Wysokość gruntu a posadowienie domu zgodnie z prawem budowlanym

Choć może się wydawać, że na terenie swojej działki zasadniczo możemy robić, co się nam podoba, to nie do końca prawda. Obowiązuje nas nie tylko miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy warunki zabudowy, ale także wytyczne zawarte w zatwierdzonym projekcie budowlanym.

Nie możemy na przykład samowolnie nawieść ziemi na posiadany teren w trakcie prac budowlanych. Podniesienie terenu działki prawo budowlane traktuje jako istotne odstępstwo od wcześniej zatwierdzonego projektu budowlanego (art. 36a ust. 5). I w związku z tym wymaga przeprowadzenia działań formalnych, które mają na celu określenie czy podwyższenie wysokości gruntu nie przyniesie negatywnych skutków dla sąsiadujących budynków oraz działek np. w postaci nadmiernego spływu wód opadowych na ich teren.

Jeżeli mają Pańśtwo wątpliwości odnośnie wyboru działki lub umiejscowienia wybranego projektu na wybranej działce to zapraszamy do kontaktu. Na stronie https://new-house.com.pl/dzialki znajdziecie informacje oraz pomoc. Nasza firma zajmuję się budową kompleksowo tak więc pomagamy w różnych aspektach związanych z budową. 

Czym grozi spływ wód opadowych na pobliskie działki?

Zaistnienie takiego zjawiska może zagrozić bezpieczeństwu zarówno nieruchomości, jak i samego terenu znajdującego się obok działki, na której podniesiono grunt. Jeśli prawdopodobny jest taki scenariusz, to inwestor ma obowiązek zamontować odpowiednie zabezpieczenia, które nie dopuszczą do tego typu negatywnych konsekwencji podjętej przez niego decyzji.

Zasady określające montaż takich rozwiązań określa Rozporządzenia wydane przez Ministra Infrastruktury w roku 2002 (12.04.2002). Wskazuje ono warunki techniczne, jakim muszą odpowiadać nieruchomości oraz ich usytuowanie. W paragrafie 20 tego dokumentu znajdziemy informację, iż prawnie zabronione jest samodzielne dokonywanie zmian w naturalnym spływie wód opadowych celem skierowania ich na sąsiadujące tereny i nieruchomości.

Poziom terenu znajdziemy w projekcie budowlanym

Każdy projekt domu oprócz szczegółowych informacji na temat wymiarów nieruchomości i jej odniesienia względem gruntu musi zawierać również poziom terenu posiadanej przez inwestora działki budowlanej. Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego jasno wskazuje, że opisowa część projektu zagospodarowania działki musi określać również ukształtowanie terenu. Idąc tym tropem, okazuje się więc, że każde, nawet nieznaczne podniesienie terenu traktowane jest jako ważne odstępstwo od projektu, który został oficjalnie zatwierdzony.

Co zrobić, jeśli podniesienie terenu jest nieuniknione?

Jeśli jesteśmy inwestorem i mamy świadomość, że taka sytuacja będzie miała miejsce, to należy wcześniej przedstawić zamienny projekt budowlany uwzględniający tę zmianę i uzyskać jego zatwierdzenie.

W przypadku kiedy podniesienie gruntu nastąpiło bez uregulowania właściwych formalności, to dopuściliśmy się ni mniej, ni więcej jak samowoli budowlanej. Oznacza to, że bezprawnie dokonaliśmy istotnych zmian względem zatwierdzonego wcześniej projektu budowlanego. Tutaj nie wystarczy zwykłe „przepraszam” trzeba zastosować jasno opisaną procedurę naprawczą. Jej celem jest doprowadzenie do stanu, aby inwestycja budowlana była zgodna z zatwierdzonym projektem oraz obowiązującym prawem.

W tej sytuacji organ nadzorujący nakazuje inwestorowi wykonanie i przedstawienie zamiennego projektu budowlanego uwzględniającego zmiany, jakie nastąpiły w wyniku prowadzonych działań budowlanych. W skrajnych przypadkach organ może nakazać doprowadzenie budowy do stanu, który odpowiada przepisom prawnym, niezależnie od stopnia zaawansowania prac.

A co jeśli to nasz sąsiad podniósł teren?

Wiemy już co zrobić, jeśli świadomie lub nieświadomie to my podniesiemy grunt na należącej do nas działce budowlanej. Jednakże zdarzyć się może, że to właściciel pobliskiej działki wykona prace skutkujące podwyższeniem terenu. Czy w takiej sytuacji możemy coś zrobić? Oczywiście, nawet powinniśmy, zanim będzie za późno.

Pierwszym krokiem powinna być szczera rozmowa z sąsiadem. Musimy się dowiedzieć, że wdrożył on lub ma w planach wdrożenie odpowiednich rozwiązań, które mają zapobiec zalaniu pobliskich działek i budynków, które się na nich znajdują? W sytuacji, kiedy kontakt z inwestorem jest utrudniony lub w ogóle niemożliwy a na działce prowadzone są prace budowlane, możemy udać się do starostwa powiatowego celem sprawdzenia, czy projekt tej nieruchomości uwzględnia zaistniałe podwyższenie gruntu. Takie informacje zostaną nam udzielone bez problemu i zgodnie z prawem, ponieważ jesteśmy właścicielem sąsiedniej nieruchomości, na którą oddziałuje prowadzona inwestycja. Jeśli podniesienie działki nie zostało wcześniej, zgłoszone to naszym obowiązkiem jest poinformować o tym fakcie nadzór budowlany.

Co zrobić, jeśli wody opadowe już nas zaleją?

W tej sytuacji nie pozostaje nam nic innego jak podjęcie kroków formalnych. Składamy więc wniosek do wójta, w którym prosimy o to, aby nakazał on właścicielowi feralnej działki instalację rozwiązań, które zapobiegną wystąpieniu podtopień w przyszłości. Dodatkowo mamy prawo żądać przywrócenia naszej nieruchomości do stanu sprzed zalania, a w razie wystąpienia strat materialnych możemy także wystąpić o odszkodowanie do właściwego Marszałka Województwa.

Podsumowanie

Jak widać samowolne podniesienie terenu nieruchomości może nieść za sobą nie tylko konsekwencje prawne, ale i finansowe, jeśli trzeba będzie naprawiać skutki naszych wcześniejszych decyzji. W tym przypadku zastosowanie ma stara zasada, że lepiej zapobiegać niż leczyć. Tak, więc jeśli budowa domu generuje podniesienie gruntu naszej nieruchomości to lepiej wcześniej dopilnować wszelkich formalności i zastosować odpowiednie zabezpieczenia niż później tracić czas, energię oraz nerwy.