Podział działki budowlanej – jak wygląda ta procedura?

Podział działki budowlanej umożliwia wyodrębnienie nowych działek pod zabudowę. Z jednej dużej działki można uzyskać kilka mniejszych, na czym wymiernie może skorzystać ich właściciel – kilka mniejszych działek można sprzedać znacznie drożej, aniżeli jedną dużą działkę. Sam proces podziału działki nie należy do bardzo skomplikowanych, ale może zająć nawet kilka miesięcy. Ponadto, taki proces musi być zgodny z obowiązującymi na danym obszarze uwarunkowaniami lokalnymi. W tym artykule tłumaczymy jak wygląda podział działki budowlanej.

Jak sprawdzić czy podział działki budowlanej jest możliwy?

W pierwszej kolejności właściciel zainteresowany podziałem działki powinien sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. To ten dokument zawiera szczegółowe informacje, które będą decydujące w kwestii tego, czy podział działki okaże się możliwy. Decydujące znaczenie może mieć tutaj wymagana powierzchnia działki. Jeśli na danym obszarze dopuszczone są działki o powierzchni min. 500 m2, podczas gdy inwestor dysponuje działką o powierzchni 900 m2, wówczas podział nie będzie możliwy, ze względu na niedostateczną powierzchnię obu działek po podziale.

Wiele gmin w naszym kraju wciąż nie posiada uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania lub nie obejmuje on całego obszaru. Co zrobić w sytuacji, gdy działka, którą chcemy podzielić nie jest objęta planem miejscowym? Wówczas podział działki budowlanej będzie możliwy, o ile taką opcję dopuszczać będzie decyzja o warunkach zabudowy lub przepisy odrębne. Działki uzyskane w drodze podziału muszą spełniać określone wymogi, np. posiadać dostęp do drogi publicznej.

Jak wygląda procedura podziału działki budowlanej?

Podział działki budowlanej to dość czasochłonny proces, ale nie powinien on sprawić większych trudności, o ile tylko właściciel działki postępuje w sposób uporządkowany. Cała procedura krok po kroku prezentuje się następująco:

• właściciel działki zatrudnia geodetę, który przygotowuje wstępny projekt podziału działki, biorąc pod uwagę oczekiwania właściciela, ale również uwarunkowania lokalne.
• dysponując wstępnym projektem podziału właściciel działki składa wniosek o podział nieruchomości do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
• organ administracyjny zapoznaje się z treścią wniosku i analizuje przedłożony projekt. Jeśli jest on zgodny z uwarunkowaniami i przepisami odrębnymi, w przeciągu kilku tygodni właściciel działki powinien otrzymać pozytywną decyzję w tej sprawie.
• geodeta po otrzymaniu pozytywnej decyzji ze strony organu administracyjnego zgłasza prace geodezyjne w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej, a następnie sporządza mapę z projektem podziału działki. W trakcie tego procesu o procedurze mogą zostać poinformowani właściciele sąsiednich działek (w przypadku gdy powierzchnia wydzielonej działki stanowi więcej niż 33% całej powierzchni).
• po zatwierdzeniu mapy przez ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej organ administracyjny wydaje ostateczną decyzję zatwierdzającą podział działki.
• geodeta wyznacza i utrwala na gruncie nowe punkty graniczne i sporządza protokół zawierający szczegółowe informacje na temat przebiegu całej procedury. W momencie, gdy Państwowy Zasób Geodezyjny przyjmie operat techniczny podział działki budowlanej staje się faktem.
• Na koniec inwestor powinien jeszcze złożyć wniosek o wniesienie zmian w księdze wieczystej.

I to wszystko, teraz formalnie większa działka została podzielona na kilka mniejszych działek ewidencyjnych, co otwiera drogę do dalszych inwestycji.

W jakich sytuacjach stosuje się podział działki budowlanej?

Podział działki budowlanej jest często stosowany przez inwestora, który dysponuje dużą działkę budowlaną, ale zamierza ją sprzedać. Kilka mniejszych działek uzyska w sumie większą wartość, niż jedna duża działka, ponieważ umożliwi kilku inwestorom budowę domów lub innych obiektów. Podział działki może mieć miejsce także w trakcie postępowania spadkowego, gdy kilka stron postępowania chce podzielić między sobą nieruchomość. Właściciel może podzielić działkę również po to, aby umożliwić swojemu potomstwu wybudowanie własnego domu. W przypadku działki, na której stoi dom w zabudowie bliźniaczej, jego właściciele mogą chcieć dokonać podziału działki, aby zyskać większą swobodę w gospodarowaniu swoją częścią terenu.

Ile kosztuje podział działki budowlanej?

Koszty zależą przede wszystkim od wielkości gruntu oraz stopnia skomplikowania podziału, jakiego chce dokonać inwestor. Znaczenie ma również to, na ile części dzielona będzie działka. Dzieląc działkę na dwie części zapłacimy mniej, aniżeli dzieląc ją na cztery części. Wiąże się to z zakresem obowiązków, jakie będzie miał po swojej stronie geodeta. Biorąc pod uwagę wynagrodzenie geodety oraz koszty administracyjne, podział działki budowlanej może kosztować od 3,000 do nawet 5,000 zł. To jednak nie wszystko. Podział działki stanowi podstawę do ustanowienia przez organ administracyjny opłaty adiacenckiej. Jest to opłata wiążąca się ze wzrostem nieruchomości parceli na skutek zrealizowanych działań. Opłata ta nie powinna być wyższa, niż 30% różnicy wartości nieruchomości po podziale.

Ile czasu może zająć podział działki budowlanej?

Jeśli chodzi o czas oczekiwania, tutaj wiele zależy od sprawnego działania właściciela działki. Jeśli taka osoba posiada stosowną wiedzę i wie, jak krok po kroku załatwiać poszczególne formalności, wówczas cały proces będzie odpowiednio krótszy. Niemniej jednak trzeba liczyć się z tym, że podział działki budowlanej to dość czasochłonny proces, biorąc pod uwagę, że plany muszą być zatwierdzone przez trzy strony – organ administracyjny, powiatowy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, jak również przez Państwowy Zasób Geodezyjny. W rezultacie, podział działki budowlanej może zająć nawet od 3 do 5 miesięcy.