Zmiany w projekcie domu: nieistotne i istotne. Kto może wprowadzać?

Nie wystarczy zakupić gotowy projekt domu, aby móc rozpocząć jego budowę. Projekty przygotowywane przez biura architektoniczne tworzone są dla standardowych warunków glebowych i strefy klimatycznej. Tak więc aby wykorzystać gotowy projekt na konkretnej działce, należy wpierw dopasować go do indywidualnych warunków gruntowych oraz klimatycznych panujących na danym terenie tj. warstwa nośna, wysokość poziomu zero, głębokość przemarzania czy poziom wód gruntowych.

Należy wziąć pod uwagę również usytuowanie budynku względem odległości od granic działki określonych przez prawo budowlane. Dodatkowo projekt musi być zgodny z wytycznymi Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub warunkami zabudowy konkretnego terenu. Zapisy MPZP mogą określać np. kolor pokrycia dachu oraz jego geometrię i kąt nachylenia, szerokość i kolor elewacji frontowej oraz materiał, z jakiego należy ją wykonać czy maksymalną wysokość kalenicy. Należy mieć jednak świadomość, że różnorodnych nakazów i ograniczeń może być w tym zakresie o wiele więcej. Adaptacja projektu domu jest obowiązkowa i wykonują ją projektanci posiadający określone uprawnienia. 

Zmiany w projekcie domu na etapie jego adaptacji

Na etapie adaptacji można również dokonać zmian w projekcie domu. Jeśli uwzględnimy je, zanim otrzymamy szereg warunków pozwolenia na budowę, to ryzykujemy tylko to, że adaptacja i docelowa budowa domu będą kosztować nas więcej, niż zakładaliśmy. 

Zastanawiasz się, ile mogą kosztować zmiany w projekcie Twojej wymarzonej nieruchomości? Skorzystaj z naszego kalkulatora, który orientacyjnie wyceni Ci ich koszt!

Jeśli jednak zechcemy dokonać zmian w momencie zatwierdzonego projektu budowlanego i wydaniu pozwolenia na budowę sprawa staje się bardziej skomplikowana. Prawo budowlane stanowi, że zmiany takie (nazywane również odstępstwami od projektu budowlanego) mogą mieć charakter istotny lub nieistotny i to właśnie od tego, do której grupy zmiana zostanie zakwalifikowana, zależy dalsze postępowanie w jej sprawie. Nowelizacja prawa budowlanego, która weszła w życie we wrześniu 2020 roku, wprowadziła nowe regulacje w tym zakresie – zmieniła się bowiem klasyfikacja odstąpień od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno-budowlanego. Przyjrzyjmy się więc, jak to wygląda w praktyce?

Zmiany nieistotne w projekcie budowlanym

Jeśli w realizowanej nieruchomości mają wystąpić różnice w stosunku do dokumentacji przedstawionej na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, projektant musi dokonać kwalifikacji zamierzonego odstąpienia.

Jeśli uzna zmianę za nieistotną, zobowiązany jest do zamieszczenia w projekcie budowlanym odpowiednie informacje – jego opis oraz odpowiedni rysunek. Dodatkowo należy taką zmianę wpisać do dziennika budowy. Po zakończeniu robót, gdy budynek zostaje zgłoszony do użytkowania, to nadzór budowlany weryfikuje decyzję podjętą przez projektanta.

Zmiana nieistotna w projekcie budowlanym nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, jak również ponownego zgłoszenia budowy. Nie trzeba także przerywać prowadzonych prac budowlanych.

Co jest zmianą nieistotną wg obowiązującego prawa?

• Częściowa realizacja inwestycji budowlanej.

• Zmiana liczby, rodzaju, kształtu oraz wielkości otworów okiennych, oraz drzwiowych.

• Zmiana materiału wykorzystanego do stworzenia ścian wewnętrznych i zewnętrznych,

• Zmiana rodzaju zastosowanego pokrycia dachowego.

• Zmiana kąta nachylenia dachu, ale tylko wtedy, gdy nie zmieni to kubatury budynku.

• Zmiana układu połaci dachowych.

• Zmiany w instalacji wodno-kanalizacyjnej.

• Zmiana miejsca, w którym usytuowane zostanie źródło ciepła

Istotne zmiany w projekcie budowlanym

Zmiana istotna w projekcie od wymaga sporządzenia projektu zamiennego, czyli w praktyce uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Dopiero po uzyskaniu pozytywnej decyzji możemy kontynuować prace na placu budowy.

Istotne odstąpienie zawiera wiele charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego:  

• zmiany zagospodarowania działki lub terenu, które znacząco zwiększają obszar, w jaki obiekt oddziałuje na otoczenie poza działką,

• zmiany warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;

• zmiany powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,

• zmiany w zakresie wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budynku przekraczające 2%,

• zmiany w zakresie ilości kondygnacji,

• zmiany sposobu użytkowania całości lub części budynku np. lokal usługowy w garażu, lub na parterze domu,

• zmiany typu źródła ciepła przeznaczonego do ogrzewania domu oraz przygotowywania ciepłej wody użytkowej np. zmiana z paliwa ciekłego, gazowego, energii odnawialnej lub miejskiej sieci ciepłowniczej na paliwo stałe,

• zmiany naruszające ustalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego właściwego dla danej działki lub innych aktów prawa miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Inwestorzy zlecający New-House kompleksową budowę domu mogą liczyć na profesjonalne wsparcie w zakresie wprowadzenia istotnych oraz nieistotnych zmian w projekcie budowlanym. Jeśli interesuje Cię tego rodzaju współpraca, zachęcamy do kontaktu! Chętnie odpowiemy również na dodatkowe pytania dotyczące budownictwa jednorodzinnego. Zapraszamy!