzy muszą uzbroić się w cierpliwość. Najczęściej na otrzymanie takiej decyzji czeka się od 4 miesięcy w górę.
Zakup gotowego projektu lub zaprojektowanie budynku
Aby móc wybudować dom, musimy w pierwszej kolejności posiadać projekt budowlany. Możemy zakupić gotowy projekt domu w jednym z licznych biur projektowych lub na naszej stronie internetowej https://new-house.com.pl/projekty-domow. Po nabyciu gotowego projektu należy udać się do architekta, który dokona adaptacji na podstawie planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy. Czas tego etapu to kilka tygodni. Pamiętajmy, że przychodząc do architekta, musimy posiadać mapę do celów projektowych stworzoną przez geodetę. Na taką mapkę czeka się nawet do 1,5 miesiąca, dlatego też warto zainteresować się tym tematem wcześniej, aby w późniejszym okresie nie tracić czasu.
Jeżeli z kolei nie spieszy się nam tak bardzo i mamy większe wymagania lub żaden znaleziony projekt w internecie nie spełnia naszych oczekiwań możemy zdecydować się na projekt indywidualny. Architekt, w zależności od stopnia skomplikowania projektu, potrzebuje od kilku do kilkunastu tygodni na stworzenie projektu od zera.
Uzyskanie pozwolenia na budowę
Po otrzymaniu od architekta projektu po adaptacji, kolejnym krokiem jest złożenie dokumentów w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Standardowy czas uzyskania pozwolenia to około pół roku. . Jednakże wszystko to zależy od wielu czynników i zamiast założonych 4 miesięcy możemy walczyć o pozwolenie nawet do 2 lat. Przeszkodą może być obszar Natura 2000 lub nieugodowy sąsiad. Niestety tego nikt nie jest w stanie przewidzieć.
Budowa stanu surowego
Pierwszym czynnikiem, od którego zależy określenie czasu budowy domu jest technologia budowy. Możemy postawić dom tradycyjny murowany z pustaków a możemy się zdecydować na dom szkieletowy, który jest bardzo popularny w Stanach Zjednoczonych. My tworząc nasze harmonogramy i przypatrując się trendom na polskich rynkach stawiamy na tradycyjne energooszczędne budownictwo.
Kolejnym ważnym aspektem jest płynność finansowa. Możemy wziąć kredyt i pobudować dom w ciągu roku. To jest jedno wyjście. Drugie to budowa z oszczędności. Odkładamy daną kwotę potrzebną na wykonanie np. elewacji na szaro i zlecany dany etap do realizacji. W takim przypadku ciężko tu mówić o harmonogramie budowy, a budowa domu może trwać latami.
Wybór systemu budowy znacząco wpływa na wygląd zakładanego przez nas harmonogramu budowy. Inwestorzy mogą wybrać system gospodarczy, który pozwoli im na oszczędności. Jednakże wadą tego systemu jest fakt, że czas realizacji budowy domu trwa zdecydowanie dłużej. W systemie zleconym budowa do etapu deweloperskiego przeciętnego domu z poddaszem użytkowym trwa 9 miesięcy. Jeżeli chcieliby Państwo dowiedzieć się więcej na temat kompleksowej budowy domu, serdecznie zapraszamy na naszą stronę https://new-house.com.pl.
Zestawienie prac i terminów ich wykonania dla stanu surowego zamkniętego dla średniej wielkości domu z poddaszem użytkowym wygląda następująco:
1. Prace ziemne (niwelacja terenu, humus, wytyczenie obrysu, wykopy pod fundamenty) około 1 tygodnia.
2. Ławy fundamentowe (podkład z chudego betonu, szalunki ław, zbrojenie ław, izolacja, betonowanie ław) około 1 tygodnia.
3. Przerwa technologiczna dla związania betonu do 1 tygodnia.
4. Ściana fundamentowa (murowanie ścian fundamentowych, izolacje pionowe i poziome, izolacja fundamentów) około 2 tygodnie.
5. Chude posadzki (zasypka, zagęszczenie gruntu, obsypka, kanalizacja, betonowanie) 1 tydzień.
6. Ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne około 2 tygodnie.
7. Elementy żelbetowe takie jak słupy, podciągi, nadproża (szalowanie, zbrojenie, betonowanie) około 1 tygodnia.
8. Strop, schody wewnętrzne około 3 tygodnie (w przypadku stropu monolitycznego dłużej).
9. Przerwa technologiczna przeznaczona dla pielęgnacji stropu (podlewanie) około 1 do 2 tygodni (w okresie upałów).
10. Ścianki kolankowe zakończone wieńcem około 2 tygodnia.
11. Przerwa technologiczna dla związania się wieńca około 7 dni.
12. Murłaty i więźba dachowa tradycyjna zabezpieczona biologicznie do 2 tygodni.
13. Kominy i ściany działowe do 3 tygodni.
14. Pokrycie dachowe do 4 tygodni.
Ostatnim punktem w realizacji stanu surowego jest montaż stolarki okienno-drzwiowej. Jeżeli zainteresujemy się tematem wcześniej prawdopodobnie nie będziemy musieli długo czekać. Po pobraniu pomiarów rzeczywistych z budowy czas oczekiwania na zamontowanie okien to aktualnie 2-3 miesiące. Dlatego też warto zainteresować się ich wyborem jeszcze przed wykonaniem konstrukcji dachu, kiedy już wszystkie ściany zewnętrzne są zrobione.
Ten etap budowy trwa zazwyczaj do sześciu miesięcy.
Etap deweloperski
Zestawienie prac i terminów ich wykonania dla stanu deweloperskiego dla średniej wielkości domu z poddaszem użytkowym wygląda następująco:
1. Elewacja na szaro (styropian, wełna), parapety zewnętrzne, podbitka dachowa (PCV, drewniana, z płyt OSB), tynki zewnętrzne do 2 miesięcy,
2. Instalacja wodno-kanalizacyjna, ogrzewanie podłogowe i centralne do 2 tygodni,
3. Szlichty cementowe lub anhydrytowe do 1 tygodnia (uwzględniając przerwę technologiczną),
4. Instalacja elektryczna do 2 tygodni,
5. Tynki wewnętrzne (gipsowe, cementowo-wapienne) do 3 tygodni,
6. Ocieplenie poddasza oraz zabudowa płytami kg do 6 tygodni,
7. Kotłownia (piec gazowy, piec na paliwo stałe, pompa ciepła) do 1 tygodnia.
Ten etap budowy trwa zazwyczaj do trzech miesięcy. Oczywiście czas może się wydłużyć. Jeżeli Inwestor zdecyduje się na bardziej wymyślną elewację, która będzie zawierała elementy ozdobne na elewacje takie jak bonie czy opaski okien, drewno lub płyty betonowe, oczywistą rzeczą będzie, że czas wykonywania będzie znacznie dłuższy niż w przypadku standardowej elewacji. Podobnie jest z instalacją elektryczną. Jeżeli Inwestor wybierze instalację domu inteligentnego, musi się pogodzić z wydłużeniem czasu prac nawet do 8 tygodni.
Wykończenie domu pod klucz
Ostatnim etapem w budowie domu jednorodzinnego są prace pod klucz. Do najważniejszych etapów należy:
1. Wykonanie gładzi gipsowych
2. Malowanie ścian
3. Układanie glazury
4. Układanie paneli drewnianych
5. Biały montaż
6. Montaż kuchni
7. Wykończenie łazienek
8. Ewentualne meble na wymiar.
Prace pod klucz jest to najtrudniejsza do określenia czasowo część w budowie domu. Wszystko zależy od tego co Inwestor ma zaplanowane w projekcie wnętrz lub jakie są jego wymagania. Jeżeli materiały zostaną wcześniej zamówione, to czas tego etapu skróci się o wiele tygodni. Aktualny czas oczekiwania np. na montaż kuchni to nawet 4 miesiące. Nic dziwnego, że coraz więcej Inwestorów interesuje się tym znacznie wcześniej. Tak samo wygląda sytuacja z ekipami zajmującymi się np. kładzeniem glazury. Inwestorzy poszczególne ekipy zajmują ponad rok wcześniej.
Niestety prace pod klucz to też taki etap, który charakteryzuje się kolejnością prac. Jako pierwsze powinniśmy wykonać gładzie oraz malowanie. Łączny czas tych prac wynosi około 1 miesiąca przy średniej wielkości domu z poddaszem użytkowym. Następnie jest ułożenie glazury oraz paneli drewnianych – też około 1 miesiąca. Wykonanie jednej łazienki trwa około 2 tygodni. W budynkach przeważnie są dwie.
Dlatego też ciężko jest oszacować ile to wszystko może trwać. Najczęściej przyjmuje się, że etap wykończenia domu pod klucz wynosi 4 miesiące. Oczywiście zakładamy, ze wszystkie materiały mamy dostarczone na czas na budowę oraz wcześniej zamówione meble kuchenne. Ekipy z kolei pracują nieustannie.
Docelowe przyłącza
W związku z tym, że do prowadzenia budowy potrzebny był prąd i woda, mamy te media doprowadzone do granicy działki. Pozostało nam jeszcze wykonać przyłącza od granicy działki do budynku. Zwracamy uwagę, aby przyłącza wykonać zgodnie z planem zagospodarowania terenu znajdującego się w projekcie. W innym przypadku czeka nas projekt zamienny, na który będziemy czekać parę miesięcy.
Nie będzie raczej większego problemu z wykonaniem przyłącza docelowego prądu i wody. Wystarczy umówić poszczególne ekipy, które zajmą się wykonaniem. Pamiętajmy, że w związku z dużym zainteresowaniem budowlanym, na każdą ekipę trzeba czekać. Warto wiec umówić realizację przyłącza kilka miesięcy wcześniej.
Niezbędne będzie także wykonanie przyłącza kanalizacyjnego. Jeżeli mamy możliwość podłączenia się do sieci kanalizacyjnej, warto pomyśleć o tym z wyprzedzeniem, ponieważ samo podłączenie z sieci do studzienki kanalizacyjnej Inwestora wykonuje właściwy zakład. Czas oczekiwania nawet do dwóch miesięcy. Kolejnym etapem jest wykonanie przyłącza od studzienki kanalizacyjnej do budynku, które umawia już Inwestor. Tak jak w przypadki prądu i wody wystarczy umówić wykonawcę.
W przypadku braku możliwości podłączenia do sieci wodociągowej, sprawa jest jeszcze prostsza. Zamawiamy montaż szamba szczelnego zgodnie z planem zagospodarowania terenu. Czas realizacji do 2 tygodni.
Ostatnim przyłączem (opcjonalnym) jest przyłącze gazowe. Jeżeli nasze pozwolenie nie zawiera w sobie pozwolenie na budowę przyłącza gazowego, niestety musimy wykonać projekt. Projektant branżowy zajmie się stworzeniem projektu oraz uzyskaniem pozwolenia na jego realizację. Czas oczekiwania to około 6 miesięcy. Następnym krokiem jest fizyczne wykonanie przyłącza, które musi wykonać ekipa z uprawnieniami. Czas wykonania samego przyłącza trwa do 5 dni roboczych.
Zagospodarowanie terenu przyległego do budynku
Inwestor planując budżet oraz harmonogram prac powinien także uwzględnić w spisie prac czynności związane z zagospodarowaniem terenu. Należy do nich przede wszystkim:
- wykonanie z kostki (brukowej, granitowej) podjazdów, chodników, opasek wokół domu;
- wykonanie schodów zewnętrznych oraz tarasów,
- wykonanie ogrodzenia (palisadowe, sztachetowe, żaluzjowe, panelowe),
- wykonanie drenażu lub odwodnienia rynien (opcjonalnie),
- zaprojektowanie aranżacji ogrodu wraz z jego realizacją.
W przypadku prac związanych z zagospodarowaniem terenu najlepszym wyjściem jest znalezienie jednej ekipy, która zajmie się kompleksowo naszą działką. Szacowany czas prac, w zależności od stopnia skomplikowania oraz ilości, może trwać od 4 do 12 tygodni. Pamiętajmy, że tego typu prac nie ma możliwości wykonania w okresie zimowym.
Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynku
Aby uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku musimy złożyć do urzędu plik dokumentów. Część z nich potrzebuje wykonania pomiarów, dlatego też koniecznie będzie umówienie niektórych ekip. Do odbioru przede wszystkim będzie konieczny:
- protokół odbioru kominiarskiego - 1 dzień;
- protokół z próby szczelności wewnętrznej instalacji gazowej oraz protokół szczelności zbiornika (jeżeli jest) – 1 dzień
- protokół badania wewnętrznej instalacji elektrycznej - 1 dzień,
- mapę inwentaryzacji powykonawczej – od 6 do 8 tygodni.
Zbieranie dokumentów możemy rozpocząć po skończeniu prac deweloperskich oraz wykonaniu wszystkich docelowych przyłączy. Dlatego też może wcale nie przedłużyć czasu budowy a nałożyć się terminowo z pracami ogrodowymi
Podsumowując budowa domu zaczynająca się od kupna działki a kończąca się na uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie może trwać około 2 lat. Jest to realne założenie, biorące pod uwagę nie tylko wszystkie aspekty, które muszą być wykonane, ale też i okresy zimowe, które większość prac wstrzymują.
Pamiętajmy, że lepiej rozpocząć budowę na wiosnę, a wcześniej przez zimę lub późną jesienią zająć się wszystkimi rzeczami, które są niezbędne do prowadzenia budowy. Dzięki temu nie stracimy cennego czasu. Jeżeli rozpoczniemy budowę wiosną, późną jesienią będziemy mogli zakończyć prace deweloperskie. Z kolei planując prace jesienią musimy się z tym liczyć, że zostaną postawione mury, a konstrukcja dachu zostanie postawiona prawdopodobnie na wiosnę. Niestety prace ciesielskie oraz dekarskie zaliczają się do takich prac etapu surowego, które nie powinny być prowadzone w okresie zimowym (chyba, że warunki pogodowe są nadzwyczaj łaskawe). Wtedy są kończone i rozpoczynane prace deweloperskie. Jednakże jest to gorszy wariant, ponieważ niepotrzebnie tracimy parę miesięcy zimowych.
W przypadku jakichkolwiek zmian lub odstępstw od tego projektu, na podstawie którego stworzono harmonogram budowy, Inwestor musi liczyć się z dodatkowymi przestojami w robotach. Niestety prawdopodobnie będzie się to wiązało z kosztami, których nikt nie będzie w stanie przewidzieć. Także nierzetelne ekipy remontowe mogą spowodować, że staniemy w miejscu, a to narazi nas na dodatkowe koszty. Żeby tego uniknąć warto decydować się na wyspecjalizowane firmy lub firmy zajmujące się budową domów kompleksowo. U nas otrzymają Państwo nie tylko klarowną ofertę na budowę domu (zapraszamy na https://new-house.com.pl/kalkulator-budowy-domu), ale i przedstawimy rzeczywisty harmonogram prac budowlanych.