Służebność gruntowa – co powinien wiedzieć inwestor?

Jeśli prawo do dysponowania nieruchomością jest ograniczone ze względu na inną nieruchomość, wówczas zachodzi podstawa do ustanowienie służebności gruntowej. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, w ramach którego jedna nieruchomość staje się służebną wobec drugiej nieruchomości określanej jako władnąca. Najpopularniejszym przykładem służebności gruntowej jest poprowadzenie drogi dojazdowej, która pozwoli skomunikować jedną nieruchomość z drogą publiczną przez działkę sąsiednią, która blokuje dostęp do drogi.

Na czym polega służebność gruntowa?

Służebność gruntowa to forma obciążenia nieruchomości, w ramach której właściciel sąsiedniej działki może otrzymać ograniczone prawo do użytkowania tejże nieruchomości. W ten sposób wyróżnić możemy działkę służebną, na którą została nałożona służebność oraz działkę władnącą, dla której tą służebność ustanowiono. Służebność gruntowa jest ustanawiana w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości ma ograniczoną swobodę do korzystania ze swojej własności ze względu na sąsiednią nieruchomość. Możemy wyróżnić dwa rodzaje służebności gruntowej: czynną, w której sąsiad otrzymuje prawo do ograniczonego korzystania z działki oraz bierną, która nakłada ograniczenia w swobodzie gospodarowania działką objętą tym obciążeniem.

W jakich sytuacjach ustanawia się służebność gruntową?

Jednym z najczęstszych przykładów służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej. Ten rodzaj służebności może zostać ustanowiony w sytuacji, gdy jedna nieruchomość odcina drugą od drogi publicznej. Wówczas na mocy służebności właściciel odciętej działki zyskuje możliwość poprowadzenia drogi dojazdowej przez nieruchomość sąsiada. Co ważne, może to być służebność drogi obejmująca wyłącznie ruch pieszy, jak również ruch pieszy oraz ruch pojazdów. Czasami służebność gruntu zezwala również na wybudowanie określonego obiektu lub umiejscowienie części tej obiektu na działce sąsiedniej, jeśli wynika to z konieczności. Dla przykładu, właściciel działki władnącej może uzyskać prawo do stworzenia miejsca parkingowego na działce sąsiada. Są to służebności czynne.

Jeśli chodzi o służebność bierną, może ona obejmować np. zakaz budowy przy granicy sąsiedniej nieruchomości, możliwość otwierania okna lub bramy, tak, że będzie wychodzić na obszar działki sąsiedniej lub też ograniczać maksymalną wysokość obiektów na danej działce. W tej sytuacji właściciel nieruchomości władnącej nie posiada prawa do użytkowania sąsiedniej nieruchomości, ale na potrzeby jego działki, właściciel działki sąsiedniej musi akceptować ograniczenia w swobodzie gospodarowania swoją własnością.

W jaki sposób może zostać ustanowiona służebność gruntowa?

Najszybszym rozwiązaniem w przypadku ustanowienia służebności gruntowej jest zawarcie porozumienia z właścicielem sąsiedniej nieruchomości. Wówczas obie strony nie muszą nawet spisywać umowy, w zupełności wystarczy porozumienie słowne miedzy nimi. Dla pewności warto jednak spisać umowę, która zabezpieczy strony zarówno właściciela działki władnącej, jak i działki służebnej. Właściciele sąsiednich działek zazwyczaj nie są jednak skłonni do takiej współpracy, zwłaszcza, jeśli chodzi o służebność czynną. W końcu nikt z nas nie byłby zachwycony, gdyby nagle trzeba było oddać część swojej działki pod budowę drogi do sąsiada. Jednak kupując działkę, za która znajduje się inna działka budowlana niemająca dostępu do drogi, musimy liczyć się z taką sytuacją w przyszłości.

W tej sytuacji należy złożyć wniosek do właściwego organu administracyjnego. W wyniku decyzji administracyjnej może zostać ustanowiona służebność gruntowa. Stroną takiego postępowania jest jednak właściciel sąsiedniej działki, który może oczywiście odwołać się od tej decyzji. W takich sytuacjach konieczne okazuje się wejście na drogę sądową. Istnieje także możliwość samoistnego ustanowienia służebności poprzez zasiedzenie, czyli użytkowanie sąsiedniej działki bez sprzeciwu jej sąsiada przez określony czas: 20 lat w przypadku posiadania nieruchomości w dobrej wierze oraz 30 lat w przypadku posiadania nieruchomości w złej wierze (np. ktoś celowo narusza zasady spadku ustanowione w testamencie, ignorując wolę innych spadkobierców).

Czy służebność gruntowa generuje opłaty?

To zależy od sposobu ustanowienia służebności. Jeśli zostanie ona ustanowiona w wyniku porozumienia między stronami, strony mogą również omówić kwestię opłat. Właściciel działki służebnej jak najbardziej ma możliwość oczekiwania pewnej rekompensaty za niedogodności. Może to być opłata jednorazowa lub opłata cykliczna. Jeśli strony nie dojdą do porozumienia, a służebność gruntową ustanowi sąd, wówczas to właśnie sąd będzie decydować o ewentualnych opłatach na postawie tego, jak uciążliwa jest dana służebność. Co ciekawe, opłaty może zażądać także właściciel działki służebnej, jeśli doszło do zasiedzenia, aczkolwiek tutaj prawo działa na korzyść właściciela działki władnącej.

Czy służebność gruntowa może wygasnąć?

Tak, Kodeks cywilny przewiduje sytuacje, w których służebność gruntowa może wygasnąć. Dzieje się tak automatycznie, jeśli przez okres 10 lat nie korzystano z prawa służebności. Ponadto, właściciel nieruchomości władnącej może zrzec się prawa służebności. Właściciel nieruchomości służebnej ma prawo wnieść żądanie zniesienia służebności za wynagrodzeniem, np. w sytuacji, gdy służebność stała się wyjątkowo uciążliwa lub dalsze korzystanie ze służebności nie jest już konieczne dla właściciela nieruchomości władnącej. Istnieje także możliwość, że służebność gruntowa została przyznana wyłącznie na określony czas i wygasa po jego upływie.