Remonty starych domów. Jak się do nich przygotować?
Czy zakup starego domu z myślą o generalnym remoncie to opłacalna inwestycja? To pytanie zadanie sobie wielu inwestorów, których odstraszają aktualne koszty budowy domów oraz ceny nowych nieruchomości. Znacznie taniej można jednak kupić domy na rynku wtórnym, tyle tylko, że ich stan techniczny może pozostawiać wiele do życzenia. O tym, czy remont starego domu okaże się opłacalny decyduje właśnie dokładny stan techniczny tego budynku.
Remont w świetle prawa budowlanego
Zgodnie z ustawą o prawie budowlanym, remont to roboty budowlane wykonywane w istniejącym obiekcie budowlanym celem odtworzenia stanu pierwotnego, a niestanowiące bieżącej konserwacji. Przy tym dopuszcza się stosowanie wyrobów i materiałów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. A zatem, jako remont możemy rozumieć wszelkie naprawy, wymiany, renowacje, modernizacje, a także odnowienia elementów obiektu budowlanego, tak, aby stał się on miejscem bezpiecznym i komfortowym dla domowników. W ramach remontu można także przystosować istniejący budynek do obowiązujących norm, np. charakterystyki energetycznej.
Z pozoru może wydawać się, że remonty starych domów można przeprowadzić bez dodatkowych formalności. Jednak w praktyce inwestor często musi zadbać o zgłoszenie prac budowlanych lub uzyskać pozwolenie na budowę. Zależy to od zakresu planowanych prac. Dla przykładu, zgłoszenia wymaga chociażby zmiana pokrycia dachu czy malowanie elewacji, natomiast pozwolenia wymiana okien ze zmianą ich wielkości czy ocieplenie od zewnątrz domu wyższego niż 12 m.
Jak rozpocząć przygotowania do remontu domu?
Na początek należy ustalić szczegółowy stan techniczny domu, który planujemy wyremontować. Ocena stanu technicznego dostarcza podstawowych informacji. Szczegółowych informacji dostarcza natomiast ekspertyza o stanie technicznym sporządzona przez fachowca posiadającego stosowne uprawnienia budowlane po przeprowadzeniu specjalistycznych badań i pomiarów. Na podstawie tej ekspertyzy można ocenić, jakie prace należy wykonać w pierwszej kolejności. To pozwala także lepiej zaplanować budżet i uniknąć sytuacji, w której remont trzeba będzie przerwać ze względu na brak środków na kontytuowanie prac budowlanych.
Po analizie kosztów inwestor zatrudnia architekta, który przygotuje projekt remontu domu. Takiego projektu wymagają chociażby nowe przyłącza czy instalacja grzewcza. Projekt budowlany jest także niezbędny w przypadku, gdy potrzebne będzie zgłoszenie prac lub uzyskanie pozwolenia na budowę. Tę kwestię warto przeanalizować z architektem, który sporządzi projekt remontu. To on będzie wiedział najlepiej czy i jakie formalności trzeba załatwić przed przystąpieniem do pracy. Po załatwieniu tych formalności można już zatrudnić ekipę budowlaną.
Jakie prace są wykonywane w pierwszej kolejności?
Generalny remont domu ma pewne znamiona budowy domu, ponieważ działa się według schematu: stan surowy, stan deweloperski, stan pod klucz. W pierwszej kolejności należy wykonać prace na zewnątrz budynku, ukierunkowane na właściwe zabezpieczenie domu przed czynnikami atmosferycznymi. W ramach takich prac wyróżnimy np.: zmianę pokrycia dachowego, wymianę okien i drzwi zewnętrznych, wstawianie okien dachowych. Wewnątrz domu w pierwszej kolejności należy zadbać o modernizację sieci elektrycznej oraz sieci wodno-kanalizacyjnej. Często konieczna jest także wymiana instalacji grzewczej. Remonty starych domów mają uczynić je bezpiecznymi i komfortowymi dla domowników, a jednocześnie przystosować je do obowiązujących norm oraz standardów.
Jakie prace remontowe wykonujemy później?
Dopiero w drugiej kolejności podejmujemy typowe prace remontowe wewnątrz domu. Na wstępie warto zacząć od rozkładu pomieszczeń. Jeśli bieżący układ jest nieodpowiedni, konieczne jest wyburzenie ścian działowych oraz postawienie nowych. Warto także sprawdzić i ewentualnie wzmocnić strop, zwłaszcza, jeśli planujemy adaptację poddasza nieużytkowego. To oznacza także konieczność wstawienia lub wymiany schodów. Kolejne prace polegają na skuciu starych płytek i zerwaniu starych podłóg.
W ramach generalnego remontu robi się nowe wylewki, kładzie nowe tynki i wygładza ściany, maluje ściany i sufity, układa docelowe podłogi. Generalny remont często obejmuje również wymianę wyposażenia i armatury łazienkowej oraz osprzętu elektronicznego. Można wprowadzić automatykę oraz systemy smart home w celu uzyskania większego komfortu i bezpieczeństwa domowników. Reasumując, w pierwszej kolejności należy zadbać o bezpieczeństwo i wysokie standardy, w drugiej o wyższy komfort, a na końcu o atrakcyjny wygląd pomieszczeń.
Czy remonty starych domów to opłacalna inwestycja?
Składa się na to wiele czynników. Należy zsumować wszystkie koszty związane z inwestycją, a zatem zakup starego domu, koszty przeprowadzenia remontu (materiały, technologie, robocizna), a także koszty dodatkowe, niezwiązane z samymi pracami budowlanymi, ale mające związek z remontem starego domu (np. formalności urzędowe, ekspertyza techniczna, projekt remontu, projekty wnętrz). Jeśli suma powyższych kosztów okaże się mniejsza, aniżeli budowa nowego domu (z uwzględnieniem kosztów pozyskania działki) lub zakup nowego domu z rynku pierwotnego, wówczas remonty starych domów okażą się inwestycją opłacalną. Niestety, szczegółowe koszty związane z remontem często można określić dopiero po zakupieniu takiego budynku, a zatem jest to spore ryzyko.