Dobudowa domu do istniejącego budynku
Ze względu na wysokie ceny działek budowlanych spora część inwestorów decyduje się na zakup zabudowanej już działki, a następnie na rozbudowę istniejącego obiektu w celu uzyskania domu spełniającego oczekiwania. Dobudowa domu do istniejącego budynku to dość złożona inwestycja, która wymaga od inwestorów odpowiednich przygotowań oraz sprostania formalnościom. W tym artykule powiemy kilka słów o tym, jak zrealizować taką inwestycję.
Dobudowa domu – na czym to polega?
W prawie budowlanym nie ma takiego pojęcia jak dobudowa domu. Istnieją natomiast pojęcia: rozbudowa i przebudowa domu. Jeśli interesuje Cię dobudowa domu do istniejącego budynku musisz wiedzieć, że taka inwestycja fachowo jest określana mianem rozbudowy. Są to prace budowlane, których celem jest uzyskanie większej powierzchni użytkowej. W ramach rozbudowy zmieniają się kluczowe parametry techniczne obiektu: jego szerokość, długość, powierzchnia zabudowy. Wyróżniamy także nadbudowę, która może polegać na adaptacji poddasza, dobudowaniu dodatkowej kondygnacji czy też stworzeniu podpiwniczenia. Dobudowa domu do istniejącego budynku polega jednak na wybudowaniu dodatkowych pomieszczeń, które staną się jego integralną częścią.
Jakich rozwiązań konstrukcyjnych wymaga dobudowa domu?
Dobudowa domu do istniejącego obiektu musi być realizowana z zachowaniem podstawowych zasad. Przede wszystkim, nowa część nie łączy się konstrukcyjnie z istniejącym już domem. Istniejący budynek zdążył już w pełni osiąść i nie należy go obciążać dodatkowymi siłami, które nie były przewidziane w pierwotnym projekcie. Wcześniej należałoby wykonać przebudowę. W związku z tym, pomiędzy ścianami nowego oraz istniejącego obiektu pozostawia się kilkucentymetrową szczelinę dylatacyjną. Jednocześnie, zarówno stropy, jak i dach w nowej części obiektu powinny opierać się wyłącznie na jego własnych elementach konstrukcyjnych, bez opierania o elementy budynku już istniejącego.
Bardzo istotną kwestią jest także prawidłowe posadowienie fundamentów. Poziom nowych fundamentów powinien być taki sam, jak poziom istniejących. Jeżeli chcemy, aby nowa część była posadowiona głębiej w gruncie, wówczas fundamenty istniejącego obiektu można podbić poprzez podmurowanie lub podbetonowanie. Bardziej złożoną techniką jest podpalowanie. Jeśli natomiast nowe fundamenty mają być posadzone płycej niż stare, wówczas można zastosować fundamenty schodkowe. To dość powszechne rozwiązanie, gdy istniejący obiekt posiada podpiwniczenie, natomiast nowa część budynku nie będzie go posiadać.
W jakich sytuacjach dobudowa domu to dobre rozwiązanie?
Na dobudowę domu często decydują się osoby, które uprzednio kupiły zabudowaną już działkę budowlaną. Cena niezabudowanych działek budowlanych potrafi być na tyle wysoka, że dużo bardziej opłacalnym rozwiązaniem może okazać się zakup działki z niewielkim domem, a następnie dobudowa domu do istniejącego budynku. Zwłaszcza, że rozbudowę domu często można zrealizować po uproszczonej ścieżce formalności, bez konieczności starania się o pozwolenie na budowę. Na działkach siedliskowych dość powszechnym zjawiskiem jest adaptacja budynku gospodarczego z jednoczesnym dobudowaniem do niego nowych części.
Planując taką inwestycję należy zacząć od zapoznania się z uwarunkowaniami lokalnymi. W tym celu sprawdzamy założenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu wnioskujemy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Należy się upewnić, że planowana dobudowa domu do istniejącego obiektu będzie zgodna z uwarunkowaniami, w tym z maksymalną dopuszczalną powierzchnią zabudowy. Należy także zadbać o to, aby nowe części domu zachowywały niezbędne odległości od granicy działki.
Dobudowa domu do istniejącego budynku – jakie formalności są wymagane?
Od 2015 roku rozbudowa domu nie wymaga już pozwolenia na budowę. Formalności można załatwić w drodze zgłoszenia prac budowlanych, co jest prostszą i szybszą procedurą. Są jednak pewne warunki. Po pierwsze, obszar oddziaływania nowego obiektu nie może wykraczać poza obszar działki. Po drugie, zgłoszenie można wykonać, o ile planowana inwestycja nie wymaga pozwolenia na budowę. Załóżmy, że inwestora interesuje dobudowa domu do istniejącego budynku gospodarczego. W takich sytuacjach technicznie rzecz biorąc jest to budowa domu, co będzie wymagało pozwolenia, o ile jego powierzchnia będzie większa niż 70 m2. Jeśli planujesz rozbudowę małego domu (poniżej 70 m2) i w ramach tej rozbudowy granica 70 m2 zostanie przekroczona, tutaj pozwolenie też może być wymagane.
Jak krok po kroku zrealizować rozbudowę domu?
Jak już wspomnieliśmy, w pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy dobudowa domu do istniejącego budynku będzie możliwa ze względu na uwarunkowania lokalne oraz ukształtowanie działki. Kolejnym krokiem jest skorzystanie z usług rzeczoznawcy budowlanego, który sporządzi ekspertyzę techniczną dla istniejącego obiektu. Taka ekspertyza zawiera wiele istotnych informacji z perspektywy architekta, który będzie odpowiedzialny za sporządzenie projektu. Wcześniej należy jednak uzyskać mapę zasadniczą i skorzystać z usług geodety, który stworzy mapę do celów projektowych.
Dysponując ekspertyzą techniczną i mapą do celów projektowych możesz już skorzystać z architekta, który sporządzi projekt architektoniczno-budowlany rozbudowy domu. Dysponując takim projektem możesz zająć się formalnościami – najczęściej będzie to zgłoszenie prac budowlanych, choć w pewnych sytuacjach konieczne może być uzyskanie pozwolenia na budowę. Przed startem planowanej inwestycji należy zatrudnić kierownika budowy, który założy dziennik budowy, a także zadba o to, aby plac budowy został odpowiednio zabezpieczony. W terminie siedmiu dni przed rozpoczęciem prac należy jeszcze poinformować powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego.