Gdzie znaleźć projekt starego domu?

Projekt domu może być bardzo pomocny w sytuacji, gdy planujemy remont, przebudowę, rozbudowę lub też po prostu chcemy dowiedzieć się więcej o zastosowanych rozwiązaniach konstrukcyjnych. Już przy zakupie domu z rynku wtórnego powinniśmy przypilnować, aby dotychczasowy właściciel przekazał nam dokumentację projektową. Niestety, wielu nabywców o tym zapomina. Czy da się odzyskać taką dokumentację? Gdzie szukać projektu starego domu? Na te pytania postaramy się odpowiedzieć w niniejszym artykule.

Na kim spoczywa obowiązek przechowywania dokumentacji?

Aby określić stronę odpowiedzialną za przechowywanie dokumentacji projektowej, powinniśmy zajrzeć do ustawy Prawo Budowlane, a konkretniej do artykułu 63 tej ustawy. Zgodnie z zapisami tej ustawy, obowiązek przechowywania dokumentacji obiektu budowlanego przez okres jego istnienia ma właściciel lub zarządca obiektu. Oto szczegółowa treść art. 63 ustawy o prawie budowlanym: „Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumenty, o których mowa w art. 60, oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania.”

To oczywiście dość niesprzyjająca treść z perspektywy osób, które zastanawiają się, gdzie znaleźć projekt starego domu. Niestety zgodnie z przepisami, to właśnie właściciel lub zarządca powinien być w posiadaniu pełnej dokumentacji projektowej. Zaginięcie projektu jest jednak dość powszechnym zjawiskiem dotyczącym wielu starych domów. W związku z tym, właściciele zwykle nie muszą obawiać się poważnych konsekwencji prawnych. Jednak w momencie planowania remontu lub rozbudowy domu, brak projektu może oznaczać większe wydatki.

Czy organ administracji przechowuje projekt domu?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, dokumentacja projektowa powinna być przechowywana także przez właściwy organ administracji – wydział architektury i budownictwa przy starostwie powiatowym lub przez powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. Niestety, tylko w przypadku obiektów użyteczności publicznej zachodzi obowiązek przechowywania projektów przez cały okres istnienia budynku. W przypadku projektów domów jednorodzinnych taki obowiązek zachodzi jedynie przez pięć lat. To oczywiście oznacza, że w organy administracji nie będą posiadać projektu starego domu, który liczy sobie nawet kilkadziesiąt lat.

W nieco lepszej sytuacji mogą być właściciele obiektów, które są wpisane do rejestru zabytków. Wówczas istnieje szansa, że projekt będzie przechowywany w archiwum należącym do Powiatowego Konserwatora Zabytków. Niestety nie ma jednak pewności, czy projekt przetrwał przez te wszystkie lata w archiwum. Wiele komplikuje fakt, że przed 1989 rokiem, a zatem przed zmianą ustrojową, w Polsce w dużej mierze panowała „wolna Amerykanka” jeśli chodzi o prawo budowlane. Wówczas mało kto przejmował się takimi kwestiami, jak archiwizowanie dokumentacji projektowej.

Kto może posiadać dokumentację projektową?

Jeśli kupujesz dom z rynku wtórnego, koniecznie zapytaj właściciela lub dotychczasowego zarządcę, czy posiada dokumentację projektową. W końcu jest to jego obowiązek. Jeśli takiej dokumentacji brakuje, powinieneś liczyć się z tym, że wszelkie poważniejsze zmiany, np. przebudowa czy rozbudowa domu mogą wymagać dodatkowych wydatków związanych z uzyskaniem ekspertyzy technicznej. Taką wiedzę możesz wykorzystać przy negocjacjach, aby uzyskać korzystniejszą cenę. Jeśli przy zakupie domu nie otrzymałeś projektu, spróbuj skontaktować się z poprzednim właścicielem – być może to on wciąż posiada dokumenty, czego nawet nie jest świadomym.

Teoretycznie kopię projektu może również posiadać jego autor. Tutaj jednak pojawia się zasadniczy problem – skoro nie mamy dokumentacji projektowej, nie znamy również imienia i nazwiska autora projektu. Być może jakiekolwiek informacje na temat projektu przetrwały w księgach wieczystych lub w dokumentach przechowywanych przez organy administracyjne. Jeśli dokumentacji projektowej nie posiada poprzedni właściciel lub zarządca i nie uda nam się ustalić personaliów autora projektu, wówczas raczej nie ma szans na odnalezienie projektu starego domu.

Co zrobić w sytuacji, gdy nie da się odzyskać projektu starego domu?

Teoretycznie projekt starego domu nie jest nam potrzebny do tego, aby przeprowadzić remont, rozbudowę czy przebudowę domu. Konieczne mogą być jednak dodatkowe wydatki. Weźmy przykład pierwszy z brzegu, czyli zburzenie ściany działowej. W pierwszej kolejności należy oczywiście sprawdzić, czy ściana jest nośna. Tego typu informacje zawiera projekt domu. Jeśli nim nie dysponujemy, wówczas warto skorzystać z usług inżyniera, który będzie mógł ocenić stan techniczny i odpowiedzieć nam na pytanie, czy wskazana ściana jest ścianą działową.

Przy przebudowie i rozbudowie domu wymaganym dokumentem może być ekspertyza techniczna, która zawiera szczegółowe informacje na temat stanu technicznego istniejącego obiektu. Może ją dla nas wykonać architekt lub rzeczoznawca budowlany. Ponadto, architektowi można powierzyć zadanie odtworzenia projektu istniejącego obiektu, ale należy liczyć się z tym, że jest to dość kosztowna operacja. Dodatkowo, najlepiej jest ją zlecić przed generalnym remontem, biorąc pod uwagę zakres prac, jakie będzie musiał poczynić architekt.