Zgłoszenie robót budowlanych – kiedy jest konieczne?

Zgłoszenie robót budowlanych niewymagających pozwolenie na budowę to uproszczona procedura, która pozwala w krótszym czasie uzyskać zielone światło potrzebne do rozpoczęcia inwestycji. Zgłoszenie jest konieczne w przypadku, gdy planujemy roboty budowlane, które zgodnie z aktualnymi przepisami nie wymagają uzyskiwania pozwolenia na budowę. W tym artykule dowiesz się, czym jest zgłoszenie robót budowlanych i w jakich sytuacjach znajduje zastosowanie.

Czym jest zgłoszenie robót budowlanych?  

Wykonanie robót budowlanych wymaga uzyskania określonego zezwolenia. W innym razie jest to samowola budowlana, która może spotkać się z poważnym konsekwencjami. Dawniej zdecydowana większość robót budowlanych wymagała pozwolenia na budowę wydawanego w drodze postępowania administracyjnego. Z czasem jednak prawo zaczęto modyfikować na korzyść inwestorów. Pojawiło się zgłoszenie robót budowlanych – jest to prostsza procedura, którą stosuje się zawsze wtedy, gdy planowane roboty budowlane nie wymagają uzyskiwania pozwolenia na budowę. Procedura ta zajmuje znacznie mniej czasu i pozwala w krótszym czasie rozpocząć inwestycję. Pod wieloma względami zgłoszenie robót budowlanych przypomina jednak pozwolenie na budowę. W przypadku prac budowlanych na zgłoszenie nie ma obowiązku ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy.

W jakich sytuacjach należy złożyć zgłoszenie robót budowlanych?

Listę inwestycji, którą można zrealizować bez pozwolenia na budowę reguluje art. 29 i art. 30 Prawa budowlanego. W art. 29 wymienione są roboty budowlane, które nie wymagają pozwolenia na budowę, natomiast w art. 30 znajdziemy obiekty i roboty budowlane, które nie wymagają pozwolenia, ale za to wymagają zgłoszenia robót. I to właśnie na inwestycjach z art. 30 się skupimy. Zawarte są w nim m.in. takie inwestycje jak:

• wolnostojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2 (maksymalnie jeden taki obiekt na 500 m2 powierzchni działki);
• wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty, oranżerie, ganki o powierzchni zabudowy do 35 m2 (maksymalnie dwa takie obiekty na 500 m2 powierzchni działki);
• niektóre obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej;
• przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę;
• tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonych w zgłoszeniu, ale nie później, niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy.

Zgłoszenie robót budowlanych można zastosować także w przypadku domów jednorodzinnych. Mogą to być domy o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 70 m2 z maksymalnie dwiema kondygnacjami. Ponadto, taki dom musi być budowany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych inwestora. Coraz więcej mówi się o tym, że w 2023 roku prawo zostanie zmodyfikowane w taki sposób, że wszystkie domy jednorodzinne będzie można budować na zgłoszenie. Zgłoszenie robót budowlanych znajduje zastosowanie także w przypadku robót budowlanych kwalifikujących się jako rozbudowa lub przebudowa domu.

Jak wygląda procedura zgłaszania robót budowlanych?

W wielu aspektach zgłoszenie robót budowlanych przypomina pozwolenie na budowę. Wniosek należy złożyć w miejscowym starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu w wydziale architektoniczno-budowlanym. Formularz zgłoszenia można pobrać przez Internet. Do zgłoszenia należy załączyć dokumenty adekwatne do specyfiki planowanej inwestycji. Organ administracyjny ma 21 dni na podjęcie decyzji (w praktyce na zgłoszenie sprzeciwu). Jeśli wystąpią braki w dokumentach, inwestor zostanie wezwany do ich uzupełnienia, a okres 21 dni będzie obowiązywał od momentu, gdy urząd otrzyma wszystkie wymagane dokumenty.

W większości przypadków zgłoszenie robót budowlanych działa na zasadzie milczącej zgody. Oznacza to, że urząd ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu, jeśli planowana inwestycja nie spełnia warunków dla uproszczonej procedury. Jeśli w tym czasie nie pojawi się sprzeciw, jest to właśnie milcząca zgoda, która daje zielone światło na rozpoczęcie inwestycji. Zdarzają się jednak sytuacje, w których urząd w terminie krótszym niż 21 dni może wydać inwestorowi zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Takie zaświadczenie od razu uprawnia do rozpoczęcia prac. 

Jakich dokumentów wymaga zgłoszenie robót budowlanych?

Chociaż zgłoszenie robót budowlanych jest uproszczoną procedurą, to jednak formularz wymaga odpowiednich załączników. Lista tych załączników zależy w dużej mierze od specyfiki inwestycji. Na pewno niezbędne okaże się oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W większości przypadków potrzebny będzie także projekt budowlany lub szkice i rysunki dotyczące planowanej inwestycji. Na stronie internetowej urzędu zawsze można znaleźć wykaz dokumentów, które trzeba załączyć do formularza zgłoszenia robót budowlanych w zależności od specyfiki planowanej inwestycji.

Co w przypadku, gdy urząd wniesie sprzeciw?

Sprzeciw ze strony organu administracyjnego może mieć miejsce w kilku sytuacjach: inwestor złożył zgłoszenie budowy lub robót, które zgodnie z przepisami wymagają pozwolenia na budowę, planowana inwestycja narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy lub w sytuacji, gdy obszar oddziaływania inwestycji wykracza poza działkę inwestora. Ponadto, urząd może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, nawet, jeśli planowane roboty budowlane kwalifikują się do samego zgłoszenia.

W przypadku sprzeciwu inwestorowi przysługuje prawo do odwołania się do drugiej instancji, w tym przypadku do wojewody. Na taki krok warto zdecydować się w sytuacji, gdy naszym zdaniem urzędnicy pomylili się przy wskazywaniu powodu wniesienia sprzeciwu. Jeśli dobrze uargumentujemy nasze racje i wskażemy, że prace można wykonać na samo zgłoszenie, wówczas jest szansa, że wojewoda unieważni decyzję pierwszej instancji i wyda zgodę na rozpoczęcie budowy. Odwołanie powinno zostać rozpatrzone w przeciągu do 30 dni (lub do 60 dni w przypadku skomplikowanych spraw).