Zakup działki budowlanej – jak wygląda ten proces?

Wybór działki budowlanej ma ogromne znaczenie w kontekście budowy wymarzonego domu. Już na etapie przygotowań do zakupu inwestor musi sprawdzić wiele czynników, aby upewnić się, że na konkretnej działce możliwa będzie budowa interesującego go domu. Zakup działki budowlanej nie jest szczególnie trudny czy czasochłonny, choć nie obejdzie się oczywiście bez wizyty u notariusza. W tym miejscu dowiesz się, jak wyglądają formalności związane z zakupem działki.

Co należy sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?

Kupujesz działkę budowlaną z myślą o budowie domu? W takim razie w pierwszej kolejności musisz sprawdzić jej przeznaczenie. Jeśli dany obszar jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, możesz w nim sprawdzić, co dokładnie można wybudować na interesującej Cię parceli. Jeśli obszar nie jest objęty MPZP, wówczas potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy. W teorii może ją uzyskać osoba niebędąca właścicielem działki, ale wówczas kosztuje to ok. kilkuset złotych. Tymczasem właściciel może uzyskać decyzję bezpłatnie. Warto zatem omówić z obecnym właścicielem możliwość uzyskania WZ-ki przez niego. Czasem właściciele sprzedają działkę już z wydaną decyzją o warunkach zabudowy, co stanowi duże udogodnienie. Przeznaczenie działki to jeden z wielu czynników, na które należy zwrócić uwagę. Inne bardzo ważne aspekty to:

• Powierzchnia działki, ukształtowanie terenu, dokładny przebieg granic – te informacje możesz sprawdzić w serwisie Geoportal.
• Dostęp do drogi publicznej. W przypadku braku dostępu do drogi warto sprawdzić ewentualne możliwości budowy drogi dojazdowej.
• Ułożenie względem stron świata – w ten sposób możesz zwizualizować sobie swój przyszły dom i sprawdzić, gdzie powinien znajdować się pokój dzienny, aby był jak najlepiej doświetlony.
• Dostęp do sieci uzbrojenia terenu – przyłącze energetyczne, wodne, kanalizacyjne, gazowe. Na ogólnodostępnych mapach można sprawdzić przebieg sieci. Jeśli w okolicy działki przebiega sieć, wówczas istnieje duże prawdopodobieństwo uzyskania przyłącza.
• Warunki wodno-gruntowe – mają one ogromny wpływ na przebieg prac i koszty budowy. Dokładne warunki wodno-gruntowe można sprawdzić badaniami geotechnicznymi, ale są one mało opłacalne, gdy nie masz pewności, czy kupisz daną działkę. Możesz jednak bazować na mapach hydrogeodezyjnych, a także samemu zapoznać się z okolicą. Warunki wodno-gruntowe mogą zdradzać: zachowanie gruntu po deszczu, rodzaj okolicznych zabudowań, roślinność.
• Księga wieczysta – poproś właściciela działki o wgląd do ksiąg wieczystych, aby sprawdzić, czy działka nie jest obciążona hipoteką, służebnością lub czy nie ma współwłaścicieli.
• Udogodnienia dostępne w okolicy – sklepy, szkoły, przystanek autobusowy, budynki usługowe, wszystko to, co chciałbyś mieć blisko swojego miejsca zamieszkania.

Jak widzisz, zakup działki budowlanej musi być poparty szczegółową i dokładną analizą. Architekci firmy budowlanej New House mogą zrealizować analizę za Ciebie i zdać Ci raport, na podstawie którego szybciej odpowiesz sobie na pytanie, czy wybrana działka jest warta zakupu.

Kiedy można podpisać przedwstępną umowę sprzedaży działki?

Przedwstępna umowa sprzedaży działki zabezpiecza interesy obu stron. Właściciel działki zobowiązuje się, ze nie sprzeda działki komuś innego przez określony czas, natomiast nabywca wpłaca zaliczkę. W ten sposób możesz zdobyć czas na załatwienie formalności związanych np. z uzyskaniem kredytu na zakup działki budowlanej. Należy jednak pamiętać, że umowa może być skonstruowana w ten sposób, że przy rezygnacji ze strony nabywcy właściciel zatrzymuje zaliczkę. Taką umowę opłaca się zatem podpisać, gdy inwestor ma już pewność, że chce nabyć wybraną działkę, ale potrzebuje nieco więcej czasu aby sfinalizować niezbędne formalności.

Jak wyglądają formalności przy zakupie działki?

Należy ustalić z właścicielem działki dogodny termin na sfinalizowanie transakcji, aby zarezerwować wizytę u notariusza. Umowa przeniesienia własności jest zawierana w formie aktu notarialnego, a sporządzenie tego dokumentu wymaga opłacenia tzw. taksy notarialnej, jak również podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek opłaca nabywa, natomiast w kwestii taksy nie ma reguły – strony mogą porozumieć się w kwestii podzielenia tej opłaty. Umowa powinna zawierać dane stron, najważniejsze informacje o działce, potwierdzenie prawa własności przez sprzedającego, oświadczenie o braku zadłużeń i praw osób trzecich do terenu, kwotę transakcji wraz z datą uiszczenia kwoty oraz z datą odbioru działki. 

Ile kosztują formalności związane z zakupem działki budowlanej?

Wysokość taksy notarialnej zależy od kwoty transakcji i wynosi od 100 zł w przypadku kwoty transakcji do 3000 zł, do 6770 zł (+0,25% nadwyżki powyżej 2,000,000 zł) w przypadku transakcji na kwotę powyżej 2,000,000 zł. Jest to maksymalna wysokość opłaty, jaką może pobrać notariusz. W przypadku działek budowlanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkalne, opłata nie może przekroczyć 50% maksymalnej taksy. Przyjmuje się, że taksę opłaca nabywca, aczkolwiek strony mogą się porozumieć, co do rozłożenia opłaty między sobą. Zakup działki budowlanej wiąże się także z koniecznością zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości transakcji.

Co należy zrobić po zakupie działki?

Już po zakupie działki budowlanej należy jeszcze udać się do sądu rejonowego właściwego dla lokalizacji działki, aby wnieść wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. W ten sposób można zmienić dane właściciela widniejące w księdze. Koszty związane z takim wpisem wynoszą zazwyczaj 100 – 200 zł w zależności od rodzaju wpisu. Może się jednak zdarzyć, że kupiona nieruchomość nie posiadała do tej pory księgi wieczystej. Wówczas należy ją założyć. Koszt założenia księgi wieczystej wynosi ok. 100 zł. Po dokonaniu zmian w księdze wieczystej możesz już uczcić zakup działki budowlanej i rozpocząć przygotowania do budowy domu.